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摘要：随着人们生活水平的提高，可支配收入的增加，人们从简单性的住宅需求上升到扩大性的住宅需求，对于环境因素的考虑也必然更趋全面，环境因素对房地产需求的影响也将增大。本文以武汉为例，分析环境因素对住宅价格的影响，不仅具有一定的学术价值外，还具有一定的社会应用价值。
关键词： 环境因素，住宅价格，武汉市
中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 文章编号：
引 言
近年来，我国城乡结构发生了很大变化，经济快速发展带来是城市房屋的刚性需求和农村房屋的相对闲置。这种现状直接影响了居民购买房子价格。房地产业也因此成为国民经济的支柱产业，房地产开发企业与日俱增，房地产在开发楼盘时，也越来越多地关注人们对环境的要求，如住宅舒适度、便利度以及周边环境等。环境因素成为人们在购买楼房时考虑最多因素之一。根据供求关系的市场经济理论，那平常所谓“黄金地段”无疑成了人们首选。本文結合具体购买因素、环境因素等综合进行分析。
1.影响住宅价格的环境因素
住宅商品化，在商品经济下，产生了“商品房”这样一个新概念，新市场。相对于过去分房的做法，商品房的趋势也体现了整体社会需求的增加。在对商品房进行选择时，无疑会考虑很多因素，人们开始追求“住的好”，这样原来遗留下来的筒子楼等慢慢退出市场。人们从单纯追求房间数量、面积等，到数量与质量、功能与环境并重，追求居住的舒适性、私密性、实用性等，呈现出多层次、多功能、高标准、高品质、个性化要求。另一方面，在住宅建设已完全步入市场经济轨道的今天，强调住宅品种的差异性已经成为了买卖双方市场的迫切需要。环境因素是人们购买商品房考虑的重中之重，这其中包括自然环境因素、人工环境因素以及交通环境因素等。
1.1自然环境因素
自然环境因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势、地貌以及天气气候等。地质和地形条件也决定了房地产基础施工的难度，投入成本越大，开发的房地产价格自然就会越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
首先，武汉所处的要道位置决定了房段的经济优势。在中国经济地理中，武汉处于优越的中心位置。水、陆交通十分发达，自古就有“九省通衢”的美称。国家经济地理中心；是仅次于北京、上海的中国第三大科教中心，内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”，经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。
其次， 武汉“净土”的开辟为房产提供了生态优势。“譬如当某城市把某片土地规划为城市新区时，这片土地的价格就会直线上升。而不同用途的功能区其价格也千差万别，比如划为商业区用途的土地其价格一般来说会相对高一些。”总体规划方案提升了新城区的区域价值，极大地促进了新城区楼盘的升值。特别是武汉市东部新城区周边规划的大型居住地，可能会带动武汉市房地产开发的又一轮高潮。如武汉光谷商铺区域面积较大，钟家村商铺靠山临江，汉正街商圈承东启西、引南接北，沌口商铺“武汉新区”的提出等，都与自然环境因素有关。
1.2人工环境因素
环境的另一个重要因素，是人工环境，也就是住宅周边人为的环境因素。如周边的建筑环境、交通环境、商圈等。首先，是周边医疗、学校、商铺等的便利性。出行方便是居民的首选。上班族在选择房址的时候，会选择交通要道比较方便的区域，他们在时间上比较紧迫，所以更倾向于选择交通便利地段。也有一些是以投资为目的，购买房子。投资购房动因就是要实现增值，所以选择的地段也是很容易出手的小区。
