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摘要：今年以来随着江苏省在全国率先确定上调最低工资标准，随后，浙江、广东、福建、上海、天津、山西、山东、湖南等地陆续调整最低工资标准，调整幅度都在10%以上，一些省份超过20%。作为人力成本比重较大的物业管理企业应该如何应对，如何有效化解招人难、用人难和留人难？
关键词：人力成本； 物业管理； 应对策略
物业管理是自上世纪90年代初发展起来的起兴行业，近十年来得到了长足发展，在经济发展与和谐神会建设中发挥着越来越重要的作用，据2008年统计数据：在被调查的4600家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企事业单位人员分流25072人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其他人员安置20478人。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
在统计中有以下数据：
（一）从业人员情况：
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。
2.以学历层次划分。
具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。
3.以技术层次划分。
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。
企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。
以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱的。
（二）企业员工工资福利情况
根据被调查企业上报数据汇总，物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人•年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人•年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。具体情况是：
企业管理人员收入情况
全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元，除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资，由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人材的根本原因之一。
企业操作人员收入情况
物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，部分企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。
应对分析
根据上述数据分析，物业管理行业虽为劳动密集型行业，为社会消化剩余劳动力，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。但在物业管理行业平均的人力成本占总收入的70%，根本无法抵御自2008年物价疯涨及今年最低收入的调整潮。从而令整个行业缺乏营利能利，严重制约了发展空间，其抗几险能力极弱。不少物业管理企业，为确保经营甚至没为一线操作的基层员工购买社保和意外险，如遇到突发事件或工伤意外，部分不负责任的企业甚至直接破产结束经营。有鉴于此，如何压缩占收入70%的人力成本，关乎物业管理企业的生存发展。
内部对策
统合资源，优化管理
物业管理企业的经营是由单独的项目组成，每个项目由经理和主管组成管理层、一线操作员工组成操作层。在实际工作中，一线操作员工是定岗定编的，人员编制相对较为固定。而由经理和主管组成的管理层则可集约化管理，从而减少管理成本开支。
对于专业要求更高的部门来说，可以资源可以更优化。例如：一个物业管理企业下属两个项目，理论上两个项目各应配一名高级电工与一名初级电工，但在实际中可以企业组配置一名高级电工，项目各配一名初级电工，在维修需要支援时高级电工到场，而日常检修和巡查则由初级电工负责。从而减轻企业的专业成本。
投入设备，提高工作效率
在原本已经边际化劳动量的基础上，采用投入先进的设备，可有效地增加工作效率。
外部对策
外包项目
外包项目有两種：
基层员工，工种不要求专业技术含量。物业管理企业虽能开出足够薪资，但源头不足；同时单个招聘成本过高；通过中介或小公司承包给小群体。
典型：项目竣工开荒、日常保洁、短期服务项目。
优势：企业不用考虑招人成本、初期培训成本及部分专业工具，通过外包分担风险等。
劣势：企业必须加强过程管理和质量监督
专业技术、专业工具、特种行业操作及一次性服务的项目，由于物业公司属微利行业，不足以常备的部门和人员，通过直接外包给相关企业。
典型：电梯维保、外墙清洗、特殊礼仪等
优势：节约日常维持开支
劣势：对外包单位的技术指导和监督也无法把握
外包能有效地节约成本，更好地完成社会分工和细化工作，同时降低企业风险，但外包也增加了质量监督成本，同时结果不可控。一般外包合作方均为具有一定信誉企业或本企业员工。
增加员工收入
物业管理是与人打交道的服务行业，不管是在社区、办公楼宇或工业区等，均有不同的营利项目或特约服务点。通过业余附加的营利点增加员工收入。
典型： 社区便民服务点、写字楼特约服务中心、商务服务中心、房屋中介中心甚至工业区的回收中心等。
政策因素
政策扶持，如给予安置就业补贴
加大政策扶持力度，对能为残疾人、下岗工人提供就业机会的企业加大补贴金额或增加抵税比率，积极正面地引导。通过补贴抵扣因人力成本上涨而增加的负担。
以市场为导向，逐步取消政府指导价
