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[摘 要]棚户区改造是一项惠民政策，关系到经济发展和社会和谐稳定，当前，国家、省、市相继出台了棚户区改造的优惠政策，从财政、税收、土地等多方面给予支持。棚户区改造为公司拓展业务创造一定的商机，公司班子审时度势，创新发展思路，以凤冈棚改项目的突破口，促进公司跨越发展，该项目于10月26日签订协议并交纳履约保1亿元，成立专班推进项目建设。目前，前期工作进展有序，亟待确定建设模式，现结合项目实际谈谈肤浅的认识，供领导决策参考。
[关键词]棚户区 改造 对策
中图分类号：TM31 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）25-0321-01
一、基本情况
（一）项目背景。公司自组建运营以来，始终坚定“有地就有未来”的发展信念，坚持“一业为主、多业并举”发展思路，积极拓展业务，促进公司转型，实现长足发展。经多次与凤冈县政府洽谈，双方本着平等互利、诚实信用的原则，分别就平台合作及项目合作达成战略合作伙伴关系，围绕政府平台和项目进行深度合作，这一重大举措开启了政企合作的新篇章。凤冈县“智慧新城”棚户区改造项目就是项目合作的切入点，该项目是我公司入驻凤冈后实施的第一个项目，也是凤冈县第一个落地的棚改项目，我公司将坚持宜商、宜居、宜业的定位，着力打造“贵州一流、全市最好”的城市综合体。
（二）项目概况。和平路片区棚改项目位于凤冈县龙泉镇和平路农贸市场，建于上世纪90年代初，目前，该区域房屋破烂不堪，设施配套不完善、环境脏乱差和消防隐患突出，市民怨声载道。凤冈县委、县政府高度重视棚改项目建设，于3月底召开了万人誓师大会，相继启动5个片区棚户区改造。最先实施的和平路片区棚改分两期实施，总用地面积39882平方米（59.82亩），概算总投资6.5亿元，总建筑面积约21万平方米，其中，地上建筑面积15.8万平方米，地下建筑面积6.2万平方米，容积率3.97，绿地率33%，机动车位1480个。
（三）投资测算。该项目概算总投资6.5亿元人民币，据测算，项目前期包括钻探、设计、审图、环评、节能等前期费用预计花费1235万元，拆迁、还房加上过渡费用预计花费11712万元，建安费用预计花费40990万元，销售费用加上税费、管理费、财务成本等费用预计花费11868万元，预计销售收入73561万元，将产生预期收益8161万元。
二、建设模式
建设模式直接影响项目的收益，目前，重大工程承（发）包主要有：工程总承包、施工总承包、包工不包料（只承包劳务、甲方供材料）、融资代建等，每一种建设模式都具有利和弊，分述如下：
（一）施工总承包
所谓施工总承包就是包括土建、安装等工程，原则上只有一个总承包单位，通过一个施工总承包合同约定价格、计价原则、资金支付等事项，一般使用国有资金的项目多选择此建设模式。
优点：一是开工前根据合同约定，有相对明确的合同价，有利于业主控制总投资；二是管理相对轻松，按照工程管理的相关规定，配备五方责任主体单位及专门的工作人员，各自履行法定职责，尽可能减少业主单位人力的投入；三是减轻招投标工作量，对土建、绿化、消防等工程一次性招标，从而提高工作效率。
缺点：一是需要等到施工图设计全部结束后业主才能进行施工总承包招标，因此会影响项目建设周期；二是施工总承包单位会直接影响整个项目的管理水平、技术水平和质量控制；三是对资金量的要求相对较高，一般按月支付进度款不低于70%；四是业主与施工总承包商只签订一次性合约，其分项均由总承包商负责，不利于合同管理和材料质量控制，建安成本相对增加。
（二）包工不包料
包工不包料俗称清包工，施工方只负责人工和机械，材料由建设方供应，除施工合同外，会形成多个材料采购合同，一般机构完善的大型国有企业和民营企业工程选择此建设模式。
优点：一是降低建安成本，最大限度的增加项目收益，提升投资利润空间；二是掌握主动权，保证各种材料质量和档次，有利于整个项目的质量控制；三是督促施工方严格按图施工，提高建筑品位。
缺点：一是因公司属于国有独资企业，其材料采购价值100万元以上的均应实行公开招标，从而降低工作效率，延长建设周期；二是建筑材料涉及类别多，从采购程序、质量控制、使用管理等都需要专业人才，人力成本和管理成本会大大增加；三是工人做工包工头不再吝惜材料的使用，会增加损耗量；四是增加廉政风险，由于采购的种类多、数量大、链条长，必定会增加廉政风险；五是对资金量的要求较高，很多材料需要支付现金。
（三）融资代建
所谓融资代建分为融资和代建两方面：融资通过项目自身筹集建设资金，有效规避融资对信用评级和抵押物的要求。代建制是指经过规定的程序，委托有相应资质或具备相应工程管理能力的企业，代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设。
