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摘要：随着住房市场的发展日渐成熟，维持房地产市场的平稳发展已经成为维持国民经济平稳发展的一项重要内容。由于影响房地产价格变动的因素较多，专家很难利用单个影响因子对其进行分析以及预测。但为了明确每个因素对房地产价格的确切影响方向以及影响程度，本文通过对房地产价格变动影响因素的相关研究进行综述，希望能使思路更清晰，能为相关专业学者进行研究提供帮助。
关键词：房地产市场；房价变动；文献综述
一、引言
近年来，房地产市场的火热程度已经得到了充分的展现，而房价的快速增长已经对国家宏观经济稳定和人们的正常生活产生了巨大的影响。不同类型的人群面临着不同类型的选择，刚需型住房和改善性住房在市场中占据了较大的比例，而随着人们生活条件的改善以及生活水平的提高，投資性住房的需求要得到满足也提上了日程。为了降低房价波动带来的不良社会影响，国家从2005年开始，陆续出台了相应的政策进行调控，如：央行降息，取消二三线城市限购和降低二套房首付比例等等。以此为背景，笔者对房地产市场领域内的一些有代表性的学者的观点进行分析归纳，综合各种因素，希望为人们理解房价变动提供一个清晰的思路。
二、房价变动影响因素
影响房地产价格的因素覆盖经济、社会、行政政治、房地产内在以及环境因素等诸多方面，国内外学者通过实例分析或构建模型分析对不同影响因素做出了综合评价。姜永增[1]建立了多元线性回归模型，并分析整理得出结论：影响住房消费的需求的主要因素有人口、人均 GDP 和销售面积等，影响住房的供给的因素主要是房地产开发的投资。姚争[2]等通过构建住房市场供需关系影响因素的均衡分析理论模型以及固定效应模型，分析研究了国内三十一个主要城市1998-2008年的面板数据，并得出结论：影响房价的最主要因素是利率和上一期房价，再其次是收入水平以及空置率，但人口、就业水平、地价和建设成本均不能成为影响房价变动的有效因子。何维达和陈宝东[3]对我国1999-2009年省级面板数据进行分析和测算，影响房价快速上涨的因素包括开发商的囤地、囤房等投机行为，家庭对房产的投机性投资，地方政府的土地财政政策等。Muellbauer[4]等通过建立等使用者成本模型，对英国房地产市场的兴衰做出分析，论证金融自由化是如何使房价产生波动的。Davies[5]通过建立一个由多方程所确定的月房价决定模型，对外部因素变量影响房价的原因作出分析。
目前，国内外学者对于影响房价的各项因素的分析中，大部分集中于宏观方向，这可能与消费者自身的感性因素分析难以把控有关。笔者通过对房地产价格变动的影响因素进行整合、综述，主要针对以下方面进行分析：
（一）城市用地供应及地价
施建刚和谢波[6]通过建立时间序列模型，对上海市住房市场用地供应对房价产生的影响程度进行回归分析，得出结论，可以通过增加住房的用地供应量来缓解房价的飞速增长。毛亮[7]通过构建房价与地价的相互影响模型，对城市用地供应量分别对房价以及地价的作用机制做出分析，结果显示，增加土地用地供应或许反而会提高房价。王学龙和杨文[8]通过构建受土地供应限制的房地产市场均衡模型，论证了导致房价迅速上涨的根本原因是土地财政，而不是大家通常认为的地价。陈会广和刘忠原[9]通过构建房价与地价的关系模型，通过分析2002-2009年我国部分城市住房的售量与对应的地价，找出房价与地价之间的相互作用关系：房价和地价在短期内是彼此互相影响的，但前者对后者影响更为显著。娄文龙和胡象明[10]论证了因为我国房地产市场还未达到稳定的阶段，所以地价对房价会起决定性作用。Tsoukis[11]等通过对耐用品跨期最优化的影响论证，并分析了房价和地价的关系。
（二）地产政策
