论文部分内容阅读
摘要：随着我国经济社会生活改变，沿着原有路径发展的房地产市场陷入“锁定”困境，呈现出难以摆脱的市场有效需求不足供给却持续增加、产能持续过剩严重同时价格仍坚挺的资源无效错配状态。锁定性困境难以摆脱的原因是房地产市场调整存在巨大风险，包括全局性的经济急速降档风险、地方政府债务危机、系统性金融风险，这些风险使房地产市场调整成本巨大。为了实现经济稳中求进，房地产市场的解锁应由相关部门推动关联制度群改革，引导房地产市场脱离困境，实现路径依赖超越。
关键词：锁定性困境；房地产市场；路径依赖；关联制度
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）10-0016-06
我国房地产市场经过20多年的高速发展，其市场波动已成为经济发展的晴雨表，如何把握房地产市场发展方向亦引起各界关注。
一、中国房地产市场的发展路径与困境
1.房地产市场发展路径
房地产市场面临的困境可以用路径依赖理论来解释，上世纪90年代，诺思和维特等提出路径依赖的主要思想和理论框架，强调某一模式或体制会由于规模效应、学习效应、协调效应、适应性预期以及既得利益约束等因素不断自我强化，形成路径依赖现象。该理论已在经济社会研究中发挥了重要作用，尤其适用于研究技术演进、制度变迁和产业发展。
我国房地产市场从1998年开始获得较快发展，当时恰逢亚洲金融危机的爆发。随着改革开放的进行.我国开始改革住房制度，由原有的单位分配住房逐渐改为住房市场化，并以此拉动内需，挽救财政，以应对亚洲金融危机影响，由此房地产业开始获得快速发展，并逐渐成为经济发展的主导产业。纵观房地产市场快速发展的20多年，与其直接相关的调整政策制定和执行始终是经济工作的重要内容：从政府开放房地产市场，使其快速发展开始，当该市场过热时出台调控政策降温，当其遭受挫创时出台政策刺激，并由市场慢慢消化刺激结果。长此以往。房地产市场逐渐形成一条与政府干预政策相互交错，并由政府助推的发展路径。这是一条外生性的发展路径，随着路径强化，我国房地产市场发展陷入锁定性困境。
2.房地产市场的锁定性困境
锁定性困境即指路径依赖的“锁定”状态，制度按照某一路径变迁可产生路径依赖，随着经济社会状况的改变，按照原有路径变迁的制度可能逐渐变得低效，并在原有路径上继续下滑，甚至被“锁定”在无效率状态，这种状态便是“锁定性”困境。一旦陷入“锁定”的困境，摆脱将变得十分困难.需要依靠强大的外力推动。起源于次贷危机的全球性金融危机使我国经济受到一定冲击，刺激政策作用使我国房地产市场在经济复苏中发挥了有效的拉动作用。但随着经济形势变化，按照原有路径发展的房地产市场陷入难以摆脱的锁定性困境，该困境下房地产市场发展背离经济规律。按照经济规律，若商品需求持续不足，供给便会减少，价格下降以达到新的均衡，而房地产市场却违背这一规律，出现商品房有效需求相对不足，供给却持续增加，同时价格仍坚挺的资源无效错配状态。
首先，从需求方面看，以居住为基础的房地产需求相对不足。我国房地产市场是从满足居住需求开始发展起来的，居住用房在开发面积中占极大比例，而居住用房的销售需要有需求能力的人口支撑。商品房的主要购买者是劳动人口，然而随着我国老龄化社会的到来，近些年劳动人口比例呈下降趋势，老龄人口比重却不断上升。由表1可见，我国人口结构在2010年出现拐点，15—64岁的劳动人口占比2010年上升超过一个百分点，并持续维持高于2009年水平。而65岁及以上老年人口占比呈逐年上升趋势，说明我国正在经历老龄化过程。在劳动人口中，25—39岁对新增住房需求最大的中青年人口比例也整体呈下降趋势，2004年该比例为27.02%，而2013年这一比例仅为23.26%。这种人口结构变化可对房地产市场造成极深远的影响。日本90年代初及美国2007年房地产泡沫的破灭。恰遇两国劳动人口的转折点，是在国家政策收紧时发生的，是对房地产市场的破坏性调整。我国人口基数大，较小的比例变化也会对需求结构产生较明显影响，因此我国老龄化的趋势将从长远上减少对房地产的实际需求。就当前而言，我国城镇人均居住面积已高于32平方米，城镇住房拥有率已达到89.2%，居住用房有效需求趋近饱和。一些收入较低的务工人员主要依靠租房生活，这些人员是房地产市场潜在的“刚性需求”者，但他们有购买意愿却无购买能力，并不能真正增加房地产市场的有效购买需求。
其次，从供给方面看，已竣工和新开工住宅面积持续增加。人口结构的改变并未改变房地产商的开发惯性。近几年，我国住宅新开工面积仍在逐年增加，增量房一直占据房产销售的较大比例。如图1所示，自1997年以来，我国住宅新开工面积除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅销售面积2008年受金融危机影响出现下降，2014年因限购政策作用与新开工面积同步出现下降。两条曲线的距离表明我国住宅开发与销售面积之间的分离程度。由两线分离程度可以看出，房地产市场新增供给始终大于有效需求。随着房地产市场的快速发展，供需脱节逐渐严重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，随着新增住宅面积逐年增加，开发商库存逐渐堆积，供给持续过剩。另外，除开发商库存之外，一些已经销售的不以居住为目的的投资性房产空置，这些空置房产事实上是市场供给的一部分，库存房产及空置房产加剧了我国房地产市场产能过剩，这种持续严重过剩成为房地产市场面临的难以摆脱的困境。
