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摘要：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。然而，我国房地产现在存在诸多问题，从经济学原理得知，价格一般情况下主要是由供求关系决定，当然也与经济因素、社会因素、政策因素以及心理预期有关，本文从影响房地产价格的供给因素以及需求因素进行探讨，还分析了其他一些相关因素对房地产价格的影响，最后针对我国房地产业的未来发展趋势提出了相关的建议，以加快建立和完善房地产市场，引导真实有效的需求。
关键词：房地产价格 供给因素 需求因素 信贷规模
0 引言
随着我国社会经济的发展，住房由基本的消费品逐步成为人们提高生活质量的要素，而且成为了居民个人投资的重要方式。与此同时，房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业。因此研究我国房地产价格波动无论对宏观经济管理还是对居民生活都具有重要的现实意义。房地产价格受各种因素的影响而发生波动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。我国当前房地产价格波动是多种微观与宏观因素综合作用的产物，其主要因素是攻击与需求因素，也包括市场供需因素、经济因素、金融因素、政策因素、社会因素、心理因素等。
1 供给因素
决定商品交易价格的首先是成本，房地产价格包括土地获得费用、建安成本、行业税费及其他运营费用等。其中行业税费属于刚性，基本变动小；建安成本主要包括建材费与人工费。随着居民收入水平的不断提高，居民生活水平不断提高，要求改善居住条件，受此影响新建房屋的质量和功能都将会有很大的提高，相关配套的基础设施会比较完善，自然带动房价上涨。
1.1 土地价格维持上涨 近几年，国家加强了宏观调控，特别是对这几年发展迅速的房地产业下发了针对性很强的文件和规定。从05年国务院出台的八条措施稳定房地产价格(简称国八条)，06年出台的国六条，到央行加息，再到房贷利率上调等一系列文件的出台都是国家出于对房地产发展过热的控制。但是我国的房地产价格却没有象预想的那样得到控制，而是一直在上涨并且部分城市还出现了大幅度的上涨。直到2008年由于受到全球金融危機的进一步影响，房地产价格才有了相应的回落。但土地价格由于受到政府的宏观调控，土地市场的供应量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，从而继续维持上涨，这构成了房地产价格的主要成本。
由于政府垄断土地，实行挂牌招标制度极大地推动了土地价格的上涨。近年来我国的土地供应越来越少，土地的稀缺性和不可再生性导致政府不可能会降低土地价格。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源，这也使得政府不愿意降低土地价格。虽然国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但是更多的是使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断上升。
1.2 建安成本上涨 随着消费价格总水平的不断上升，城市生活费用提高。受消费支出增加影响，农民外出打工意愿减弱，各建筑施工企业为了减少农民工流失自行提高了人工费的标准。另外，随着国家保护农民工利益各项政策的不断落实，特别是近年来政府出台了一系列政策措施，着力解决建筑领域拖欠工程款及农民工工资的问题，促使一些企业也根据劳动力市场变化情况，适当增加了工人工资，从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。人工费价格大幅上涨，是拉动建筑安装价格上涨的重要因素。这也导致了房地产价格不断的升高。
2 需求因素
决定商品交易价格的因素还有市场需求。2007年商品房市场需求增长强劲，经济持续快速健康的发展和人民收入水平的快速提高增强了居民的实际购房能力；城镇化进程加速、大规模城市改造和居民拆迁，使住房的被动性需求增加，来自于拆迁带来的被动需求在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格的上涨；商品房投资和投机需求的增加也导致了房价上升，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。