其次，是小区的绿化环境。相对于价格稍微便宜的噪音较大地段，小区附近的健身区、娱乐区等也是众多住户考虑的因素。因为住宅区需要一个相对安静和祥和的环境。凡是其位置便于处理工业废料，便于取得燃料动力，有利于原材料和产成品的运输，其价格则会相对其它位置的工业房地产偏高。”[4] 如徐东商圈的发展是因为长江二桥建成通车，江汉路商圈的发展是由于它是购物和旅游集中地，武广商圈的形成离不开中高档写字楼，街口道商圈周围分布着众多高校。
1.3区位环境因素
房地产位置的优劣将直接影响房产所有者或其使用者的经济收益状况和生活舒适程度。首先，黄金地段价格偏高。判断房地产位置的优劣没有统一的标准，但通常情况下，凡是位于或接近要道通口、经济活动中心、交通相对发达地区的房地产，价格相对较高。而武汉房价的猛涨就主要表现在环境变化上。比如世纪华庭、东湖林语、怡景花园、银海华庭、东湖·香榭水岸。
其次，新开发的绿地或郊区也备受住房的青睐。具体来说，周围环境状况、交通便捷程度以及离市中心的远近等因素会极大影响居住用途房地产的价格。“其中大众对别墅的要求则更高一些，通常会关注其是否接近大自然，居住环境优良，空气清新又可保证一定生活私密性。”
2. 环境因素对于房地产供求变动的影响
2.1环境因素对购房者的影响
购房对象对于环境因素的关注方向也是不尽相同的。首先，有的购房者会考虑文化教育区。如即将要孩子的夫妇。若某地区居住的大多数居民普遍素质低、社会秩序不良人员构成复杂，人们多数不愿意在此地区居住，那么该地区房价必然比其它地区要低。因此区位环境因素在这里就很是重要。
其次，是房子的升值空间。武汉市的发展方向是新城和老城相互促进相互协调，实现中部崛起。由于政策环境的规划，购房者在买房是也会考虑哪一块的房价会升值，比较偏于哪个方向买房。受武汉整体规划软件新城的影响，世界级和行业领军企业入驻支持。该区域由于居住密度相对低，很多住宅项目有机会在景观和设计上进一步提升，践行花山生态新城绿色建筑推广示范，扩展开放空间网络，实现全区域无线网络覆盖，逐步实施智能电网、智能交通、智能家居等项目。
2.2 环境因素对开发商的影响
开发商在开盘前期，应综合考虑各种因素，如文化氛围，自然环境，交通等因素。现如今，人们生活水平逐渐提高。对住房的要求也越来越多。亲水住宅是现在人们广受欢迎的房产。亲水爱水是人的天性，择水而居不仅环境优美，符合人的天性，而且能够改善局部小气候，有益身心健康。因此开发商在开发住宅区的时候都会注意这些。
首先，开发商非常重视周边项目环境。因为近年来武汉的住宅用地交易较活跃，按武汉发展规划要求，中北路、中南路沿线确定为总部区的核心建设区，并列入区政府近期重点建设项目，中北路片作为连接徐东商务区和中南商务区的中心地带，坐享两端成熟便利的配套生活设施，随着规划的发展，必将为周边项目建设带来良好的发展前景。
其次，开发商也重视楼盘的绿化与环境。在武汉，河流较多，绿化环境好，住宅氛围浓厚。北部区域老居住区较多，整体环境处于改善中。武昌区历来以文化区位功能为主，政府部门也多在此区，高校密集，还有东湖风景区等自然风景，比较适宜居住。同时近几年随着武汉市交通轨道线的加速建设，也吸引了众多投资者的眼光，其交通环境为该区域的住宅用地市场发展带来良好的发展前景。
3.武汉各区房价差异因素分析
3.1武汉近年房价走势及分析
图 1显示的是近6年，武汉房价供给及需求走势，呈现增长趋势明显。影响房价一路走高的因素很多。
图 12008—2013年武汉房价走势图
图2所示为2012年6月到2013年6武汉的房价走势，很明显可以看出房价走势很快，且一直是上涨趋势。
图 2 2012.06—2013.06武汉房价走势图
图 3为武汉各行政区现有房价及与上月和上年的比较，可以看出极少数地区的环比或同比是负的，甚至江岸区、汉阳區、和蔡甸区同比上年增加幅度超过10%。
图3 武汉各行政区房价近期排行
