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【摘要】面对目前我国房地产市场中存在的消费者住房支出负担过重，但大量居民基本住房需求仍无法得到满足，及同时存在房地产去库存压力的现实情况，应当充分重视合理和完善的保障性住房制度对保障和改善民生，促进社会稳定发展，形成结构合理的房地产市场，引导民众形成理性住房消费观念和促进社会整体福利的重要作用。本文简要分析了目前我国保障性住房制度中存在的一些缺陷和问题，在结合具体国情并借鉴国际经验的基础上提出了一些可供参考的措施。
【关键词】保障性住房 房地产市场 房地产市场结构
一、引言
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成？譹？訛。保障性住房制度能够帮助人口密度较高的国家或地区的政府，有效缓解和改善社会公众对住房的需求和压力，促进社会稳定和经济发展。新加坡和日本这两个人口密度极高的亚洲国家，就应用其各具特色的保障性住房制度在改善国民居住环境和促进社会和谐稳定方面取得了巨大的成功。
面对中国幅员辽阔、人口众多、区域经济发展不平衡和人均收入差异较大的基本国情，以及一线城市过高的房价所导致居民购房压力巨大、住房需求无法完全满足，中小城市房地产库存较大但地区居民的住房需求也尚未得到满足的矛盾现状，重新审视现有保障性住房制度中存在的问题和不足，在借鉴国际优秀经验的基础上进一步完善中国特色的保障性住房制度，对现阶段的经济结构调整以及引导中国居民形成理性的住房消费观念都具有重要意义。
二、现有保障房制度中存在的一些问题
与计划经济下的福利分房制度不同，中国市场经济下的系统性保障房制度自2007年8月国务院通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》，以及后续相继出台《廉租住房资金管理办法》、《廉租住房保障办法》以及新的《经济适用住房管理办法》之后，成为各级政府在保障和改善民生方面最为重要的手段之一。而且在最初的几年里，政府推行保障房建设的力度大、热情高，2011年中央提出了1000万套保障房建设的任务，但随着建设目标的完成和各地保障性住房市场的发展，现有保障房制度中暴露出了一些制约其进一步发挥应有作用的缺陷和问题，值得冷静的思考和分析。
首先，我国保障性住房建设资金需求巨大，但目前的融资模式主要依靠中央财政补助部分资金，其余部分由地方政府配套资金解决实現。我国地方政府财政收入对土地出让金依赖较大，现阶段地方政府的债务问题也逐渐显现，这就造成地方政府在保障性住房建设资金来源上面临较大压力。其次，目前我国保障性住房建设存在选址偏僻、交通条件不够便利、周边设施不够完备等严重影响居民工作和生活便利性的问题。保障性住房选址偏僻、集中建设，虽然能够一定程度上降低建设成本，但却容易形成城市洼地，并可能引发失业、犯罪等一系列社会和治安问题，不利于社会和谐稳定发展。再次，目前我国保障性住房分配制度仍不够完善。虽然对申请人的资格具有条件限制，但是没能由一个专门的政府机构来负责保障性住房申请及管理相关的全部问题，而是需要经过从街道居委会开始的层层审批和上报，流程复杂的同时也为弄虚作假提供了条件。近年来保障性住房弄虚作假的问题层出不穷，反映出现有保障性住房分配制度的缺陷，同时也说明目前对弄虚作假的惩罚制度远不够完备和严厉。
三、解决措施及可借鉴的国际经验
在地方政府配套资金不足的情况下，如何解决资金来源就成为保障性住房建设的最基本问题。由于保障性住房具有准公共物品的性质，因此可以考虑在保障性住房建设过程中采用广泛应用于基础设施建设领域的PPP等项目融资模式，而且可以参考香港地铁“轨道+土地”的以地养铁模式，对参与投资的私人部门资本，给予其保障性住房项目周边的商业地产建设和运营的权利，这不仅能够有效缓解地方政府建设保障性住房的资金压力，同时也完善了保障性住房的配套设施，还能够创造相当数量的就业机会，确保了保障性住房居民的生活便利性，也有助于就业的提升和刺激消费，因此也就在一定程度上确保了私人资本未来的盈利性和参与保障性住房项目的积极性。
对于保障性住房选址偏僻和建设集中的问题，可以借鉴美国和英国等国家的经验，采取强制要求和积极鼓励相结合的方式，使房地产开发企业在商品房小区周围配比建设一定比例的保障性住房，并给予一定的优惠条件；还可通过将保障性住房项目划入城市新区建设规划中，这样就能够保证保障性住房居民的交通和生活便利度，避免出现因规划不合理而引起的社会问题。
对于保障性住房分配制度方面存在的缺陷，可以借鉴新加坡的建屋局模式，即由一个专门的政府机构来负责保障性住房的建设、分配和管理等一系列的相关工作。但鉴于我国政府机构的管理层级要比新加坡复杂很多，想要实现由一个专门机构负责与保障性住房管理相关的全部工作，就必须要建立一个自上而下的能够贯穿各级政府的组织机构，其组织层级应当与中国人民银行的模式类似，要能够深入到县一层级的政府，只有这样才能真正完善我国的保障性住房制度，发挥保障性住房在改善民生、促进社会稳定和经济发展中的巨大作用。