随着2007年底以来的全球金融危机，对国内的房地产市场影响较大，房地产价格一直处于缓缓下跌之中，政府和央行虽出台一系列的税收政策和降低利率政策，可是居民的观望情绪却一直保持。但我个人认为，未来的商品房市场的需求将持续保持旺盛。因为国家取消福利分房，个人购房的需求将会被逐步释放出来。同时，随着国民经济发展和居民收入的不断提高，人口的增长，居民为了改善和提高居住条件对住房产生了巨大需求。这也决定了房地产价格以后还会逐步地提高。
2.1 居民收入增长 改革开放以来，我国GDP保持着较高的增长速度发展，2007年更是达到了11.9%的增长速度。随着国民财富的增加，必然会引起对房地产需求的增长，GDP的快速增长也促进了我国房地产业的发展。经济的快速增长必然带来居民收入的迅速增加，从而提高居民的购买能力。我国国民经济的发展与房地产业的发展呈正相关关系。另外，我国固定资产投资增长速度也非常快，而房地产投资在固定资产投资中占相当大的比例，2006年达到19382.46亿，2007年达到25279.65亿，较06年增长30.20%，而2008年较2007年增长20.9%，投资规模达到30579.82亿元。房地产价格受这一因素的影响将呈上升趋势。
经济的持续增长必然带来居民收入的不断提高，消费者收入水平是房地产需求的直接推动者。2006-2008年，我国城镇居民人均可支配收入分别为：11759.45、13785.81和15781元。随着我国居民收入水平增长，我国居民平均每户的储蓄也相应增加。同时在购房者购房时可能得到父母、兄弟、姐妹、朋友们的援助情况较多，消费者准备购房时的首付款方面的购房能力有了相当大的提高，从而为我国房地产潜在的住房需求变成实际购房行为提供了条件。
2.2 消费结构发生变化 我国居民储蓄保持快速持续增加，庞大的居民存款需要有投资渠道，而当前银行利率比较低，国内投资环境不够完善使得部分居民将储蓄用于投资房地产以实现财富的保障值或增值。同时，消费者收入水平显著提高，消费结构也发生了重大变化。过去我国的消费结构主要以吃、穿为主要需求，而在人均GDP达到2000美元以后，住、行及文化、娱乐需求将替代吃、穿的需求，成为消费结构的主体内容。很明显，随着消费者收入水平的提高和消费结构的改变，我国的房地产需求量也会逐步增大。所以目前对房地产的观望情绪是暂时的，是人们对金融危机影响的心理预期反应，它会随着中国经济的恢复而消失。
2.3 流动性过剩 流动性过剩，简单地说是指货币当局货币发行过多，货币量增长过快，银行机构资金来源充沛，居民储蓄增加迅速。在宏观经济上，它表现为货币增长率超过GDP增长率。流动性过剩导致的结果，首先是大量的资金追逐房地产、基础资源和各种金融资产，形成资产价格的快速上涨。
2007年我国出现的流动性过剩，是在全球流动性过剩的大背景下出现的，有国际的因素。近几年全球流动性过剩越来越突出，加上人民币升值预期因素，致使大量国际过剩资金通过各种途径进入我国，客观上加剧了我国的流动性过剩问题。但从国内看，之前出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。流动性资本的过剩直接影响房地产的价格。
3 其他影响因素
影响房地产价格的因素还有很多，供给和需求因素是决定性的因素，但在目前全球金融危机的影响下，使得原先打算购房的人们停下了脚步，他们倾向于房地产价格降低后再去购买。由于房地产是国家经济的支柱行业，它的价格会向上游和下游企业传导，为了防止经济的进一步下滑，政府采取了一系列的措施来维持房地产行业健康向上的发展，这样便形成了政府与群众之间的博弈。总体来说，房地产的价格还受到以下等因素的影响。
3.1 环境和人口因素 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素，比如声觉、大气、水文、卫生、视觉等。那些身处卫生、噪音小、空气干净和有植被风景的房子价格自然而然会高些。由于房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
3.2 宏观经济政策因素 美国房地产价格暴跌，引起了次贷危机，导致了全球性金融危机，使得全球性经济处于经济下滑的状态，可是中国政府及时进行了宏观调控，由控制流动性过剩和通货膨胀转向了力争“保增长”的目标，有效的控制了中国经济的快速下滑，同时加大了金融业的信贷投入，2009年1月和2月我国银行业信贷资金持续的增加，截至2月末，今年新增贷款已达2.69万亿元，超过全年计划的半数。2月末，广义货币供应量(M2)同比增长20.48%，比上月末高1.69个百分點。狭义货币供应量(M1)同比增长10.87%，增幅比上月末高4.19个百分点。这说明刺激经济的意图正在通过金融机构进行传导，M1增幅的回升表明企业生产活动有所反弹，说明信贷已经越来越多地向实体经济转移。这些数据也反应了我国经济很有可能恢复持续稳定的增长，房地产价格有再度缓慢回升的可能。
