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【摘 要】房地产业是推动我国经济发展的重要动力，在当今社会经济生活中起着至关重要的作用。就当今房地产对于其企业的会计核算来说，依然处在逐渐改进和完善的时期，由此引发的问题也日益突出。笔者从中国房地产目前的状态和会计核算各种特征出发，紧密结合房地产会计核算中出现的纳税问题及引发的其他相关问题进行研究探讨，并提出较为完善的方法和对策。
【关键词】房地产；会计；核算
一、企业现状和核算特点
（一）企业现状
自20世纪90年代起房地产业在中国就开始成为推动国民经济发展的重要动力，在国家政策的扶持下发展突飞猛进，几乎在我国整个国民经济中占据了半壁江山。房地产产业维持正常运营与运营资本密切相关，所以，随着企业的不断发展壮大，房地产行业渐渐形成了具有集团化和规模化特征的产业链群，部分房地产企业逐渐占领了中国房地产的大部分市场，其品牌效应也日益突显。
由于经济杠杆原理在房地产行业中产生的突出效应，加快了中国经济的迅速发展，国家也为此颁布了相关的政策文件加速房地产行业的壮大。由于收益高及在国家政策的支持下，很多实力雄厚的大型企业不断进军房地产市场，使房地产市场的竞争日益加剧。
（二）会计核算特点
（1）房地产产业的盈利有着其特殊性。依照相关的法律规定，房地产行业的盈利标准是通过给买方提交结算账单，且得到买方的认可才能实现，但未有相关法规明文规定在实际操作中的具体细节，所以，会计人员的实际收入与其判断力的高低息息相关。
（2）房地产产业的业务操作具有多样性和复杂性的特点，因此在会计核算中也具备了相同的特性。
（3）在房地产行业中，会计核算的资本需求大，生产周期久，在资金流通中牵涉到的单位多。
二、在税收中会计核算体现的不足
（一）在收入方面会计核算体现的不足
1.我国税收法和会计准则的不同之处
我国税收法和会计准则的不同之处主要表现在以下两点：首先，用预售及销售的视角观察。房管局批准房地产企业获得预售证，就可以向社会上市销售，但这时所获得的利润却不会被当成收入的一部分来计算，当某一个工程完毕且移交后，才会计算到营业收入中。但在我国税法中已明文规定预售的收益也是税收的必须项目，要根据企业获得的毛利率尽到纳税义务。其次，在房地产中按揭购买，会计核算将按揭的款项入账之日起作为利润真正实现之日。但依照中国税法的相关条例，首付款从真正入账的日期算起，余款要从银行为其转账的日期算起[1]。
2.其他相关设施的会计核算
目前在房地产企业的销售中涉及的领域越来越广泛，例如地下室、停车场所都已归纳到其销售权限内。而这些销售所获得的利润却没有计算到收益中来，其中还包括在销售中获得的罚款金额、物业费用及政府奖励等收入也没有在企业收入中体现。
3.企业产品收入的核算
在房地产企业中，有很大一部分产品并未进行纳税与税务中报，如用于捐赠、职工福利的相关产品。除此之外，在实施旧城改造时，拆迁户的住房补偿，有些拆迁面积与补偿同等，超出的部分面积产生的差额在合并收入中并未体现出来。
（二）会计核算中房地产成本费用在税收上的不足
随着房地产企业规模的不断壮大，会计核算中房地产成本费用在税收方面产生的矛盾也日益加剧，企业漏税、逃税及偷税现象也越发突出。一方面有些房地产企业将作废发票或违规发票进行入账，涂改发票现象比比皆是，造成无法正确的核算出成本，将阻碍国家的和谐发展，另一方面由于成本划分不清[2]。项目施工期，独立核算的配套设施还未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费等。此外，企业未按照规定计算开发产品成本及期间费用，还将未完工的验收成本计算在营业成本中。不法行为突出表现在：（1）入账违规发票。例如：涂改废弃票、自行填写发票等情况；（2）以预计金额、合同金额列支，或者直接用白。例如條入账，不按工程结算单据列支开发成本；（3）将成本核算对象混淆，列支成本提前，例如将下期成本有偿转让，或者未单独核算自用设施的成本，而是计算进业务成本中；（4）对成本的划分不够清晰。没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；（5）延伸期间费用列支的标准和范围[3]。将预售收入作为业务宣传费、业务招待费及广告费的计算基数，并入管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益；（6）没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目。
