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[摘要] 近年来，我国房地产市场投资增长和房价上涨过快问题突出，导致住房供应结构不合理，矛盾突出，本文分析了问题存在原因并提出相应的解决对策。
[关键词] 房地产投资； 房价上涨； 宏观调查
[中图分类号] F293.31 [文献标识码] A [文章编号]1007-1962（2007）07-0025-02
从1998年住房体制改革以来，虽然其间国家实施了一系列宏观调控政策，但是房地产投资增长和房价上涨过快的
问题依然日益严重。2000年开始，全国房地产投资增幅连续五年超过20％，其中有三年接近或超过30％。房价方面，根据国家发改委和国家统计局调查显示：2005年，全国平均房价比2004年同期增长7.1%。2006年每个月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨幅度都在5.5%左右。房价上涨过快，住房供应结构不合理导致矛盾日益突出，应尽快寻找对策，有效抑制房地产投资和房价上涨热，促进国民经济健康平稳发展。
一、房地产投资增长过快及房价过高的原因分析
一是房地产业利润丰厚。国家统计局2006年12月3日发布了一组关于房地产方面的数据：2005年，全国有5.6万户房地产开发企业，共实现营业利润1109亿元，同比增长29.3%。财政部在2006年11月发布的一份会计信息质量检查公报显示：39家房地产企业会计报表反映的平均销售利润为12.22%，但实际上却达到26.79%，个别房地产企业的利润率高达57%。高回报率吸引众多企业投资房地产行业。
二是房地产投资能按乘数效应增加GDP。不仅投资于房地产增加GDP，相关产业也都增加GDP，能达到GDP增加的乘数效应。房地产投资的周期较长，其产业关联度较高，带动的产业链很长。房地产业投资的增长，能够引起原材料、能源、矿产品等投资的增长。也就是说，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业（国家也已经明确指出），对GDP直接和间接的影响都很大。中国经济增长高度依赖于投资，而投资又主要依赖于房地产，房地产投资占了固定资产投资的大部分。
三是银行信贷失衡。近些年来大量资金从银行流向房地产行业，银行对房地产的信贷额度连年大幅度攀升。2000年，房地产信贷占银行业整体信贷的６％，而到了2005年，房地产贷款总额已经高达4.91万亿元。近年在土地购置、建筑施工、装修及材料方面的资金，90%以上都来自银行信贷。
四是外资大量进入。中国从2002年取消外销房、内销房区别，自此，外资投资中国境内房地产没有任何政策障碍。国家外汇管理局2005年底指出外资在中国房地产市场中的比例为15%；根据商务部统计，2006年一季度房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占同期服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。根据国家外汇管理局发布的国际收支年报中披露的数字，2005年境外机构购买中国建筑物34亿美元，但也补充表示，由于统计制度的缺陷，大量境外投资中国楼市尚未得到确认。
五是供求关系和地价的外在影响。目前，土地成本和税费相加已占建房成本的50%至60%，“招拍挂、价高者得”导致房价被推高。如2006年北京前三季度住宅平均地价分别是3957、3987、4016元/平方米。（《新京报》2006年10月25日)供求关系同样影响房价。如北京2005年第四季度开始，大部分月份供应面积远低于销售面积，2006年2、3月份销供比超过1.5。北京二手房市场供需比为1:6，世纪城、中关村等地高达1:10。但供求关系和地价只是影响房价的外在因素，从某一地区看可能是房价的决定因素，从整体上看未必正确。2006年的商品房空置率始终在1.23亿平方米左右（从国家统计局的数据看）就足以证明。
六是灰色成本（楼市中的商业贿赂）抬高房价。根据2006年10月19日《每日经济新闻》报道，官方提供的数据显示，每年发生在中国境内的洗钱规模预计在3000亿元到4000亿元之间，房地产等行业成为洗钱的主要渠道之一。同时，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除涉及规划、国土、建设等部门之外，还要经过房管、工商、税务、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或者备案。只要某个环节存在暗箱操作，房地产中的腐败现象就会随之产生，而腐败成本必然会抬高房价。
二、抑制房地产投资增长和房价上涨过快的根本途径
笔者认为，抑制房地产投资增长和房价上涨过快的根本途径是以下三点：
一是要弄清房地产业的资金来源。中国目前房地产业的信息透明度太低，全国联网的房地产登记系统还没有建立起来。必须实施阳光工程，把房地产开发商和购房者的资金来源以实名制公布于众，让社会公众监督。如果能建设好这一伟大阳光工程，房地产业的根本问题就解决了90%。