政府指导价，是指依照国家价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。但作为市场经济，政府这种非政策非参考的“紧箍咒”非但制约了高服务质量企业的发展同时为低端的、服务达不到要求的企业提供保护。市场经济应该以市场调节为主，政府引导为辅，行业才能良性循环发展。
关键词：人力成本； 物业管理； 应对策略
物业管理是自上世纪90年代初发展起来的起兴行业，近十年来得到了长足发展，在经济发展与和谐神会建设中发挥着越来越重要的作用，据2008年统计数据：在被调查的4600家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企事业单位人员分流25072人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其他人员安置20478人。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
在统计中有以下数据：
（一）从业人员情况：
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。
2.以学历层次划分。
具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。
3.以技术层次划分。
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。
企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。
以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱的。
（二）企业员工工资福利情况
根据被调查企业上报数据汇总，物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人•年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人•年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。具体情况是：
企业管理人员收入情况
全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元，除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资，由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人材的根本原因之一。
企业操作人员收入情况
物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，部分企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。
应对分析
根据上述数据分析，物业管理行业虽为劳动密集型行业，为社会消化剩余劳动力，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。但在物业管理行业平均的人力成本占总收入的70%，根本无法抵御自2008年物价疯涨及今年最低收入的调整潮。从而令整个行业缺乏营利能利，严重制约了发展空间，其抗几险能力极弱。不少物业管理企业，为确保经营甚至没为一线操作的基层员工购买社保和意外险，如遇到突发事件或工伤意外，部分不负责任的企业甚至直接破产结束经营。有鉴于此，如何压缩占收入70%的人力成本，关乎物业管理企业的生存发展。
内部对策
统合资源，优化管理
物业管理企业的经营是由单独的项目组成，每个项目由经理和主管组成管理层、一线操作员工组成操作层。在实际工作中，一线操作员工是定岗定编的，人员编制相对较为固定。而由经理和主管组成的管理层则可集约化管理，从而减少管理成本开支。
对于专业要求更高的部门来说，可以资源可以更优化。例如：一个物业管理企业下属两个项目，理论上两个项目各应配一名高级电工与一名初级电工，但在实际中可以企业组配置一名高级电工，项目各配一名初级电工，在维修需要支援时高级电工到场，而日常检修和巡查则由初级电工负责。从而减轻企业的专业成本。
投入设备，提高工作效率
在原本已经边际化劳动量的基础上，采用投入先进的设备，可有效地增加工作效率。
外部对策
外包项目
外包项目有两種：
基层员工，工种不要求专业技术含量。物业管理企业虽能开出足够薪资，但源头不足；同时单个招聘成本过高；通过中介或小公司承包给小群体。
典型：项目竣工开荒、日常保洁、短期服务项目。
优势：企业不用考虑招人成本、初期培训成本及部分专业工具，通过外包分担风险等。
劣势：企业必须加强过程管理和质量监督
专业技术、专业工具、特种行业操作及一次性服务的项目，由于物业公司属微利行业，不足以常备的部门和人员，通过直接外包给相关企业。
典型：电梯维保、外墙清洗、特殊礼仪等
优势：节约日常维持开支
劣势：对外包单位的技术指导和监督也无法把握
外包能有效地节约成本，更好地完成社会分工和细化工作，同时降低企业风险，但外包也增加了质量监督成本，同时结果不可控。一般外包合作方均为具有一定信誉企业或本企业员工。
增加员工收入
物业管理是与人打交道的服务行业，不管是在社区、办公楼宇或工业区等，均有不同的营利项目或特约服务点。通过业余附加的营利点增加员工收入。
典型： 社区便民服务点、写字楼特约服务中心、商务服务中心、房屋中介中心甚至工业区的回收中心等。
政策因素
政策扶持，如给予安置就业补贴
加大政策扶持力度，对能为残疾人、下岗工人提供就业机会的企业加大补贴金额或增加抵税比率，积极正面地引导。通过补贴抵扣因人力成本上涨而增加的负担。
以市场为导向，逐步取消政府指导价
政府指导价，是指依照国家价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。但作为市场经济，政府这种非政策非参考的“紧箍咒”非但制约了高服务质量企业的发展同时为低端的、服务达不到要求的企业提供保护。市场经济应该以市场调节为主，政府引导为辅，行业才能良性循环发展。