优点：一是项目管理水平大幅提高，通过招商方式选择的代建单位应是具备过硬资质和业绩的优质企业，充分利用期实力和专业优势，对项目建设能发挥主导作用；二是减轻招投标工作量，对土建、绿化、消防等工程一次性招商，引入竞争机制，通过多家企业参与竞争性谈判，最终以资金实力、合理报价、精湛技术、优质服务取胜；三是通过项目融资，规避融资对信用评级和抵押物的要求，减轻资金支付压力；四是委托施工单位在权限内管理工程，类似于施工总承包实施工程全过程，降低管理成本，通过引进央企和国企合作，有效规避廉政风险。实践证明，“委托代建”是控制建设规模、建设工期和建设投资的行之有效的管理方法。
缺点：一是相对增加建安成本；二是承担资金占用费导致投资成本上升；三是不利于提升我公司影响力及知名度。
三、对策建议
（一）选择合适的建设模式。根据我公司人员构成及资金状况，建议选择融资代建的建设模式，参照新蒲项目的流程，引入竞争机制，寻找央企或国企投资建设，采取2+2的模式建设及回购，通过适当提高进度款的支付比例（25%-30%），縮短回购期限，按04定额下幅3-5%，降低项目投资及建安成本，将项目部工作人员的主要精力放在项目的策划运营及管理。同时，将平场、道路、拆除等单项工程剥离出来由子公司实施，最大限度提高项目收益率。
（二）强化策划运营及管理。该项目成败很大程度取决于的策划运营，依托专业团队的力量编制策划运营方案，以精准的定位、优良品质为支撑，优化设计方案，配合征地拆迁控制成本，择优选定施工单位确保工程质量，将“智慧新城”打造成凤冈的名片。一是要强化管理，做好职责职能分工，建立分公司完整组织架构，充实管理人员，同时，从凤冈县城建口借调1-2名专业人员，协助项目部做好协调工作，加快推进项目建设；二是严格项目成本控制，及时调整投资预算，不定期对工程投资估算进行调整，为开发决策提供依据；严格预决算工作，根据成本控制原则进行施工和材料调整；严格现场签证，控制施工过程中成本增加；三是强化项目营销招商，建立一支成熟的项目销售管理团队，在此期间可在其他房开销售中心引入1-2人从事5年以上房地产销售管理的专业人才，从我公司选取项目销售人员进行培训，组成一支销售团队，其余销售人员可在项目地进行临聘，通过培训并考试合格后上岗，销售人员的收入与销售业绩挂钩。同步启动招商工作，按照规划功能分区布局业态，做实配套、做活商业、做优服务、做响品牌。
（三）探索项目开发激励机制。根据项目需求分别制定相应的激励机制，根据项目进度、质量、投资、安全、销售、收益等内容，制定员工绩效奖励标准。
凤冈县“智慧新城”棚户区改造工程项目部
2016年12月8日
[关键词]棚户区 改造 对策
中图分类号：TM31 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）25-0321-01
一、基本情况
（一）项目背景。公司自组建运营以来，始终坚定“有地就有未来”的发展信念，坚持“一业为主、多业并举”发展思路，积极拓展业务，促进公司转型，实现长足发展。经多次与凤冈县政府洽谈，双方本着平等互利、诚实信用的原则，分别就平台合作及项目合作达成战略合作伙伴关系，围绕政府平台和项目进行深度合作，这一重大举措开启了政企合作的新篇章。凤冈县“智慧新城”棚户区改造项目就是项目合作的切入点，该项目是我公司入驻凤冈后实施的第一个项目，也是凤冈县第一个落地的棚改项目，我公司将坚持宜商、宜居、宜业的定位，着力打造“贵州一流、全市最好”的城市综合体。
（二）项目概况。和平路片区棚改项目位于凤冈县龙泉镇和平路农贸市场，建于上世纪90年代初，目前，该区域房屋破烂不堪，设施配套不完善、环境脏乱差和消防隐患突出，市民怨声载道。凤冈县委、县政府高度重视棚改项目建设，于3月底召开了万人誓师大会，相继启动5个片区棚户区改造。最先实施的和平路片区棚改分两期实施，总用地面积39882平方米（59.82亩），概算总投资6.5亿元，总建筑面积约21万平方米，其中，地上建筑面积15.8万平方米，地下建筑面积6.2万平方米，容积率3.97，绿地率33%，机动车位1480个。
（三）投资测算。该项目概算总投资6.5亿元人民币，据测算，项目前期包括钻探、设计、审图、环评、节能等前期费用预计花费1235万元，拆迁、还房加上过渡费用预计花费11712万元，建安费用预计花费40990万元，销售费用加上税费、管理费、财务成本等费用预计花费11868万元，预计销售收入73561万元，将产生预期收益8161万元。
二、建设模式
建设模式直接影响项目的收益，目前，重大工程承（发）包主要有：工程总承包、施工总承包、包工不包料（只承包劳务、甲方供材料）、融资代建等，每一种建设模式都具有利和弊，分述如下：
