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摘要：“经济双循环”与“房住不炒”是近年来房地产业面临的两大核心关键政策。在“经济双循环”新发展格局下，“房价问题”应当是“内循环”中的重要问题，房地产行业面临前所未有的机遇和挑战。在此背景下，房地产业应从土地供应、信贷政策、监管体系、租赁市场等多角度实现创新改革和规范发展，积极参与国家“经济双循环”战略。
关键词：经济双循环;房住不炒;房地产市场
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）10-0026-29 收稿日期：2021-09-10
1 政策背景與内涵
1.1 房住不炒
自2016年底中央经济工作会议提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”政策定位以来，有效遏制了房地产投机炒作，经济效果和社会效果得到明显提升。
1.2 经济双循环
中央提出“经济 双循环”战略，是综合把握国内发展层次和国际客观环境，结合历史经验，顺应经济发展规律的战略性抉择，也是中国经济迈向高质量发展的强国方略。
2020年5月，中央政治局常委会会议首次提出要充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建以内循环为主、内外双循环相互促进的新发展格局。这一战略强调了在复杂的国际环境背景下，以创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念为核心，加强供给侧结构性改革，优化国民经济结构，使要素市场实现最优配置，促进经济高质量增长。
在双循环新发展格局下，作为国内经济重要产业的房地产市场对于国内经济以及消费能力的影响无疑是巨大的，既影响投资和消费，也影响民生和发展。“经济双循环”下的“房住不炒”定位，也会成为房地产市场在“十四五”时期的总纲和总体指导方针。房地产市场主体如何理解新格局下的政策内涵和市场变化，特别是对于内循环中如何继续强调租赁市场的重要性，尤其是租购并举和长租房的政策，这也是后续应积极关注并面临市场改革的一个重要内容，此战略下的房地产市场将会遇到前所未有的发展机遇及挑战。
2 新发展格局下房地产市场面临的机遇
2.1 新型城镇化建设
房地产消费对于扩大内需仍然具有相当重要的作用，在国内大循环的促进消费战略中，住房消费仍将是重要组成部分。新中国成立72年来，我国有着世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。我国常住人口城镇化率从1949年末的10.64%，至2019年突破了60%，2020年已经达到了63.89%。根据《国家人口发展规划（2016-2030年）》报告，2030年我国常住人口城镇化率将达到70%。党的十八大提出了“走中国特色新型城镇化道路”，我国城镇化开始进入以人为本、发展规模与发展质量并重的全新阶段。2014年3月至2020年4月国家相继推行了《国家新型城镇化规划（2014-2020）》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等7条有关城镇化发展的相关意见、方案及任务。其中，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出的“深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，推动公共资源按常住人口规模配置”，是逐渐消除城乡差异、促进城乡融合的关键措施。
双循环战略背景下，新型城镇化建设和发展，可以起到推动人口集聚、带动相关产业、促进经济结构改革并繁荣城市经济的作用，这无疑是房地产市场发展的巨大机遇。
2.2 适老化改造需求
随着新世纪的到来，我国已步入老龄化社会。2020年开展的第七次全国人口普查数据表明，我国60岁及以上人口总数为26402万人，占全国人口的18.70%，其中，65岁及以上人口为19064万人，占全国人口的13.50%，均远超老龄化社会标准。且对比2010年第六次全国人口普查数据，我国人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力，并将在“十四五”期间进入中度老龄化阶段。
但现有城镇建筑因规划滞后与成本制约等原因，尚不能提供安全、舒适、方便的全年龄段适用的空间环境，与老龄化社会的居住需求不相适应。因此，在既有建筑物的改造中，凸显了适老化的重要性和紧迫性。尤其是在“房住不炒”政策背景下，房地产业新开发的投资规模增长空间有限，且从2019年起大规模棚户区改造热潮也逐渐消退。2020年国务院印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出将城镇老旧小区改造作为实现人民追求美好生活需要的重要民生工程。对于房地产企业来说，从政策背景和自身利益角度出发都存在参与既有建筑及社区公共设施改造的内在需求动力，以弥补新开发市场规模下降产生的收益缺口。
2.3 住房租赁业发展