张娟锋[12]等建立了房地产市场数量与价格的长期趋势和短期波动模型，论证结果表明，信贷政策对城市住房会产生短期的脉冲效应，地产政策对房价和售量会产生不明显的影响作用，其对不同城市的影响存在这明显的差异。陈辞和马永坤[13]对1999—2008年我国各省面板数据进行整理，分析了地产政策对房价变动的长期影响，并得出房价受国家宏观政策调控十分明显的结论。刘璐[14]通过建立住宅市场的一般均衡的两个模型，经过分析得出结论：在“限购令”生效之前，政府制定的地产政策会降低房价，而"限购令"开始生效以后，首付比例与限购数量都会对房价产生一定影响。叶欣和王婕[15]从宏观角度出发，建立了贷款、房价、经济增长、利率和通货膨胀的SVAR模型，对我国银行贷款与和房价变动做出实证分析，得出结论：我国房价的上升会带来银行贷款的增加。王先柱和赵奉军[16]对现行的地产政策下的房产价格变动对财政收入的影响进行分析，研究发现：房价的变动会对各项税收的变动产生影响，从而更显著地影响了财政收入，页为财政收入的快速增加提供了资产价格上的解释。 黄振宇[17]利用S—D模型分析了我国现行的土地供给制度和地方政府存在的逐利行为对房价的影响，通过分析，得出结论：中国土地出让制度是导致房价快速上涨的基础原因，可以通过调整相应政策来控制房价。Bye和Avitsland[18]建立了住宅市场的CGE 模型，避开了局部均衡的狭隘，分析地产政策对房价的影响。
（三）房地产税
况伟大[19]等利用23个国家1980-2009年的房地产数据进行分析，发现：虽然房产税会显著地抑制房价增长，但是存在一定的限制条件。姚涛[20]利用因子的实验方法来模拟住房市场，并分析房产税对房价泡沫的规律性作用，结果表明，税率一定时房产税对房价的影响并不大。 况伟大[21]基于住房流量模型构建了一个房地产市场的局部均衡模型，考察了完全垄断与完全竞争下房地产税和住房价格间的关系，结果表明，房地产税上升会导致房价下降。杨继瑞[22]用重庆市作为实例构建模型，预测房价在“十二五”期间直至未来十年总体上会呈现平稳中上升的趋势。Rosen[23]等通过论证推导发现，房地产税对房价会产生负向影响。更多还原 （四）供求关系
赵刚[24]通过对沈阳市2005-2012年房地产数据进行分析，运用供给价格弹性法、格兰杰因果检验法和相关系数检验法做出实证分析得到房价变动与住房供给以及开发投资之间的相关性关系。葛扬和陈崇[25]在假设房产市场均衡的条件下的需求和供给模型，对房价进行评价及预测，结果显示，经济适用房的供给对降低房价起到促进作用，可以通过提高经济适用房的供给来有效抑制房价上涨。周京奎[26]通过建立购房者对住房的需求倾向与房价的模型，结果发现二者之间是存在影响的。
（五）购房者预期和异质信念
李峰和高炳华[27]将异质有限理性预期因素考虑到房价决定模型中，实证检验分析了我国35个大中型城市2002—2010年的面板数据，得出结论：影响房价的因素主要包括人均可支配收入、利率和房价预期等，但房价预期才是住房价格波动的最主要决定性因素，并且适应性预期以及有限理性预期可以使房地产市场自我发展到稳定的阶段。李斌和张所地[28]通过构建需求供应均衡模型，对理性预期与住房价格的关系做了实证检验，得出结论：购房者的理性预期冲击对房价的影响显著。 任超群[29]等建立了住房的使用成本模型对购房者预期进行测量，通过对北京八个城区2005-2010年的面板数据进行实证研究，发现房价变动受房价预期的影响，其程度随市场状况的改变而改变。Farmer[30]通过借助凯恩长期预期结果由信心所决定的理论进行分析，利用模型说明由于有限理性预期对住房价格预期的影响机制，从而放大了次贷危机的恐慌。更多还原
三、总结
在房地产价格变动影响因素中，由于地区差异、政策不同、宏观与微观的多种因素影响，分析的结果大都存在片面之处。所以，为了更好的分析和预测房价变动趋势，通过对各个因素的概括分类进行总结研究，应该是日后研究的主要方向。例如：设计相应影响因子进行赋值计算，把大部分因素综合在一起，得出整体归纳性结论。
（作者单位：重庆交通大学经济与管理学院）
作者简介：崔天祎，1994年生，女，硕士在读，研究方向：房地产市场宏观管理。
参考文献
[1]姜永增.房价影响因素的实证分析——以青岛市为例[J].价值工程，2011（28）：319-320.
