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摘要: 进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，很多地区房地产业成为当地经济发展的支柱，持续的热度带来了房地产市场的泡沫不断增大，行业的激烈竞争使利润逐步降低，房地产企业所面临的风险越来越多，这就使风险管理控制日益成为行业的必需。本文简述了房地产企业风险管理控制的意义以及我国房地产企业的风险概况，就如何做好房地产企业风险管理控制提出了几点可行性建议。
关键词：房地产；风险管理；意义；概况；建议
中图分类号：F293.3文献标识码： A
目前，导致我国房地产企业发生风险的因素越来越多，比如房地产营销风险、财务风险、投资决策风险等等，房地产开发投资过程中产生的风险不容小视，房地产企业必须把控好风险管理，才能避免企业遭受不必要的风险损失。
1、房地产企业风险管理控制的意义
房地产产业的特点是行业竞争激烈、建设周期较长、下游行业涉及面较广、投资规模较大等，由于房地产开发的风险存在于开发过程中的各个阶段，且现代市场经济环境复杂多变，近几年国家政策调控愈来愈严，行业人员的风险防范意识普遍薄弱，容易使房地产企业遭受不必要的风险损失，因此，房地产企业应在房地产开发过程中正确认识风险给其带来的影响，加强房地产风险管理意识，制定相应的风险控制措施，让企业预防风险、避免风险、降低风险。风险是把双刃剑，在为企业的发展带来困难与阻碍的同时，也为企业带来了实现高收益的机会，房地产企业如果能够在准确防范风险的情况下，合理利用风险中存在的机遇，不仅能为房地产企业降低风险损失，还能为企业未来的发展铺设良好的道路，实现企业的可持续发展。
2、我国房地产企业的风险因素概况
2.1房地产营销风险
房地产企业一般通过地产、房产的转让来实现企业利润，而房地产的滞销，将为房地产企业带来极大的风险，即营销风险，又称为市场供求风险。国民经济的健康发展离不开商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，应使商品房空置率处在合理区，即空置率应在5%至10之间；当商品房的空置率在10%至20%之间时，商品房的供求平衡被打破，说明商品房的空置率处于危险区，为了使房地产市场的发展轨迹恢复正常，房地产企业应大大提高销售力度，降低商品房的空置率；此外，当商品房的空置率在20%以上时，说明商品房空置率已经处于重积压区，房地产企业应及时采取科学合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否则将对国民经济的正常运行造成严重的影响。房地产能否顺利销售与企业制定的营销策略是否科学合理有着密切的关系，由于制定科学合理的营销策略难度较大，营销风险成了房地产主要的风险因素之一。
2.2房地产财务风险
房地产财务风险是指房地产企业因为举债经营所造成的企业无法按照约定履行相应的债券义务、无法及时获得贷款等风险。房地产属于资金密集型企业，在开发过程中避免不了大量资金的使用，由于房地产开发成本过高，房地产企业通常因资金不足而借助金融机构筹集或调剂企业所缺资金，一般情况下，企业在融通资金时就伴随着财产风险，会产生信用风险、利率风险、银行贷款政策变动风险等金融风险，其中银行贷款政策的变动对企业的资金流管理有着直接影响，比如银行信用条件的松紧程度、银行信贷额度的大小、银行信贷政策倾向性的变动情况等等，同时，银行利率上升会影响房地产的投资，房地产的资金成本会随着银行利率的升高而增加，使企业的债务负担更大，加大了企业还贷的难度，降低了企业的预期收益。
2.3房地产决策风险
房地产决策风险是指房地产企业在开发过程中，由于决策不当产生的风险。房地产企业的开发周期较长、投资规模相对较大，且房地产的投资收益目标会受到各种政策（地价政策、环保政策、住房政策、土地供给政策等等）的影响，同时，早期决策的正确与否需要经过后期的开发来检验，因此，企业在对房地产开发各环节做决策时，伴随着较大的风险。
