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摘要：我国物权法第182条规定了房、地分别抵押时的处理规则。在不动产统一登记制度在获得普遍地推行之前，我国登记机构分散不一，房屋和土地的登记部门分属不同部门，因此导致实践中频频出现房产和土地分别设定抵押权的情况，通过辨析《物权法》第182条有助于我们更好地解决这一问题。
关键词：分别抵押；统一登记；优先受偿次序
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）11-0066-01
一、我國房、地分抵的立法现状
在不动产担保物权实现时，建筑物占范围内的土地使用权或土地之上的建筑物一并处分，这一双向统一的处分方式被称为“房随地走、地随房走”。从我国当前的立法情况来看，无论是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第33条，抑或《城市房地产管理法》的第31条，还是《担保法》的第36条，都在不断确认并阐明：在不动产的抵押中，“房随地走、地随房走”是实现抵押权时最为效率和妥适的原则。我国《物权法》第182条再一次明确：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”房、地分抵的效力及受偿顺序如何确定，目前在司法界尚未见统一且科学的操作模式，对该问题的解答和定性不仅关乎法律对抵押财产范围认定的问题，而且关乎在不动产统一登记制度实行后登记机关对上述抵押的态度，也体现立法者在房地分离登记的模式下对抵押权人保护的价值选择。
二、房、地分别抵押产生的原因
（一）抵押权之价值权属性是房、地分抵的前提。
一物一权是《物权法》的基本原则，这一原则既不单纯是物权法历史发展的产物，也不是学说理论进行纯粹的逻辑推演的结果，而是近代物权具有商品性、交易性的必然归结和当然结果。①因此，房屋和土地可以分别抵押，并且在土地或房屋之上设定的抵押权并不当然地及于相对的权利；同时，又因抵押权乃价值权，具有可分割性，允许房与地分别抵押是实现最大范围内实现物尽其用的客观要求，因此在经济生活中房、地分别抵押便于融通资金。
（二）不动产统一登记制度尚未得以全面推行。
尽管《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但在不动产统一登记制度尚未完全推广开来之前，我国的登记机构分散不一，房屋和土地的登记的职责分属不同部门，当事人在设定抵押权时出于种种原因的考虑并未就房、地一体办理登记手续，因此导致司法实践中仍有很多土地或房产单独抵押并分别登记的情形。
三、房、地分别抵押的现行处理模式
关于房地分别抵押的问题的处理，审判实践中形成了三种主要观点：一种意见认为，分别登记的两个抵押权皆违反“房随地走、地随房走”的原则，因此应认定两个抵押权均无效；第二种观点认为，如土地使用权的抵押登记在先依照法律规定，地上之房屋应视为一并抵押，不能再继续设定抵押，故土地的抵押有效，房屋的抵押无效；第三种观点认为，房、地分抵被认为是有效的，而且在最终确定优先受偿的顺序时按照分别登记的时间确定，在其中一个抵押权完全满足后，如果抵押标的仍有残值，且另一个抵押权未得到满足，此时可以在前一个抵押标的的残值范围内继续受偿。鉴于实践中对该问题的处理方式出入较大，现评述如下：
首先，将房、地分别抵押是当事人签订抵押合同时双方的真实意思表示，由于两个抵押合同均未违反物权法定和法律、法规的强制性规定，因此不宜强行干预并否定任一合同的效力；其次，《物权法》和《担保法》均认可重复抵押，因为不仅能够实现物尽其用，而且抵押权的顺位规则能够解决多个抵押权之间的受偿次序。②因此，将房、地分抵理解为禁止分别抵押，不仅是对担保法精神的误读，也必将严重限制融资的方式，进而影响到经济繁荣；最后，我国《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”依第三种观点来看，当房、地分别抵押时，房屋对应的土地或土地对应的房屋应该都属于抵押财产，以登记确认抵押权的顺序来确定优先受偿顺序从维护法律稳定性的角度来看是没错的，但是在以上情形中，“后一抵押权没有完全获得满足时又可以从上一个抵押权的残值中继续受偿”则从侧面坐实了即使土地之上的房屋未经登记仍然是属于抵押财产。