[2]姚争，孙华平，冯长春.中国城市住房价格变化的影响因素分析——基于31个城市面板数据的实证研究[J].建筑经济，2011（7）：74-77.
[3]何维达，陈宝东.什么导致了房价过快上涨——基于中国省级面板数据的经验证据[J].投资研究，2013（11）：16-33.
[4] Muellbauer J，Murphy A. Booms and busts in the UK housing market[J].The Economic Journal，1997，107（6）：1701-1727.
[5] Davies GW.A model of the urban residential land and housing markets[J].Canadian Journal of Economics，1977（10）：393-410.
[6]施建刚，谢波.城市住房用地供应政策对房价干预效果研究——基于上海住房市场的实证分析[J].华东经济管理，2013，27（1）：13-17.
[7]毛亮.增加土地供应能抑制房价过快上涨吗？[J].经济经纬，2011（3）：67-71.
[8]王学龙，杨文.中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析[J].经济评论，2014（4）：88-96.
[9]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011，33（5）：856-862.
[10]娄文龙，胡象明.房价与地价关系的国内研究综述[J].经济问题探索，2012（1）：38-42.
[11] Tsoukisc，Alyoushaa. Implications of inter temporal optimization for house and land prices[J].Applied Economics，1993（31）：1565-1571.
[12]张娟锋，任超群，贾生华，虞晓芬.房地产干预政策冲击效果评价[J].中国软科学，2013（1）：43-49.
[13]陳辞，马永坤.国家宏观政策对房地产价格影响的协整分析——基于1999～2008年中国省级面板数据的实证研究[J].云南财经大学学报，2011（5）：59-65.
[14]刘璐.限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响[J].管理科学学报，2013，16（9）：20-32.
[15]叶欣，王婕.宏观经济环境下我国银行贷款和房价动态影响关系：基于SVAR模型的实证分析[M].管理评论，2013，25（9）：62-71.
[16]王先柱，赵奉军.房价波动与财政收入：传导机制与实证分析[J].财贸经济，2012（11）：21-28.
[17]黄振宇.我国住宅市场供给对住宅价格影响的实证分析——基于1998—2007年我国房地产市场数据[J].宏观经济研究，2011（3）：21-31.
[18] Bye B，Avitsland T. The welfare effects of housing taxation in a distorted economy： A general equilibrium analysis[J]. Economic Modelling，2003，20（5）：895-921. [19]況伟大，朱勇，刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J].财贸经济，2012（5）：121-129.
[20]姚涛.房产税能抑制房价泡沫吗？——基于因子实验的检验[J].中央财经大学学报，2013（12）：1-6.
[21]况伟大.房地产税、市场结构与房价[J].经济理论与经济管理，2012（1）：10-19.
[22]杨继瑞.房产税改革试点背景下的中国房地产发展趋势[J].西部论坛，2011，21（2）：1-6.
[23]Rosen，H.S.and D.J.Fullerton， A Note on local Tax Rates，Public Benefit Levels， and Property Values. The Journal of Political Economy， Vol.85，No.2，Apr.1977，pp.433-440.
[24]房价波动与房产供给、开发投资实证研究——以沈阳为例[J].金融经济，2013（20）：116-118.
[25]葛扬，陈崇.中国房地产市场供给结构与价格泡沫关系研究——基于var模型的脉冲响应分析[J].中国经济问题，2011（2）：86-96.
[26]周京奎.住宅市场风险、需求倾向与住宅价格波动——一个理论与实证分析[J].经济学（季刊），2013，12（4）：1321-1346.
[27]李峰，高炳华.异质有限理性预期与住房价格关联性研究[J].兰州商学院学报，2012，28（4）：39-51.
[28]李斌，张所地.预期对城市商品住宅价格波动的作用机制研究[J].未来与发展，2011（7）：28-33.
[29]任超群，吴璟，邓永恒.预期对租金房价比变化的影响作用研究——基于住房使用成本模型的分析[J].浙江大学学报（人文社科版），2013，43（1）：58-72.