通过图1图2的数据显示，武汉供需放假增长趋势明显，且供应价格持续高于需求价格，其主要原因并不难懂。高质量的住宅，正在成为武汉人，特别是中产阶层的居住选择。仔细分析目前武汉中产的居住态度，健康、方便是他们最为关注的居住意识。图3的数据则展示了武汉整体的增长势头以及各区域房价的发展情况，基本呈快速增长状况，小部分区域由于地势、经济和环境等原因逐渐落后与其他区域。
3.2影响房价的主要因素解析
首先，高速公路的拉动。京广、京九、焦柳汉丹、武九等铁道线路的全线开通，作为全线重大枢纽城市的武汉也将投入使用，西部新城即将崛起，周边很多楼盘已经迫不及待地打起高铁牌，房价更是以高铁速度飞涨。
其次，是经济环境因素的影响。中心区域的房价在同比中显示，增长缓慢，但也呈现增长趋势。金融区一直是房价居高不下的首个标志点。购房者的心态主要集中在金融区的购物便利，行政中心的文化建设全面，工作学习环境良好，是市中心的房价居高的重要影响因素。
最后，是人们对自然的青睐。城市发展的节奏过快，导致市区内缺少了天然的环境。增添了太多的城市建筑及污染。因此南部区域的自然环境便得到了充分的发挥，以自然环境好的优势得到了大多数现代人的青睐。房价走高之势是必然之举。
4.结语
住宅小区的环境评价因素非常广泛，人们的生活品味的提高对开发商的选择与设计提出了更高的要求。开发商在开发楼盘之前，要综合评价选址目的、规划设计、方案设计、户型舒适度、节能设计、绿化环境、周边社区、周边教育、医疗、购物等各个因素。其最终的目的就是满足人们对生活的各项要求，提高人们生活的便利度与舒适度。所以，目前房地产发展前景，将与环境密不可分，抓住环境建设，就是抓住购房者的购买心理。对于住户来说，好的环境是生活的良好保证。环境建设是双方互利的前提。
参考文献：
[1] 崔光灿，房地产业发展与宏观调控[J]．宏观经济管理，2004．(08)．
[2] 鲍丽香，房地产价格影响因素研究．边疆经济，2005，(09)．
[3] 张秀智，中国人民大学土地管理系•《房地产估价要重视环境因素对房地产价值影响》
[4] 李菱，推动和谐社区建设理论和实践的科学发展 [J].红旗文稿.2008.2.2.
关键词： 环境因素，住宅价格，武汉市
中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 文章编号：
引 言
近年来，我国城乡结构发生了很大变化，经济快速发展带来是城市房屋的刚性需求和农村房屋的相对闲置。这种现状直接影响了居民购买房子价格。房地产业也因此成为国民经济的支柱产业，房地产开发企业与日俱增，房地产在开发楼盘时，也越来越多地关注人们对环境的要求，如住宅舒适度、便利度以及周边环境等。环境因素成为人们在购买楼房时考虑最多因素之一。根据供求关系的市场经济理论，那平常所谓“黄金地段”无疑成了人们首选。本文結合具体购买因素、环境因素等综合进行分析。
1.影响住宅价格的环境因素
住宅商品化，在商品经济下，产生了“商品房”这样一个新概念，新市场。相对于过去分房的做法，商品房的趋势也体现了整体社会需求的增加。在对商品房进行选择时，无疑会考虑很多因素，人们开始追求“住的好”，这样原来遗留下来的筒子楼等慢慢退出市场。人们从单纯追求房间数量、面积等，到数量与质量、功能与环境并重，追求居住的舒适性、私密性、实用性等，呈现出多层次、多功能、高标准、高品质、个性化要求。另一方面，在住宅建设已完全步入市场经济轨道的今天，强调住宅品种的差异性已经成为了买卖双方市场的迫切需要。环境因素是人们购买商品房考虑的重中之重，这其中包括自然环境因素、人工环境因素以及交通环境因素等。
1.1自然环境因素
自然环境因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势、地貌以及天气气候等。地质和地形条件也决定了房地产基础施工的难度，投入成本越大，开发的房地产价格自然就会越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