四、小结
自2007年国务院提出将建设系统性保障性住房体系作为工作重点之一，至今即将到达第十个年头。在这近十年的时间里，保障性住房无疑对保障和改善民生发挥了不可或缺的重要作用，但是在发展过程中暴露出的管理和分配制度缺陷、建设资金来源可持续性差、项目选址不尽合理等问题，导致我国的保障性住房体系在行政建设要求的数量目标达成之后，现阶段进入了发展的瓶颈期。能否从根本上解决上述限制保障性住房体系建设和发展的问题，对于完善我国的保障性住房体系，形成商品房市场和保障性住房市场互相补充的、结构合理的住房市场结构具有重要意义。
合理有效的保障性住房制度对于降低居民住房消费负担，促进商品房市场形成理性的市场价格、降低房地产市场泡沫风险，带动社会整体消费和促进经济发展具有重要作用。目前我国处于经济结构调整期，经济增速放缓、房地产去库存压力明显，结构合理的房地产市场对于推动经济结构调整意义重大，因此更应重视保障性住房体系的调节性和互补性作用对结构化房地产市场形成的积极作用，而不应将其任务化、边缘化。只有在认清我国保障性住房体系发展的现状，承认并深入分析现有制度中存在的缺陷和问题的基础上，结合我国的基本国情，学习和借鉴国际上的成功经验，才能形成具有中国特色的保障性住房制度，改善中国住房市场的结构。
注释
？譹？訛http：//baike.baidu.com/link？url=BIZNcLnPOLOKTW5BfAqdO8 M5A1_8CrdzbfoKxlfq9is9wPXLjrFOmuNgZsnD3uzQi4EwF01wQwNobXO8 Sk8HMPMEPbdZluRUa5IkuINY3Cm7ZA96jxnVHhttLwGLLP0dAXrm23_rHZ 5fDqYaibyO_
参考文献
[1]谢宝富.新加坡组屋政策的成功之道与题外之意——兼谈对中国保障房政策的启示[J].中国行政管理，2015，05：132-136.
[2]郑思齐，张英杰.保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010，09：18-22.
[3]何元斌，王雪青.创新我国保障性住房的融资模式研究[J]. 经济问题探索，2013，01：29-35.
[4]谭羚雁，娄成武.保障性住房政策过程的中央与地方政府关系——政策网络理论的分析与应用[J].公共管理学报，2012，01：52- 63+124-125.
[5]周航，樊学瑞，周哲.保障性住房供给对消费扩张的影响[J].财经科学，2016，04：69-79.
作者简介：洪亮（1976-），男，汉族，广西柳州人，任职于中国路桥工程有限公司。
【关键词】保障性住房 房地产市场 房地产市场结构
一、引言
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成？譹？訛。保障性住房制度能够帮助人口密度较高的国家或地区的政府，有效缓解和改善社会公众对住房的需求和压力，促进社会稳定和经济发展。新加坡和日本这两个人口密度极高的亚洲国家，就应用其各具特色的保障性住房制度在改善国民居住环境和促进社会和谐稳定方面取得了巨大的成功。
面对中国幅员辽阔、人口众多、区域经济发展不平衡和人均收入差异较大的基本国情，以及一线城市过高的房价所导致居民购房压力巨大、住房需求无法完全满足，中小城市房地产库存较大但地区居民的住房需求也尚未得到满足的矛盾现状，重新审视现有保障性住房制度中存在的问题和不足，在借鉴国际优秀经验的基础上进一步完善中国特色的保障性住房制度，对现阶段的经济结构调整以及引导中国居民形成理性的住房消费观念都具有重要意义。
二、现有保障房制度中存在的一些问题
与计划经济下的福利分房制度不同，中国市场经济下的系统性保障房制度自2007年8月国务院通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》，以及后续相继出台《廉租住房资金管理办法》、《廉租住房保障办法》以及新的《经济适用住房管理办法》之后，成为各级政府在保障和改善民生方面最为重要的手段之一。而且在最初的几年里，政府推行保障房建设的力度大、热情高，2011年中央提出了1000万套保障房建设的任务，但随着建设目标的完成和各地保障性住房市场的发展，现有保障房制度中暴露出了一些制约其进一步发挥应有作用的缺陷和问题，值得冷静的思考和分析。
