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【摘要】:以西安市地铁的修建为背景,通过国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析了地铁建设对房地产的影响因素:地铁沿线房地产价格、城市居民购房标准、城市功能定位等,提出西安房地产业迎接地铁建设的对策。
【关键词】:地铁建设房地产商圈
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动地区经济发展,推动房地产升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对城市经济的发展将起到拉动作用。西安地铁建成后,将缓解城市交通拥挤,提升西安品牌形象,同时对居住理念和房地产格局将产生重大影响。
国内外城市地铁修建及房地产发展走向
1.新加坡的地铁系统 新加坡的地铁称得上是世界最安全的地铁系统,也是世界上少数几个盈利的地铁产业。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。 2.香港地铁运营模式 香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营模式在各“地铁城市”中最为成功,投资回报率达到15%。它的成功与香港房地产市场紧密协作有直接关系。香港的地铁公司在世界各国都赔钱的情况下,能够赚钱的一个重要原因就是充分利用沿线地产增值的优势。地铁公司充分利用这一优势,把地铁与房地产结合起来,给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年发展物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。 3.广州地铁商机效应 广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业和房地产业。广州地铁周围的商圈带动了城市的不断繁荣和发展。二、地铁建设对城市经济发展的影响 1.地铁建设对房地产的影响
地铁产业的发展和房地产业是连体的，地铁作为房地产业的增值概念，曾经被无数次放大。首先，地铁的开通对于房地产业是一个契机，交通、商业的改善将带动地价的升值；其次，地铁的开通能使市区距离较远的居民可以快速到达城市各个部位，使城市周边的地段劣势得到缓解，因其居住的便捷性使房地产升值；最后，每一个地铁口都将成为新的中心地段，由此新的房价体系也将形成。目前西安地铁沿线的房地产项目其价格已经比同样区域的其他项目要高出15%-25%。事实上，沿线的地产项目几乎无不在打“地铁牌”。地铁已经成为了新卖点，借助这样的卖点，西安地铁二号线从北到南的房价或已经增值20%~30%，尤其是商业地产增幅更高。
2.地铁建设对城市商圈的影响 由于地铁运行的快速、准时、有序、无交通拥挤的优点，对于钟楼、康复路这样的成熟商圈，肯定会给来购物或者休闲的消费者、以及小额的批发交易者带来很大的便利，从而使得这些商圈获得极大的提升；同时，在西安市地铁运行线路上，连接了西安市的长安区、西咸新区、三桥、韦曲等，这些地区交通便利、有利于大型物流和交易市场的存在。每一个地铁站，都可能成为一个新的商业中心。
3. 地铁建设对旅游业的影响
目前西安在大家心目中只是一个古都形象，感觉西安离现代化城市还很遥远，随着地铁的开通将会在一定程度上改变印象。地铁最重要的是它将激活西安市区的短线游，因为市民的出行将节省更多的时间，让他们有更多的闲暇来游山玩水、放飞心灵。相信在地铁开通之后，西安将迎来更多的国内外游客，市民的短线游也会更加活跃。解释，西安的旅游业一定会得到更大发展。
三、未来构想
1.策划先行
借鉴广州、南京、成都等城市地铁公司地铁经济开发的成功经验，西安地铁经济开发应以项目策划为龙头，引导整个开发过程。通过项目前期策划，准确定位开发产品，实现与地铁站点同步规划、同步设计、同步建设，通过项目前期策划，对项目的经济效益、风险以及可行性进行全面分析，为项目的开发决策提供科学依据，提高开发决策的成功率，实现西安地铁经济的健康发展。
（2）差异化竞争
地铁经济最大的竞争优势，就是紧紧依托地铁——这是在竞争激烈的市场中异军突起，进而在将来有可能引导市场的主要契机所在。但优势并不等于竞争力，因此，应通过全盘规划、精心策划、优化设计、科学施工，突出“地铁经济”特色，展现地铁物业拥有的便捷、舒适、高品质、以人为本的独特魅力，进行差异化竞争，从而获取领先的竞争优势，为企业赢取良好的经济效益和社会效益。
（3）走品牌之路
品牌是一个企业宝贵的无形资产，是连接企业和消费者的一座桥梁。离开了良好品牌形象的支撑，就好比音符离开了五线谱，西安地铁就难以做到可持续发展。因此，西安地铁经济开发经营必须高度注重品牌建设、品牌积累。品牌的建设和积累是一个长期的过程，需要付出艰辛的努力。西安地铁应以人为本，从小事做起，从开发、经营的每一个细节入手，做好品牌积累，使西安地铁成为高品质的代表，并通过有效的宣传推广，使其良好的品牌形象深入每一位消费者的心，从而建立起无形的但最有效的竞争优势。
（4）整体营销
西安地铁经济开发应采取整体营销的战略，通过搭建统一的营销网络平台，统筹营销策划，统一规范营销行为，共享营销资源，来充分发挥地铁物业的全线覆盖、产品多样化、开发规模化优势，有效降低整体营销成本，树立地铁物业品牌形象。同时，通过整体营销，引导各个项目在统筹规划下进行准确开发定位，避免内部恶性竞争情况的出现，最大限度发挥资源的协同效应。
【结束语】：总之,地铁建设是古都西安几十年来的大事,其对城市经济的发展和居民的生活水平的提高将会产生深远的影响。如何利用地铁建设这一契机提升西安的城市形象,促进城市经济发展,将是我们深深思考的重要问题。 参考文献:[1]丁薇.当房地产搭上地铁……[J].沈阳名盘,2005(12):52-56.[2]中国科学院可持续发展战略研究组.中国可持续发展战略报告[M].北京:科学出版社,2004.[3]辽宁省发展计劃委员会.辽宁省国民经济和社会发展第十个五年计划[M].沈阳:辽宁人民出版社,2002.
