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【摘要】目前，我国的土地利用率与其他发达国家和地区相比仍然处于相对低下的状态，其中特别重要的一个原因就是针对我国的闲置土地，并没有提出有效的解决方案，因此本文将在此基础上简要分析和探讨如何做好我国闲置土地处置工作。
【关键词】房地产开发；闲置土地；处置
在我国现阶段的土地规划和利用过程当中仍然存在一些因种种因素而闲置的土地，随着我国人口数量的日益增加，对土地的需求量越来越大，将这些闲置土地再利用能有效提高我国土地利用率，缓解我国土地资源紧缺的现状，在现今经济高速发展的阶段，闲置土地的有效处置和再利用无疑对经济的快速发展起到相当大的推动作用。
一、闲置土地的概述
所谓闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令 第53号）的规定，闲置土地还包括已经动工开发建设，但已动工开发建设的土地面积未达到应动工开发建设总面积的三分之一，或已投资额未达到总投资额的百分之二十五，或者未经原批准用地的当地政府批准，单方面中止开发建设超过一年的国有建设用地。
二、造成土地闲置的原因
（一）房地产市场因素。在很长一段时间内，由于供给不足、渠道单一、需求旺盛，中国形成了一个巨大而不挑剔的住房市场，供给的数量和节奏几乎掌握在开发商手里。由于土地的不可再生、不可复制的特性，其升值的空间往往是不可估量的。因此，开发商凭借囤地就能获取高额利润，土地随着时间的推移而升值，使很多开发商看到了其中的商机，开发商纷纷通过囤地获取土地增值收益。随着房地产的发展，房地产市场也有不景气的时候，当有些开发商获取地块后房地产市场整体趋势下滑，如果此时继续投资就意味着亏损，因此开发商选择暂停投资，以减少投资损失，这种情况同样也可造成土地闲置。
（二）开发商资金链断裂。房地产开发项目是一项资金要求巨大，技术要求复杂，涉及面很广的产业。有部分开发商主观上并没有闲置土地的意向，但由于经营状况或资金上出现了问题，导致正常开发中断，土地最终闲置。上世纪90年代土地大开发热潮时，不少房地产商在没有仔细考察市场的情况下，蜂拥涌进广西北海，北海一夜之间树起了很多高楼大厦，但由于供求悬殊过大，使得很多楼盘没法卖出去，造成开发商资金链断裂。因此已取得空地已没有办法继续开发建设，只能眼睁睁看着土地闲置。
（三）政府部门工作不到位。一是在土地规划过程中，政府规划部门并没有对土地的周边环境进行深入透彻分析，因此导致在规划过程中经常出现土地不能完全开发和利用的情况，规划时常变更或调整，使投资者非常被动。二是由于政府的原因，造成土地开发利用的条件不成熟，比如政府生地出让，造成基础设施不配套、产权关系没清理干净，甚至还有诉讼和信访发生，也有可能是因为文物、历史文化遗址等原因导致土地不能开发建设。
三、如何做好闲置土地处置工作
（一）建立企业信用制度。在国外，当一家企业有违反法律的行为时可能付出的代价就是失去信用而无法经营下去，这对于经济上的处罚是不可同日而语的。所以，我们首先倡导的是应当建立企业信用制度，企业信用制度是一家企业赖以生存的法宝，当企业有违反法律的行为哪怕是微不足道的违法行为，都将被列入黑名单。被列入黑名单的企业，将无法享受国家的优惠政策，在以后的国有建设用地供地中，被列入黑名单的企业将严格受到供地限制，这足以影响企业以后的生存和发展，增加违法成本。
（二）加大对恶意囤地行为的处罚力度。我们必须要意识到，恶意囤地不等同于一般闲置土地行为。恶意囤地严重扰乱房地产市场的正常运转，严重侵害正当投资者的权益，所以必须予以坚决打击，对恶意囤存土地的行为，必须严格按照国家法律法规规定的处罚上限来进行处罚。
