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【摘要】目前小城镇房地产业发展中存在的种种问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。那么，在合理地制定小城镇房地产发展规划前提下，如何对小城镇房地产市场进行有效的市场监管，使其在规范的道路上实现良性的可持续发展？本文就此问题进行探讨。
【关键词】 房地产；小城镇；问题；监管；对策
小城镇介于城乡之间，地位特殊，是大城市的卫星城市，也是一个区域的政治、经济、文化和社会服务中心，对区域经济发展起着重要的作用。这一特点决定了小城镇在我国的现代化和城市化进程中具有独特和不可替代的作用。十五届三中全会指出“发展小城镇是带动农村经济和社会发展的一个大战略”，从推进城镇化战略的高度明确了小城镇建设的重要地位和作用。 未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为拉动经济快速发展的房地产业，毋庸置疑地将成为这个时期小城镇经济发展舞台上的重要角色。
但是，小城镇房地产市场经过近几年来的持续高速发展，逐步形成了多极化的市场结构和多样化的交易方式，既开放统一，同时又有封闭垄断，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后。小城镇房地产业发展中存在的种种问题，在一定程度上影响着小城镇建设，影响着地方经济的发展和人民群众生活水平提高的进程。
一、小城镇房地产建设中存在的问题及原因
小城镇房地产行业起始较晚，虽然一直基本保持活跃态势，但由于房地产业的发展受到当地经济水平的制约，还是存在一些不容忽视的问题，这些问题主要体现在以下几个方面：
（一）规划编制不合理。小城镇房地产没有做到规模化片区开发，土地资源使用效率不高。城镇规划不合理，住宅区、工业区、商业区混杂在一起，缺乏层次感，严重影响城镇居民的居住质量。有些城镇规划管理工作混乱，城镇规划方案变动频繁，导致了房地产开发的杂乱无序，给居民的生产生活带来诸多不便。
（二）建筑形态缺乏特色，房地产开发水平和档次不高。目前，大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。雷同的规划和建筑形态的千篇一律，使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。另外，基础设施和公共设施的建设缺乏统一规划，也比较落后，整体开发水平比较低。
（三）保护生态环境意识淡薄。一些房地产开发企业对环境保护的认识不足或受短期利益驱使，在开发过程和后期管理中忽视了对镇区生态环境的合理利用和保护。具体表现在镇区的乱开发、乱建设，开发中的垃圾、污水处理等基础设施和配套设施建设严重滞后。
（四）物业管理不规范，管理水平落后。小城镇的物业管理水平与大城市相比存在较大差距，业务水平低，基本上处于一种各自为政的无序状态。一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，导致后期物业管理出现种种问题。另外，由于物业管理经费不足、来源单一，收费标准低于成本，导致物业管理企业难以持续发展，依赖政府现象相当普遍。
（五）土地资源浪费严重
由于小城镇的土地相对较便宜，一些房地产开发公司贪大求多，而在后期的开发过程中，由于资金实力问题，导致大量土地闲置，杂草丛生，造成了极大的浪费。在小城镇开发中，老城區改造成本过高，开发公司往往不太重视对旧城区的改造，而倾向于开发新区，使得老城区的土地资源没有得到合理的利用，城区盲目向外扩张。
以上问题的原因主要在于我国关于中小城镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明。小城镇房地产统一市场体系没有完全形成，缺乏灵敏的价格机制，造成人为因素影响大，房地产交易和价格都不太规范。
二、对小城镇房地产业监管的几点思考
小城镇房地产市场发展要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。政府要运用经济、法律和行政等一系列方法和手段从可持续发展的高度，进行完善的市场监管，引导小城镇房地产业实现健康、良性的发展。
（一）科学规划，合理开发
房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，遵循先规划、后建设的原则，因地制宜制定科学的、超前的规划，避免规划跟着开发走。在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下，通过规划的约束作用，可使房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。
（二）立足经济发展，提升小城镇的集聚功能