再次，从价格方面看，房地产市场存在产能过剩与价格坚挺的局面。按照经济规律，在某一市场供需难以达到均衡时，可通过价格调整使之趋于平衡。然而在供给持续大于需求状态下，房地产市场价格仍然坚挺，甚至还出现一些地区房价上升的情况，有价无市成为房地产二手市场的常态。与2014年相比，2015年我国70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市仍有21个。就总体而言，我国新建商品房以及新建住宅商品房的均价逐年呈上升趋势，如下图2所示，近10年来，除2008年受金融危机影响之外，其他年份商品房价格都持续上涨。至2015年11月新建商品房均价为单位平方米6821.08元，住宅商品房均价为单位平方米6513.06元，亦分别高于2014年的6323.53元和5932.17元。 可见，房地产市场自身已处于典型的无效状态，如今我国经济进入新常态，房地产市场需调整以脱离这种锁定性困境，但由于高强度的路径依赖
二、中国房地产市场陷入锁定性困境的自我强化因素
路径依赖形成后，由于规模经济、学习效应、协调效应及适应性预期等因素的作用将不断得以自我强化，在自我强化过程中产生预期利益及沉没成本，使原有路径变迁难以实现。房地产市场之所以陷入“锁定”困境并难以脱离，恰恰是因为房地产市场路径依赖存在着有力的自我强化因素，预期利益和沉没成本的存在，使房地产市场调整与其他市场相比风险极大。房地产市场锁定性困境难以摆脱并非不能摆脱，只是通过直接改变房地产市场发展路径，由市场自由调整使房地产市场收缩，并脱离原有困境将产生社会难以承受的高额成本，从而使房地产市场调整存在巨大风险，也正是这些风险使我国房地产市场在当前困境中愈陷愈深。
1.全局性的经济急速降档风险
长期以来，房地产市场作为我国主导产业对经济增长作出极大贡献，使经济从主客观方面都对该市场产生极强依赖，依赖性越强，房地产市场调整可能破坏经济的程度便越深。
首先，风险根源在于经济增长对房地产市场过度依赖。我国经济增长从主观和客观两方面都表现出对房地产市场的过度依赖。从主观方面来看，我国习惯于主动运用政策调整房地产市场以达到影响整个经济增长目标。纵观过去近20年，从1998年住房商品化开始.各级部门在多个阶段都采取过针对性调控政策。以期通过房地产带动经济健康稳定增长。如比较典型的“国十条”、“国十一条”、“国五条”等，表明政府极其关注房地产市场发展动态，并对其带动经济增长予以极大期望。主观上的依赖使深入的经济结构调整难以进行，并进一步强化经济主体对救市政策的预期，使房地产市场原有路径依赖加强。从客观方面来看，我国经济增长主要依赖于固定资产投资增长，而房地产投资总额占全社会固定资产投资总额极大比重，可见房地产投资贡献极大。如表2所示，自1999年后，我国房地产开发企业完成投资额占全社会固定资产投资总额的比重都大于15%，比重最高的年份2012年达到26.14%，2014年房地产进入调整期，交易量下降，但房地产开发企业当年完成投资额仍达95，035.61万亿元。占当年全社会固定资产投资总额的18.93%，而5%是国际公认的这一比重的合理水平。
经济增长对房地产的依赖可以由我国经济增长中房地产开发企业投资额占GDP的比重进一步证明.我国经济增长的很大部分来自于房地产的贡献。由下图3可见，这一比重基本呈持续上升趋势，到2013年该比例达到14.63%，2014年房地产市场下行，该比率也高达14.93%。全球金融危机以来，我国房地产市场并未与世界同步调整，经过强刺激后房地产市场对我国保持较高经济增长所作出的贡献增大，其在整个经济中的主导地位难以取代⑦。
除此之外，房地产带动的其他行业亦为我国工业产值作出很大贡献。与房地产业直接或间接相关的产业较多，包括房产中介、装修、家具、钢铁、水泥、玻璃等。房地产业的发展对这些相关产业带动极大，其增加1个百分点，带动相关产业产值增加可超过1个百分点。2014年开始的低迷使这些附带行业陆续出现亏损。可见，房地产行业与经济增长息息相关，新的主导产业尚未形成，在保持较高增长速度的诉求下，经济难以离开房地产业。