3.3 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素，主要有下列七个：①购买或出售心态；②个人偏好；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；⑥讲究风水；⑦价值观的变化。这些因素都对房价有一定程度上的影响。同时，心理预期对房地产价格也会产生短期的影响。当人们预期房地产价格会持续走低时，更多的人选择持币观望，即使开发商采取一系列的促销手段，可还有一大部分的人没有动作，相反，当预期房地产价格上涨时，更多的人涌入购房的人潮中去，这也是买涨不买跌的原因。而在目前，随着央行进一步的降低利率、降低首套房首付比例以及对符合条件 的买主贷款利率进行下浮后，较好地刺激了房地产的需求。
4 政策建议
随着我国国民经济的持续快速发展、城市化进程不断加快以及政府对房地产行业不断的宏观调控，我认为未来我国的房地产价格还将会持续稳定的上涨。为了引导国内房地产健康有序的发展，首先，政府应当把握好房地产市场调控的手段和能力，加快建立和完善房地产市场，引导各类真实有效需求，抑制不合理的投资需求；其次，建立适合市场体制要求的房地产管理体制，转变政府对房地产市场的管理职能，从行政管理为转变为主要依靠财税、金融、土地供应、城市规划等宏观政策和经济杠杆的间接调控；再次，进一步发展投资基金与资产证券化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，为按揭贷款提供分散风险的途径；最后，还要加强对“非贸易顺差”外资流入的监管，防止投机性“热钱”的非法流入。
中国是发展中国家，房地产作为一个产业发展的历史还不长，政府有必要加强对房地产业的宏观调控，通过多种措施促进其健康稳步发展。在目前的金融危机情形下，对于具体从事房地产业的企业而言，一些实力不强的中小型企业将会面临较大的困难，部分可能会遭遇到淘汰而退出市场竞争。而对于规模较大、市场行为规范、市场信誉好的优势企业而言，只要措施得当，不仅能够度过目前的困难时期，反而可能获得新的市场发展机遇。
参考文献:
[1]郑华.房地产市场分析方法[M].北京：电子工业出版社.2003．
[2]简易三，王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社.2003.
关键词：房地产价格 供给因素 需求因素 信贷规模
0 引言
随着我国社会经济的发展，住房由基本的消费品逐步成为人们提高生活质量的要素，而且成为了居民个人投资的重要方式。与此同时，房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业。因此研究我国房地产价格波动无论对宏观经济管理还是对居民生活都具有重要的现实意义。房地产价格受各种因素的影响而发生波动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。我国当前房地产价格波动是多种微观与宏观因素综合作用的产物，其主要因素是攻击与需求因素，也包括市场供需因素、经济因素、金融因素、政策因素、社会因素、心理因素等。
1 供给因素
决定商品交易价格的首先是成本，房地产价格包括土地获得费用、建安成本、行业税费及其他运营费用等。其中行业税费属于刚性，基本变动小；建安成本主要包括建材费与人工费。随着居民收入水平的不断提高，居民生活水平不断提高，要求改善居住条件，受此影响新建房屋的质量和功能都将会有很大的提高，相关配套的基础设施会比较完善，自然带动房价上涨。
1.1 土地价格维持上涨 近几年，国家加强了宏观调控，特别是对这几年发展迅速的房地产业下发了针对性很强的文件和规定。从05年国务院出台的八条措施稳定房地产价格(简称国八条)，06年出台的国六条，到央行加息，再到房贷利率上调等一系列文件的出台都是国家出于对房地产发展过热的控制。但是我国的房地产价格却没有象预想的那样得到控制，而是一直在上涨并且部分城市还出现了大幅度的上涨。直到2008年由于受到全球金融危機的进一步影响，房地产价格才有了相应的回落。但土地价格由于受到政府的宏观调控，土地市场的供应量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，从而继续维持上涨，这构成了房地产价格的主要成本。
