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摘要：工程成本控制狭义上理解的主体为工程造价人员，实际在项目的实施过程中，每个参与者都是成本控制的主体，每个参与者都要有意识去节约成本。本文主要分析了容易被人们忽略的成本控制环节，并且对重要的环节做了深入的剖析，阐述成本控制意识先行的重要性。
关键词：成本 控制 意识 重要性
中图分类号：C35文献标识码： A
我们了解到房地产开发报建、定位、设计、工程、营销、客服等开发全流程，每个步骤环环相扣、每个环节紧密配合，才能使我们开发项目实现预期目标甚至能获取更高的“溢价”，这里的溢价空间不是狭义上的通过销售获得的更高利润，还有很多容易被我们忽视但却能为我们创造价值、获取利润空间的环节。下面就部分环节探讨工程成本控制意识先行的重要性。
一、开发报建、定位
国内房地产企业约80%都诞生在90年代，大多数没有体会到市场的危机，所以采取较为粗放的方式来对待拿地，但在可研阶段如果对土地的预期出现偏差拿地造成的失误将带来巨额损失。2013年6月某房地产企业退地事件在业内引起轩然大波，由于对沪杭楼市的误判，在2007年到2010年间该房地产企业在长三角地区凶猛拿地，创下上海、杭州等地多个地王，终因市场不支持其高地价成本最终做出退地的选择，造成了损失约4.8亿的保证金。这个数字的损失如果发生在小型开发企业身上可谓是致命一击。
如果该公司拿地前做好市场调研，充分考虑该城市发展的前景是否符合公司的目标，对该城市宏观经济进行分析研究，比如该地区人均可支配收入，分析市场的供求关系，同地段的楼盘的分布、类型、供应量现状及预测、销售量、销售速度、价格等等。整合以上信息量再决定是否要拿下这块地，结果会截然不同，可见开发阶段的成本控制不可忽视，控制成本的意识更不能丢弃。
二、设计
从房地产开发流程上看，工程设计阶段在开发过程中起到串联的作用，一个工程未来能否取得最大的利润，又能达到安全、满足使用功能的要求，在设计阶段就己经定型了。由此可推断设计阶段设计人员有无成本意识是工程利润的直接决定因素。
大家都知道现在行业中涉及到专业性较强的单项工程幕墙，往往采取由设计院设计大框架，具体深化图由施工单位在投标阶段自行深化，这一步从表面看开发商得利，可以充分利用施工方的专业技术又能节约设计费用，实际上并非如此，施工方在自己专业性较强的领域里可以玩转开发商，特别是在目前设计费按量计算的大背景下，设计院是不可能仔细的核对施工方提供的深化图里面暗藏的玄机，为开发商避开这个暗流。下面详细剖析：
1、框架式幕墙单方造价每平方在1000元以下，同兄弟工程单方造价每平方1400左右相比，草率的得出结论这个1000的价格很合适，实际深化图中并未设计主体结构与幕墙是如何连接的，这部分连接未包含在报价内，幕墙总面积约35000平方，结算增加工字钢连接费用达到近600万。
2、深化图中选用的是钢质门，这种材质的门与定位为精品的购物中心显然是不匹配的，最终只能采取变更的形式变成玻璃的旋转门，这部分偏离目标成本达到80万。
3、合同采取的是固定综合单价的形式，部分节点未深化到位过程中只能采取变更的形式，原投标报价中的相应清单子目只能作废，重新组价、定价，过程中定价对开发商成本上控制是不利的，价格失去了竞标时的优势，这部分造成了费用偏离约1200万，整个35000平米的幕墙原投标价为3348万，最终结算价为5598万，此框架式幕墙工程最终的造价控制是失败的，严重超出了结算变化率5%的规定。
针对上述失败的经验教训，我总结出这个阶段应采取的几点措施可预防设计阶段成本失控的事情发生：
首先，应严格限制设计的额度，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。避免出现施工方图纸深化不完善带来的造价失控，在保证达到安全和使用功能的前提下，合理分配投资限制额度，严格控制技术设计和施工设计的不合理变更，确保不能超过总投资限制额度。有效途径和主要方法是进行投资分解和工程量控制，通过层层分解、层层设计，严格审核步步为营，从而实现对投资限定额度的控制和管理。