二是建立健全二元住房模式。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)中就提出对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。按照这个原则，国家要建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系，满足广大中低收入阶层的住房需求。
政府要明确在私人商品房市场和低收入住房保障体系中的不同定位。我国的住房制度从一个完全的福利分房体系转到一个完全商品化的体系，还没有一个在市场之外的经济适用房和廉租房体系。政府在商品房市场中应尽可能地减少干预，其职责是监督房地产业的资金来源的合法性。政府要直接运用其土地资源、财力和行政手段，解决低收入家庭没有能力购买商品房的问题。要设立专门职能机构，资金列入政府预算，切实保障穷人、兼顾平民的住房。
但更要严格审核购买经济适用房的条件，目前已售的经济适用房问题很多，如2006年全国工商联房地产商会建立的REICO工作室发布的《经济适用房政策评价》报告显示：北京市经济适用房自用率仅为51.34%。这表明北京经济适用房中有一半被作为投资的房产出售或者出租。
三是宏观调控政策的针对性要强。2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“国十五条”)，要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”，但是2006年11月底发布的《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》披露，截至９月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划。多数地方没有达到“国十五条”的要求，说明宏观调控政策本身就有不足之处。如“国十五条”指出：“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”实际上，早在2004年初，银监会针对过热行业的信贷调控，就提出要求将项目资本金提高到35%。有的调控政策还是滞后的，如“国十五条”提出：“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。”但实际上调查显示，全部住房贷款（包括公积金贷款及组合贷款）平均期限为17年，平均首付比例为37%，已经大大超过了30%。(《人民日报》2006年6月1日)所以出台宏观调控政策之前，一定要做好调查研究工作，针对性要强。
(作者单位：清华大学经济管理学院)
责任编辑史小今
[关键词] 房地产投资； 房价上涨； 宏观调查
[中图分类号] F293.31 [文献标识码] A [文章编号]1007-1962（2007）07-0025-02
从1998年住房体制改革以来，虽然其间国家实施了一系列宏观调控政策，但是房地产投资增长和房价上涨过快的
问题依然日益严重。2000年开始，全国房地产投资增幅连续五年超过20％，其中有三年接近或超过30％。房价方面，根据国家发改委和国家统计局调查显示：2005年，全国平均房价比2004年同期增长7.1%。2006年每个月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨幅度都在5.5%左右。房价上涨过快，住房供应结构不合理导致矛盾日益突出，应尽快寻找对策，有效抑制房地产投资和房价上涨热，促进国民经济健康平稳发展。
一、房地产投资增长过快及房价过高的原因分析
一是房地产业利润丰厚。国家统计局2006年12月3日发布了一组关于房地产方面的数据：2005年，全国有5.6万户房地产开发企业，共实现营业利润1109亿元，同比增长29.3%。财政部在2006年11月发布的一份会计信息质量检查公报显示：39家房地产企业会计报表反映的平均销售利润为12.22%，但实际上却达到26.79%，个别房地产企业的利润率高达57%。高回报率吸引众多企业投资房地产行业。
二是房地产投资能按乘数效应增加GDP。不仅投资于房地产增加GDP，相关产业也都增加GDP，能达到GDP增加的乘数效应。房地产投资的周期较长，其产业关联度较高，带动的产业链很长。房地产业投资的增长，能够引起原材料、能源、矿产品等投资的增长。也就是说，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业（国家也已经明确指出），对GDP直接和间接的影响都很大。中国经济增长高度依赖于投资，而投资又主要依赖于房地产，房地产投资占了固定资产投资的大部分。
三是银行信贷失衡。近些年来大量资金从银行流向房地产行业，银行对房地产的信贷额度连年大幅度攀升。2000年，房地产信贷占银行业整体信贷的６％，而到了2005年，房地产贷款总额已经高达4.91万亿元。近年在土地购置、建筑施工、装修及材料方面的资金，90%以上都来自银行信贷。