[30] Roger E. A.Farmer. Animal Spirits： How Human PsychologyDrives the Economy，and Why it Matters forGlobal Capitalism[J].Economic Record，2009，85（270）：357-358.
关键词：房地产市场；房价变动；文献综述
一、引言
近年来，房地产市场的火热程度已经得到了充分的展现，而房价的快速增长已经对国家宏观经济稳定和人们的正常生活产生了巨大的影响。不同类型的人群面临着不同类型的选择，刚需型住房和改善性住房在市场中占据了较大的比例，而随着人们生活条件的改善以及生活水平的提高，投資性住房的需求要得到满足也提上了日程。为了降低房价波动带来的不良社会影响，国家从2005年开始，陆续出台了相应的政策进行调控，如：央行降息，取消二三线城市限购和降低二套房首付比例等等。以此为背景，笔者对房地产市场领域内的一些有代表性的学者的观点进行分析归纳，综合各种因素，希望为人们理解房价变动提供一个清晰的思路。
二、房价变动影响因素
影响房地产价格的因素覆盖经济、社会、行政政治、房地产内在以及环境因素等诸多方面，国内外学者通过实例分析或构建模型分析对不同影响因素做出了综合评价。姜永增[1]建立了多元线性回归模型，并分析整理得出结论：影响住房消费的需求的主要因素有人口、人均 GDP 和销售面积等，影响住房的供给的因素主要是房地产开发的投资。姚争[2]等通过构建住房市场供需关系影响因素的均衡分析理论模型以及固定效应模型，分析研究了国内三十一个主要城市1998-2008年的面板数据，并得出结论：影响房价的最主要因素是利率和上一期房价，再其次是收入水平以及空置率，但人口、就业水平、地价和建设成本均不能成为影响房价变动的有效因子。何维达和陈宝东[3]对我国1999-2009年省级面板数据进行分析和测算，影响房价快速上涨的因素包括开发商的囤地、囤房等投机行为，家庭对房产的投机性投资，地方政府的土地财政政策等。Muellbauer[4]等通过建立等使用者成本模型，对英国房地产市场的兴衰做出分析，论证金融自由化是如何使房价产生波动的。Davies[5]通过建立一个由多方程所确定的月房价决定模型，对外部因素变量影响房价的原因作出分析。
目前，国内外学者对于影响房价的各项因素的分析中，大部分集中于宏观方向，这可能与消费者自身的感性因素分析难以把控有关。笔者通过对房地产价格变动的影响因素进行整合、综述，主要针对以下方面进行分析：
（一）城市用地供应及地价
施建刚和谢波[6]通过建立时间序列模型，对上海市住房市场用地供应对房价产生的影响程度进行回归分析，得出结论，可以通过增加住房的用地供应量来缓解房价的飞速增长。毛亮[7]通过构建房价与地价的相互影响模型，对城市用地供应量分别对房价以及地价的作用机制做出分析，结果显示，增加土地用地供应或许反而会提高房价。王学龙和杨文[8]通过构建受土地供应限制的房地产市场均衡模型，论证了导致房价迅速上涨的根本原因是土地财政，而不是大家通常认为的地价。陈会广和刘忠原[9]通过构建房价与地价的关系模型，通过分析2002-2009年我国部分城市住房的售量与对应的地价，找出房价与地价之间的相互作用关系：房价和地价在短期内是彼此互相影响的，但前者对后者影响更为显著。娄文龙和胡象明[10]论证了因为我国房地产市场还未达到稳定的阶段，所以地价对房价会起决定性作用。Tsoukis[11]等通过对耐用品跨期最优化的影响论证，并分析了房价和地价的关系。
（二）地产政策