新型城镇化将带来大量的住房需求，然而城市房价高企，并不是所有的进城者都有经济实力购买商品房，进城者将退而求其次选择租房。从住宅的社会特性角度而言，政府应在商品房市场化的同时负担住房基本保障的责任。自2015年，我国开始大力支持住房租赁，特别是面向低收入者的公租房，多次发布政策推进租赁市场发展。2016年，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出建立购租并举的城镇住房制度，完善城镇住房保障体系，住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主，加快发展专业化住房租赁市场。租赁住房市场容量巨大，是未来房地产发展的大趋势。
政策支持下，房企应积极布局租赁市场，预计到2025年，全国租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人，这也是房地产市场的另一大机遇。但同时也面临着相关挑战。
3 新发展格局下房地产市场面临的挑战
3.1 市场分化明显
在“房住不炒”政策持续作用下，限购、限贷、限售，土地集中出让制度的实施，使我国房地产市场价格增长趋势明显变缓，房地产市场下行压力加剧。一二线城市与三四线城市房地产市场分化明显，去库存效果显现，且不同规模的房地产企业市场表现差异很大，随着行业竞争加剧，销售规模格局进一步分化。市场资源更加集聚于优势企业，中小规模房企的增长空间进一步受限。 3.2 融资压力突出
2020年以来，银保监系统对房地产金融领域继续保持强监管的态势。尤其 “三道红线”融资监管新规的影响已经非常突出，新增融资额持续下降，个别高杠杆率运作的房地产企业陷入了明显困境，中长期来看，降杠杆将是房地产业内的核心思路。在缺乏资金支持的背景下，房地产行业将告别高杠杆和快周转的发展模式。与此同时，今年上半年的房贷利率上行和审批难度加大，也使得贷款买房的压力有所增加，进一步限制了资本流向房地产业。
3.3 房企处境困难
在以内循环为主的新格局下，需要从房地产市场中解放内需，楼市调控政策持续严格，房企整体利润率普遍下滑，行业高增速不再。央行提出的发展底线为维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。“金九银十”的市场周期性行情并没有在2021年如期展现，房地产企业的偿债压力虽有所缓解，但仍将持续，房企债务违约问题频发，而市场下行压力明显，对业内房企形成了严峻的挑战。
4 新发展格局下房地产市场的发展建议
4.1 完善土地供给政策
土地供应是房地产开发经营的前提和基础，土地政策所决定的供应结构与方式直接影响到房地产市场能否健康发展。首先应进一步完善闲置宅基地的入市交易，可以推广纳入租赁住房建设的试点，盘活宅基地资源，建立全域土地综合统筹利用模式。其次是多渠道解决中低收入家庭的住宅需求，构建多层次多元化的住房供应体系，确保有房住的基本需求，实现社会共同发展，走向共同富裕。再次是根据城市发展前景，区分对待土地供应政策，将土地供应计划与城市经济发展和人口流动情况结合，依人地挂钩原则确定土地供应规模。
4.2 差别化信贷政策
一方面对于房地产企业，根据实际债务杠杆水平和经营状况，实行差别化信贷政策，采用包括担保方式和利率水平等多种方式降低金融隐患，促进房企能够优化债务结构安全合理化，积极拓展融资渠道多元化。另一方面，对于消费性住房信贷，首先根据城市发展层次与现状，明确合理的信贷政策区分度;其次要严格审核贷款資格，明确刚性需求和改善性需求标准，落实差别化信贷，制止对炒房的信贷支持。
4.3 强化多层次监管
一是加强行业自律，宣传和引导房地产开发商和各类中介严格规范交易资金管理，健全信用体系，禁止不当行为。二是加强政府监管，构建开放、完善的信息制度和预警体系，在强调市场机制对房地产市场资源配置的决定性作用的前提下，将政府对市场管理通过制度化、规范化、效率化的政策机制得以实现。三是加强法制管理，配套修改和实施房地产相关的税收、土地、投融资、市场等环节相关法律，以法律形式固化“房住不炒”的原则，实现住房市场回归到居住功能。
4.4 健全住房租赁体系
在有效配置市场资源的同时，各级政府应着力承担中低收入家庭的住房保障责任，大力发展住房租赁市场。以共享理念将各类闲置房源纳入租赁市场，积极引导资本投入住房租赁市场建设，培育租赁市场的优质化企业，治理租赁市场的无序现象，最大限度满足中低收入家庭的住房需求，实现社会稳定，促进共同富裕。针对目前国内住房还存在失衡问题，双循环战略的发展无疑大大推动了房地产业的发展与完善，通过“房住不炒”的政策定位，以制度改革降低房地产市场系统性风险，促进房地产市场高质量发展，实现人民安居乐业和国民经济健康发展的同步目标。
参考文献：
1.陈杰.以供给侧结构性改革实现“房住不炒”.人民论坛.2018.06
2.程民选 冯庆元.试析新时代“房住不炒”定位的理论逻辑——基于大卫·哈维的马克思主义经济学分析框架.经济问题.2019.01
3.易宪容 郑丽雅 Lkhagva Dolgorsuren.“房住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择.江西社会科学.2019.39 （05）
4.刘润秋.双循环新发展格局下的房地产市场.人民论坛.2021.Z1
5.王京滨 夏贝贝.中国房地产改革40年：市场与政策.宏观经济研究.2019.10
6.张玉梅 王子柱.基于历次调控视角的房地产市场长效机制研究.甘肃社会科学.2019.04
