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房价上涨是否真的对地产公司有利？一直以来，这是一个不容置疑的问题，房价上涨将会增加地产开发商的利润。但是从真实个案中，从税费尤其是土地增值税与销售收入增幅对比中，我们将看到房价上涨的另一面。
最近，创兴资源（600193.SH）为转让旗下参股公司上海振龙房地产开发有限公司（下称“上海振龙”）15%股权，聘请有关资产评估公司对上海振龙存货进行评估，此次评估资料清晰地显示了开发商销售收入与税收的关系。
上海振龙主要项目资产是位于上海浦东新区某项目，总建筑面积93.59万平米，分A-F六个片区开发。此次评估存货价值使用的是假设开发法，即预测估计对象开发完成以后的价值扣除后续开发建设必要的支出、税费及应得的利润来求估值的办法。
土地增值税涨幅远超收入增幅
笔者根据评估公司对该项目存货价值和增值税计算过程，来分析涨价前后销售收入与增值税增幅对比。
A区待建项目主要由别墅和联排别墅组成，建筑面积35760.7平米，销售收入10.1亿元，其中，土地及房地产开发成本3.04亿元，销售税费、土地增值税和增值部分所得税分别为5600万元、2.11亿元和6895万元，三项合计为3.36亿元，占销售收入比例33.3%，其中土地增值税占到销售收入比例为20.8%。
那么三项税费数据从何而来？
销售税费包括营业税、城建税、教育费附加和河道费，该税费上缴比例为销售收入的5.55%。
土地增值税是销售收入扣除土地及房地产开发成本（3.04亿元）和房地产开发费用（3.04亿元×10%=0.304亿元），以及转让房产有关的税费（0.56亿元）和财政部规定的其他扣除项目（3.04亿元×20%=0.608亿元），其中财政部规定的其他扣除项目为土地及房地产开发成本乘以20%。以上扣除后增值额约为5.58亿元。再用增值额与所有扣除成本费用之比，选择适用增值税率，即A区比例为123%，适用增值税率50%，用5.58亿元乘以50%，再减去扣除系数即所有扣除成本费用乘以15%，即可得出A区应交土地增值税2.11亿元。
可见，在销售收入扣除成本费用中，土地及房地产开发成本是最大的成本，A区资料显示为3.04亿元，占扣除成本总和比例67%，也可以说，在计算土地增值税过程中，扣除成本之前基本已经锁定，如果房价上涨，销售收入增加，将直接导致增加增值额，而一旦增值额与扣除成本费用之比超过100%，也将导致增值税率上升至50%。
A区所销售的联排别墅和独栋别墅单价分别为28000元和30000元，假设该项目单价上涨至40000元，其他建安成本不变，那么对税费将产生怎样的影响？
根据建筑面积35760.7平米计算，单价上涨后，销售收入将达到14.3亿元，即销售收入增长41.5%。销售税费将为7936万元，由于土地增值税扣除成本近七成是由固定的土地及房地产开发成本构成，因此，将导致土地增值税激增，其中土地增值额达到9.37亿元，增值额与扣除费用之比为190%，仍按50%适用增值税率计算，减去扣除系数，应缴土地增值税3.95亿元。
对比涨价前，土地增值税增长87%，远高于销售收入的增幅，而销售税费增幅与销售收入的增幅接近。
A区是利润率高的高端别墅区，容积率0.36，那么再看看以高层住宅为主的B区的收入税费对比情况。
B区建筑面积130279.93平米，销售单价20350元，销售收入总计26.5亿元。销售税费、土地增值税和增值部分所得税分别为1.47亿元、3.34亿元和1.43亿元，三项合计为6.24亿元，占销售收入比例为23.5%，其中土地增值税占到销售收入比例为12.6%。
可以看出，较之高端别墅项目，容积率为2、以高层住宅为主的B区，税费占销售收入的比例明显降低了29%，其中土地增值税占比降低了39%。
几乎占税费一半以上的土地增值税又如何计算？
B区的土地及房地产开发成本为11.27亿元，是构成增值额的最大扣除成本，占总扣除成本比例为69.9%。再加上土地及房地产开发成本10%的房地产开发费用和转让房地产有关的税金及附加、财政部规定的其他扣除费用，合计16.12亿元。