首先，武汉所处的要道位置决定了房段的经济优势。在中国经济地理中，武汉处于优越的中心位置。水、陆交通十分发达，自古就有“九省通衢”的美称。国家经济地理中心；是仅次于北京、上海的中国第三大科教中心，内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”，经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。
其次， 武汉“净土”的开辟为房产提供了生态优势。“譬如当某城市把某片土地规划为城市新区时，这片土地的价格就会直线上升。而不同用途的功能区其价格也千差万别，比如划为商业区用途的土地其价格一般来说会相对高一些。”总体规划方案提升了新城区的区域价值，极大地促进了新城区楼盘的升值。特别是武汉市东部新城区周边规划的大型居住地，可能会带动武汉市房地产开发的又一轮高潮。如武汉光谷商铺区域面积较大，钟家村商铺靠山临江，汉正街商圈承东启西、引南接北，沌口商铺“武汉新区”的提出等，都与自然环境因素有关。
1.2人工环境因素
环境的另一个重要因素，是人工环境，也就是住宅周边人为的环境因素。如周边的建筑环境、交通环境、商圈等。首先，是周边医疗、学校、商铺等的便利性。出行方便是居民的首选。上班族在选择房址的时候，会选择交通要道比较方便的区域，他们在时间上比较紧迫，所以更倾向于选择交通便利地段。也有一些是以投资为目的，购买房子。投资购房动因就是要实现增值，所以选择的地段也是很容易出手的小区。
其次，是小区的绿化环境。相对于价格稍微便宜的噪音较大地段，小区附近的健身区、娱乐区等也是众多住户考虑的因素。因为住宅区需要一个相对安静和祥和的环境。凡是其位置便于处理工业废料，便于取得燃料动力，有利于原材料和产成品的运输，其价格则会相对其它位置的工业房地产偏高。”[4] 如徐东商圈的发展是因为长江二桥建成通车，江汉路商圈的发展是由于它是购物和旅游集中地，武广商圈的形成离不开中高档写字楼，街口道商圈周围分布着众多高校。
1.3区位环境因素
房地产位置的优劣将直接影响房产所有者或其使用者的经济收益状况和生活舒适程度。首先，黄金地段价格偏高。判断房地产位置的优劣没有统一的标准，但通常情况下，凡是位于或接近要道通口、经济活动中心、交通相对发达地区的房地产，价格相对较高。而武汉房价的猛涨就主要表现在环境变化上。比如世纪华庭、东湖林语、怡景花园、银海华庭、东湖·香榭水岸。
其次，新开发的绿地或郊区也备受住房的青睐。具体来说，周围环境状况、交通便捷程度以及离市中心的远近等因素会极大影响居住用途房地产的价格。“其中大众对别墅的要求则更高一些，通常会关注其是否接近大自然，居住环境优良，空气清新又可保证一定生活私密性。”
2. 环境因素对于房地产供求变动的影响
2.1环境因素对购房者的影响
购房对象对于环境因素的关注方向也是不尽相同的。首先，有的购房者会考虑文化教育区。如即将要孩子的夫妇。若某地区居住的大多数居民普遍素质低、社会秩序不良人员构成复杂，人们多数不愿意在此地区居住，那么该地区房价必然比其它地区要低。因此区位环境因素在这里就很是重要。
其次，是房子的升值空间。武汉市的发展方向是新城和老城相互促进相互协调，实现中部崛起。由于政策环境的规划，购房者在买房是也会考虑哪一块的房价会升值，比较偏于哪个方向买房。受武汉整体规划软件新城的影响，世界级和行业领军企业入驻支持。该区域由于居住密度相对低，很多住宅项目有机会在景观和设计上进一步提升，践行花山生态新城绿色建筑推广示范，扩展开放空间网络，实现全区域无线网络覆盖，逐步实施智能电网、智能交通、智能家居等项目。
2.2 环境因素对开发商的影响
