论文部分内容阅读
有机构数据显示，中国内地投资者在境外投资房地产已连续七年达到每年增长35%的水平。在业内人士看来，这一数据在未来5年还将继续保持高速增长。预计2017年，中国内地投资者直接参与的境外投资将从2012年的1150亿美元（约合人民币7051亿元）增长约50%，至1720亿美元（约合人民币10545亿元）。
不可否认，中国投资者已经将投资疆土拓展至境外地区。然而境外投资也不似尚未“走出去”的投资客们想象中那么轻松美好。一位从事房屋租赁行业6年有余的“美国房东”，给我们提供了一次“现身说法”。
初识谭莉是在2007年，在那个中国房地产以势如破竹的姿态不断刷新人们对房价涨幅认知、国人争先恐后地穿梭在各个售楼部将银行存款换成一张张红色“不动产权证”的疯狂年代，姿色平平的谭莉却以其众人皆醉我独醒的气质，只身踏上了“西征”的独木桥。
在房价最高点时抛售父母留给她的两套房产套现240余万，谭莉选择了在自己留学时的新泽西州州立大学附近购置了两栋公寓用于出租。随之而来的金融风暴和2010年枪击事件，对于她的物业并没有造成多大影响，生活波澜不惊地继续，两套物业带来的丰厚收益让她颇为庆幸最初的投资抉择。“在美国投资，虽然回报率在短期内比不上国内动辄几何倍数的增长，却能维持较为稳定的年收益10%左右。”然而，她接下来讲述的这些年当美国房东总结下来的经验，对于国内投资者的借鉴意义却远远超出了这些年来她的投资收益。
随时了解租金的动态行情
倘若租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样会导致金钱流失；租金太低，想来租的人虽然多，但金钱仍在白白流失。所以，了解房屋租金的市场行情，是一个优秀“包租婆”的首要任务。
一个称职的包租婆首要任务就是要清楚哪些网站是可以发布租赁广告的，当然，这个发布最好是免费的。在发布个人房屋信息的同时，你也可以从中收集信息，掌握类似于我的几个投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。通过对信息的筛选和比较，哪边的房源较少，哪边的房源租金较高，那几个月会是租房的淡季，哪几个月是旺季，你可以根据租金的动态行情改变自己的租赁策略和租赁方式。在美国，尤其是高等学府所在地，五月、六月和七月是租房的淡季，是因为学生放暑假，离开本地的缘故，从8月份开始，房子就很容易出租了。
筛选租客
在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为，如果出租广告中出现这些字眼，恭喜你，在国内不可一世的包租婆在美国就很可能当上被告。但是美国房东可以拒绝租客带宠物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。
出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供SSN（社会安全号），通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。
当然，信用分数也并非万能。租房的人，大多都是经济条件不太好的，信用分数不会高。美国经济低迷的这些年，大多数人的房子都被银行回收，也失去了信用。比如我曾出租一套4.9万美元的房子，当时有两个选择，要么租给当地的一个蓝领家庭，两夫妇都在上班有收入，要么租给一个护士，这位护士曾经破产。最终，我们选择了这位护士，因为通过交谈，发现这位护士人不错，有文化有涵养，女儿也很有礼貌，另一方面——也是最主要的——她当护士很多年了，在美国，护士是很好的职业，收入稳定，这样房租的支付就有保障。事实证明我的决定是正确的，这位护士很讲信用，每个月准时将支票寄给我们，从不拖欠，这样的包租婆也能当得非常省心。
出租合同条款要约定明晰
当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，依白纸黑字所写为准。
在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做Utility，租金内是否包括Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼，由于电表、水表没有单独设置，租金通常都包括Utility，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电表、水表已经单独设置，租金则不包括Utility。投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用（比如冰箱、洗衣机），也可以约定是租客的责任。
租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，我的投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合同，但合同的性质就由从前的yearly-to-yearly变成了monthly-to-monthly，两者的不同之处是，前者不能在租期内随意变更或解除合同，而后者只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同。
合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如双方在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始） 就要收取延期支付费（公寓是25美元，独立屋50美元），逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。
另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫Damage Deposit，数量跟国内一样，差不多就是一个月的租金或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物，你可以收取宠物费（Pet fee），这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物 20-30美元。 租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问Utility公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。
维护和保养好房屋并及时修理损坏的设施