其次，根本风险在于经济增长越级降档及继发性社会风险。由于房地产业已在我国经济增长中占据重要地位，房地产市场的收缩可引发我国经济增长的“越级降档”，对经济运行造成较大破坏，并引起继发性社会矛盾，这是房地产市场最大的路径变迁成本。一方面，房地产市场低迷的最重要影响便是经济增长速度下降，由于经济增长对房地产市场的依赖，使房地产市场调整必然引起经济增长速度下降。2015年，前三季度国内生产总值相对于2014年同期增加了6.9%，而2014年、2013年国内生产总值环比指数分别为107.3、107.7，经济增长速度的下降与我国房地产市场的低迷有很大关系。经济增长速度的变化涉及经济生活的很多方面.如房地产市场带动的行业较多，其份额的下降亦将带动这些行业的波动，从而带来就业率的下降等不利影响，而这些是关系社会稳定的根本，也是经济新常态下我国经济调整的底线。另一方面，房地产市场调整以达到新的均衡必然要求房价下降，房价下调同样伴随一定风险。房地产虽然具有投资品属性，但这一属性不仅是资金运作，还必须以消费品属性为前提，因为在房地产每一级市场交易的都是具有实物形态的房产，无论哪种属性最终都要归人满足居住需求之根本。相对于证券市场投资者，以投资为目的的商品房购买者更倾向于风险规避。房产对于其投资者而言既是居住场所，又具有保值增值功能，相比之下作为消费品属性优先于投资品属性，因此在房地产市场价格下跌时不能承担投资固有风险。若房地产价格泡沫破灭，他们首选弃房或退房，将风险和损失转移。转移无果时他们可能将房价下跌损失归谬于政府，而政府为解决此类问题所承担的相应成本通常具有不确定性，风险亦可能极大。另外，参与房地产市场集资的被集资者属于房地产市场的另类投资者，他们通常不具备风险评估能力，而且涉及面大。一旦房地产商破产.投入的资金基本难以收回，两种问题的解决都需极大成本，即隐含着极大的风险。
2.地方政府债务危机
首先，风险根源在于地方财政过度依赖。土地出让收入近些年来一直是地方政府的重要收入来源。近两年，大部分城市超50%的财政收入来自土地转让。在一些发达城市，地方政府财政收入对土地的依赖更强。2013年我国地方政府土地出让金收入高达39073亿元，占地方财政收入的72.5%，2014年受房地产市场波动影响，地方政府的土地出让金收入为2.34万亿元，财政收入为7.59万亿元，土地出让金收入占地方财政收入的30.83%，而当年地方财政支出为12.91万亿元，地方政府财政赤字增大，政府土地出让收入减少是重要原因，相关税收收入占地方财政收入比重亦越来越大。与房地产市场直接相关的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等五项，这类收入在地方政府财政收入中也占有很大比重，使地方政府对房地产市场更加依赖。由表3可见，与房地产业直接相关的五项小税种占地方财政税收收入的比重连年上升，至2014年该比例已达23.37%。除此之外，印花税、营业税等税收收入的一部分也是来自于房地产经营和交易。可见，房地产市场对地方财政的影响不仅是土地出让金收入，相关的税收收入也是不可小视的重要部分。 除此之外，房地产市场带动的许多相关产业不但可以增加税收，还可直接带动地方就业。这些收益诱使地方政府过度依赖房地产市场，由于在利益博弈中占主导地位，地方政府有动力促使房地产市场路径按原有方向持续下去，并使原有路径依赖得以强化。
其次，突出风险在于地方政府债务危机。我国地方与中央在房地产市场调整中存在双重目标矛盾。房地产市场发展具有区域性特点，随着该市场快速发展，各地方政府将其作为提高预期收益的重要产业。地方政府维持日常开支、基础设施建设以及土地出让前的规划、动迁等投入较大。单纯依靠正常财政收入难以抵补，因此不得不举债，并通过未来土地出让金收入偿债。2010年我国地方政府债务总额已达10.7万亿元，相当于当时GDP的27%，而2011年、2012年和2013年地方政府债务仍然持续增长，这些债务的偿付主要依赖于土地收入增长。2014年地方政府新增财政赤字为53338.91亿元，地方政府财政压力继续加大。
此外，地方政府为获取更多土地出让金收入，会选择动迁之后再出让，从而获得规划、动迁期间土地继续升值收益。这种方式使地方政府亦需承担相应风险，如：房地产发展受挫导致土地出让收入下降的损失；政府大量举借债务带来的本利偿还负担等。房地产市场调整还可导致土地出让难以实现，使地方财政收入锐减，支出增加和收入下降同时出现，导致地方政府债务危机风险加大。近两年来一些地方政府债务与当年全部财政收入之间已经出现较大缺口，地方政府债务问题成为经济结构调整不得不被考虑的问题。
3.系统性金融风险