首先，我国保障性住房建设资金需求巨大，但目前的融资模式主要依靠中央财政补助部分资金，其余部分由地方政府配套资金解决实現。我国地方政府财政收入对土地出让金依赖较大，现阶段地方政府的债务问题也逐渐显现，这就造成地方政府在保障性住房建设资金来源上面临较大压力。其次，目前我国保障性住房建设存在选址偏僻、交通条件不够便利、周边设施不够完备等严重影响居民工作和生活便利性的问题。保障性住房选址偏僻、集中建设，虽然能够一定程度上降低建设成本，但却容易形成城市洼地，并可能引发失业、犯罪等一系列社会和治安问题，不利于社会和谐稳定发展。再次，目前我国保障性住房分配制度仍不够完善。虽然对申请人的资格具有条件限制，但是没能由一个专门的政府机构来负责保障性住房申请及管理相关的全部问题，而是需要经过从街道居委会开始的层层审批和上报，流程复杂的同时也为弄虚作假提供了条件。近年来保障性住房弄虚作假的问题层出不穷，反映出现有保障性住房分配制度的缺陷，同时也说明目前对弄虚作假的惩罚制度远不够完备和严厉。
三、解决措施及可借鉴的国际经验
在地方政府配套资金不足的情况下，如何解决资金来源就成为保障性住房建设的最基本问题。由于保障性住房具有准公共物品的性质，因此可以考虑在保障性住房建设过程中采用广泛应用于基础设施建设领域的PPP等项目融资模式，而且可以参考香港地铁“轨道+土地”的以地养铁模式，对参与投资的私人部门资本，给予其保障性住房项目周边的商业地产建设和运营的权利，这不仅能够有效缓解地方政府建设保障性住房的资金压力，同时也完善了保障性住房的配套设施，还能够创造相当数量的就业机会，确保了保障性住房居民的生活便利性，也有助于就业的提升和刺激消费，因此也就在一定程度上确保了私人资本未来的盈利性和参与保障性住房项目的积极性。
对于保障性住房选址偏僻和建设集中的问题，可以借鉴美国和英国等国家的经验，采取强制要求和积极鼓励相结合的方式，使房地产开发企业在商品房小区周围配比建设一定比例的保障性住房，并给予一定的优惠条件；还可通过将保障性住房项目划入城市新区建设规划中，这样就能够保证保障性住房居民的交通和生活便利度，避免出现因规划不合理而引起的社会问题。
对于保障性住房分配制度方面存在的缺陷，可以借鉴新加坡的建屋局模式，即由一个专门的政府机构来负责保障性住房的建设、分配和管理等一系列的相关工作。但鉴于我国政府机构的管理层级要比新加坡复杂很多，想要实现由一个专门机构负责与保障性住房管理相关的全部工作，就必须要建立一个自上而下的能够贯穿各级政府的组织机构，其组织层级应当与中国人民银行的模式类似，要能够深入到县一层级的政府，只有这样才能真正完善我国的保障性住房制度，发挥保障性住房在改善民生、促进社会稳定和经济发展中的巨大作用。
四、小结
自2007年国务院提出将建设系统性保障性住房体系作为工作重点之一，至今即将到达第十个年头。在这近十年的时间里，保障性住房无疑对保障和改善民生发挥了不可或缺的重要作用，但是在发展过程中暴露出的管理和分配制度缺陷、建设资金来源可持续性差、项目选址不尽合理等问题，导致我国的保障性住房体系在行政建设要求的数量目标达成之后，现阶段进入了发展的瓶颈期。能否从根本上解决上述限制保障性住房体系建设和发展的问题，对于完善我国的保障性住房体系，形成商品房市场和保障性住房市场互相补充的、结构合理的住房市场结构具有重要意义。
合理有效的保障性住房制度对于降低居民住房消费负担，促进商品房市场形成理性的市场价格、降低房地产市场泡沫风险，带动社会整体消费和促进经济发展具有重要作用。目前我国处于经济结构调整期，经济增速放缓、房地产去库存压力明显，结构合理的房地产市场对于推动经济结构调整意义重大，因此更应重视保障性住房体系的调节性和互补性作用对结构化房地产市场形成的积极作用，而不应将其任务化、边缘化。只有在认清我国保障性住房体系发展的现状，承认并深入分析现有制度中存在的缺陷和问题的基础上，结合我国的基本国情，学习和借鉴国际上的成功经验，才能形成具有中国特色的保障性住房制度，改善中国住房市场的结构。
注释
？譹？訛http：//baike.baidu.com/link？url=BIZNcLnPOLOKTW5BfAqdO8 M5A1_8CrdzbfoKxlfq9is9wPXLjrFOmuNgZsnD3uzQi4EwF01wQwNobXO8 Sk8HMPMEPbdZluRUa5IkuINY3Cm7ZA96jxnVHhttLwGLLP0dAXrm23_rHZ 5fDqYaibyO_
参考文献
[1]谢宝富.新加坡组屋政策的成功之道与题外之意——兼谈对中国保障房政策的启示[J].中国行政管理，2015，05：132-136.
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[3]何元斌，王雪青.创新我国保障性住房的融资模式研究[J]. 经济问题探索，2013，01：29-35.
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[5]周航，樊学瑞，周哲.保障性住房供给对消费扩张的影响[J].财经科学，2016，04：69-79.
作者简介：洪亮（1976-），男，汉族，广西柳州人，任职于中国路桥工程有限公司。