[4]西安市房周刊
【关键词】:地铁建设房地产商圈
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动地区经济发展,推动房地产升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对城市经济的发展将起到拉动作用。西安地铁建成后,将缓解城市交通拥挤,提升西安品牌形象,同时对居住理念和房地产格局将产生重大影响。
国内外城市地铁修建及房地产发展走向
1.新加坡的地铁系统 新加坡的地铁称得上是世界最安全的地铁系统,也是世界上少数几个盈利的地铁产业。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。 2.香港地铁运营模式 香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营模式在各“地铁城市”中最为成功,投资回报率达到15%。它的成功与香港房地产市场紧密协作有直接关系。香港的地铁公司在世界各国都赔钱的情况下,能够赚钱的一个重要原因就是充分利用沿线地产增值的优势。地铁公司充分利用这一优势,把地铁与房地产结合起来,给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年发展物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。 3.广州地铁商机效应 广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业和房地产业。广州地铁周围的商圈带动了城市的不断繁荣和发展。二、地铁建设对城市经济发展的影响 1.地铁建设对房地产的影响
地铁产业的发展和房地产业是连体的，地铁作为房地产业的增值概念，曾经被无数次放大。首先，地铁的开通对于房地产业是一个契机，交通、商业的改善将带动地价的升值；其次，地铁的开通能使市区距离较远的居民可以快速到达城市各个部位，使城市周边的地段劣势得到缓解，因其居住的便捷性使房地产升值；最后，每一个地铁口都将成为新的中心地段，由此新的房价体系也将形成。目前西安地铁沿线的房地产项目其价格已经比同样区域的其他项目要高出15%-25%。事实上，沿线的地产项目几乎无不在打“地铁牌”。地铁已经成为了新卖点，借助这样的卖点，西安地铁二号线从北到南的房价或已经增值20%~30%，尤其是商业地产增幅更高。
2.地铁建设对城市商圈的影响 由于地铁运行的快速、准时、有序、无交通拥挤的优点，对于钟楼、康复路这样的成熟商圈，肯定会给来购物或者休闲的消费者、以及小额的批发交易者带来很大的便利，从而使得这些商圈获得极大的提升；同时，在西安市地铁运行线路上，连接了西安市的长安区、西咸新区、三桥、韦曲等，这些地区交通便利、有利于大型物流和交易市场的存在。每一个地铁站，都可能成为一个新的商业中心。
3. 地铁建设对旅游业的影响
目前西安在大家心目中只是一个古都形象，感觉西安离现代化城市还很遥远，随着地铁的开通将会在一定程度上改变印象。地铁最重要的是它将激活西安市区的短线游，因为市民的出行将节省更多的时间，让他们有更多的闲暇来游山玩水、放飞心灵。相信在地铁开通之后，西安将迎来更多的国内外游客，市民的短线游也会更加活跃。解释，西安的旅游业一定会得到更大发展。
三、未来构想
1.策划先行
借鉴广州、南京、成都等城市地铁公司地铁经济开发的成功经验，西安地铁经济开发应以项目策划为龙头，引导整个开发过程。通过项目前期策划，准确定位开发产品，实现与地铁站点同步规划、同步设计、同步建设，通过项目前期策划，对项目的经济效益、风险以及可行性进行全面分析，为项目的开发决策提供科学依据，提高开发决策的成功率，实现西安地铁经济的健康发展。
（2）差异化竞争
地铁经济最大的竞争优势，就是紧紧依托地铁——这是在竞争激烈的市场中异军突起，进而在将来有可能引导市场的主要契机所在。但优势并不等于竞争力，因此，应通过全盘规划、精心策划、优化设计、科学施工，突出“地铁经济”特色，展现地铁物业拥有的便捷、舒适、高品质、以人为本的独特魅力，进行差异化竞争，从而获取领先的竞争优势，为企业赢取良好的经济效益和社会效益。
（3）走品牌之路
品牌是一个企业宝贵的无形资产，是连接企业和消费者的一座桥梁。离开了良好品牌形象的支撑，就好比音符离开了五线谱，西安地铁就难以做到可持续发展。因此，西安地铁经济开发经营必须高度注重品牌建设、品牌积累。品牌的建设和积累是一个长期的过程，需要付出艰辛的努力。西安地铁应以人为本，从小事做起，从开发、经营的每一个细节入手，做好品牌积累，使西安地铁成为高品质的代表，并通过有效的宣传推广，使其良好的品牌形象深入每一位消费者的心，从而建立起无形的但最有效的竞争优势。
（4）整体营销
西安地铁经济开发应采取整体营销的战略，通过搭建统一的营销网络平台，统筹营销策划，统一规范营销行为，共享营销资源，来充分发挥地铁物业的全线覆盖、产品多样化、开发规模化优势，有效降低整体营销成本，树立地铁物业品牌形象。同时，通过整体营销，引导各个项目在统筹规划下进行准确开发定位，避免内部恶性竞争情况的出现，最大限度发挥资源的协同效应。
【结束语】：总之,地铁建设是古都西安几十年来的大事,其对城市经济的发展和居民的生活水平的提高将会产生深远的影响。如何利用地铁建设这一契机提升西安的城市形象,促进城市经济发展,将是我们深深思考的重要问题。 参考文献:[1]丁薇.当房地产搭上地铁……[J].沈阳名盘,2005(12):52-56.[2]中国科学院可持续发展战略研究组.中国可持续发展战略报告[M].北京:科学出版社,2004.[3]辽宁省发展计劃委员会.辽宁省国民经济和社会发展第十个五年计划[M].沈阳:辽宁人民出版社,2002.
[4]西安市房周刊