其次，应严格控制设计变更，有效控制工程投资。由于初步设计受到人们主观认识的局限性、供应价格的变化等等种种外部条件的限制，往往会造成施工图设计阶段甚至施工过程中的局部变更，往往会造成已经确认的造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。因严格控制和审核因施工方提出的部分设计方案的变更、甚至为了施工便利提出的变更。因此，要防止不合理的设计变更造成工程造价的提高，一定要加强设计变更的管理并建立相应的制度。在施工图设计过程中，加强图纸会审、审核、校对，时刻紧记成本控制意识，切勿放任施工方的深化图是否合理不关己的观念，将问题消化在招标之前，这样的标招出来才有价值，才能体现竞标的优越性。设计人员在做变更前，能做到先测算费用然后再决定是否变更的做法可以有利的控制工程造价。
由此可见并非单纯靠预算人员及从财务角度来片面的控制费用开支，设计人员必须加强经济观念，在整个设计过程中，要特别注意對投资有较大影响的因素。要经常检查本专业的工程费用，改变目前设计工作中，设计完概算见分晓的现象，由“画了算”，时刻想着“笔下一条线，投资千千万万”。一定要正确的树立起设计阶段造价控制的意识，而不是等到施工阶段再来控制，否则是很难控制工程造价的。
三、工程
这个阶段是持续时间最长，问题较为复杂多变的阶段，是造价人员全过程参与的阶段，虽然造价人员全过程参与，但是因受到了各方面原因影响仍然存在部分成本无法控制的局面，这些地方就需要我们现场的工程师头脑中有一根成本控制的弦，下面罗列了我在工作中总结出的现场工程师需有的意识：
1、要认真研究图纸及各种技术资料,对工程的每一部位都做到心中有数,在施工方案的确定时,应先比较施工方案的经济合理性,尽量选用较经济的施工方案,以达到控制施工造价的目的。
2、要充分理解合同，严格把控变更、签证，避免重复签证，杜绝不合理的变更签证。在经历的一些项目中偶有发现居然项目部一份合同都没有，没有合同的工程师怎么能管理好这个项目，以什么依据来管理，头脑中完全丢弃了成本控制的概念，举个例子：在土方工程开挖过程中，基坑正常范围内的积水需要抽水，总包单位要求签证费用48万元，工程师给予的意见为签证内容属实，同意此签证。如果这位工程师头脑中有成本控制的意识，这张签证就不会成立，因总承包工程在投标文件中已考虑降排水措施费，这属于典型的重复签证，显而易见这个项目最后成本控制的结果是可悲的。
3、对隐蔽工程要及时做好现场核查，避免出现返工现象，造成工期的拖延等一些列的问题。4、材料造价约占工程造价60%，影响造价的幅度最大，因此要在施工过程中严控材料质量，在材料的代用问题上严格把关，施工过程中的点工用量要严格控制到位。
5、过程中的重计量工作，相关负责的工程师要将自己范围内的工作做在前，特别是二次结构如构造柱、腰梁、抱框柱等等，在粉刷过后变成了隐蔽工程，因此结算过程中二结构成争议的焦点，这部分开发商少则损失几十万，项目大的甚至达到百万，主要原因在于标准过多，按照施工图中的说明工程量远小于江苏省质量防治规范中的量，施工方实际施工过程中故意模糊浑水摸鱼，等到结算时就会扯皮，他们要按照江苏省质量防治规范的标准计算工程量，最终的结局绝大数是开发商妥协。现场工程师在管理过程中发现此类问题应及早提出，通知监理工程师、施工方相关人员，会同监理工程师、施工方相关人员现场拍照留存并在图纸上标注，三方共同签字确认作为结算的有效依据，避免出现争议，同时又能给项目节约成本。
一个项目所有参与者如果心中都有成本控制的意识，规避施工过程中不必要的浪费，改变成本控制就是造价人员的事情的错误观念，成本控制人人有责，那么成本控制不再是难题。