不动产抵押采行登记生效主义，未经登记则不产生物权的效力，当仅以房屋抵押并登记而占用范围内的土地未予登记，在实现抵押权时如果土地的价值在满足其他抵押权人的权益之后仍有剩余，则房屋抵押权人可以在该剩余范围内继续受偿。根据以上理论，未经登记的不动产物权不产生物权效力，而上述做法无疑肯定了房地一体的抵押模式，即认为在房屋设定抵押后，抵押权的效力及于其占用范围内的土地，否则房屋抵押权人则物权就土地残值继续受偿的做法则于法无据。而既然肯定了“房随地走，地随房走”的房地一体原则，那么再就房屋占有范围内的土地进行登记则无必要。因此，上述按照登记的时间确认优先受偿顺序的做法并非妥当，仍有商榷和进一步讨论的余地。
四、结语
笔者认为，《物权法》第182条关于“视为一并抵押”的规定系管理性规范，而非效力性规定。鉴于房屋和土地在空间构成、用益、功能和处分上的一体性，建筑物预期占用范围内的建设用地使用权不可须臾分离，如两者互异权利主体将导致两者在用益上的冲突并在流转过程中出现障碍。因此，为减少权利冲突并降低交易成本，法律规定两者应同时转移并归属于同一权利主体。③所以，在设定抵押权时，即使房、地分离而单独抵押，相对应的权利也并不必然地沦为抵押物，没有一并抵押并不导致抵押合同的无效。当不动产统一登记制度在获得普遍地推行之前，我国登记机构分散不一，房屋和土地的登记部门分属不同部门，因此导致实践中频频出现房产和土地分别设定抵押权并完成登记的情形。该问题的症结并非法律条文之间的冲突，而在于我国房、地分别登记的分散登记制度。在统一登记制度全面推行后该问题将会随历史的前进而不攻自破，但对于历史遗留问题仍将继续考验法律工作者的智慧。
注释：
①[日]川岛武宜.民法总则.有斐阁1965版，第145页.
②刘家安.物权法论.中国政法大学出版社2009年版，第199页.
③最高人民法院民事审判第二庭.担保案件审判指导.法律出版社.
作者简介：孙东飞（1985.8-），男，汉族，江苏睢宁人，本科，江苏无锡市新吴区人民法院，研究方向：物权。
关键词：分别抵押；统一登记；优先受偿次序
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）11-0066-01
一、我國房、地分抵的立法现状
在不动产担保物权实现时，建筑物占范围内的土地使用权或土地之上的建筑物一并处分，这一双向统一的处分方式被称为“房随地走、地随房走”。从我国当前的立法情况来看，无论是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第33条，抑或《城市房地产管理法》的第31条，还是《担保法》的第36条，都在不断确认并阐明：在不动产的抵押中，“房随地走、地随房走”是实现抵押权时最为效率和妥适的原则。我国《物权法》第182条再一次明确：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”房、地分抵的效力及受偿顺序如何确定，目前在司法界尚未见统一且科学的操作模式，对该问题的解答和定性不仅关乎法律对抵押财产范围认定的问题，而且关乎在不动产统一登记制度实行后登记机关对上述抵押的态度，也体现立法者在房地分离登记的模式下对抵押权人保护的价值选择。
二、房、地分别抵押产生的原因
（一）抵押权之价值权属性是房、地分抵的前提。
一物一权是《物权法》的基本原则，这一原则既不单纯是物权法历史发展的产物，也不是学说理论进行纯粹的逻辑推演的结果，而是近代物权具有商品性、交易性的必然归结和当然结果。①因此，房屋和土地可以分别抵押，并且在土地或房屋之上设定的抵押权并不当然地及于相对的权利；同时，又因抵押权乃价值权，具有可分割性，允许房与地分别抵押是实现最大范围内实现物尽其用的客观要求，因此在经济生活中房、地分别抵押便于融通资金。
（二）不动产统一登记制度尚未得以全面推行。
