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摘要:城市修建性详细规划是城市建设的基础工作,为提高规划设计水平,有必要采用投资效益评估法。本文阐述了该方法的重要意义,并提出了几种促进该方法推广应用的措施。
关键词:城市修建性详细规划;投资效益评估法;招投标;限额设计
中图分类号:TU984文献标识码: A
0 引言
随着城市化进程加快,经济水平明显提高,人口渐臻于饱和状态,而土地资源有限,导致用地紧张。此时,合理的城市规划建设显得尤为重要。城市修建性详细规划,就是指在旧城改造或新区开发中,通过对城市有限资源的整体规划以及具体设计,保证各个项目工程能够科学合理地实施。由于规划内容繁多复杂,投资较大,存在很大风险,若不加以有效控制,极易造成资金浪费,影响投资效益。因此,需采用投资效益评估法,对规划内容及投资进行准确评估。
1 投资效益评估法的重要意义
所谓投资效益,简单来说,就是一项工程投资建设的价值,是功能与成本的比值,可表示为:V = F/C ,其中,V是价值系数,F代表功能系数,C则是成本系数。价值系数越大,说明规划设计方案越合理。所以,如何以最低的成本发挥最大的效益是当前考虑的重点。
从城市建设现状来看,修建性详细规划工作尚存有缺陷之处,功能和成本之间的关系处理得并不到位,重要体现在以下两点:①同类地块的综合功能大幅超标,出现重复建设的现象,致使很多设施长期处于闲置状态,难以实现预期效益;②单一地块上工程项目的功能和标准超前,投资比同类项目的平均水平还要高,以至于成本增加,而效益降低。
近些年来,城市化水平加快,各种工程项目建设时,工艺材料不断更新、价格上涨,人工费用也有所提升,在激烈的竞争环境中,存在盲目攀比之风,加上征地拆迁的成本增加,使得工程项目投资越来越大。为提高城市规划水平,有效控制建设成本,使得项目功能和投资效益相适应,有必要引进投资效益评估法。在修建性详细规划阶段,仔细分析项目工程的投资和功能,经反复论证对比,促进经济技术的融合,选择适宜的规划方案,以最低成本实现最大效益。
使用投资效益评估法,客观上有利于材料、技术、工艺、标准的更新,通过加深研究,促进产业升级,以保证城市健康有序地发展;主观上有利于规划设计人员开拓思路,积极创新,建立合理、经济的规划方案。总之,投资效益评估法在城市规划阶段起着十分重要的作用,必须加以重视。
2 投资效益评估法在城市修建性详细规划中的推广与应用
2.1 合理制定招投标制度
招投标是工程项目的重要阶段,在当前市场环境下,竞争颇为激烈。为避免出现串标、围标等不正当競争行为,对招投标标准有严格要求。首先,要遵循公平公正原则;其次,由专业人员结合相关理论,综合经济、环境、美观多方因素,从规划理念、功能、方案等角度加以考虑,最终对方案的合理性、经济性进行综合评价。通过这种方法,可选择出综合实力较强的方案,有利于建设投资的合理利用,提高项目的性价比。
2.2 合理确定功能定位
某市旧城区要进行新开发,原来的建筑由于年代久远、失于修葺,房屋建筑质量较差,加上地层潮湿,出现严重的地基下沉,且梁柱等木构有大片被侵蚀腐朽的痕迹。在规划设计中,经多次商量,因这片建筑记录了该市的历史文化,最终决定将原来的砖墙屋瓦保存下来,只改变原来不再适宜的居住功能,创新性地赋予其商业经营功能,将其改造为现代化的休闲娱乐中心。如果只是保护性改造,成本较低,此次改造的成本明显要高出许多,但其功能也更为强大,不但保留了原来的历史文化,还赋予了其现代化意义。经过几年发展,这里已成为最佳游览地之一,每年都要接纳无数游客,实现了开发保护相结合、经济文化共发展、开发运营相促进的功能。
2.3 合理选择规划方案