总结：成本贯穿整个房地产开发链条，从拿地到销售，如果意识不到，成本控制将只是纸上谈兵。意识先行才能真正提升企业的净利润，实现快速周转。具备成本控制能力是每个项目参与者的责任，成本控制“勿因善小而不为”从小事做起，从点滴做起，意识先行。
关键词：成本 控制 意识 重要性
中图分类号：C35文献标识码： A
我们了解到房地产开发报建、定位、设计、工程、营销、客服等开发全流程，每个步骤环环相扣、每个环节紧密配合，才能使我们开发项目实现预期目标甚至能获取更高的“溢价”，这里的溢价空间不是狭义上的通过销售获得的更高利润，还有很多容易被我们忽视但却能为我们创造价值、获取利润空间的环节。下面就部分环节探讨工程成本控制意识先行的重要性。
一、开发报建、定位
国内房地产企业约80%都诞生在90年代，大多数没有体会到市场的危机，所以采取较为粗放的方式来对待拿地，但在可研阶段如果对土地的预期出现偏差拿地造成的失误将带来巨额损失。2013年6月某房地产企业退地事件在业内引起轩然大波，由于对沪杭楼市的误判，在2007年到2010年间该房地产企业在长三角地区凶猛拿地，创下上海、杭州等地多个地王，终因市场不支持其高地价成本最终做出退地的选择，造成了损失约4.8亿的保证金。这个数字的损失如果发生在小型开发企业身上可谓是致命一击。
如果该公司拿地前做好市场调研，充分考虑该城市发展的前景是否符合公司的目标，对该城市宏观经济进行分析研究，比如该地区人均可支配收入，分析市场的供求关系，同地段的楼盘的分布、类型、供应量现状及预测、销售量、销售速度、价格等等。整合以上信息量再决定是否要拿下这块地，结果会截然不同，可见开发阶段的成本控制不可忽视，控制成本的意识更不能丢弃。
二、设计
从房地产开发流程上看，工程设计阶段在开发过程中起到串联的作用，一个工程未来能否取得最大的利润，又能达到安全、满足使用功能的要求，在设计阶段就己经定型了。由此可推断设计阶段设计人员有无成本意识是工程利润的直接决定因素。
大家都知道现在行业中涉及到专业性较强的单项工程幕墙，往往采取由设计院设计大框架，具体深化图由施工单位在投标阶段自行深化，这一步从表面看开发商得利，可以充分利用施工方的专业技术又能节约设计费用，实际上并非如此，施工方在自己专业性较强的领域里可以玩转开发商，特别是在目前设计费按量计算的大背景下，设计院是不可能仔细的核对施工方提供的深化图里面暗藏的玄机，为开发商避开这个暗流。下面详细剖析：
1、框架式幕墙单方造价每平方在1000元以下，同兄弟工程单方造价每平方1400左右相比，草率的得出结论这个1000的价格很合适，实际深化图中并未设计主体结构与幕墙是如何连接的，这部分连接未包含在报价内，幕墙总面积约35000平方，结算增加工字钢连接费用达到近600万。
2、深化图中选用的是钢质门，这种材质的门与定位为精品的购物中心显然是不匹配的，最终只能采取变更的形式变成玻璃的旋转门，这部分偏离目标成本达到80万。
3、合同采取的是固定综合单价的形式，部分节点未深化到位过程中只能采取变更的形式，原投标报价中的相应清单子目只能作废，重新组价、定价，过程中定价对开发商成本上控制是不利的，价格失去了竞标时的优势，这部分造成了费用偏离约1200万，整个35000平米的幕墙原投标价为3348万，最终结算价为5598万，此框架式幕墙工程最终的造价控制是失败的，严重超出了结算变化率5%的规定。
针对上述失败的经验教训，我总结出这个阶段应采取的几点措施可预防设计阶段成本失控的事情发生：
首先，应严格限制设计的额度，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。避免出现施工方图纸深化不完善带来的造价失控，在保证达到安全和使用功能的前提下，合理分配投资限制额度，严格控制技术设计和施工设计的不合理变更，确保不能超过总投资限制额度。有效途径和主要方法是进行投资分解和工程量控制，通过层层分解、层层设计，严格审核步步为营，从而实现对投资限定额度的控制和管理。