对于国内的包租婆包租公们而言，这一点对于他们是最难适应的。在美国，房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言，空调、暖气和热水器是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。
现在碰到一些小问题，美国的包租婆都尽量学会自己维修，比如纱窗坏了，去周边的超市花五美元就买回一大块，自己也能弄上去。比较专业的问题，比如空调或热水器罢工了，就只能请专业公司。美国的人工费很高，专业公司仅上门检查一下，也要收取70美元或80美元，所以，你要注意收集不同公司的服务质量和收费信息，以便选择一家服务最好收费最低的。另外，如果运气够好，租客中有能够维修电器的，为了省钱，也可以请租客进行维修，这样可以抵扣部分房租，租客自己也是非常乐意的。
在美国，房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支，比如屋顶，每隔15年-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，而一个1200英尺的独立房，换一次屋顶至少就要3000美元。由于房子都是木制结构，每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。
当然，房屋的绿化也是很有讲究。有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。所以呢，一旦发现这种风险，你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树，这些都得花钱。
区别对待拖欠房租的租客
每个月的1号，是大多数雇主给雇员发工资的日子，美国房东们也基本上是把这一天定为收租日。我购买的两幢小公寓楼，住的基本上都是美国的穷人，之前的房东告诫我，千万别等着他们寄支票，必须上门收取，因为有些人根本就没有银行帐户、没有支票，晚几天去收，租客们就已把钱用完了，根本无力再支付你的房租。
但尽管我坚持按时上门收租，每月都能顺利支付租金的也仅有一半而已，其余的一半总有这样或那样的原因要缓几天，或者分次支付，有些人宁可支付延迟支付费25美元。碰到这种情况，聪明的美国房东需要区别不同情况处理：
风险小的租客
有些人平时信用很好，突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租，对待这种人，房东需要做的只是等待而已。比如我的房子302A和302C的老租客，其中302A住在这里已经9年，他们家有两个小孩，夫妇二人都很勤劳努力工作，女主人给别人家当保姆做钟点，又在学习护士课程，可能用钱不少，男主人是修屋顶的建筑工人，工作不稳定，去年冬天一度失业，他们有过几次拖欠房租，但最终主动把钱交上了，虽是穷人，但信用颇高。有时身为房东也给点他们赚钱的机会，比如让男主人剪草坪，每个月给他100美元。302C的信用也不错，这家人正在存钱想明年买房，他们偶尔也会晚付房租，但都是事先主动打电话说，最后也会付清。这类租客总的来讲是好租客，不用太操心。
风险大的租客
以前有个租客，确实有点像国内的“二流子”一类。好象也是名建筑工人，但只有一点零活干，成天呆在家无所事事。我买下这幢公寓时他已经租住在里面了，此君最大的爱好就是拖欠房租，还乐此不疲地编造各种谎言博取房东同情，四月份他跟同居的女友闹翻后，索性不付租金了，还说不想搬走。这种租客在哪个国家遇到都是个烫手山芋。对于赖着不走的二流子，实在没办法了，你也只能打官司请他走人。
不可否认，中国投资者已经将投资疆土拓展至境外地区。然而境外投资也不似尚未“走出去”的投资客们想象中那么轻松美好。一位从事房屋租赁行业6年有余的“美国房东”，给我们提供了一次“现身说法”。
初识谭莉是在2007年，在那个中国房地产以势如破竹的姿态不断刷新人们对房价涨幅认知、国人争先恐后地穿梭在各个售楼部将银行存款换成一张张红色“不动产权证”的疯狂年代，姿色平平的谭莉却以其众人皆醉我独醒的气质，只身踏上了“西征”的独木桥。
在房价最高点时抛售父母留给她的两套房产套现240余万，谭莉选择了在自己留学时的新泽西州州立大学附近购置了两栋公寓用于出租。随之而来的金融风暴和2010年枪击事件，对于她的物业并没有造成多大影响，生活波澜不惊地继续，两套物业带来的丰厚收益让她颇为庆幸最初的投资抉择。“在美国投资，虽然回报率在短期内比不上国内动辄几何倍数的增长，却能维持较为稳定的年收益10%左右。”然而，她接下来讲述的这些年当美国房东总结下来的经验，对于国内投资者的借鉴意义却远远超出了这些年来她的投资收益。
随时了解租金的动态行情
倘若租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样会导致金钱流失；租金太低，想来租的人虽然多，但金钱仍在白白流失。所以，了解房屋租金的市场行情，是一个优秀“包租婆”的首要任务。
一个称职的包租婆首要任务就是要清楚哪些网站是可以发布租赁广告的，当然，这个发布最好是免费的。在发布个人房屋信息的同时，你也可以从中收集信息，掌握类似于我的几个投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。通过对信息的筛选和比较，哪边的房源较少，哪边的房源租金较高，那几个月会是租房的淡季，哪几个月是旺季，你可以根据租金的动态行情改变自己的租赁策略和租赁方式。在美国，尤其是高等学府所在地，五月、六月和七月是租房的淡季，是因为学生放暑假，离开本地的缘故，从8月份开始，房子就很容易出租了。
筛选租客
在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为，如果出租广告中出现这些字眼，恭喜你，在国内不可一世的包租婆在美国就很可能当上被告。但是美国房东可以拒绝租客带宠物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。
出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供SSN（社会安全号），通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。
当然，信用分数也并非万能。租房的人，大多都是经济条件不太好的，信用分数不会高。美国经济低迷的这些年，大多数人的房子都被银行回收，也失去了信用。比如我曾出租一套4.9万美元的房子，当时有两个选择，要么租给当地的一个蓝领家庭，两夫妇都在上班有收入，要么租给一个护士，这位护士曾经破产。最终，我们选择了这位护士，因为通过交谈，发现这位护士人不错，有文化有涵养，女儿也很有礼貌，另一方面——也是最主要的——她当护士很多年了，在美国，护士是很好的职业，收入稳定，这样房租的支付就有保障。事实证明我的决定是正确的，这位护士很讲信用，每个月准时将支票寄给我们，从不拖欠，这样的包租婆也能当得非常省心。