风险根源在于投资、投机者过度依赖。近年来我国房地产市场快速发展，参与房地产投资的企业及个人大多获得可观收益，并使房地产业成为投资者最乐观的投资领域。从我国房地产开发企业构成来看，大型专业开发商所占比例极小，大多数开发商属于中小型企业，其中有相当多的企业原来从事其他行业，有一定资金储备后便将其用于房地产开发，还有些中小房地产商在自有资金较少的情况下，通过集资等渠道获得初始开发成本，参与到房地产投资中。如表4所示，我国近10年房地产开发企业除2009年外，其他年份都呈上升趋势，而2009年的下降则是由于刺激计划使房地产企业在2008年过度增加所导致的。大型房地产开发企业数量基本稳定，新增的大都是一些中小型企业。房地产的个人投资者主要是购买房地产用于获取溢值差价或租金的投资者。就购房者而言，他们的投资选择主要根据自己或他人过去的投资经历做出。过去20多年我国房地产市场迅速发展，房价持续上涨，房地产除了能抵消通货膨胀对资产价值的侵蚀，还可赚取超额收益。投资者便根据这一经历预期以后的房地产市场发展，增加房产投资。由于房地产具有使用价值，还可用于抵押投资，这种融资功能是我国股市不具备的。投资者将手头能够获取的流动性变为房产后，再利用房产抵押功能获取更多银行贷款购房。这从事实上加剧了投资者对房地产市场的投资依赖。
系统性金融风险在于银行债务风险。房地产开发商有很大的首期成本来自于银行，房价下跌，房地产存货积压成本连年上升，一些中小房企在结构调整中面临破产倒闭，而其大部分产品用于抵债。银行接手抵债的房产有许多仅仅是烂尾楼，近期全国多地出现烂尾楼群，一些烂尾别墅已沦为饲养场。就购房者而言，在房价下降低于未还贷款总额时，投资者便可弃房，银行接手房产后便要承受下降后的房价与房贷差额部分损失，这是原本意义上的债务风险，这一风险大小由房地产泡沫大小决定，次贷危机便因此而起。金融危机后，我国对房贷进行较严格的控制，因此该成本并不会很大。
相对于上述风险，由购房方带来的更大风险应是资金回笼损失。房地产市场若出现房价过高、受到购买限制以及人们预期改变等状况，需求会变得更弱，二手房市场会有价无市。银行接收的抵押房通常都需进行多次拍卖，并伴随多次折价才能成功实现资金回笼。价值减损及拍卖费用是风险的实质来源，若弃房急剧增多，银行风险会更大。房地产市场活跃时期，银行资金通过各种方式进入该市场，若房地产市场发展路径转变，将所有库存交由市场自行调节将是破坏性的调整，系统性金融风险难以避免。
三、中国房地产市场制度的重构
房地产市场调整风险大意味着房地产市场发展路径变迁成本大，同时房地产市场锁定性困境也不得不解决，原有发展路径亦需改变，因此房地产市场调整应力求减少其路径变迁的破坏，降低一系列经济社会风险，最终达到房地产市场制度重构，以实现该市场稳定健康发展的目标。
1.房地产市场发展路径形成中的关联制度群
按照制度经济学理论，进入锁定状态的路径依赖几乎不能超越，然而经济体发展过程中，某一制度变迁并不能孤立进行，而是伴随着其他制度的配合、影响及牵制，并在这些制度变迁的路径依赖下形成新的路径依赖，这种路径依赖属于多重路径依赖，影响该变迁制度的其他制度可视为关联制度。某一路径依赖的突破可从与之相关联的一系列制度改革入手，通过制度变迁主体引导相关联制度改革方向，随着关联制度路径变迁原有路径依赖便可突破。
房地产市场困境涉及供需及价格，无论当前的去库存还是以后新路径的形成都离不开这三个方面。我国房地产市场发展起步较晚，其发展路径形成初始便是我国国有企业制度的改革。从起步至今的供给相对过剩过程中，就供给方来看，开发商从获得建造用地至销售，都是在遵循原有土地制度、财税制度、金融制度等相关联制度群下完成的；而需求方也主要是在原有医疗保障制度、教育制度、户籍制度以及金融制度等一系列制度及其变化基础上做出预期并实现购买需求；价格只是供需双方做出决策后的一个相应结果。这些关联制度都有与房地产市场发展直接相关的具体制度，如国有企业改制，不再分配住房，职工便开始买房，银行开始提供住房按揭贷款以解决职工购房资金问题等都是与房地产市场相关的具体企业制度、金融制度。关联制度按照各自路径变迁，便形成房地产市场路径依赖。由此可见，房地产市场路径依赖是典型的多重路径依赖。
2.房地产市场困境的摆脱有赖于关联制度群改革
由于房地产市场关联制度的作用，仅依靠房地产市场制度改革不能完全脱离原有路径依赖，难以摆脱现有困境。首先，有效的政策措施将带来巨大的成本。如将房地产市场供需仅依靠市场调节，救市政策退出则会出现前述风险，这也是我国决心进行经济结构调整后在2015年中央经济工作会议仍重提房地产市场去库存问题的原因。其次，房地产市场自身制度改革将难以超越原有路径依赖，摆脱锁定性困境。由于多个关联制度影响，房地产市场的供需及价格改革将难见成效，即使一些刺激措施有一定作用，在关联制度未改革之前，这种作用效果也是短暂的，短期内房地产市场仍将回归原有状态。就我国房地产市场去库存而言，虽然我国城镇化还在继续，仍然有对新建商品房的潜在需求，然而进城农民工及其他低收入群体有子女上学、就医、养老等预期支出压力，房价的少量下降将难以吸引他们将大部分储蓄和将来收入投入商品房，而且银行贷款对这类潜在需求者而言亦难以取得。因此，增加房地产市场需求需对户籍、医疗保障、教育等一系列制度进行改革，使有支付能力的农民工及低收入人群能够并愿意实现购买。另外，还可通过改革住房保障制度，增加政府对库存商品房购买用以廉租房等用途。就商品房供给及地方土地财政问题而言，地方与中央分税制使得地方税收减少.而大部分城市建设需地方政府支付，若财政税收制度不改革，减少房地产供给将收效甚微。因此，财税制度改革是实现房地产市场真正走向依靠市场信息调节供需及价格的正常路径的关键，从而决定房地产市场发展路径能否超越原有依赖，并从根本上脱离困境。