张娟锋[12]等建立了房地产市场数量与价格的长期趋势和短期波动模型，论证结果表明，信贷政策对城市住房会产生短期的脉冲效应，地产政策对房价和售量会产生不明显的影响作用，其对不同城市的影响存在这明显的差异。陈辞和马永坤[13]对1999—2008年我国各省面板数据进行整理，分析了地产政策对房价变动的长期影响，并得出房价受国家宏观政策调控十分明显的结论。刘璐[14]通过建立住宅市场的一般均衡的两个模型，经过分析得出结论：在“限购令”生效之前，政府制定的地产政策会降低房价，而"限购令"开始生效以后，首付比例与限购数量都会对房价产生一定影响。叶欣和王婕[15]从宏观角度出发，建立了贷款、房价、经济增长、利率和通货膨胀的SVAR模型，对我国银行贷款与和房价变动做出实证分析，得出结论：我国房价的上升会带来银行贷款的增加。王先柱和赵奉军[16]对现行的地产政策下的房产价格变动对财政收入的影响进行分析，研究发现：房价的变动会对各项税收的变动产生影响，从而更显著地影响了财政收入，页为财政收入的快速增加提供了资产价格上的解释。 黄振宇[17]利用S—D模型分析了我国现行的土地供给制度和地方政府存在的逐利行为对房价的影响，通过分析，得出结论：中国土地出让制度是导致房价快速上涨的基础原因，可以通过调整相应政策来控制房价。Bye和Avitsland[18]建立了住宅市场的CGE 模型，避开了局部均衡的狭隘，分析地产政策对房价的影响。
（三）房地产税
况伟大[19]等利用23个国家1980-2009年的房地产数据进行分析，发现：虽然房产税会显著地抑制房价增长，但是存在一定的限制条件。姚涛[20]利用因子的实验方法来模拟住房市场，并分析房产税对房价泡沫的规律性作用，结果表明，税率一定时房产税对房价的影响并不大。 况伟大[21]基于住房流量模型构建了一个房地产市场的局部均衡模型，考察了完全垄断与完全竞争下房地产税和住房价格间的关系，结果表明，房地产税上升会导致房价下降。杨继瑞[22]用重庆市作为实例构建模型，预测房价在“十二五”期间直至未来十年总体上会呈现平稳中上升的趋势。Rosen[23]等通过论证推导发现，房地产税对房价会产生负向影响。更多还原 （四）供求关系
赵刚[24]通过对沈阳市2005-2012年房地产数据进行分析，运用供给价格弹性法、格兰杰因果检验法和相关系数检验法做出实证分析得到房价变动与住房供给以及开发投资之间的相关性关系。葛扬和陈崇[25]在假设房产市场均衡的条件下的需求和供给模型，对房价进行评价及预测，结果显示，经济适用房的供给对降低房价起到促进作用，可以通过提高经济适用房的供给来有效抑制房价上涨。周京奎[26]通过建立购房者对住房的需求倾向与房价的模型，结果发现二者之间是存在影响的。
（五）购房者预期和异质信念
李峰和高炳华[27]将异质有限理性预期因素考虑到房价决定模型中，实证检验分析了我国35个大中型城市2002—2010年的面板数据，得出结论：影响房价的因素主要包括人均可支配收入、利率和房价预期等，但房价预期才是住房价格波动的最主要决定性因素，并且适应性预期以及有限理性预期可以使房地产市场自我发展到稳定的阶段。李斌和张所地[28]通过构建需求供应均衡模型，对理性预期与住房价格的关系做了实证检验，得出结论：购房者的理性预期冲击对房价的影响显著。 任超群[29]等建立了住房的使用成本模型对购房者预期进行测量，通过对北京八个城区2005-2010年的面板数据进行实证研究，发现房价变动受房价预期的影响，其程度随市场状况的改变而改变。Farmer[30]通过借助凯恩长期预期结果由信心所决定的理论进行分析，利用模型说明由于有限理性预期对住房价格预期的影响机制，从而放大了次贷危机的恐慌。更多还原
三、总结
在房地产价格变动影响因素中，由于地区差异、政策不同、宏观与微观的多种因素影响，分析的结果大都存在片面之处。所以，为了更好的分析和预测房价变动趋势，通过对各个因素的概括分类进行总结研究，应该是日后研究的主要方向。例如：设计相应影响因子进行赋值计算，把大部分因素综合在一起，得出整体归纳性结论。
（作者单位：重庆交通大学经济与管理学院）
作者简介：崔天祎，1994年生，女，硕士在读，研究方向：房地产市场宏观管理。
参考文献
[1]姜永增.房价影响因素的实证分析——以青岛市为例[J].价值工程，2011（28）：319-320.