城市规划建设涉及诸多方面,内容繁多复杂,劳动量大,必须有科学合理的方案做指导,否则,很容易陷入盲目建设的困境,一旦某处出现失误,极易对城市建设形成阻碍,并浪费大量资金。所以,在选择规划方案时一定要谨慎,可开展竞选活动,积极鼓励更多的单位参与。在中选方案的基础上,吸收其他方案的精华,尤其是一些大型工程,考虑因素较多,需综合多种方案进行分析,获得最佳方案。
如某地拟开发一住宅小区,占地75000平方米,计划建6栋32层高的楼。在招投标活动中,最终选择了较为可行的方案:①对场地进行平整,以提高整体布局的规范性,最终确保住宅朝同一方向;②根据现场的自然地形加以考虑,主要展现布局的灵活性,体现出布局的新颖多变。经认真商榷,最终选择后一个方案,因其布局灵活,节约了土方挖运费用近百万元,整体效果新颖美观,地下功能得到充分利用,实现了既提高功能又降低成本的目标。
2.4合理划分工程限额
很多旧城改造或新区开发项目都比较大,为方便施工,在规划时常进行分项设计,将整个工程分为若干项。修建性详细规划阶段的限额设计就是根据规划设计方案、建设进度设想和资金筹措的情况,运用投资效益评估法的原理和方法,将建设资金合理分配到各分项工程。按分配的投资限额控制设计,在满足项目功能要求的基础上,可保证资金按时到位,进而保证项目顺利进行。限额设计是在结合实际状况、尊重科学前提下对投资加以考虑,是保证规划方案得以实现的有效措施。
3 结束语
合理的规划是促进现代化城市发展的前提,随着建设规模的扩大,建设成本也大幅增加。如何有效控制成本,发挥投资的最大效益是考虑的重点问题。本文阐述的投资效益评估法,可实现功能和价值的统一,进而保证城市规划顺利进行,值得推广应用。
参考文献:
[1] 畅月萍,王勇.投资效益评估法在城市修建详细规划中的推广和应用[J].规划师,2010,,2(z1):155-156
[2] 金胜勇,王丽英.信息资源共建共享投资效益评估方法研究[J].情报理论与实践,2010,27(1):130-131
[3] 黄锰,蔡新东,李光皓.伊春市中心城新区南区城市设计[J].城市规划。2009,24(11):183-186
关键词:城市修建性详细规划;投资效益评估法;招投标;限额设计
中图分类号:TU984文献标识码: A
0 引言
随着城市化进程加快,经济水平明显提高,人口渐臻于饱和状态,而土地资源有限,导致用地紧张。此时,合理的城市规划建设显得尤为重要。城市修建性详细规划,就是指在旧城改造或新区开发中,通过对城市有限资源的整体规划以及具体设计,保证各个项目工程能够科学合理地实施。由于规划内容繁多复杂,投资较大,存在很大风险,若不加以有效控制,极易造成资金浪费,影响投资效益。因此,需采用投资效益评估法,对规划内容及投资进行准确评估。
1 投资效益评估法的重要意义
所谓投资效益,简单来说,就是一项工程投资建设的价值,是功能与成本的比值,可表示为:V = F/C ,其中,V是价值系数,F代表功能系数,C则是成本系数。价值系数越大,说明规划设计方案越合理。所以,如何以最低的成本发挥最大的效益是当前考虑的重点。
从城市建设现状来看,修建性详细规划工作尚存有缺陷之处,功能和成本之间的关系处理得并不到位,重要体现在以下两点:①同类地块的综合功能大幅超标,出现重复建设的现象,致使很多设施长期处于闲置状态,难以实现预期效益;②单一地块上工程项目的功能和标准超前,投资比同类项目的平均水平还要高,以至于成本增加,而效益降低。
近些年来,城市化水平加快,各种工程项目建设时,工艺材料不断更新、价格上涨,人工费用也有所提升,在激烈的竞争环境中,存在盲目攀比之风,加上征地拆迁的成本增加,使得工程项目投资越来越大。为提高城市规划水平,有效控制建设成本,使得项目功能和投资效益相适应,有必要引进投资效益评估法。在修建性详细规划阶段,仔细分析项目工程的投资和功能,经反复论证对比,促进经济技术的融合,选择适宜的规划方案,以最低成本实现最大效益。