（责任编辑 陈孝兵）
关键词：锁定性困境；房地产市场；路径依赖；关联制度
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）10-0016-06
我国房地产市场经过20多年的高速发展，其市场波动已成为经济发展的晴雨表，如何把握房地产市场发展方向亦引起各界关注。
一、中国房地产市场的发展路径与困境
1.房地产市场发展路径
房地产市场面临的困境可以用路径依赖理论来解释，上世纪90年代，诺思和维特等提出路径依赖的主要思想和理论框架，强调某一模式或体制会由于规模效应、学习效应、协调效应、适应性预期以及既得利益约束等因素不断自我强化，形成路径依赖现象。该理论已在经济社会研究中发挥了重要作用，尤其适用于研究技术演进、制度变迁和产业发展。
我国房地产市场从1998年开始获得较快发展，当时恰逢亚洲金融危机的爆发。随着改革开放的进行.我国开始改革住房制度，由原有的单位分配住房逐渐改为住房市场化，并以此拉动内需，挽救财政，以应对亚洲金融危机影响，由此房地产业开始获得快速发展，并逐渐成为经济发展的主导产业。纵观房地产市场快速发展的20多年，与其直接相关的调整政策制定和执行始终是经济工作的重要内容：从政府开放房地产市场，使其快速发展开始，当该市场过热时出台调控政策降温，当其遭受挫创时出台政策刺激，并由市场慢慢消化刺激结果。长此以往。房地产市场逐渐形成一条与政府干预政策相互交错，并由政府助推的发展路径。这是一条外生性的发展路径，随着路径强化，我国房地产市场发展陷入锁定性困境。
2.房地产市场的锁定性困境
锁定性困境即指路径依赖的“锁定”状态，制度按照某一路径变迁可产生路径依赖，随着经济社会状况的改变，按照原有路径变迁的制度可能逐渐变得低效，并在原有路径上继续下滑，甚至被“锁定”在无效率状态，这种状态便是“锁定性”困境。一旦陷入“锁定”的困境，摆脱将变得十分困难.需要依靠强大的外力推动。起源于次贷危机的全球性金融危机使我国经济受到一定冲击，刺激政策作用使我国房地产市场在经济复苏中发挥了有效的拉动作用。但随着经济形势变化，按照原有路径发展的房地产市场陷入难以摆脱的锁定性困境，该困境下房地产市场发展背离经济规律。按照经济规律，若商品需求持续不足，供给便会减少，价格下降以达到新的均衡，而房地产市场却违背这一规律，出现商品房有效需求相对不足，供给却持续增加，同时价格仍坚挺的资源无效错配状态。
首先，从需求方面看，以居住为基础的房地产需求相对不足。我国房地产市场是从满足居住需求开始发展起来的，居住用房在开发面积中占极大比例，而居住用房的销售需要有需求能力的人口支撑。商品房的主要购买者是劳动人口，然而随着我国老龄化社会的到来，近些年劳动人口比例呈下降趋势，老龄人口比重却不断上升。由表1可见，我国人口结构在2010年出现拐点，15—64岁的劳动人口占比2010年上升超过一个百分点，并持续维持高于2009年水平。而65岁及以上老年人口占比呈逐年上升趋势，说明我国正在经历老龄化过程。在劳动人口中，25—39岁对新增住房需求最大的中青年人口比例也整体呈下降趋势，2004年该比例为27.02%，而2013年这一比例仅为23.26%。这种人口结构变化可对房地产市场造成极深远的影响。日本90年代初及美国2007年房地产泡沫的破灭。恰遇两国劳动人口的转折点，是在国家政策收紧时发生的，是对房地产市场的破坏性调整。我国人口基数大，较小的比例变化也会对需求结构产生较明显影响，因此我国老龄化的趋势将从长远上减少对房地产的实际需求。就当前而言，我国城镇人均居住面积已高于32平方米，城镇住房拥有率已达到89.2%，居住用房有效需求趋近饱和。一些收入较低的务工人员主要依靠租房生活，这些人员是房地产市场潜在的“刚性需求”者，但他们有购买意愿却无购买能力，并不能真正增加房地产市场的有效购买需求。
其次，从供给方面看，已竣工和新开工住宅面积持续增加。人口结构的改变并未改变房地产商的开发惯性。近几年，我国住宅新开工面积仍在逐年增加，增量房一直占据房产销售的较大比例。如图1所示，自1997年以来，我国住宅新开工面积除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅销售面积2008年受金融危机影响出现下降，2014年因限购政策作用与新开工面积同步出现下降。两条曲线的距离表明我国住宅开发与销售面积之间的分离程度。由两线分离程度可以看出，房地产市场新增供给始终大于有效需求。随着房地产市场的快速发展，供需脱节逐渐严重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，随着新增住宅面积逐年增加，开发商库存逐渐堆积，供给持续过剩。另外，除开发商库存之外，一些已经销售的不以居住为目的的投资性房产空置，这些空置房产事实上是市场供给的一部分，库存房产及空置房产加剧了我国房地产市场产能过剩，这种持续严重过剩成为房地产市场面临的难以摆脱的困境。