开发商在开盘前期，应综合考虑各种因素，如文化氛围，自然环境，交通等因素。现如今，人们生活水平逐渐提高。对住房的要求也越来越多。亲水住宅是现在人们广受欢迎的房产。亲水爱水是人的天性，择水而居不仅环境优美，符合人的天性，而且能够改善局部小气候，有益身心健康。因此开发商在开发住宅区的时候都会注意这些。
首先，开发商非常重视周边项目环境。因为近年来武汉的住宅用地交易较活跃，按武汉发展规划要求，中北路、中南路沿线确定为总部区的核心建设区，并列入区政府近期重点建设项目，中北路片作为连接徐东商务区和中南商务区的中心地带，坐享两端成熟便利的配套生活设施，随着规划的发展，必将为周边项目建设带来良好的发展前景。
其次，开发商也重视楼盘的绿化与环境。在武汉，河流较多，绿化环境好，住宅氛围浓厚。北部区域老居住区较多，整体环境处于改善中。武昌区历来以文化区位功能为主，政府部门也多在此区，高校密集，还有东湖风景区等自然风景，比较适宜居住。同时近几年随着武汉市交通轨道线的加速建设，也吸引了众多投资者的眼光，其交通环境为该区域的住宅用地市场发展带来良好的发展前景。
3.武汉各区房价差异因素分析
3.1武汉近年房价走势及分析
图 1显示的是近6年，武汉房价供给及需求走势，呈现增长趋势明显。影响房价一路走高的因素很多。
图 12008—2013年武汉房价走势图
图2所示为2012年6月到2013年6武汉的房价走势，很明显可以看出房价走势很快，且一直是上涨趋势。
图 2 2012.06—2013.06武汉房价走势图
图 3为武汉各行政区现有房价及与上月和上年的比较，可以看出极少数地区的环比或同比是负的，甚至江岸区、汉阳區、和蔡甸区同比上年增加幅度超过10%。
图3 武汉各行政区房价近期排行
通过图1图2的数据显示，武汉供需放假增长趋势明显，且供应价格持续高于需求价格，其主要原因并不难懂。高质量的住宅，正在成为武汉人，特别是中产阶层的居住选择。仔细分析目前武汉中产的居住态度，健康、方便是他们最为关注的居住意识。图3的数据则展示了武汉整体的增长势头以及各区域房价的发展情况，基本呈快速增长状况，小部分区域由于地势、经济和环境等原因逐渐落后与其他区域。
3.2影响房价的主要因素解析
首先，高速公路的拉动。京广、京九、焦柳汉丹、武九等铁道线路的全线开通，作为全线重大枢纽城市的武汉也将投入使用，西部新城即将崛起，周边很多楼盘已经迫不及待地打起高铁牌，房价更是以高铁速度飞涨。
其次，是经济环境因素的影响。中心区域的房价在同比中显示，增长缓慢，但也呈现增长趋势。金融区一直是房价居高不下的首个标志点。购房者的心态主要集中在金融区的购物便利，行政中心的文化建设全面，工作学习环境良好，是市中心的房价居高的重要影响因素。
最后，是人们对自然的青睐。城市发展的节奏过快，导致市区内缺少了天然的环境。增添了太多的城市建筑及污染。因此南部区域的自然环境便得到了充分的发挥，以自然环境好的优势得到了大多数现代人的青睐。房价走高之势是必然之举。
4.结语
住宅小区的环境评价因素非常广泛，人们的生活品味的提高对开发商的选择与设计提出了更高的要求。开发商在开发楼盘之前，要综合评价选址目的、规划设计、方案设计、户型舒适度、节能设计、绿化环境、周边社区、周边教育、医疗、购物等各个因素。其最终的目的就是满足人们对生活的各项要求，提高人们生活的便利度与舒适度。所以，目前房地产发展前景，将与环境密不可分，抓住环境建设，就是抓住购房者的购买心理。对于住户来说，好的环境是生活的良好保证。环境建设是双方互利的前提。
参考文献：
[1] 崔光灿，房地产业发展与宏观调控[J]．宏观经济管理，2004．(08)．
[2] 鲍丽香，房地产价格影响因素研究．边疆经济，2005，(09)．
[3] 张秀智，中国人民大学土地管理系•《房地产估价要重视环境因素对房地产价值影响》
[4] 李菱，推动和谐社区建设理论和实践的科学发展 [J].红旗文稿.2008.2.2.