销售收入26.5亿元减去上述扣除成本，得出增值额为10.38亿元，其与扣除成本总额16.12亿元之比为64%，适用增值税率40%，再用增值额的40%减去扣除系数5%，可以得出B区应缴土地增值税3.34亿元。
从B区计算土地增值税过程也可以看出，和A区一样，如果房价上涨，销售收入增加，其扣除成本总额基本变动不大，那么将导致增值额继续增加。假设B区销售单价由20350元上涨至30000元，建安成本等保持不变，土地增值税又将发生怎样的变化？
由于销售单价上涨，B区销售收入将达到39亿元，较之前增长47%。在扣除成本总额里，发生变动的只有转让房地产有关的税金及附加增加额，仅为0.69亿元，较之上涨前扣除成本增幅仅为4.28%，因此增值额高达22.19亿元，较之前增加114%，增值额与扣除成本总额之比为132%，适用增值税税率50%，因此应缴增值税为8.48亿元。较之上涨前，土地增值税涨幅高达154%，远高于销售收入的增幅47%。而且涨价后，土地增值税占销售收入比例由之前的12.6%升至21.7%。
另外，从振龙浦东项目F区待建项目计算过程可以看出，F区的销售收入与成本非常接近，当增值额与扣除项目总成本之比小于20%时，可免征增值税。因此F区土地增值税为零。为企业节省了税收成本。
从以上案例可以看出，高端别墅项目其税费占营业收入比例较普通高层住宅大，单价上涨将导致税费上涨，尤其是土地增值税上涨幅度远超营业收入的增幅。
因此，国内大型品牌开发商并不一味追求高利润率和单纯追求囤地谋取高价出售，而是更注重存货周转速度，以量取胜。
购买利润率低的企业 作为投资者，应该投资利润率高的还是利润率低的公司？
假设A、B两家房地产公司，都发行1亿股股份，都同时销售10万平米建筑面积的房屋，A公司销售单价为10000元/平米，B公司单价8000元/平米。假设两家公司土地和房屋开发成本一样，都是6000元/平米，如果不计其他成本和税费，那么A公司净利润4亿元，每股收益4元；B公司净利润2亿元，每股收益2元。显然，A公司净利润率40%，B公司净利润率仅为25%。
如果预期房价上升，假设两家公司销售单价都上升30%，A公司销售单价达到13000元，B公司为10400元，仍然不考虑其他成本和税费，且土地和房屋开发成本都未发生变动，那么A公司净利润7亿元，每股收益7元；B公司净利润4.4亿元，每股收益4.4元。A公司净利润率为53%，B公司则为42%。
可以看出，涨价前后A公司每股收益增长75%，B公司增长120%。从净利润率增幅看，A公司增长32%，而B公司却增长68%，显然市场将会对B公司更加偏爱。
如果考虑税费因素，又将如何？
涨价前A公司销售额10亿元，销售税费按税率5.55%计算，将产生5500万元营业税、城建税等，以及土地及房屋开发成本10%的房地产开发费用和20%的财政部规定的其他扣除项目。即销售收入10亿元减去土地及房屋开发成本6亿元，再减去销售税费5500万元和6000万元的开发费用，以及1.2亿元的财政部规定的其他扣除项目，得出增值额1.65亿元，由于增值额与扣除总成本之比19.7%，小于20%，按照规定免除土地增值税。同理，B公司也免征应缴土地增值税。
再加上销售费用3%，A公司销售费用为0.3亿元，B公司0.24亿元。扣除所得税25%后，A公司净利润2.36亿元，B公司则为0.99亿元。A公司净利润率为23.6%，B公司则为12.4%。
以此计算，A公司每股收益2.36元，B公司0.99元。以10倍市盈率计算，A公司每股价格23.6元，B公司每股价格9.9元。
涨价后A公司应缴土地增值税1.36亿元，B公司则为0.6亿元。A公司扣除成本及税费之后，净利润为3.56亿元，每股收益3.56元，B公司净利润为2.17亿元，每股收益2.17元。A公司净利润率为27%，B公司为20.8%。涨价前后，净利润率增幅A公司为14%，B公司为67.7%。
如果也给予10倍估值，则A公司股价35.6元，B公司21.7元。可以看出，与房价上涨前相比，A公司股价上涨50%，而B公司则上涨119%，是A公司的一倍多。