再次，从价格方面看，房地产市场存在产能过剩与价格坚挺的局面。按照经济规律，在某一市场供需难以达到均衡时，可通过价格调整使之趋于平衡。然而在供给持续大于需求状态下，房地产市场价格仍然坚挺，甚至还出现一些地区房价上升的情况，有价无市成为房地产二手市场的常态。与2014年相比，2015年我国70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市仍有21个。就总体而言，我国新建商品房以及新建住宅商品房的均价逐年呈上升趋势，如下图2所示，近10年来，除2008年受金融危机影响之外，其他年份商品房价格都持续上涨。至2015年11月新建商品房均价为单位平方米6821.08元，住宅商品房均价为单位平方米6513.06元，亦分别高于2014年的6323.53元和5932.17元。 可见，房地产市场自身已处于典型的无效状态，如今我国经济进入新常态，房地产市场需调整以脱离这种锁定性困境，但由于高强度的路径依赖
二、中国房地产市场陷入锁定性困境的自我强化因素
路径依赖形成后，由于规模经济、学习效应、协调效应及适应性预期等因素的作用将不断得以自我强化，在自我强化过程中产生预期利益及沉没成本，使原有路径变迁难以实现。房地产市场之所以陷入“锁定”困境并难以脱离，恰恰是因为房地产市场路径依赖存在着有力的自我强化因素，预期利益和沉没成本的存在，使房地产市场调整与其他市场相比风险极大。房地产市场锁定性困境难以摆脱并非不能摆脱，只是通过直接改变房地产市场发展路径，由市场自由调整使房地产市场收缩，并脱离原有困境将产生社会难以承受的高额成本，从而使房地产市场调整存在巨大风险，也正是这些风险使我国房地产市场在当前困境中愈陷愈深。
1.全局性的经济急速降档风险
长期以来，房地产市场作为我国主导产业对经济增长作出极大贡献，使经济从主客观方面都对该市场产生极强依赖，依赖性越强，房地产市场调整可能破坏经济的程度便越深。
首先，风险根源在于经济增长对房地产市场过度依赖。我国经济增长从主观和客观两方面都表现出对房地产市场的过度依赖。从主观方面来看，我国习惯于主动运用政策调整房地产市场以达到影响整个经济增长目标。纵观过去近20年，从1998年住房商品化开始.各级部门在多个阶段都采取过针对性调控政策。以期通过房地产带动经济健康稳定增长。如比较典型的“国十条”、“国十一条”、“国五条”等，表明政府极其关注房地产市场发展动态，并对其带动经济增长予以极大期望。主观上的依赖使深入的经济结构调整难以进行，并进一步强化经济主体对救市政策的预期，使房地产市场原有路径依赖加强。从客观方面来看，我国经济增长主要依赖于固定资产投资增长，而房地产投资总额占全社会固定资产投资总额极大比重，可见房地产投资贡献极大。如表2所示，自1999年后，我国房地产开发企业完成投资额占全社会固定资产投资总额的比重都大于15%，比重最高的年份2012年达到26.14%，2014年房地产进入调整期，交易量下降，但房地产开发企业当年完成投资额仍达95，035.61万亿元。占当年全社会固定资产投资总额的18.93%，而5%是国际公认的这一比重的合理水平。
经济增长对房地产的依赖可以由我国经济增长中房地产开发企业投资额占GDP的比重进一步证明.我国经济增长的很大部分来自于房地产的贡献。由下图3可见，这一比重基本呈持续上升趋势，到2013年该比例达到14.63%，2014年房地产市场下行，该比率也高达14.93%。全球金融危机以来，我国房地产市场并未与世界同步调整，经过强刺激后房地产市场对我国保持较高经济增长所作出的贡献增大，其在整个经济中的主导地位难以取代⑦。
除此之外，房地产带动的其他行业亦为我国工业产值作出很大贡献。与房地产业直接或间接相关的产业较多，包括房产中介、装修、家具、钢铁、水泥、玻璃等。房地产业的发展对这些相关产业带动极大，其增加1个百分点，带动相关产业产值增加可超过1个百分点。2014年开始的低迷使这些附带行业陆续出现亏损。可见，房地产行业与经济增长息息相关，新的主导产业尚未形成，在保持较高增长速度的诉求下，经济难以离开房地产业。