作者简介：毛广澳、叶松，铜陵学院建筑工程学院。
基金项目：铜陵学院2021年度国家级大学生创新创业训练计划项目（202110383064-s202010383139）研究成果。
关键词：经济双循环;房住不炒;房地产市场
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）10-0026-29 收稿日期：2021-09-10
1 政策背景與内涵
1.1 房住不炒
自2016年底中央经济工作会议提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”政策定位以来，有效遏制了房地产投机炒作，经济效果和社会效果得到明显提升。
1.2 经济双循环
中央提出“经济 双循环”战略，是综合把握国内发展层次和国际客观环境，结合历史经验，顺应经济发展规律的战略性抉择，也是中国经济迈向高质量发展的强国方略。
2020年5月，中央政治局常委会会议首次提出要充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建以内循环为主、内外双循环相互促进的新发展格局。这一战略强调了在复杂的国际环境背景下，以创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念为核心，加强供给侧结构性改革，优化国民经济结构，使要素市场实现最优配置，促进经济高质量增长。
在双循环新发展格局下，作为国内经济重要产业的房地产市场对于国内经济以及消费能力的影响无疑是巨大的，既影响投资和消费，也影响民生和发展。“经济双循环”下的“房住不炒”定位，也会成为房地产市场在“十四五”时期的总纲和总体指导方针。房地产市场主体如何理解新格局下的政策内涵和市场变化，特别是对于内循环中如何继续强调租赁市场的重要性，尤其是租购并举和长租房的政策，这也是后续应积极关注并面临市场改革的一个重要内容，此战略下的房地产市场将会遇到前所未有的发展机遇及挑战。
2 新发展格局下房地产市场面临的机遇
2.1 新型城镇化建设
房地产消费对于扩大内需仍然具有相当重要的作用，在国内大循环的促进消费战略中，住房消费仍将是重要组成部分。新中国成立72年来，我国有着世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。我国常住人口城镇化率从1949年末的10.64%，至2019年突破了60%，2020年已经达到了63.89%。根据《国家人口发展规划（2016-2030年）》报告，2030年我国常住人口城镇化率将达到70%。党的十八大提出了“走中国特色新型城镇化道路”，我国城镇化开始进入以人为本、发展规模与发展质量并重的全新阶段。2014年3月至2020年4月国家相继推行了《国家新型城镇化规划（2014-2020）》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等7条有关城镇化发展的相关意见、方案及任务。其中，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出的“深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，推动公共资源按常住人口规模配置”，是逐渐消除城乡差异、促进城乡融合的关键措施。
双循环战略背景下，新型城镇化建设和发展，可以起到推动人口集聚、带动相关产业、促进经济结构改革并繁荣城市经济的作用，这无疑是房地产市场发展的巨大机遇。
2.2 适老化改造需求
随着新世纪的到来，我国已步入老龄化社会。2020年开展的第七次全国人口普查数据表明，我国60岁及以上人口总数为26402万人，占全国人口的18.70%，其中，65岁及以上人口为19064万人，占全国人口的13.50%，均远超老龄化社会标准。且对比2010年第六次全国人口普查数据，我国人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力，并将在“十四五”期间进入中度老龄化阶段。
但现有城镇建筑因规划滞后与成本制约等原因，尚不能提供安全、舒适、方便的全年龄段适用的空间环境，与老龄化社会的居住需求不相适应。因此，在既有建筑物的改造中，凸显了适老化的重要性和紧迫性。尤其是在“房住不炒”政策背景下，房地产业新开发的投资规模增长空间有限，且从2019年起大规模棚户区改造热潮也逐渐消退。2020年国务院印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出将城镇老旧小区改造作为实现人民追求美好生活需要的重要民生工程。对于房地产企业来说，从政策背景和自身利益角度出发都存在参与既有建筑及社区公共设施改造的内在需求动力，以弥补新开发市场规模下降产生的收益缺口。
2.3 住房租赁业发展
新型城镇化将带来大量的住房需求，然而城市房价高企，并不是所有的进城者都有经济实力购买商品房，进城者将退而求其次选择租房。从住宅的社会特性角度而言，政府应在商品房市场化的同时负担住房基本保障的责任。自2015年，我国开始大力支持住房租赁，特别是面向低收入者的公租房，多次发布政策推进租赁市场发展。2016年，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出建立购租并举的城镇住房制度，完善城镇住房保障体系，住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主，加快发展专业化住房租赁市场。租赁住房市场容量巨大，是未来房地产发展的大趋势。