四是外资大量进入。中国从2002年取消外销房、内销房区别，自此，外资投资中国境内房地产没有任何政策障碍。国家外汇管理局2005年底指出外资在中国房地产市场中的比例为15%；根据商务部统计，2006年一季度房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占同期服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。根据国家外汇管理局发布的国际收支年报中披露的数字，2005年境外机构购买中国建筑物34亿美元，但也补充表示，由于统计制度的缺陷，大量境外投资中国楼市尚未得到确认。
五是供求关系和地价的外在影响。目前，土地成本和税费相加已占建房成本的50%至60%，“招拍挂、价高者得”导致房价被推高。如2006年北京前三季度住宅平均地价分别是3957、3987、4016元/平方米。（《新京报》2006年10月25日)供求关系同样影响房价。如北京2005年第四季度开始，大部分月份供应面积远低于销售面积，2006年2、3月份销供比超过1.5。北京二手房市场供需比为1:6，世纪城、中关村等地高达1:10。但供求关系和地价只是影响房价的外在因素，从某一地区看可能是房价的决定因素，从整体上看未必正确。2006年的商品房空置率始终在1.23亿平方米左右（从国家统计局的数据看）就足以证明。
六是灰色成本（楼市中的商业贿赂）抬高房价。根据2006年10月19日《每日经济新闻》报道，官方提供的数据显示，每年发生在中国境内的洗钱规模预计在3000亿元到4000亿元之间，房地产等行业成为洗钱的主要渠道之一。同时，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除涉及规划、国土、建设等部门之外，还要经过房管、工商、税务、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或者备案。只要某个环节存在暗箱操作，房地产中的腐败现象就会随之产生，而腐败成本必然会抬高房价。
二、抑制房地产投资增长和房价上涨过快的根本途径
笔者认为，抑制房地产投资增长和房价上涨过快的根本途径是以下三点：
一是要弄清房地产业的资金来源。中国目前房地产业的信息透明度太低，全国联网的房地产登记系统还没有建立起来。必须实施阳光工程，把房地产开发商和购房者的资金来源以实名制公布于众，让社会公众监督。如果能建设好这一伟大阳光工程，房地产业的根本问题就解决了90%。
二是建立健全二元住房模式。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)中就提出对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。按照这个原则，国家要建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系，满足广大中低收入阶层的住房需求。
政府要明确在私人商品房市场和低收入住房保障体系中的不同定位。我国的住房制度从一个完全的福利分房体系转到一个完全商品化的体系，还没有一个在市场之外的经济适用房和廉租房体系。政府在商品房市场中应尽可能地减少干预，其职责是监督房地产业的资金来源的合法性。政府要直接运用其土地资源、财力和行政手段，解决低收入家庭没有能力购买商品房的问题。要设立专门职能机构，资金列入政府预算，切实保障穷人、兼顾平民的住房。
但更要严格审核购买经济适用房的条件，目前已售的经济适用房问题很多，如2006年全国工商联房地产商会建立的REICO工作室发布的《经济适用房政策评价》报告显示：北京市经济适用房自用率仅为51.34%。这表明北京经济适用房中有一半被作为投资的房产出售或者出租。
三是宏观调控政策的针对性要强。2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“国十五条”)，要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”，但是2006年11月底发布的《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》披露，截至９月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划。多数地方没有达到“国十五条”的要求，说明宏观调控政策本身就有不足之处。如“国十五条”指出：“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”实际上，早在2004年初，银监会针对过热行业的信贷调控，就提出要求将项目资本金提高到35%。有的调控政策还是滞后的，如“国十五条”提出：“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。”但实际上调查显示，全部住房贷款（包括公积金贷款及组合贷款）平均期限为17年，平均首付比例为37%，已经大大超过了30%。(《人民日报》2006年6月1日)所以出台宏观调控政策之前，一定要做好调查研究工作，针对性要强。
(作者单位：清华大学经济管理学院)
责任编辑史小今