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烂尾楼，我们城市一道难以入目的疮疤。它是建筑交响乐章演奏中不该出现的走弦音符。在上海．最多时有600多幢烂尾楼，涉及资金近1000亿元之巨。今年，上海的烂尾楼市场突然异常火爆起来，一座座曾沉寂多时、无人问津的烂尾楼成为趋之若鹜的淘金之地。有专家预测，上海的烂尾楼将在3年内全部消失，但与此同时又提醒说，其中多多少少浮动着一些非理性的炒作泡沫。
3年内，烂尾楼将全部消失
近日，停工多年的龙升大厦经过10轮加价，最终以5400万元拍出，高出底价20％。在拍卖现场，徐汇区政府一位官员高兴地说“这是徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的烂尾楼，对于改善区域环境形象和促进经济发展都有积极作用。”
被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米，占总量的三成以上。在烂尾楼最多的静安区，58个停工3年以上的烂尾楼项目中已有40多个项目重新启动。而徐汇区今年也将投入20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。
上海烂尾楼的“柳暗花明”得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。近几年来，上海市区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。
在此同时，上海楼市的全面回暖又为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境。随着上海楼价在海内外资本的追捧下持续走高，上海烂尾楼项目的投资价值也凸现出来。房产专家吴少聪介绍说，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。
这种赚钱效应吸引了一些投资企业的关注。上海中华企业股份有限公司两年来收购了上海市中心的金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼，获利丰厚，并正在继续洽谈多个烂尾楼项目，估计总投资额在10亿元左右。
苦于拿不到上海地块的外来资金则把烂尾楼当成进军上海房产市场的桥头堡。1年多前，浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场。眼下，每平方米的预售价格高达1800美元，这个数字约为其收购价的3倍。
据悉，一些外资企业及海外投资机构也开始介入上海烂尾楼项目，其中包括荷兰ING集团，以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投资公司。
上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的烂尾楼。上海拍卖行副总经理郑建成提供的数字显示，截至2002年12月，上海共有烂尾楼工程624个，涉及总金额近1000亿元。
华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说“上海房地产市场走出低谷以来，保持着健康的良性发展势头。借着这一东风，上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。”
丑小鸭变成白天鹅
走过上海天钥桥路38O弄的行人惊喜地发现，烂尾多年的嘉汇广场终于复工建设了。久违的电焊花簇簇闪耀，残破多年的墙体开始被漂亮的铝合金框架和幕墙玻璃覆盖。嘉汇广场原本是一个商住楼项目，现在复工后更名为“康悦国际”，将建成为一个融商场酒店、公寓办公楼于一体的建筑群。由于它紧邻徐家汇，设计功能多样化，已经被众多买家看好。
对于接盘者来说，最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。上海金丰投资公司资产经营部经理周世江谈到，许多烂尾楼都是商务楼，房型设计电梯通道空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓小户型办公楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。
位于上海黄金地段的“骏豪国际”可谓是烂尾楼改造的典范。这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在今年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间，但全部的几百套楼盘仍销售一空。在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的“青年汇”单身公寓等。
而目前方兴未艾的另一种改造模式是将烂尾楼变为小户型办公楼。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城淮海路的中华大厦等。目前正在进行招商的“中华BOSS”的开发商提出的口号是“小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量。”据不完全统计，由烂尾楼改成的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。
小户型公寓和办公楼迎合了大批前来上海进行商务活动的海内外人士的需求。这些人士每年会多次来上海短期小住，又比较讲究居住质量和生活品味，买下小户型的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务，又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采光、结构等要求不高，正好可以解决烂尾楼原有的缺陷。
但是，在市场一片叫好的形势下，也有房地产专家提出，虽然这种小户型楼
盘的运营比较成功，但考虑到市场需求的饱和度和多变性，剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此，目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上，根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求合适的“变身”方案。
债权债务，风高浪险
面对上海烂尾楼复活的“春天”，上海房产专家指出，当前投资烂尾楼仍需谨慎，规避风险。
一项调查显示，上海烂尾楼烂掉的具体原因主要有三种一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷融资纠纷、债务纠纷等。
“正因为这样，上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权也不是很明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。目前，上海许多烂尾楼各种债权债务纠缠在一起太复杂，中间环节盘根错节，操作起来问题很多。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。
此外，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在着缺陷。张永岳指出，上海一些烂尾楼盘总体设计比较陈旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。
“心急喝不得热粥。”张永岳建议，“投资者接手烂尾楼要慎之又慎，至少要做好三方面的工作”。
首先要从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品。
其次，投资者要对这些烂尾楼进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准，价格过高．而现在这些条件已经发生了好转，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值，如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建和核算成本，做到量力而行才能有利可图，如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。