所以，当投资者预期房价将上涨时，投资购买高毛利率的公司并不见得为上选。
最近，创兴资源（600193.SH）为转让旗下参股公司上海振龙房地产开发有限公司（下称“上海振龙”）15%股权，聘请有关资产评估公司对上海振龙存货进行评估，此次评估资料清晰地显示了开发商销售收入与税收的关系。
上海振龙主要项目资产是位于上海浦东新区某项目，总建筑面积93.59万平米，分A-F六个片区开发。此次评估存货价值使用的是假设开发法，即预测估计对象开发完成以后的价值扣除后续开发建设必要的支出、税费及应得的利润来求估值的办法。
土地增值税涨幅远超收入增幅
笔者根据评估公司对该项目存货价值和增值税计算过程，来分析涨价前后销售收入与增值税增幅对比。
A区待建项目主要由别墅和联排别墅组成，建筑面积35760.7平米，销售收入10.1亿元，其中，土地及房地产开发成本3.04亿元，销售税费、土地增值税和增值部分所得税分别为5600万元、2.11亿元和6895万元，三项合计为3.36亿元，占销售收入比例33.3%，其中土地增值税占到销售收入比例为20.8%。
那么三项税费数据从何而来？
销售税费包括营业税、城建税、教育费附加和河道费，该税费上缴比例为销售收入的5.55%。
土地增值税是销售收入扣除土地及房地产开发成本（3.04亿元）和房地产开发费用（3.04亿元×10%=0.304亿元），以及转让房产有关的税费（0.56亿元）和财政部规定的其他扣除项目（3.04亿元×20%=0.608亿元），其中财政部规定的其他扣除项目为土地及房地产开发成本乘以20%。以上扣除后增值额约为5.58亿元。再用增值额与所有扣除成本费用之比，选择适用增值税率，即A区比例为123%，适用增值税率50%，用5.58亿元乘以50%，再减去扣除系数即所有扣除成本费用乘以15%，即可得出A区应交土地增值税2.11亿元。
可见，在销售收入扣除成本费用中，土地及房地产开发成本是最大的成本，A区资料显示为3.04亿元，占扣除成本总和比例67%，也可以说，在计算土地增值税过程中，扣除成本之前基本已经锁定，如果房价上涨，销售收入增加，将直接导致增加增值额，而一旦增值额与扣除成本费用之比超过100%，也将导致增值税率上升至50%。
A区所销售的联排别墅和独栋别墅单价分别为28000元和30000元，假设该项目单价上涨至40000元，其他建安成本不变，那么对税费将产生怎样的影响？
根据建筑面积35760.7平米计算，单价上涨后，销售收入将达到14.3亿元，即销售收入增长41.5%。销售税费将为7936万元，由于土地增值税扣除成本近七成是由固定的土地及房地产开发成本构成，因此，将导致土地增值税激增，其中土地增值额达到9.37亿元，增值额与扣除费用之比为190%，仍按50%适用增值税率计算，减去扣除系数，应缴土地增值税3.95亿元。
对比涨价前，土地增值税增长87%，远高于销售收入的增幅，而销售税费增幅与销售收入的增幅接近。
A区是利润率高的高端别墅区，容积率0.36，那么再看看以高层住宅为主的B区的收入税费对比情况。
B区建筑面积130279.93平米，销售单价20350元，销售收入总计26.5亿元。销售税费、土地增值税和增值部分所得税分别为1.47亿元、3.34亿元和1.43亿元，三项合计为6.24亿元，占销售收入比例为23.5%，其中土地增值税占到销售收入比例为12.6%。
可以看出，较之高端别墅项目，容积率为2、以高层住宅为主的B区，税费占销售收入的比例明显降低了29%，其中土地增值税占比降低了39%。
几乎占税费一半以上的土地增值税又如何计算？
B区的土地及房地产开发成本为11.27亿元，是构成增值额的最大扣除成本，占总扣除成本比例为69.9%。再加上土地及房地产开发成本10%的房地产开发费用和转让房地产有关的税金及附加、财政部规定的其他扣除费用，合计16.12亿元。