尽管《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但在不动产统一登记制度尚未完全推广开来之前，我国的登记机构分散不一，房屋和土地的登记的职责分属不同部门，当事人在设定抵押权时出于种种原因的考虑并未就房、地一体办理登记手续，因此导致司法实践中仍有很多土地或房产单独抵押并分别登记的情形。
三、房、地分别抵押的现行处理模式
关于房地分别抵押的问题的处理，审判实践中形成了三种主要观点：一种意见认为，分别登记的两个抵押权皆违反“房随地走、地随房走”的原则，因此应认定两个抵押权均无效；第二种观点认为，如土地使用权的抵押登记在先依照法律规定，地上之房屋应视为一并抵押，不能再继续设定抵押，故土地的抵押有效，房屋的抵押无效；第三种观点认为，房、地分抵被认为是有效的，而且在最终确定优先受偿的顺序时按照分别登记的时间确定，在其中一个抵押权完全满足后，如果抵押标的仍有残值，且另一个抵押权未得到满足，此时可以在前一个抵押标的的残值范围内继续受偿。鉴于实践中对该问题的处理方式出入较大，现评述如下：
首先，将房、地分别抵押是当事人签订抵押合同时双方的真实意思表示，由于两个抵押合同均未违反物权法定和法律、法规的强制性规定，因此不宜强行干预并否定任一合同的效力；其次，《物权法》和《担保法》均认可重复抵押，因为不仅能够实现物尽其用，而且抵押权的顺位规则能够解决多个抵押权之间的受偿次序。②因此，将房、地分抵理解为禁止分别抵押，不仅是对担保法精神的误读，也必将严重限制融资的方式，进而影响到经济繁荣；最后，我国《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”依第三种观点来看，当房、地分别抵押时，房屋对应的土地或土地对应的房屋应该都属于抵押财产，以登记确认抵押权的顺序来确定优先受偿顺序从维护法律稳定性的角度来看是没错的，但是在以上情形中，“后一抵押权没有完全获得满足时又可以从上一个抵押权的残值中继续受偿”则从侧面坐实了即使土地之上的房屋未经登记仍然是属于抵押财产。不动产抵押采行登记生效主义，未经登记则不产生物权的效力，当仅以房屋抵押并登记而占用范围内的土地未予登记，在实现抵押权时如果土地的价值在满足其他抵押权人的权益之后仍有剩余，则房屋抵押权人可以在该剩余范围内继续受偿。根据以上理论，未经登记的不动产物权不产生物权效力，而上述做法无疑肯定了房地一体的抵押模式，即认为在房屋设定抵押后，抵押权的效力及于其占用范围内的土地，否则房屋抵押权人则物权就土地残值继续受偿的做法则于法无据。而既然肯定了“房随地走，地随房走”的房地一体原则，那么再就房屋占有范围内的土地进行登记则无必要。因此，上述按照登记的时间确认优先受偿顺序的做法并非妥当，仍有商榷和进一步讨论的余地。
四、结语
笔者认为，《物权法》第182条关于“视为一并抵押”的规定系管理性规范，而非效力性规定。鉴于房屋和土地在空间构成、用益、功能和处分上的一体性，建筑物预期占用范围内的建设用地使用权不可须臾分离，如两者互异权利主体将导致两者在用益上的冲突并在流转过程中出现障碍。因此，为减少权利冲突并降低交易成本，法律规定两者应同时转移并归属于同一权利主体。③所以，在设定抵押权时，即使房、地分离而单独抵押，相对应的权利也并不必然地沦为抵押物，没有一并抵押并不导致抵押合同的无效。当不动产统一登记制度在获得普遍地推行之前，我国登记机构分散不一，房屋和土地的登记部门分属不同部门，因此导致实践中频频出现房产和土地分别设定抵押权并完成登记的情形。该问题的症结并非法律条文之间的冲突，而在于我国房、地分别登记的分散登记制度。在统一登记制度全面推行后该问题将会随历史的前进而不攻自破，但对于历史遗留问题仍将继续考验法律工作者的智慧。
注释：
①[日]川岛武宜.民法总则.有斐阁1965版，第145页.
②刘家安.物权法论.中国政法大学出版社2009年版，第199页.
③最高人民法院民事审判第二庭.担保案件审判指导.法律出版社.
作者简介：孙东飞（1985.8-），男，汉族，江苏睢宁人，本科，江苏无锡市新吴区人民法院，研究方向：物权。