其次，根本风险在于经济增长越级降档及继发性社会风险。由于房地产业已在我国经济增长中占据重要地位，房地产市场的收缩可引发我国经济增长的“越级降档”，对经济运行造成较大破坏，并引起继发性社会矛盾，这是房地产市场最大的路径变迁成本。一方面，房地产市场低迷的最重要影响便是经济增长速度下降，由于经济增长对房地产市场的依赖，使房地产市场调整必然引起经济增长速度下降。2015年，前三季度国内生产总值相对于2014年同期增加了6.9%，而2014年、2013年国内生产总值环比指数分别为107.3、107.7，经济增长速度的下降与我国房地产市场的低迷有很大关系。经济增长速度的变化涉及经济生活的很多方面.如房地产市场带动的行业较多，其份额的下降亦将带动这些行业的波动，从而带来就业率的下降等不利影响，而这些是关系社会稳定的根本，也是经济新常态下我国经济调整的底线。另一方面，房地产市场调整以达到新的均衡必然要求房价下降，房价下调同样伴随一定风险。房地产虽然具有投资品属性，但这一属性不仅是资金运作，还必须以消费品属性为前提，因为在房地产每一级市场交易的都是具有实物形态的房产，无论哪种属性最终都要归人满足居住需求之根本。相对于证券市场投资者，以投资为目的的商品房购买者更倾向于风险规避。房产对于其投资者而言既是居住场所，又具有保值增值功能，相比之下作为消费品属性优先于投资品属性，因此在房地产市场价格下跌时不能承担投资固有风险。若房地产价格泡沫破灭，他们首选弃房或退房，将风险和损失转移。转移无果时他们可能将房价下跌损失归谬于政府，而政府为解决此类问题所承担的相应成本通常具有不确定性，风险亦可能极大。另外，参与房地产市场集资的被集资者属于房地产市场的另类投资者，他们通常不具备风险评估能力，而且涉及面大。一旦房地产商破产.投入的资金基本难以收回，两种问题的解决都需极大成本，即隐含着极大的风险。
2.地方政府债务危机
首先，风险根源在于地方财政过度依赖。土地出让收入近些年来一直是地方政府的重要收入来源。近两年，大部分城市超50%的财政收入来自土地转让。在一些发达城市，地方政府财政收入对土地的依赖更强。2013年我国地方政府土地出让金收入高达39073亿元，占地方财政收入的72.5%，2014年受房地产市场波动影响，地方政府的土地出让金收入为2.34万亿元，财政收入为7.59万亿元，土地出让金收入占地方财政收入的30.83%，而当年地方财政支出为12.91万亿元，地方政府财政赤字增大，政府土地出让收入减少是重要原因，相关税收收入占地方财政收入比重亦越来越大。与房地产市场直接相关的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等五项，这类收入在地方政府财政收入中也占有很大比重，使地方政府对房地产市场更加依赖。由表3可见，与房地产业直接相关的五项小税种占地方财政税收收入的比重连年上升，至2014年该比例已达23.37%。除此之外，印花税、营业税等税收收入的一部分也是来自于房地产经营和交易。可见，房地产市场对地方财政的影响不仅是土地出让金收入，相关的税收收入也是不可小视的重要部分。 除此之外，房地产市场带动的许多相关产业不但可以增加税收，还可直接带动地方就业。这些收益诱使地方政府过度依赖房地产市场，由于在利益博弈中占主导地位，地方政府有动力促使房地产市场路径按原有方向持续下去，并使原有路径依赖得以强化。
其次，突出风险在于地方政府债务危机。我国地方与中央在房地产市场调整中存在双重目标矛盾。房地产市场发展具有区域性特点，随着该市场快速发展，各地方政府将其作为提高预期收益的重要产业。地方政府维持日常开支、基础设施建设以及土地出让前的规划、动迁等投入较大。单纯依靠正常财政收入难以抵补，因此不得不举债，并通过未来土地出让金收入偿债。2010年我国地方政府债务总额已达10.7万亿元，相当于当时GDP的27%，而2011年、2012年和2013年地方政府债务仍然持续增长，这些债务的偿付主要依赖于土地收入增长。2014年地方政府新增财政赤字为53338.91亿元，地方政府财政压力继续加大。
此外，地方政府为获取更多土地出让金收入，会选择动迁之后再出让，从而获得规划、动迁期间土地继续升值收益。这种方式使地方政府亦需承担相应风险，如：房地产发展受挫导致土地出让收入下降的损失；政府大量举借债务带来的本利偿还负担等。房地产市场调整还可导致土地出让难以实现，使地方财政收入锐减，支出增加和收入下降同时出现，导致地方政府债务危机风险加大。近两年来一些地方政府债务与当年全部财政收入之间已经出现较大缺口，地方政府债务问题成为经济结构调整不得不被考虑的问题。
3.系统性金融风险
风险根源在于投资、投机者过度依赖。近年来我国房地产市场快速发展，参与房地产投资的企业及个人大多获得可观收益，并使房地产业成为投资者最乐观的投资领域。从我国房地产开发企业构成来看，大型专业开发商所占比例极小，大多数开发商属于中小型企业，其中有相当多的企业原来从事其他行业，有一定资金储备后便将其用于房地产开发，还有些中小房地产商在自有资金较少的情况下，通过集资等渠道获得初始开发成本，参与到房地产投资中。如表4所示，我国近10年房地产开发企业除2009年外，其他年份都呈上升趋势，而2009年的下降则是由于刺激计划使房地产企业在2008年过度增加所导致的。大型房地产开发企业数量基本稳定，新增的大都是一些中小型企业。房地产的个人投资者主要是购买房地产用于获取溢值差价或租金的投资者。就购房者而言，他们的投资选择主要根据自己或他人过去的投资经历做出。过去20多年我国房地产市场迅速发展，房价持续上涨，房地产除了能抵消通货膨胀对资产价值的侵蚀，还可赚取超额收益。投资者便根据这一经历预期以后的房地产市场发展，增加房产投资。由于房地产具有使用价值，还可用于抵押投资，这种融资功能是我国股市不具备的。投资者将手头能够获取的流动性变为房产后，再利用房产抵押功能获取更多银行贷款购房。这从事实上加剧了投资者对房地产市场的投资依赖。