小城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力，只有立足经济发展，城镇的积聚功能才会提高。首先，政府要以当前正在进行的产业调整为契机，制定合理的政策，大力鼓励第三产业发展，增强小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。其次，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，如通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境。再次是要要改革现有的城镇行政管理体制，不断深化土地使用制度改革，促进小城镇房地产业健康平稳地发展。
（三）加强宏观调控，强化政府监管
目前小城镇房地产市场还处于上升阶段，市场不是很规范，房屋开发商偷工减料、隐瞒信息、烂尾楼等一系列问题都是市场混乱的表现。政府可以采取经济、技术，法律等手段来规范房地产市场、尽快建立起有形的房地产市场，可从以下几个方面入手：1、加强房地产开发的管理，对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格，避免盲目投资。2、对于具体的开发项目采取向社会公开招标的形式，使房地产交易的各项信息公开化，加强对项目建设的监管。3、要考虑经济承载能力、避免开发资金失衡，切实杜绝半拉子工程。4、完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度，评估制度，为房地产业的发展创造一个公平的环境。
（四）建立完善的金融支持系统
随着我国的城镇住房制度改革逐步推进，经过20多年的培育和发展，我国已初步形成了具有中国特色的房地产金融体系。但是从长远发展来看，还存在许多问题需要进一步完善。应该以产品创新为突破口，研究建立符合中国国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的小城镇房地产金融体系。
综上，目前，我国各地的城镇化进程正在如火如荼地进行。很多小城镇建设和小城镇房地产的发展条件也已开始实现从量变到质变。但是，只有立足市场，对小城镇房地产市场进行有效、有力的监管，才能使其在规范的道路上实现平稳、可持续发展，才能积极推进小城镇的快速发展，更好地发挥小城镇作为城乡经济联系枢纽与经济增长极地的巨大作用。
【参考文献】
[1]胡锈腾，谢福泉. 长三角中小城镇房地产市场现状及问题分析[J]. 上海房地，2014，05：17-20.
[3]姜伟新. 研究房地产市场调控的长远机制[J]. 建筑，2013，08：21.
[2]杨峰. 浅谈我市关于加强房地产市场管理的做法[J]. 科技与企业，2013，14：92.
[3]尚毅. 提升监管档案在房地产市场监管中的作用[J]. 中国房地产，2013，17：52-53.
[4]徐志华. 动真碰硬强化房地产市场监管[J]. 中国监察，2013，16：26.
[5] 吴捷军.小城镇房地产开发中存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2011，（21）：9-10.
【关键词】 房地产；小城镇；问题；监管；对策
小城镇介于城乡之间，地位特殊，是大城市的卫星城市，也是一个区域的政治、经济、文化和社会服务中心，对区域经济发展起着重要的作用。这一特点决定了小城镇在我国的现代化和城市化进程中具有独特和不可替代的作用。十五届三中全会指出“发展小城镇是带动农村经济和社会发展的一个大战略”，从推进城镇化战略的高度明确了小城镇建设的重要地位和作用。 未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为拉动经济快速发展的房地产业，毋庸置疑地将成为这个时期小城镇经济发展舞台上的重要角色。
但是，小城镇房地产市场经过近几年来的持续高速发展，逐步形成了多极化的市场结构和多样化的交易方式，既开放统一，同时又有封闭垄断，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后。小城镇房地产业发展中存在的种种问题，在一定程度上影响着小城镇建设，影响着地方经济的发展和人民群众生活水平提高的进程。
一、小城镇房地产建设中存在的问题及原因
小城镇房地产行业起始较晚，虽然一直基本保持活跃态势，但由于房地产业的发展受到当地经济水平的制约，还是存在一些不容忽视的问题，这些问题主要体现在以下几个方面：
（一）规划编制不合理。小城镇房地产没有做到规模化片区开发，土地资源使用效率不高。城镇规划不合理，住宅区、工业区、商业区混杂在一起，缺乏层次感，严重影响城镇居民的居住质量。有些城镇规划管理工作混乱，城镇规划方案变动频繁，导致了房地产开发的杂乱无序，给居民的生产生活带来诸多不便。
（二）建筑形态缺乏特色，房地产开发水平和档次不高。目前，大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。雷同的规划和建筑形态的千篇一律，使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。另外，基础设施和公共设施的建设缺乏统一规划，也比较落后，整体开发水平比较低。
（三）保护生态环境意识淡薄。一些房地产开发企业对环境保护的认识不足或受短期利益驱使，在开发过程和后期管理中忽视了对镇区生态环境的合理利用和保护。具体表现在镇区的乱开发、乱建设，开发中的垃圾、污水处理等基础设施和配套设施建设严重滞后。