（三）建立预防和监管机制。一是各地要建立预防机制，要掌握已供地的情况，不要等出现了闲置土地再去处罚。当企业和个人获取土地后一段时间内没有开发迹象的，要了解和过问，要分清业主闲置土地的原因，企业在经营和管理上会存在方方面面的问题，哪个企业也不能完全避免出现类似情况，有些企业确实在经营或资金上出了问题，当地政府应当给于引导和帮助，尽可能帮助其脱离困境。二是上级政府和国土资源管理部门要建立完善的土地利用监督管理机制，成立专门的部门或者小组对闲置土地进行监督管理，对于已经产生闲置土地的地方，需要及时下达或给出督促整改的命令，监管闲置土地的处置工作的完成，必要时刻可以利用媒体和社会公众进行监督和管理。
（四）政府管理部门要切实履行好职责。国家要求地方政府熟地出让，但很多地方财政收入很大一部分来自土地出让收入，土地卖不出去就意味着财政没有收入，迫于压力地方政府在未具备出让条件下就将土地公开出让，造成房地产建设周期加长，有些甚至几年都无法解决问题，加剧闲置土地行为的产生。因此政府管理部门要切实履行好职责，地方政府对拟出让的土地要做到权属清晰无争议，拆迁工作要完成，同时进行必要的前期平整土地工作，做好道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等基础设施工作。这样提供给市场的都是产权清晰、配套完善、土地平整的熟地。开发商拿到土地后马上就可以进行开发建设，不需要再进行前期的土地平整等工作，从而缩短房地产建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。
结论
总而言之，面对我国日益激增的人口和对土地资源需求的大量增加，做好闲置土地处置工作的重要性显而易见。依法合理处置好闲置土地，才能最大限度地缓解我国土地资源紧缺，土地资源利用率不高的问题，才能为实现现代化建设提供重要的保障和土地资源支持。
参考文献
[1]记者 赵丹.我市加快推进闲置土地处置工作[N].南昌日报，2015-10-14001.
作者简介
陆晓，出生年月：1977.1；性别：男，籍贯：广西浦北县人，学历：本科，毕业于广西师范大学；现有职称：中级工程师；研究方向：土地规划利用、储备土地收储、储备土地融资、土地征收拆迁、闲置土地管理。
【关键词】房地产开发；闲置土地；处置
在我国现阶段的土地规划和利用过程当中仍然存在一些因种种因素而闲置的土地，随着我国人口数量的日益增加，对土地的需求量越来越大，将这些闲置土地再利用能有效提高我国土地利用率，缓解我国土地资源紧缺的现状，在现今经济高速发展的阶段，闲置土地的有效处置和再利用无疑对经济的快速发展起到相当大的推动作用。
一、闲置土地的概述
所谓闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令 第53号）的规定，闲置土地还包括已经动工开发建设，但已动工开发建设的土地面积未达到应动工开发建设总面积的三分之一，或已投资额未达到总投资额的百分之二十五，或者未经原批准用地的当地政府批准，单方面中止开发建设超过一年的国有建设用地。
二、造成土地闲置的原因
（一）房地产市场因素。在很长一段时间内，由于供给不足、渠道单一、需求旺盛，中国形成了一个巨大而不挑剔的住房市场，供给的数量和节奏几乎掌握在开发商手里。由于土地的不可再生、不可复制的特性，其升值的空间往往是不可估量的。因此，开发商凭借囤地就能获取高额利润，土地随着时间的推移而升值，使很多开发商看到了其中的商机，开发商纷纷通过囤地获取土地增值收益。随着房地产的发展，房地产市场也有不景气的时候，当有些开发商获取地块后房地产市场整体趋势下滑，如果此时继续投资就意味着亏损，因此开发商选择暂停投资，以减少投资损失，这种情况同样也可造成土地闲置。