3年内，烂尾楼将全部消失
近日，停工多年的龙升大厦经过10轮加价，最终以5400万元拍出，高出底价20％。在拍卖现场，徐汇区政府一位官员高兴地说“这是徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的烂尾楼，对于改善区域环境形象和促进经济发展都有积极作用。”
被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米，占总量的三成以上。在烂尾楼最多的静安区，58个停工3年以上的烂尾楼项目中已有40多个项目重新启动。而徐汇区今年也将投入20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。
上海烂尾楼的“柳暗花明”得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。近几年来，上海市区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。
在此同时，上海楼市的全面回暖又为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境。随着上海楼价在海内外资本的追捧下持续走高，上海烂尾楼项目的投资价值也凸现出来。房产专家吴少聪介绍说，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。
这种赚钱效应吸引了一些投资企业的关注。上海中华企业股份有限公司两年来收购了上海市中心的金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼，获利丰厚，并正在继续洽谈多个烂尾楼项目，估计总投资额在10亿元左右。
苦于拿不到上海地块的外来资金则把烂尾楼当成进军上海房产市场的桥头堡。1年多前，浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场。眼下，每平方米的预售价格高达1800美元，这个数字约为其收购价的3倍。
据悉，一些外资企业及海外投资机构也开始介入上海烂尾楼项目，其中包括荷兰ING集团，以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投资公司。
上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的烂尾楼。上海拍卖行副总经理郑建成提供的数字显示，截至2002年12月，上海共有烂尾楼工程624个，涉及总金额近1000亿元。
华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说“上海房地产市场走出低谷以来，保持着健康的良性发展势头。借着这一东风，上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。”
丑小鸭变成白天鹅
走过上海天钥桥路38O弄的行人惊喜地发现，烂尾多年的嘉汇广场终于复工建设了。久违的电焊花簇簇闪耀，残破多年的墙体开始被漂亮的铝合金框架和幕墙玻璃覆盖。嘉汇广场原本是一个商住楼项目，现在复工后更名为“康悦国际”，将建成为一个融商场酒店、公寓办公楼于一体的建筑群。由于它紧邻徐家汇，设计功能多样化，已经被众多买家看好。
对于接盘者来说，最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。上海金丰投资公司资产经营部经理周世江谈到，许多烂尾楼都是商务楼，房型设计电梯通道空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓小户型办公楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。
位于上海黄金地段的“骏豪国际”可谓是烂尾楼改造的典范。这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在今年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间，但全部的几百套楼盘仍销售一空。在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的“青年汇”单身公寓等。
而目前方兴未艾的另一种改造模式是将烂尾楼变为小户型办公楼。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城淮海路的中华大厦等。目前正在进行招商的“中华BOSS”的开发商提出的口号是“小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量。”据不完全统计，由烂尾楼改成的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。
小户型公寓和办公楼迎合了大批前来上海进行商务活动的海内外人士的需求。这些人士每年会多次来上海短期小住，又比较讲究居住质量和生活品味，买下小户型的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务，又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采光、结构等要求不高，正好可以解决烂尾楼原有的缺陷。
但是，在市场一片叫好的形势下，也有房地产专家提出，虽然这种小户型楼
盘的运营比较成功，但考虑到市场需求的饱和度和多变性，剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此，目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上，根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求合适的“变身”方案。
债权债务，风高浪险
面对上海烂尾楼复活的“春天”，上海房产专家指出，当前投资烂尾楼仍需谨慎，规避风险。
一项调查显示，上海烂尾楼烂掉的具体原因主要有三种一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷融资纠纷、债务纠纷等。
“正因为这样，上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权也不是很明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题。”华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说。目前，上海许多烂尾楼各种债权债务纠缠在一起太复杂，中间环节盘根错节，操作起来问题很多。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。
此外，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在着缺陷。张永岳指出，上海一些烂尾楼盘总体设计比较陈旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。
“心急喝不得热粥。”张永岳建议，“投资者接手烂尾楼要慎之又慎，至少要做好三方面的工作”。
首先要从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品。
其次，投资者要对这些烂尾楼进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准，价格过高．而现在这些条件已经发生了好转，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值，如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建和核算成本，做到量力而行才能有利可图，如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。