3、房地产企业风险管理控制措施
3.1房地产企业应建立风险管理机制
房地产企业应设立专门的风险管控部门，建立健全风险指标识别系统、预警系统和监控系统，提高各类信息的处理能力。风险管理工作是一项专业性较强的工作，风险管理制度、措施、动态和整个运行机制，都要靠人来执行，所以培养和造就一大批风险管理专业人才是风险管理的基本要求。建立一整套行之有效的约束和激励制度。使各个业务部门以及下至每个员工，对各项成本都要有所了解，使之在处理各项业务时自觉地处理好收益和成本之间的关系、市场与风险之间的关系，保证各项业务建康有序的发展。风险管理工作人员的进行风险管理时，应以动态的角度对风险进行全面分析，全方位思考房地产开发过程中各环节有可能出现的风险，提高企业的风险防控能力。
3.2分散投资
分散投资分为投资时间分散和投资种类分散两种方式，投资时间分散是指企业在进行房地产投资时，确定合理的时间间隔，从而降低市场变化带来的风险损失；投资种类分散是指投资风险和收益可根据不同种类的房产而定，对不同种类的房产分散投资，达到降低企业的整体风险的目的。由于房地产的投资收益受不同城市、不同区域的市场供求、投资政策或者经济环境的影响，企业可根据房地产区域性较强的特征，将房地产进行分散投资，从而使企业某些特定区域的经营免受市场不景气的影响，降低企业的风险损失。
3.3树立正确的房地产风险管理观念
房地产企业工作人员应改变传统的风险管理观念，加强风险管理意识，正确认识风险管理对房地产开发投资的重要性，在房地产开发投资前做好风险防范，降低企业的风险损失。
3.4房地产企业应加强风险管理人员能力和水平的持续培训
房地产企业要在企业内部设立一个风险管理培训机构，定期对职工进行风险管理培训，或者要求职工定期去外部风险管理专业机构进行培训，使职工对各种风险有所了解，提高职工识别风险的能力，掌握风险识别方法（如分解原则法和专家调查法等）和风险评估的方法（如风险平衡积分卡法和层次分析评估法等），并学会应对房地产开发投资过程中遇到的各种风险，加强职工的风险防范意识。
3.5房地产企业应建立风险管理系统
房地产企业应建立风险管理系统，通过完善的会计信息系统，以便企业员工能够及时捕捉相关的财务信息，并对其进行科学合理的分析，职工在进行风险管理工作过程中，应对企业的债务利息进行及时统计，计算出企业的债务总额，避免企业出现债务到期而无法偿还债务的情况，降低企业遭受财务困难风险的概率，員工应合理利用企业会计信息，对财务进行科学预算，为决策人员提供企业在未来可能发生的还债义务，减少决策风险带来的损失，同时，房地产企业通过及时收集企业经营所需的各类信息，比如与企业经营区域内的土地规划等有关的国家或区域性经济政策，为企业进行风险管理提供相关资料。
3.6房地产企业应制定科学的风险管理计划
房地产风险管理计划的？什么意思?风险管理的目标、责任、程序、任务和措施等，其对象是风险管理的一切相关活动，房地产企业在制定风险管理计划时，应确立企业中有关风险管理工作的各项目标，明确风险管理相关工作人员的职责，企业各部门之间应互相协调，保证落实好风险管理工作，风险管理主要人员应制定科学完善的风险管理计划，应能识别房地产开发投资过程中的各类风险，应能够准确预测风险的发生，并能在风险发生时及时采取有效措施，保证风险管理计划实施的有效性。
结束语
综上所述，房地产企业的发展伴随着各种各样的风险，房地产风险管理已经成为房地产企业必不可少的管理工作，房地产风险管理是否科学合理影响着房地产企业目标经济效益的实现，因此，房地产企业应全面了解房地产开发投资过程中可能出现的风险，并对其进行有效预防，尽可能避免风险发生，对于外部政策和市场变化带来的不可避免的风险，应及时采取有效措施进行处理，降低企业在房地产开发投资过程中的风险损失，促进企业健康持续的发展。
参考文献
[1]邓瑜.房地产企业风险管理研究概述[J].企业导报，2011.