（一）施工总承包
所谓施工总承包就是包括土建、安装等工程，原则上只有一个总承包单位，通过一个施工总承包合同约定价格、计价原则、资金支付等事项，一般使用国有资金的项目多选择此建设模式。
优点：一是开工前根据合同约定，有相对明确的合同价，有利于业主控制总投资；二是管理相对轻松，按照工程管理的相关规定，配备五方责任主体单位及专门的工作人员，各自履行法定职责，尽可能减少业主单位人力的投入；三是减轻招投标工作量，对土建、绿化、消防等工程一次性招标，从而提高工作效率。
缺点：一是需要等到施工图设计全部结束后业主才能进行施工总承包招标，因此会影响项目建设周期；二是施工总承包单位会直接影响整个项目的管理水平、技术水平和质量控制；三是对资金量的要求相对较高，一般按月支付进度款不低于70%；四是业主与施工总承包商只签订一次性合约，其分项均由总承包商负责，不利于合同管理和材料质量控制，建安成本相对增加。
（二）包工不包料
包工不包料俗称清包工，施工方只负责人工和机械，材料由建设方供应，除施工合同外，会形成多个材料采购合同，一般机构完善的大型国有企业和民营企业工程选择此建设模式。
优点：一是降低建安成本，最大限度的增加项目收益，提升投资利润空间；二是掌握主动权，保证各种材料质量和档次，有利于整个项目的质量控制；三是督促施工方严格按图施工，提高建筑品位。
缺点：一是因公司属于国有独资企业，其材料采购价值100万元以上的均应实行公开招标，从而降低工作效率，延长建设周期；二是建筑材料涉及类别多，从采购程序、质量控制、使用管理等都需要专业人才，人力成本和管理成本会大大增加；三是工人做工包工头不再吝惜材料的使用，会增加损耗量；四是增加廉政风险，由于采购的种类多、数量大、链条长，必定会增加廉政风险；五是对资金量的要求较高，很多材料需要支付现金。
（三）融资代建
所谓融资代建分为融资和代建两方面：融资通过项目自身筹集建设资金，有效规避融资对信用评级和抵押物的要求。代建制是指经过规定的程序，委托有相应资质或具备相应工程管理能力的企业，代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设。
优点：一是项目管理水平大幅提高，通过招商方式选择的代建单位应是具备过硬资质和业绩的优质企业，充分利用期实力和专业优势，对项目建设能发挥主导作用；二是减轻招投标工作量，对土建、绿化、消防等工程一次性招商，引入竞争机制，通过多家企业参与竞争性谈判，最终以资金实力、合理报价、精湛技术、优质服务取胜；三是通过项目融资，规避融资对信用评级和抵押物的要求，减轻资金支付压力；四是委托施工单位在权限内管理工程，类似于施工总承包实施工程全过程，降低管理成本，通过引进央企和国企合作，有效规避廉政风险。实践证明，“委托代建”是控制建设规模、建设工期和建设投资的行之有效的管理方法。
缺点：一是相对增加建安成本；二是承担资金占用费导致投资成本上升；三是不利于提升我公司影响力及知名度。
三、对策建议
（一）选择合适的建设模式。根据我公司人员构成及资金状况，建议选择融资代建的建设模式，参照新蒲项目的流程，引入竞争机制，寻找央企或国企投资建设，采取2+2的模式建设及回购，通过适当提高进度款的支付比例（25%-30%），縮短回购期限，按04定额下幅3-5%，降低项目投资及建安成本，将项目部工作人员的主要精力放在项目的策划运营及管理。同时，将平场、道路、拆除等单项工程剥离出来由子公司实施，最大限度提高项目收益率。
（二）强化策划运营及管理。该项目成败很大程度取决于的策划运营，依托专业团队的力量编制策划运营方案，以精准的定位、优良品质为支撑，优化设计方案，配合征地拆迁控制成本，择优选定施工单位确保工程质量，将“智慧新城”打造成凤冈的名片。一是要强化管理，做好职责职能分工，建立分公司完整组织架构，充实管理人员，同时，从凤冈县城建口借调1-2名专业人员，协助项目部做好协调工作，加快推进项目建设；二是严格项目成本控制，及时调整投资预算，不定期对工程投资估算进行调整，为开发决策提供依据；严格预决算工作，根据成本控制原则进行施工和材料调整；严格现场签证，控制施工过程中成本增加；三是强化项目营销招商，建立一支成熟的项目销售管理团队，在此期间可在其他房开销售中心引入1-2人从事5年以上房地产销售管理的专业人才，从我公司选取项目销售人员进行培训，组成一支销售团队，其余销售人员可在项目地进行临聘，通过培训并考试合格后上岗，销售人员的收入与销售业绩挂钩。同步启动招商工作，按照规划功能分区布局业态，做实配套、做活商业、做优服务、做响品牌。
（三）探索项目开发激励机制。根据项目需求分别制定相应的激励机制，根据项目进度、质量、投资、安全、销售、收益等内容，制定员工绩效奖励标准。
凤冈县“智慧新城”棚户区改造工程项目部
2016年12月8日