出租合同条款要约定明晰
当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，依白纸黑字所写为准。
在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做Utility，租金内是否包括Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼，由于电表、水表没有单独设置，租金通常都包括Utility，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电表、水表已经单独设置，租金则不包括Utility。投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用（比如冰箱、洗衣机），也可以约定是租客的责任。
租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，我的投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合同，但合同的性质就由从前的yearly-to-yearly变成了monthly-to-monthly，两者的不同之处是，前者不能在租期内随意变更或解除合同，而后者只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同。
合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如双方在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始） 就要收取延期支付费（公寓是25美元，独立屋50美元），逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。
另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫Damage Deposit，数量跟国内一样，差不多就是一个月的租金或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物，你可以收取宠物费（Pet fee），这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物 20-30美元。 租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问Utility公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。
维护和保养好房屋并及时修理损坏的设施
对于国内的包租婆包租公们而言，这一点对于他们是最难适应的。在美国，房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言，空调、暖气和热水器是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。
现在碰到一些小问题，美国的包租婆都尽量学会自己维修，比如纱窗坏了，去周边的超市花五美元就买回一大块，自己也能弄上去。比较专业的问题，比如空调或热水器罢工了，就只能请专业公司。美国的人工费很高，专业公司仅上门检查一下，也要收取70美元或80美元，所以，你要注意收集不同公司的服务质量和收费信息，以便选择一家服务最好收费最低的。另外，如果运气够好，租客中有能够维修电器的，为了省钱，也可以请租客进行维修，这样可以抵扣部分房租，租客自己也是非常乐意的。
在美国，房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支，比如屋顶，每隔15年-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，而一个1200英尺的独立房，换一次屋顶至少就要3000美元。由于房子都是木制结构，每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。
当然，房屋的绿化也是很有讲究。有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。所以呢，一旦发现这种风险，你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树，这些都得花钱。
区别对待拖欠房租的租客
每个月的1号，是大多数雇主给雇员发工资的日子，美国房东们也基本上是把这一天定为收租日。我购买的两幢小公寓楼，住的基本上都是美国的穷人，之前的房东告诫我，千万别等着他们寄支票，必须上门收取，因为有些人根本就没有银行帐户、没有支票，晚几天去收，租客们就已把钱用完了，根本无力再支付你的房租。
但尽管我坚持按时上门收租，每月都能顺利支付租金的也仅有一半而已，其余的一半总有这样或那样的原因要缓几天，或者分次支付，有些人宁可支付延迟支付费25美元。碰到这种情况，聪明的美国房东需要区别不同情况处理：
风险小的租客
有些人平时信用很好，突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租，对待这种人，房东需要做的只是等待而已。比如我的房子302A和302C的老租客，其中302A住在这里已经9年，他们家有两个小孩，夫妇二人都很勤劳努力工作，女主人给别人家当保姆做钟点，又在学习护士课程，可能用钱不少，男主人是修屋顶的建筑工人，工作不稳定，去年冬天一度失业，他们有过几次拖欠房租，但最终主动把钱交上了，虽是穷人，但信用颇高。有时身为房东也给点他们赚钱的机会，比如让男主人剪草坪，每个月给他100美元。302C的信用也不错，这家人正在存钱想明年买房，他们偶尔也会晚付房租，但都是事先主动打电话说，最后也会付清。这类租客总的来讲是好租客，不用太操心。
风险大的租客
以前有个租客，确实有点像国内的“二流子”一类。好象也是名建筑工人，但只有一点零活干，成天呆在家无所事事。我买下这幢公寓时他已经租住在里面了，此君最大的爱好就是拖欠房租，还乐此不疲地编造各种谎言博取房东同情，四月份他跟同居的女友闹翻后，索性不付租金了，还说不想搬走。这种租客在哪个国家遇到都是个烫手山芋。对于赖着不走的二流子，实在没办法了，你也只能打官司请他走人。