政策支持下，房企应积极布局租赁市场，预计到2025年，全国租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人，这也是房地产市场的另一大机遇。但同时也面临着相关挑战。
3 新发展格局下房地产市场面临的挑战
3.1 市场分化明显
在“房住不炒”政策持续作用下，限购、限贷、限售，土地集中出让制度的实施，使我国房地产市场价格增长趋势明显变缓，房地产市场下行压力加剧。一二线城市与三四线城市房地产市场分化明显，去库存效果显现，且不同规模的房地产企业市场表现差异很大，随着行业竞争加剧，销售规模格局进一步分化。市场资源更加集聚于优势企业，中小规模房企的增长空间进一步受限。 3.2 融资压力突出
2020年以来，银保监系统对房地产金融领域继续保持强监管的态势。尤其 “三道红线”融资监管新规的影响已经非常突出，新增融资额持续下降，个别高杠杆率运作的房地产企业陷入了明显困境，中长期来看，降杠杆将是房地产业内的核心思路。在缺乏资金支持的背景下，房地产行业将告别高杠杆和快周转的发展模式。与此同时，今年上半年的房贷利率上行和审批难度加大，也使得贷款买房的压力有所增加，进一步限制了资本流向房地产业。
3.3 房企处境困难
在以内循环为主的新格局下，需要从房地产市场中解放内需，楼市调控政策持续严格，房企整体利润率普遍下滑，行业高增速不再。央行提出的发展底线为维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。“金九银十”的市场周期性行情并没有在2021年如期展现，房地产企业的偿债压力虽有所缓解，但仍将持续，房企债务违约问题频发，而市场下行压力明显，对业内房企形成了严峻的挑战。
4 新发展格局下房地产市场的发展建议
4.1 完善土地供给政策
土地供应是房地产开发经营的前提和基础，土地政策所决定的供应结构与方式直接影响到房地产市场能否健康发展。首先应进一步完善闲置宅基地的入市交易，可以推广纳入租赁住房建设的试点，盘活宅基地资源，建立全域土地综合统筹利用模式。其次是多渠道解决中低收入家庭的住宅需求，构建多层次多元化的住房供应体系，确保有房住的基本需求，实现社会共同发展，走向共同富裕。再次是根据城市发展前景，区分对待土地供应政策，将土地供应计划与城市经济发展和人口流动情况结合，依人地挂钩原则确定土地供应规模。
4.2 差别化信贷政策
一方面对于房地产企业，根据实际债务杠杆水平和经营状况，实行差别化信贷政策，采用包括担保方式和利率水平等多种方式降低金融隐患，促进房企能够优化债务结构安全合理化，积极拓展融资渠道多元化。另一方面，对于消费性住房信贷，首先根据城市发展层次与现状，明确合理的信贷政策区分度;其次要严格审核贷款資格，明确刚性需求和改善性需求标准，落实差别化信贷，制止对炒房的信贷支持。
4.3 强化多层次监管
一是加强行业自律，宣传和引导房地产开发商和各类中介严格规范交易资金管理，健全信用体系，禁止不当行为。二是加强政府监管，构建开放、完善的信息制度和预警体系，在强调市场机制对房地产市场资源配置的决定性作用的前提下，将政府对市场管理通过制度化、规范化、效率化的政策机制得以实现。三是加强法制管理，配套修改和实施房地产相关的税收、土地、投融资、市场等环节相关法律，以法律形式固化“房住不炒”的原则，实现住房市场回归到居住功能。
4.4 健全住房租赁体系
在有效配置市场资源的同时，各级政府应着力承担中低收入家庭的住房保障责任，大力发展住房租赁市场。以共享理念将各类闲置房源纳入租赁市场，积极引导资本投入住房租赁市场建设，培育租赁市场的优质化企业，治理租赁市场的无序现象，最大限度满足中低收入家庭的住房需求，实现社会稳定，促进共同富裕。针对目前国内住房还存在失衡问题，双循环战略的发展无疑大大推动了房地产业的发展与完善，通过“房住不炒”的政策定位，以制度改革降低房地产市场系统性风险，促进房地产市场高质量发展，实现人民安居乐业和国民经济健康发展的同步目标。
参考文献：
1.陈杰.以供给侧结构性改革实现“房住不炒”.人民论坛.2018.06
2.程民选 冯庆元.试析新时代“房住不炒”定位的理论逻辑——基于大卫·哈维的马克思主义经济学分析框架.经济问题.2019.01
3.易宪容 郑丽雅 Lkhagva Dolgorsuren.“房住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择.江西社会科学.2019.39 （05）
4.刘润秋.双循环新发展格局下的房地产市场.人民论坛.2021.Z1
5.王京滨 夏贝贝.中国房地产改革40年：市场与政策.宏观经济研究.2019.10
6.张玉梅 王子柱.基于历次调控视角的房地产市场长效机制研究.甘肃社会科学.2019.04
作者简介：毛广澳、叶松，铜陵学院建筑工程学院。
基金项目：铜陵学院2021年度国家级大学生创新创业训练计划项目（202110383064-s202010383139）研究成果。