（四）物业管理不规范，管理水平落后。小城镇的物业管理水平与大城市相比存在较大差距，业务水平低，基本上处于一种各自为政的无序状态。一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，导致后期物业管理出现种种问题。另外，由于物业管理经费不足、来源单一，收费标准低于成本，导致物业管理企业难以持续发展，依赖政府现象相当普遍。
（五）土地资源浪费严重
由于小城镇的土地相对较便宜，一些房地产开发公司贪大求多，而在后期的开发过程中，由于资金实力问题，导致大量土地闲置，杂草丛生，造成了极大的浪费。在小城镇开发中，老城區改造成本过高，开发公司往往不太重视对旧城区的改造，而倾向于开发新区，使得老城区的土地资源没有得到合理的利用，城区盲目向外扩张。
以上问题的原因主要在于我国关于中小城镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明。小城镇房地产统一市场体系没有完全形成，缺乏灵敏的价格机制，造成人为因素影响大，房地产交易和价格都不太规范。
二、对小城镇房地产业监管的几点思考
小城镇房地产市场发展要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。政府要运用经济、法律和行政等一系列方法和手段从可持续发展的高度，进行完善的市场监管，引导小城镇房地产业实现健康、良性的发展。
（一）科学规划，合理开发
房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，遵循先规划、后建设的原则，因地制宜制定科学的、超前的规划，避免规划跟着开发走。在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下，通过规划的约束作用，可使房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。
（二）立足经济发展，提升小城镇的集聚功能
小城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力，只有立足经济发展，城镇的积聚功能才会提高。首先，政府要以当前正在进行的产业调整为契机，制定合理的政策，大力鼓励第三产业发展，增强小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。其次，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，如通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境。再次是要要改革现有的城镇行政管理体制，不断深化土地使用制度改革，促进小城镇房地产业健康平稳地发展。
（三）加强宏观调控，强化政府监管
目前小城镇房地产市场还处于上升阶段，市场不是很规范，房屋开发商偷工减料、隐瞒信息、烂尾楼等一系列问题都是市场混乱的表现。政府可以采取经济、技术，法律等手段来规范房地产市场、尽快建立起有形的房地产市场，可从以下几个方面入手：1、加强房地产开发的管理，对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格，避免盲目投资。2、对于具体的开发项目采取向社会公开招标的形式，使房地产交易的各项信息公开化，加强对项目建设的监管。3、要考虑经济承载能力、避免开发资金失衡，切实杜绝半拉子工程。4、完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度，评估制度，为房地产业的发展创造一个公平的环境。
（四）建立完善的金融支持系统
随着我国的城镇住房制度改革逐步推进，经过20多年的培育和发展，我国已初步形成了具有中国特色的房地产金融体系。但是从长远发展来看，还存在许多问题需要进一步完善。应该以产品创新为突破口，研究建立符合中国国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的小城镇房地产金融体系。
综上，目前，我国各地的城镇化进程正在如火如荼地进行。很多小城镇建设和小城镇房地产的发展条件也已开始实现从量变到质变。但是，只有立足市场，对小城镇房地产市场进行有效、有力的监管，才能使其在规范的道路上实现平稳、可持续发展，才能积极推进小城镇的快速发展，更好地发挥小城镇作为城乡经济联系枢纽与经济增长极地的巨大作用。
【参考文献】
[1]胡锈腾，谢福泉. 长三角中小城镇房地产市场现状及问题分析[J]. 上海房地，2014，05：17-20.
[3]姜伟新. 研究房地产市场调控的长远机制[J]. 建筑，2013，08：21.
[2]杨峰. 浅谈我市关于加强房地产市场管理的做法[J]. 科技与企业，2013，14：92.
[3]尚毅. 提升监管档案在房地产市场监管中的作用[J]. 中国房地产，2013，17：52-53.
[4]徐志华. 动真碰硬强化房地产市场监管[J]. 中国监察，2013，16：26.
[5] 吴捷军.小城镇房地产开发中存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2011，（21）：9-10.