系统性金融风险在于银行债务风险。房地产开发商有很大的首期成本来自于银行，房价下跌，房地产存货积压成本连年上升，一些中小房企在结构调整中面临破产倒闭，而其大部分产品用于抵债。银行接手抵债的房产有许多仅仅是烂尾楼，近期全国多地出现烂尾楼群，一些烂尾别墅已沦为饲养场。就购房者而言，在房价下降低于未还贷款总额时，投资者便可弃房，银行接手房产后便要承受下降后的房价与房贷差额部分损失，这是原本意义上的债务风险，这一风险大小由房地产泡沫大小决定，次贷危机便因此而起。金融危机后，我国对房贷进行较严格的控制，因此该成本并不会很大。
相对于上述风险，由购房方带来的更大风险应是资金回笼损失。房地产市场若出现房价过高、受到购买限制以及人们预期改变等状况，需求会变得更弱，二手房市场会有价无市。银行接收的抵押房通常都需进行多次拍卖，并伴随多次折价才能成功实现资金回笼。价值减损及拍卖费用是风险的实质来源，若弃房急剧增多，银行风险会更大。房地产市场活跃时期，银行资金通过各种方式进入该市场，若房地产市场发展路径转变，将所有库存交由市场自行调节将是破坏性的调整，系统性金融风险难以避免。
三、中国房地产市场制度的重构
房地产市场调整风险大意味着房地产市场发展路径变迁成本大，同时房地产市场锁定性困境也不得不解决，原有发展路径亦需改变，因此房地产市场调整应力求减少其路径变迁的破坏，降低一系列经济社会风险，最终达到房地产市场制度重构，以实现该市场稳定健康发展的目标。
1.房地产市场发展路径形成中的关联制度群
按照制度经济学理论，进入锁定状态的路径依赖几乎不能超越，然而经济体发展过程中，某一制度变迁并不能孤立进行，而是伴随着其他制度的配合、影响及牵制，并在这些制度变迁的路径依赖下形成新的路径依赖，这种路径依赖属于多重路径依赖，影响该变迁制度的其他制度可视为关联制度。某一路径依赖的突破可从与之相关联的一系列制度改革入手，通过制度变迁主体引导相关联制度改革方向，随着关联制度路径变迁原有路径依赖便可突破。
房地产市场困境涉及供需及价格，无论当前的去库存还是以后新路径的形成都离不开这三个方面。我国房地产市场发展起步较晚，其发展路径形成初始便是我国国有企业制度的改革。从起步至今的供给相对过剩过程中，就供给方来看，开发商从获得建造用地至销售，都是在遵循原有土地制度、财税制度、金融制度等相关联制度群下完成的；而需求方也主要是在原有医疗保障制度、教育制度、户籍制度以及金融制度等一系列制度及其变化基础上做出预期并实现购买需求；价格只是供需双方做出决策后的一个相应结果。这些关联制度都有与房地产市场发展直接相关的具体制度，如国有企业改制，不再分配住房，职工便开始买房，银行开始提供住房按揭贷款以解决职工购房资金问题等都是与房地产市场相关的具体企业制度、金融制度。关联制度按照各自路径变迁，便形成房地产市场路径依赖。由此可见，房地产市场路径依赖是典型的多重路径依赖。
2.房地产市场困境的摆脱有赖于关联制度群改革
由于房地产市场关联制度的作用，仅依靠房地产市场制度改革不能完全脱离原有路径依赖，难以摆脱现有困境。首先，有效的政策措施将带来巨大的成本。如将房地产市场供需仅依靠市场调节，救市政策退出则会出现前述风险，这也是我国决心进行经济结构调整后在2015年中央经济工作会议仍重提房地产市场去库存问题的原因。其次，房地产市场自身制度改革将难以超越原有路径依赖，摆脱锁定性困境。由于多个关联制度影响，房地产市场的供需及价格改革将难见成效，即使一些刺激措施有一定作用，在关联制度未改革之前，这种作用效果也是短暂的，短期内房地产市场仍将回归原有状态。就我国房地产市场去库存而言，虽然我国城镇化还在继续，仍然有对新建商品房的潜在需求，然而进城农民工及其他低收入群体有子女上学、就医、养老等预期支出压力，房价的少量下降将难以吸引他们将大部分储蓄和将来收入投入商品房，而且银行贷款对这类潜在需求者而言亦难以取得。因此，增加房地产市场需求需对户籍、医疗保障、教育等一系列制度进行改革，使有支付能力的农民工及低收入人群能够并愿意实现购买。另外，还可通过改革住房保障制度，增加政府对库存商品房购买用以廉租房等用途。就商品房供给及地方土地财政问题而言，地方与中央分税制使得地方税收减少.而大部分城市建设需地方政府支付，若财政税收制度不改革，减少房地产供给将收效甚微。因此，财税制度改革是实现房地产市场真正走向依靠市场信息调节供需及价格的正常路径的关键，从而决定房地产市场发展路径能否超越原有依赖，并从根本上脱离困境。
（责任编辑 陈孝兵）