[2]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].工作研究，2009.
[3]尚立红.房地产企业风险管理研究[J].现代经济信息，2010.
关键词：房地产；风险管理；意义；概况；建议
中图分类号：F293.3文献标识码： A
目前，导致我国房地产企业发生风险的因素越来越多，比如房地产营销风险、财务风险、投资决策风险等等，房地产开发投资过程中产生的风险不容小视，房地产企业必须把控好风险管理，才能避免企业遭受不必要的风险损失。
1、房地产企业风险管理控制的意义
房地产产业的特点是行业竞争激烈、建设周期较长、下游行业涉及面较广、投资规模较大等，由于房地产开发的风险存在于开发过程中的各个阶段，且现代市场经济环境复杂多变，近几年国家政策调控愈来愈严，行业人员的风险防范意识普遍薄弱，容易使房地产企业遭受不必要的风险损失，因此，房地产企业应在房地产开发过程中正确认识风险给其带来的影响，加强房地产风险管理意识，制定相应的风险控制措施，让企业预防风险、避免风险、降低风险。风险是把双刃剑，在为企业的发展带来困难与阻碍的同时，也为企业带来了实现高收益的机会，房地产企业如果能够在准确防范风险的情况下，合理利用风险中存在的机遇，不仅能为房地产企业降低风险损失，还能为企业未来的发展铺设良好的道路，实现企业的可持续发展。
2、我国房地产企业的风险因素概况
2.1房地产营销风险
房地产企业一般通过地产、房产的转让来实现企业利润，而房地产的滞销，将为房地产企业带来极大的风险，即营销风险，又称为市场供求风险。国民经济的健康发展离不开商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，应使商品房空置率处在合理区，即空置率应在5%至10之间；当商品房的空置率在10%至20%之间时，商品房的供求平衡被打破，说明商品房的空置率处于危险区，为了使房地产市场的发展轨迹恢复正常，房地产企业应大大提高销售力度，降低商品房的空置率；此外，当商品房的空置率在20%以上时，说明商品房空置率已经处于重积压区，房地产企业应及时采取科学合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否则将对国民经济的正常运行造成严重的影响。房地产能否顺利销售与企业制定的营销策略是否科学合理有着密切的关系，由于制定科学合理的营销策略难度较大，营销风险成了房地产主要的风险因素之一。
2.2房地产财务风险
房地产财务风险是指房地产企业因为举债经营所造成的企业无法按照约定履行相应的债券义务、无法及时获得贷款等风险。房地产属于资金密集型企业，在开发过程中避免不了大量资金的使用，由于房地产开发成本过高，房地产企业通常因资金不足而借助金融机构筹集或调剂企业所缺资金，一般情况下，企业在融通资金时就伴随着财产风险，会产生信用风险、利率风险、银行贷款政策变动风险等金融风险，其中银行贷款政策的变动对企业的资金流管理有着直接影响，比如银行信用条件的松紧程度、银行信贷额度的大小、银行信贷政策倾向性的变动情况等等，同时，银行利率上升会影响房地产的投资，房地产的资金成本会随着银行利率的升高而增加，使企业的债务负担更大，加大了企业还贷的难度，降低了企业的预期收益。
2.3房地产决策风险
房地产决策风险是指房地产企业在开发过程中，由于决策不当产生的风险。房地产企业的开发周期较长、投资规模相对较大，且房地产的投资收益目标会受到各种政策（地价政策、环保政策、住房政策、土地供给政策等等）的影响，同时，早期决策的正确与否需要经过后期的开发来检验，因此，企业在对房地产开发各环节做决策时，伴随着较大的风险。
3、房地产企业风险管理控制措施
3.1房地产企业应建立风险管理机制