[2]姚争，孙华平，冯长春.中国城市住房价格变化的影响因素分析——基于31个城市面板数据的实证研究[J].建筑经济，2011（7）：74-77.
[3]何维达，陈宝东.什么导致了房价过快上涨——基于中国省级面板数据的经验证据[J].投资研究，2013（11）：16-33.
[4] Muellbauer J，Murphy A. Booms and busts in the UK housing market[J].The Economic Journal，1997，107（6）：1701-1727.
[5] Davies GW.A model of the urban residential land and housing markets[J].Canadian Journal of Economics，1977（10）：393-410.
[6]施建刚，谢波.城市住房用地供应政策对房价干预效果研究——基于上海住房市场的实证分析[J].华东经济管理，2013，27（1）：13-17.
[7]毛亮.增加土地供应能抑制房价过快上涨吗？[J].经济经纬，2011（3）：67-71.
[8]王学龙，杨文.中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析[J].经济评论，2014（4）：88-96.
[9]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011，33（5）：856-862.
[10]娄文龙，胡象明.房价与地价关系的国内研究综述[J].经济问题探索，2012（1）：38-42.
[11] Tsoukisc，Alyoushaa. Implications of inter temporal optimization for house and land prices[J].Applied Economics，1993（31）：1565-1571.
[12]张娟锋，任超群，贾生华，虞晓芬.房地产干预政策冲击效果评价[J].中国软科学，2013（1）：43-49.
[13]陳辞，马永坤.国家宏观政策对房地产价格影响的协整分析——基于1999～2008年中国省级面板数据的实证研究[J].云南财经大学学报，2011（5）：59-65.
[14]刘璐.限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响[J].管理科学学报，2013，16（9）：20-32.
[15]叶欣，王婕.宏观经济环境下我国银行贷款和房价动态影响关系：基于SVAR模型的实证分析[M].管理评论，2013，25（9）：62-71.
[16]王先柱，赵奉军.房价波动与财政收入：传导机制与实证分析[J].财贸经济，2012（11）：21-28.
[17]黄振宇.我国住宅市场供给对住宅价格影响的实证分析——基于1998—2007年我国房地产市场数据[J].宏观经济研究，2011（3）：21-31.
[18] Bye B，Avitsland T. The welfare effects of housing taxation in a distorted economy： A general equilibrium analysis[J]. Economic Modelling，2003，20（5）：895-921. [19]況伟大，朱勇，刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J].财贸经济，2012（5）：121-129.
[20]姚涛.房产税能抑制房价泡沫吗？——基于因子实验的检验[J].中央财经大学学报，2013（12）：1-6.
[21]况伟大.房地产税、市场结构与房价[J].经济理论与经济管理，2012（1）：10-19.
[22]杨继瑞.房产税改革试点背景下的中国房地产发展趋势[J].西部论坛，2011，21（2）：1-6.
[23]Rosen，H.S.and D.J.Fullerton， A Note on local Tax Rates，Public Benefit Levels， and Property Values. The Journal of Political Economy， Vol.85，No.2，Apr.1977，pp.433-440.
[24]房价波动与房产供给、开发投资实证研究——以沈阳为例[J].金融经济，2013（20）：116-118.
[25]葛扬，陈崇.中国房地产市场供给结构与价格泡沫关系研究——基于var模型的脉冲响应分析[J].中国经济问题，2011（2）：86-96.
[26]周京奎.住宅市场风险、需求倾向与住宅价格波动——一个理论与实证分析[J].经济学（季刊），2013，12（4）：1321-1346.
[27]李峰，高炳华.异质有限理性预期与住房价格关联性研究[J].兰州商学院学报，2012，28（4）：39-51.
[28]李斌，张所地.预期对城市商品住宅价格波动的作用机制研究[J].未来与发展，2011（7）：28-33.
[29]任超群，吴璟，邓永恒.预期对租金房价比变化的影响作用研究——基于住房使用成本模型的分析[J].浙江大学学报（人文社科版），2013，43（1）：58-72.
[30] Roger E. A.Farmer. Animal Spirits： How Human PsychologyDrives the Economy，and Why it Matters forGlobal Capitalism[J].Economic Record，2009，85（270）：357-358.