销售收入26.5亿元减去上述扣除成本，得出增值额为10.38亿元，其与扣除成本总额16.12亿元之比为64%，适用增值税率40%，再用增值额的40%减去扣除系数5%，可以得出B区应缴土地增值税3.34亿元。
从B区计算土地增值税过程也可以看出，和A区一样，如果房价上涨，销售收入增加，其扣除成本总额基本变动不大，那么将导致增值额继续增加。假设B区销售单价由20350元上涨至30000元，建安成本等保持不变，土地增值税又将发生怎样的变化？
由于销售单价上涨，B区销售收入将达到39亿元，较之前增长47%。在扣除成本总额里，发生变动的只有转让房地产有关的税金及附加增加额，仅为0.69亿元，较之上涨前扣除成本增幅仅为4.28%，因此增值额高达22.19亿元，较之前增加114%，增值额与扣除成本总额之比为132%，适用增值税税率50%，因此应缴增值税为8.48亿元。较之上涨前，土地增值税涨幅高达154%，远高于销售收入的增幅47%。而且涨价后，土地增值税占销售收入比例由之前的12.6%升至21.7%。
另外，从振龙浦东项目F区待建项目计算过程可以看出，F区的销售收入与成本非常接近，当增值额与扣除项目总成本之比小于20%时，可免征增值税。因此F区土地增值税为零。为企业节省了税收成本。
从以上案例可以看出，高端别墅项目其税费占营业收入比例较普通高层住宅大，单价上涨将导致税费上涨，尤其是土地增值税上涨幅度远超营业收入的增幅。
因此，国内大型品牌开发商并不一味追求高利润率和单纯追求囤地谋取高价出售，而是更注重存货周转速度，以量取胜。
购买利润率低的企业 作为投资者，应该投资利润率高的还是利润率低的公司？
假设A、B两家房地产公司，都发行1亿股股份，都同时销售10万平米建筑面积的房屋，A公司销售单价为10000元/平米，B公司单价8000元/平米。假设两家公司土地和房屋开发成本一样，都是6000元/平米，如果不计其他成本和税费，那么A公司净利润4亿元，每股收益4元；B公司净利润2亿元，每股收益2元。显然，A公司净利润率40%，B公司净利润率仅为25%。
如果预期房价上升，假设两家公司销售单价都上升30%，A公司销售单价达到13000元，B公司为10400元，仍然不考虑其他成本和税费，且土地和房屋开发成本都未发生变动，那么A公司净利润7亿元，每股收益7元；B公司净利润4.4亿元，每股收益4.4元。A公司净利润率为53%，B公司则为42%。
可以看出，涨价前后A公司每股收益增长75%，B公司增长120%。从净利润率增幅看，A公司增长32%，而B公司却增长68%，显然市场将会对B公司更加偏爱。
如果考虑税费因素，又将如何？
涨价前A公司销售额10亿元，销售税费按税率5.55%计算，将产生5500万元营业税、城建税等，以及土地及房屋开发成本10%的房地产开发费用和20%的财政部规定的其他扣除项目。即销售收入10亿元减去土地及房屋开发成本6亿元，再减去销售税费5500万元和6000万元的开发费用，以及1.2亿元的财政部规定的其他扣除项目，得出增值额1.65亿元，由于增值额与扣除总成本之比19.7%，小于20%，按照规定免除土地增值税。同理，B公司也免征应缴土地增值税。
再加上销售费用3%，A公司销售费用为0.3亿元，B公司0.24亿元。扣除所得税25%后，A公司净利润2.36亿元，B公司则为0.99亿元。A公司净利润率为23.6%，B公司则为12.4%。
以此计算，A公司每股收益2.36元，B公司0.99元。以10倍市盈率计算，A公司每股价格23.6元，B公司每股价格9.9元。
涨价后A公司应缴土地增值税1.36亿元，B公司则为0.6亿元。A公司扣除成本及税费之后，净利润为3.56亿元，每股收益3.56元，B公司净利润为2.17亿元，每股收益2.17元。A公司净利润率为27%，B公司为20.8%。涨价前后，净利润率增幅A公司为14%，B公司为67.7%。
如果也给予10倍估值，则A公司股价35.6元，B公司21.7元。可以看出，与房价上涨前相比，A公司股价上涨50%，而B公司则上涨119%，是A公司的一倍多。
所以，当投资者预期房价将上涨时，投资购买高毛利率的公司并不见得为上选。