使用投资效益评估法,客观上有利于材料、技术、工艺、标准的更新,通过加深研究,促进产业升级,以保证城市健康有序地发展;主观上有利于规划设计人员开拓思路,积极创新,建立合理、经济的规划方案。总之,投资效益评估法在城市规划阶段起着十分重要的作用,必须加以重视。
2 投资效益评估法在城市修建性详细规划中的推广与应用
2.1 合理制定招投标制度
招投标是工程项目的重要阶段,在当前市场环境下,竞争颇为激烈。为避免出现串标、围标等不正当競争行为,对招投标标准有严格要求。首先,要遵循公平公正原则;其次,由专业人员结合相关理论,综合经济、环境、美观多方因素,从规划理念、功能、方案等角度加以考虑,最终对方案的合理性、经济性进行综合评价。通过这种方法,可选择出综合实力较强的方案,有利于建设投资的合理利用,提高项目的性价比。
2.2 合理确定功能定位
某市旧城区要进行新开发,原来的建筑由于年代久远、失于修葺,房屋建筑质量较差,加上地层潮湿,出现严重的地基下沉,且梁柱等木构有大片被侵蚀腐朽的痕迹。在规划设计中,经多次商量,因这片建筑记录了该市的历史文化,最终决定将原来的砖墙屋瓦保存下来,只改变原来不再适宜的居住功能,创新性地赋予其商业经营功能,将其改造为现代化的休闲娱乐中心。如果只是保护性改造,成本较低,此次改造的成本明显要高出许多,但其功能也更为强大,不但保留了原来的历史文化,还赋予了其现代化意义。经过几年发展,这里已成为最佳游览地之一,每年都要接纳无数游客,实现了开发保护相结合、经济文化共发展、开发运营相促进的功能。
2.3 合理选择规划方案
城市规划建设涉及诸多方面,内容繁多复杂,劳动量大,必须有科学合理的方案做指导,否则,很容易陷入盲目建设的困境,一旦某处出现失误,极易对城市建设形成阻碍,并浪费大量资金。所以,在选择规划方案时一定要谨慎,可开展竞选活动,积极鼓励更多的单位参与。在中选方案的基础上,吸收其他方案的精华,尤其是一些大型工程,考虑因素较多,需综合多种方案进行分析,获得最佳方案。
如某地拟开发一住宅小区,占地75000平方米,计划建6栋32层高的楼。在招投标活动中,最终选择了较为可行的方案:①对场地进行平整,以提高整体布局的规范性,最终确保住宅朝同一方向;②根据现场的自然地形加以考虑,主要展现布局的灵活性,体现出布局的新颖多变。经认真商榷,最终选择后一个方案,因其布局灵活,节约了土方挖运费用近百万元,整体效果新颖美观,地下功能得到充分利用,实现了既提高功能又降低成本的目标。
2.4合理划分工程限额
很多旧城改造或新区开发项目都比较大,为方便施工,在规划时常进行分项设计,将整个工程分为若干项。修建性详细规划阶段的限额设计就是根据规划设计方案、建设进度设想和资金筹措的情况,运用投资效益评估法的原理和方法,将建设资金合理分配到各分项工程。按分配的投资限额控制设计,在满足项目功能要求的基础上,可保证资金按时到位,进而保证项目顺利进行。限额设计是在结合实际状况、尊重科学前提下对投资加以考虑,是保证规划方案得以实现的有效措施。
3 结束语
合理的规划是促进现代化城市发展的前提,随着建设规模的扩大,建设成本也大幅增加。如何有效控制成本,发挥投资的最大效益是考虑的重点问题。本文阐述的投资效益评估法,可实现功能和价值的统一,进而保证城市规划顺利进行,值得推广应用。
参考文献:
[1] 畅月萍,王勇.投资效益评估法在城市修建详细规划中的推广和应用[J].规划师,2010,,2(z1):155-156
[2] 金胜勇,王丽英.信息资源共建共享投资效益评估方法研究[J].情报理论与实践,2010,27(1):130-131
[3] 黄锰,蔡新东,李光皓.伊春市中心城新区南区城市设计[J].城市规划。2009,24(11):183-186