由于政府垄断土地，实行挂牌招标制度极大地推动了土地价格的上涨。近年来我国的土地供应越来越少，土地的稀缺性和不可再生性导致政府不可能会降低土地价格。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源，这也使得政府不愿意降低土地价格。虽然国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但是更多的是使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断上升。
1.2 建安成本上涨 随着消费价格总水平的不断上升，城市生活费用提高。受消费支出增加影响，农民外出打工意愿减弱，各建筑施工企业为了减少农民工流失自行提高了人工费的标准。另外，随着国家保护农民工利益各项政策的不断落实，特别是近年来政府出台了一系列政策措施，着力解决建筑领域拖欠工程款及农民工工资的问题，促使一些企业也根据劳动力市场变化情况，适当增加了工人工资，从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。人工费价格大幅上涨，是拉动建筑安装价格上涨的重要因素。这也导致了房地产价格不断的升高。
2 需求因素
决定商品交易价格的因素还有市场需求。2007年商品房市场需求增长强劲，经济持续快速健康的发展和人民收入水平的快速提高增强了居民的实际购房能力；城镇化进程加速、大规模城市改造和居民拆迁，使住房的被动性需求增加，来自于拆迁带来的被动需求在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格的上涨；商品房投资和投机需求的增加也导致了房价上升，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。
随着2007年底以来的全球金融危机，对国内的房地产市场影响较大，房地产价格一直处于缓缓下跌之中，政府和央行虽出台一系列的税收政策和降低利率政策，可是居民的观望情绪却一直保持。但我个人认为，未来的商品房市场的需求将持续保持旺盛。因为国家取消福利分房，个人购房的需求将会被逐步释放出来。同时，随着国民经济发展和居民收入的不断提高，人口的增长，居民为了改善和提高居住条件对住房产生了巨大需求。这也决定了房地产价格以后还会逐步地提高。
2.1 居民收入增长 改革开放以来，我国GDP保持着较高的增长速度发展，2007年更是达到了11.9%的增长速度。随着国民财富的增加，必然会引起对房地产需求的增长，GDP的快速增长也促进了我国房地产业的发展。经济的快速增长必然带来居民收入的迅速增加，从而提高居民的购买能力。我国国民经济的发展与房地产业的发展呈正相关关系。另外，我国固定资产投资增长速度也非常快，而房地产投资在固定资产投资中占相当大的比例，2006年达到19382.46亿，2007年达到25279.65亿，较06年增长30.20%，而2008年较2007年增长20.9%，投资规模达到30579.82亿元。房地产价格受这一因素的影响将呈上升趋势。
经济的持续增长必然带来居民收入的不断提高，消费者收入水平是房地产需求的直接推动者。2006-2008年，我国城镇居民人均可支配收入分别为：11759.45、13785.81和15781元。随着我国居民收入水平增长，我国居民平均每户的储蓄也相应增加。同时在购房者购房时可能得到父母、兄弟、姐妹、朋友们的援助情况较多，消费者准备购房时的首付款方面的购房能力有了相当大的提高，从而为我国房地产潜在的住房需求变成实际购房行为提供了条件。
2.2 消费结构发生变化 我国居民储蓄保持快速持续增加，庞大的居民存款需要有投资渠道，而当前银行利率比较低，国内投资环境不够完善使得部分居民将储蓄用于投资房地产以实现财富的保障值或增值。同时，消费者收入水平显著提高，消费结构也发生了重大变化。过去我国的消费结构主要以吃、穿为主要需求，而在人均GDP达到2000美元以后，住、行及文化、娱乐需求将替代吃、穿的需求，成为消费结构的主体内容。很明显，随着消费者收入水平的提高和消费结构的改变，我国的房地产需求量也会逐步增大。所以目前对房地产的观望情绪是暂时的，是人们对金融危机影响的心理预期反应，它会随着中国经济的恢复而消失。
2.3 流动性过剩 流动性过剩，简单地说是指货币当局货币发行过多，货币量增长过快，银行机构资金来源充沛，居民储蓄增加迅速。在宏观经济上，它表现为货币增长率超过GDP增长率。流动性过剩导致的结果，首先是大量的资金追逐房地产、基础资源和各种金融资产，形成资产价格的快速上涨。