三、改进企业会计核算的有效对策
（一）逐渐完善票据的管理系统
房地产企业与其他企业相比存在其特别之处，它有着自己的对外票据，作为预收房款等业务的真实依照，所以建立完善的票据管理制度对于房地产企业来说是非常重要的，便于税收部门对其监督、检查。
（二）扩大对信息内容的披露，在企业信息披露中提高其信息含金量
1.加大对分项目现金流量信息内容的披露。这个内容的披露至关重要，在此过程中要根据企业的相关开发项目作为基本单位，通过搜集开发过程中的活动现金流量的相关数据，作出客观的披露，逐渐扩大企业现金流量的相关信息的有效性。
2.加大土地成本构成和储备量的相关信息。在房地产企业中，土地成本在整个企业开放成本中有着非常大的比重，所以，通过全面披露此相关信息对房地产企业的未来的发展产生着深远的影响。
（三）建立完善的核算制度
作为会计核算基础工作之一的项目核算，影响着企业内部制定战略性决策，所以，企业应建立完善的核算制度，将责任明确到各个会计人员[4]。其次，企业内部会计人员应加强业务学习与交流，按照会计的相关法律规定来处理会计工作事宜也是至关紧要。根据企业需求，增设财务管理机构，聘用具有高素质的财务人员，时常关注核算人员的情况，督促核算人员提供及时正确的资金核算。
四、结语
“住”是老百姓在衣食住行中不可或缺的方面，房地产行业的日益壮大对于当地和整个国家经济的推动、社会的安定及国民GDP的拉动都起着至关重要的作用，所以该企业在竭力为老百姓建造更多的住房时，守住自身的“度”也非常重要。应在核算时严于律己，让企业未来的发展之路更加畅通无阻！
参考文献
[1]董千明.浅述投资性房地产会计核算与企业所得税纳税差异[J].中小企业管理与科技（下句刊），2010（12）.
[2]李海燕.浅析会计核算在房地产企业存在的问题和解决方法[J].财经界（学术版），2010，（10）.
[3]土建华.进步完善投资性房地产会计处理的对策探析[J].经济研究导刊，2010，（08）.
[4]梁桂军.浅谈房地产开发企业会计成本核算的特点[J]中国商界，2010，（03）.
【关键词】房地产；会计；核算
一、企业现状和核算特点
（一）企业现状
自20世纪90年代起房地产业在中国就开始成为推动国民经济发展的重要动力，在国家政策的扶持下发展突飞猛进，几乎在我国整个国民经济中占据了半壁江山。房地产产业维持正常运营与运营资本密切相关，所以，随着企业的不断发展壮大，房地产行业渐渐形成了具有集团化和规模化特征的产业链群，部分房地产企业逐渐占领了中国房地产的大部分市场，其品牌效应也日益突显。
由于经济杠杆原理在房地产行业中产生的突出效应，加快了中国经济的迅速发展，国家也为此颁布了相关的政策文件加速房地产行业的壮大。由于收益高及在国家政策的支持下，很多实力雄厚的大型企业不断进军房地产市场，使房地产市场的竞争日益加剧。
（二）会计核算特点
（1）房地产产业的盈利有着其特殊性。依照相关的法律规定，房地产行业的盈利标准是通过给买方提交结算账单，且得到买方的认可才能实现，但未有相关法规明文规定在实际操作中的具体细节，所以，会计人员的实际收入与其判断力的高低息息相关。
（2）房地产产业的业务操作具有多样性和复杂性的特点，因此在会计核算中也具备了相同的特性。
（3）在房地产行业中，会计核算的资本需求大，生产周期久，在资金流通中牵涉到的单位多。
二、在税收中会计核算体现的不足
（一）在收入方面会计核算体现的不足
1.我国税收法和会计准则的不同之处
我国税收法和会计准则的不同之处主要表现在以下两点：首先，用预售及销售的视角观察。房管局批准房地产企业获得预售证，就可以向社会上市销售，但这时所获得的利润却不会被当成收入的一部分来计算，当某一个工程完毕且移交后，才会计算到营业收入中。但在我国税法中已明文规定预售的收益也是税收的必须项目，要根据企业获得的毛利率尽到纳税义务。其次，在房地产中按揭购买，会计核算将按揭的款项入账之日起作为利润真正实现之日。但依照中国税法的相关条例，首付款从真正入账的日期算起，余款要从银行为其转账的日期算起[1]。