其次，应严格控制设计变更，有效控制工程投资。由于初步设计受到人们主观认识的局限性、供应价格的变化等等种种外部条件的限制，往往会造成施工图设计阶段甚至施工过程中的局部变更，往往会造成已经确认的造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。因严格控制和审核因施工方提出的部分设计方案的变更、甚至为了施工便利提出的变更。因此，要防止不合理的设计变更造成工程造价的提高，一定要加强设计变更的管理并建立相应的制度。在施工图设计过程中，加强图纸会审、审核、校对，时刻紧记成本控制意识，切勿放任施工方的深化图是否合理不关己的观念，将问题消化在招标之前，这样的标招出来才有价值，才能体现竞标的优越性。设计人员在做变更前，能做到先测算费用然后再决定是否变更的做法可以有利的控制工程造价。
由此可见并非单纯靠预算人员及从财务角度来片面的控制费用开支，设计人员必须加强经济观念，在整个设计过程中，要特别注意對投资有较大影响的因素。要经常检查本专业的工程费用，改变目前设计工作中，设计完概算见分晓的现象，由“画了算”，时刻想着“笔下一条线，投资千千万万”。一定要正确的树立起设计阶段造价控制的意识，而不是等到施工阶段再来控制，否则是很难控制工程造价的。
三、工程
这个阶段是持续时间最长，问题较为复杂多变的阶段，是造价人员全过程参与的阶段，虽然造价人员全过程参与，但是因受到了各方面原因影响仍然存在部分成本无法控制的局面，这些地方就需要我们现场的工程师头脑中有一根成本控制的弦，下面罗列了我在工作中总结出的现场工程师需有的意识：
1、要认真研究图纸及各种技术资料,对工程的每一部位都做到心中有数,在施工方案的确定时,应先比较施工方案的经济合理性,尽量选用较经济的施工方案,以达到控制施工造价的目的。
2、要充分理解合同，严格把控变更、签证，避免重复签证，杜绝不合理的变更签证。在经历的一些项目中偶有发现居然项目部一份合同都没有，没有合同的工程师怎么能管理好这个项目，以什么依据来管理，头脑中完全丢弃了成本控制的概念，举个例子：在土方工程开挖过程中，基坑正常范围内的积水需要抽水，总包单位要求签证费用48万元，工程师给予的意见为签证内容属实，同意此签证。如果这位工程师头脑中有成本控制的意识，这张签证就不会成立，因总承包工程在投标文件中已考虑降排水措施费，这属于典型的重复签证，显而易见这个项目最后成本控制的结果是可悲的。
3、对隐蔽工程要及时做好现场核查，避免出现返工现象，造成工期的拖延等一些列的问题。4、材料造价约占工程造价60%，影响造价的幅度最大，因此要在施工过程中严控材料质量，在材料的代用问题上严格把关，施工过程中的点工用量要严格控制到位。
5、过程中的重计量工作，相关负责的工程师要将自己范围内的工作做在前，特别是二次结构如构造柱、腰梁、抱框柱等等，在粉刷过后变成了隐蔽工程，因此结算过程中二结构成争议的焦点，这部分开发商少则损失几十万，项目大的甚至达到百万，主要原因在于标准过多，按照施工图中的说明工程量远小于江苏省质量防治规范中的量，施工方实际施工过程中故意模糊浑水摸鱼，等到结算时就会扯皮，他们要按照江苏省质量防治规范的标准计算工程量，最终的结局绝大数是开发商妥协。现场工程师在管理过程中发现此类问题应及早提出，通知监理工程师、施工方相关人员，会同监理工程师、施工方相关人员现场拍照留存并在图纸上标注，三方共同签字确认作为结算的有效依据，避免出现争议，同时又能给项目节约成本。
一个项目所有参与者如果心中都有成本控制的意识，规避施工过程中不必要的浪费，改变成本控制就是造价人员的事情的错误观念，成本控制人人有责，那么成本控制不再是难题。
总结：成本贯穿整个房地产开发链条，从拿地到销售，如果意识不到，成本控制将只是纸上谈兵。意识先行才能真正提升企业的净利润，实现快速周转。具备成本控制能力是每个项目参与者的责任，成本控制“勿因善小而不为”从小事做起，从点滴做起，意识先行。