2007年我国出现的流动性过剩，是在全球流动性过剩的大背景下出现的，有国际的因素。近几年全球流动性过剩越来越突出，加上人民币升值预期因素，致使大量国际过剩资金通过各种途径进入我国，客观上加剧了我国的流动性过剩问题。但从国内看，之前出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。流动性资本的过剩直接影响房地产的价格。
3 其他影响因素
影响房地产价格的因素还有很多，供给和需求因素是决定性的因素，但在目前全球金融危机的影响下，使得原先打算购房的人们停下了脚步，他们倾向于房地产价格降低后再去购买。由于房地产是国家经济的支柱行业，它的价格会向上游和下游企业传导，为了防止经济的进一步下滑，政府采取了一系列的措施来维持房地产行业健康向上的发展，这样便形成了政府与群众之间的博弈。总体来说，房地产的价格还受到以下等因素的影响。
3.1 环境和人口因素 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素，比如声觉、大气、水文、卫生、视觉等。那些身处卫生、噪音小、空气干净和有植被风景的房子价格自然而然会高些。由于房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
3.2 宏观经济政策因素 美国房地产价格暴跌，引起了次贷危机，导致了全球性金融危机，使得全球性经济处于经济下滑的状态，可是中国政府及时进行了宏观调控，由控制流动性过剩和通货膨胀转向了力争“保增长”的目标，有效的控制了中国经济的快速下滑，同时加大了金融业的信贷投入，2009年1月和2月我国银行业信贷资金持续的增加，截至2月末，今年新增贷款已达2.69万亿元，超过全年计划的半数。2月末，广义货币供应量(M2)同比增长20.48%，比上月末高1.69个百分點。狭义货币供应量(M1)同比增长10.87%，增幅比上月末高4.19个百分点。这说明刺激经济的意图正在通过金融机构进行传导，M1增幅的回升表明企业生产活动有所反弹，说明信贷已经越来越多地向实体经济转移。这些数据也反应了我国经济很有可能恢复持续稳定的增长，房地产价格有再度缓慢回升的可能。
3.3 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素，主要有下列七个：①购买或出售心态；②个人偏好；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；⑥讲究风水；⑦价值观的变化。这些因素都对房价有一定程度上的影响。同时，心理预期对房地产价格也会产生短期的影响。当人们预期房地产价格会持续走低时，更多的人选择持币观望，即使开发商采取一系列的促销手段，可还有一大部分的人没有动作，相反，当预期房地产价格上涨时，更多的人涌入购房的人潮中去，这也是买涨不买跌的原因。而在目前，随着央行进一步的降低利率、降低首套房首付比例以及对符合条件 的买主贷款利率进行下浮后，较好地刺激了房地产的需求。
4 政策建议
随着我国国民经济的持续快速发展、城市化进程不断加快以及政府对房地产行业不断的宏观调控，我认为未来我国的房地产价格还将会持续稳定的上涨。为了引导国内房地产健康有序的发展，首先，政府应当把握好房地产市场调控的手段和能力，加快建立和完善房地产市场，引导各类真实有效需求，抑制不合理的投资需求；其次，建立适合市场体制要求的房地产管理体制，转变政府对房地产市场的管理职能，从行政管理为转变为主要依靠财税、金融、土地供应、城市规划等宏观政策和经济杠杆的间接调控；再次，进一步发展投资基金与资产证券化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，为按揭贷款提供分散风险的途径；最后，还要加强对“非贸易顺差”外资流入的监管，防止投机性“热钱”的非法流入。
中国是发展中国家，房地产作为一个产业发展的历史还不长，政府有必要加强对房地产业的宏观调控，通过多种措施促进其健康稳步发展。在目前的金融危机情形下，对于具体从事房地产业的企业而言，一些实力不强的中小型企业将会面临较大的困难，部分可能会遭遇到淘汰而退出市场竞争。而对于规模较大、市场行为规范、市场信誉好的优势企业而言，只要措施得当，不仅能够度过目前的困难时期，反而可能获得新的市场发展机遇。
参考文献:
[1]郑华.房地产市场分析方法[M].北京：电子工业出版社.2003．
[2]简易三，王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社.2003.