2.其他相关设施的会计核算
目前在房地产企业的销售中涉及的领域越来越广泛，例如地下室、停车场所都已归纳到其销售权限内。而这些销售所获得的利润却没有计算到收益中来，其中还包括在销售中获得的罚款金额、物业费用及政府奖励等收入也没有在企业收入中体现。
3.企业产品收入的核算
在房地产企业中，有很大一部分产品并未进行纳税与税务中报，如用于捐赠、职工福利的相关产品。除此之外，在实施旧城改造时，拆迁户的住房补偿，有些拆迁面积与补偿同等，超出的部分面积产生的差额在合并收入中并未体现出来。
（二）会计核算中房地产成本费用在税收上的不足
随着房地产企业规模的不断壮大，会计核算中房地产成本费用在税收方面产生的矛盾也日益加剧，企业漏税、逃税及偷税现象也越发突出。一方面有些房地产企业将作废发票或违规发票进行入账，涂改发票现象比比皆是，造成无法正确的核算出成本，将阻碍国家的和谐发展，另一方面由于成本划分不清[2]。项目施工期，独立核算的配套设施还未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费等。此外，企业未按照规定计算开发产品成本及期间费用，还将未完工的验收成本计算在营业成本中。不法行为突出表现在：（1）入账违规发票。例如：涂改废弃票、自行填写发票等情况；（2）以预计金额、合同金额列支，或者直接用白。例如條入账，不按工程结算单据列支开发成本；（3）将成本核算对象混淆，列支成本提前，例如将下期成本有偿转让，或者未单独核算自用设施的成本，而是计算进业务成本中；（4）对成本的划分不够清晰。没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；（5）延伸期间费用列支的标准和范围[3]。将预售收入作为业务宣传费、业务招待费及广告费的计算基数，并入管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益；（6）没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目。
三、改进企业会计核算的有效对策
（一）逐渐完善票据的管理系统
房地产企业与其他企业相比存在其特别之处，它有着自己的对外票据，作为预收房款等业务的真实依照，所以建立完善的票据管理制度对于房地产企业来说是非常重要的，便于税收部门对其监督、检查。
（二）扩大对信息内容的披露，在企业信息披露中提高其信息含金量
1.加大对分项目现金流量信息内容的披露。这个内容的披露至关重要，在此过程中要根据企业的相关开发项目作为基本单位，通过搜集开发过程中的活动现金流量的相关数据，作出客观的披露，逐渐扩大企业现金流量的相关信息的有效性。
2.加大土地成本构成和储备量的相关信息。在房地产企业中，土地成本在整个企业开放成本中有着非常大的比重，所以，通过全面披露此相关信息对房地产企业的未来的发展产生着深远的影响。
（三）建立完善的核算制度
作为会计核算基础工作之一的项目核算，影响着企业内部制定战略性决策，所以，企业应建立完善的核算制度，将责任明确到各个会计人员[4]。其次，企业内部会计人员应加强业务学习与交流，按照会计的相关法律规定来处理会计工作事宜也是至关紧要。根据企业需求，增设财务管理机构，聘用具有高素质的财务人员，时常关注核算人员的情况，督促核算人员提供及时正确的资金核算。
四、结语
“住”是老百姓在衣食住行中不可或缺的方面，房地产行业的日益壮大对于当地和整个国家经济的推动、社会的安定及国民GDP的拉动都起着至关重要的作用，所以该企业在竭力为老百姓建造更多的住房时，守住自身的“度”也非常重要。应在核算时严于律己，让企业未来的发展之路更加畅通无阻！
参考文献
[1]董千明.浅述投资性房地产会计核算与企业所得税纳税差异[J].中小企业管理与科技（下句刊），2010（12）.
[2]李海燕.浅析会计核算在房地产企业存在的问题和解决方法[J].财经界（学术版），2010，（10）.
[3]土建华.进步完善投资性房地产会计处理的对策探析[J].经济研究导刊，2010，（08）.
[4]梁桂军.浅谈房地产开发企业会计成本核算的特点[J]中国商界，2010，（03）.