房地产企业应设立专门的风险管控部门，建立健全风险指标识别系统、预警系统和监控系统，提高各类信息的处理能力。风险管理工作是一项专业性较强的工作，风险管理制度、措施、动态和整个运行机制，都要靠人来执行，所以培养和造就一大批风险管理专业人才是风险管理的基本要求。建立一整套行之有效的约束和激励制度。使各个业务部门以及下至每个员工，对各项成本都要有所了解，使之在处理各项业务时自觉地处理好收益和成本之间的关系、市场与风险之间的关系，保证各项业务建康有序的发展。风险管理工作人员的进行风险管理时，应以动态的角度对风险进行全面分析，全方位思考房地产开发过程中各环节有可能出现的风险，提高企业的风险防控能力。
3.2分散投资
分散投资分为投资时间分散和投资种类分散两种方式，投资时间分散是指企业在进行房地产投资时，确定合理的时间间隔，从而降低市场变化带来的风险损失；投资种类分散是指投资风险和收益可根据不同种类的房产而定，对不同种类的房产分散投资，达到降低企业的整体风险的目的。由于房地产的投资收益受不同城市、不同区域的市场供求、投资政策或者经济环境的影响，企业可根据房地产区域性较强的特征，将房地产进行分散投资，从而使企业某些特定区域的经营免受市场不景气的影响，降低企业的风险损失。
3.3树立正确的房地产风险管理观念
房地产企业工作人员应改变传统的风险管理观念，加强风险管理意识，正确认识风险管理对房地产开发投资的重要性，在房地产开发投资前做好风险防范，降低企业的风险损失。
3.4房地产企业应加强风险管理人员能力和水平的持续培训
房地产企业要在企业内部设立一个风险管理培训机构，定期对职工进行风险管理培训，或者要求职工定期去外部风险管理专业机构进行培训，使职工对各种风险有所了解，提高职工识别风险的能力，掌握风险识别方法（如分解原则法和专家调查法等）和风险评估的方法（如风险平衡积分卡法和层次分析评估法等），并学会应对房地产开发投资过程中遇到的各种风险，加强职工的风险防范意识。
3.5房地产企业应建立风险管理系统
房地产企业应建立风险管理系统，通过完善的会计信息系统，以便企业员工能够及时捕捉相关的财务信息，并对其进行科学合理的分析，职工在进行风险管理工作过程中，应对企业的债务利息进行及时统计，计算出企业的债务总额，避免企业出现债务到期而无法偿还债务的情况，降低企业遭受财务困难风险的概率，員工应合理利用企业会计信息，对财务进行科学预算，为决策人员提供企业在未来可能发生的还债义务，减少决策风险带来的损失，同时，房地产企业通过及时收集企业经营所需的各类信息，比如与企业经营区域内的土地规划等有关的国家或区域性经济政策，为企业进行风险管理提供相关资料。
3.6房地产企业应制定科学的风险管理计划
房地产风险管理计划的？什么意思?风险管理的目标、责任、程序、任务和措施等，其对象是风险管理的一切相关活动，房地产企业在制定风险管理计划时，应确立企业中有关风险管理工作的各项目标，明确风险管理相关工作人员的职责，企业各部门之间应互相协调，保证落实好风险管理工作，风险管理主要人员应制定科学完善的风险管理计划，应能识别房地产开发投资过程中的各类风险，应能够准确预测风险的发生，并能在风险发生时及时采取有效措施，保证风险管理计划实施的有效性。
结束语
综上所述，房地产企业的发展伴随着各种各样的风险，房地产风险管理已经成为房地产企业必不可少的管理工作，房地产风险管理是否科学合理影响着房地产企业目标经济效益的实现，因此，房地产企业应全面了解房地产开发投资过程中可能出现的风险，并对其进行有效预防，尽可能避免风险发生，对于外部政策和市场变化带来的不可避免的风险，应及时采取有效措施进行处理，降低企业在房地产开发投资过程中的风险损失，促进企业健康持续的发展。
参考文献
[1]邓瑜.房地产企业风险管理研究概述[J].企业导报，2011.
[2]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].工作研究，2009.
[3]尚立红.房地产企业风险管理研究[J].现代经济信息，2010.