（二）开发商资金链断裂。房地产开发项目是一项资金要求巨大，技术要求复杂，涉及面很广的产业。有部分开发商主观上并没有闲置土地的意向，但由于经营状况或资金上出现了问题，导致正常开发中断，土地最终闲置。上世纪90年代土地大开发热潮时，不少房地产商在没有仔细考察市场的情况下，蜂拥涌进广西北海，北海一夜之间树起了很多高楼大厦，但由于供求悬殊过大，使得很多楼盘没法卖出去，造成开发商资金链断裂。因此已取得空地已没有办法继续开发建设，只能眼睁睁看着土地闲置。
（三）政府部门工作不到位。一是在土地规划过程中，政府规划部门并没有对土地的周边环境进行深入透彻分析，因此导致在规划过程中经常出现土地不能完全开发和利用的情况，规划时常变更或调整，使投资者非常被动。二是由于政府的原因，造成土地开发利用的条件不成熟，比如政府生地出让，造成基础设施不配套、产权关系没清理干净，甚至还有诉讼和信访发生，也有可能是因为文物、历史文化遗址等原因导致土地不能开发建设。
三、如何做好闲置土地处置工作
（一）建立企业信用制度。在国外，当一家企业有违反法律的行为时可能付出的代价就是失去信用而无法经营下去，这对于经济上的处罚是不可同日而语的。所以，我们首先倡导的是应当建立企业信用制度，企业信用制度是一家企业赖以生存的法宝，当企业有违反法律的行为哪怕是微不足道的违法行为，都将被列入黑名单。被列入黑名单的企业，将无法享受国家的优惠政策，在以后的国有建设用地供地中，被列入黑名单的企业将严格受到供地限制，这足以影响企业以后的生存和发展，增加违法成本。
（二）加大对恶意囤地行为的处罚力度。我们必须要意识到，恶意囤地不等同于一般闲置土地行为。恶意囤地严重扰乱房地产市场的正常运转，严重侵害正当投资者的权益，所以必须予以坚决打击，对恶意囤存土地的行为，必须严格按照国家法律法规规定的处罚上限来进行处罚。
（三）建立预防和监管机制。一是各地要建立预防机制，要掌握已供地的情况，不要等出现了闲置土地再去处罚。当企业和个人获取土地后一段时间内没有开发迹象的，要了解和过问，要分清业主闲置土地的原因，企业在经营和管理上会存在方方面面的问题，哪个企业也不能完全避免出现类似情况，有些企业确实在经营或资金上出了问题，当地政府应当给于引导和帮助，尽可能帮助其脱离困境。二是上级政府和国土资源管理部门要建立完善的土地利用监督管理机制，成立专门的部门或者小组对闲置土地进行监督管理，对于已经产生闲置土地的地方，需要及时下达或给出督促整改的命令，监管闲置土地的处置工作的完成，必要时刻可以利用媒体和社会公众进行监督和管理。
（四）政府管理部门要切实履行好职责。国家要求地方政府熟地出让，但很多地方财政收入很大一部分来自土地出让收入，土地卖不出去就意味着财政没有收入，迫于压力地方政府在未具备出让条件下就将土地公开出让，造成房地产建设周期加长，有些甚至几年都无法解决问题，加剧闲置土地行为的产生。因此政府管理部门要切实履行好职责，地方政府对拟出让的土地要做到权属清晰无争议，拆迁工作要完成，同时进行必要的前期平整土地工作，做好道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等基础设施工作。这样提供给市场的都是产权清晰、配套完善、土地平整的熟地。开发商拿到土地后马上就可以进行开发建设，不需要再进行前期的土地平整等工作，从而缩短房地产建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。
结论
总而言之，面对我国日益激增的人口和对土地资源需求的大量增加，做好闲置土地处置工作的重要性显而易见。依法合理处置好闲置土地，才能最大限度地缓解我国土地资源紧缺，土地资源利用率不高的问题，才能为实现现代化建设提供重要的保障和土地资源支持。
参考文献
[1]记者 赵丹.我市加快推进闲置土地处置工作[N].南昌日报，2015-10-14001.
作者简介
陆晓，出生年月：1977.1；性别：男，籍贯：广西浦北县人，学历：本科，毕业于广西师范大学；现有职称：中级工程师；研究方向：土地规划利用、储备土地收储、储备土地融资、土地征收拆迁、闲置土地管理。