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摘要：实施城市更新行动，对不断满足人民群众日益增长的美好生活需要具有重要的意义。基于对城市更新3种模式的介绍与城市更新过程中的6种挑战，提出了房地产企业在执行城市更新业务中需要培养的8种能力，对房地产企业开展城市更新业务的能力建设提出建议。
关键词：城市更新;能力建设;拆除重建;有机更新;综合整治
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）06-0021-25 收稿日期：2021-05-01
作者简介：孙玉宝，中国中铁股份有限公司投资管理中心。
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出实施城市更新行动。这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量做出的重大决策部署。而随着国内房地产市场逐渐进入存量时代，众多房地产企业也纷纷涉足城市更新业务，城市更新甚至成为部分房地产企业获取新项目的主要方式。本文通过对城市更新的模式与困难挑战的分析，对房地产企业开展城市更新业务的能力建设提出建议。
1 城市更新模式
城市更新是指针对城市发展过程中出现的结构和功能衰退，以及随之带来的城市环境、生态、形象和综合竞争力下降等问题，进行结构和功能调整、环境治理改善、设施建设、形象重塑，从而使城市重新焕发生机，实现可持续健康发展，并提高城市综合竞争力的过程。目前，城市更新可以分为3种模式，分别是拆除重建类、有机更新类和综合整治类：
第一，拆除重建类。指对区域原有建筑物仅做点状保留，其余基本全部拆除，再根据城市新的规划来重新建设。更新之前和之后的土地使用权及用途完全发生变化。例如，过去城中村居住着老居民，是集体所有制土地;而按照城市新的规划进行布局、开发更新后，城中村变成了商场、酒店、办公楼、商品房等，原来的土地使用权及用途都发生了改变。棚户区改造、城中村拆迁、老工业区拆除等都属于拆除重建类。此类城市更新在过去体量较大，有的是必要的，有的却会破坏城市原来的系统，损坏已有的居住生态，容易造成“千城一面”，使城市失去原有的文化、历史和特色。未来，随着城市发展经济实力和城市保护意识的增强，这种拆除重建类城市更新的占比会越来越小。
第二，有机更新类。不同于拆除重建，有机更新是对区域内原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。有机更新后的土地主体使用权、功能和用途可变或不变。例如已有的百货公司通过自我更新后仍是商场，土地使用权人、功能及用途没有改变，但商业业态完成了升级;另一种情况则是土地使用权人、功能发生变化，例如一个老旧招待所已经失去经营能力，旧业主将其转让给新的购买人，土地使用权人发生变化，新的业主对其进行更新后可能变成了酒店、寫字楼或公寓，用途也发生了变化。北京的首钢园区更新、上海的上生新所更新等均属于有机更新。有机更新目前在我国各地占的比例虽然不大，但可以不断地迭代更新产业，持续性地为地方创造新的供给，满足新的需求，让城市在延续历史和文化中不断发展。
第三，综合整治类。此类模式基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通过整治、改善、保护、活化来完善更新区域的基础设施、公共配套、美化环境，使整个改造区域的配套功能和环境获得完善。综合整治类城市更新涉及了基本民生，例如增加停车场、电梯等基础设施，新建商业设施和养老养护等公共服务。例如老旧小区改造、河道更新为沿河公园、生态修复、美化城市等。此类更新尽管经济效益有限，但社会效益和环境效益显著。例如老旧小区改造后，居民的幸福感大大提升，社会效益大幅增加。
上述三类城市更新模式中，拆除重建类侧重规划建设，有机更新类侧重运营招商，综合治理类侧重社会效益和环境效益。近几年，国内房地产企业或多或少都介入了棚改旧改、片区开发等项目，但仍以拆除重建类与综合整治类为主，有机更新类项目数量较少。
2 城市更新的困难挑战
不同于传统的二级房地产开发，城市更新项目系统性更强，所涉及的环节更多，面临的挑战更大，具体而言，有以下6个方面的挑战。
第一，周期长。城市更新是系统性工程，包括拆旧盖新、居民安置、生态人文修复、基础设施改造升级、商业中心配建、产业平台运营等多方面，特别是涉及到历史文化、自然生态方面的改造，需要沉淀大量投资。尽管随着政策的完善与更新经验的丰富，城市更新周期有所缩短，但过程中的不确定性仍然存在，大部分项目的更新周期依然较长。
第二，体量大。目前城市更新领域以片区综合改造为主，一个项目往往包含基础设置 、公共配套、环境治理及住宅、办公、商业、游乐、餐饮等多种业态，更新改造体量的增长对实施主体的运营能力要求也变高，所涉及到的资金量、流程把控，以及各更新对象的有机协同等方面都对企业提出了更高的要求。
第三，手续繁。规划报建过程中审批节点多、审批部门协调量大、流程复杂、政策变化快，对企业的专业性人才队伍提出了较高的要求，实施主体需要拥有强大的人才队伍，包括政策研究团队，政府前期协调沟通团队，技术、经济方案策划团队等。
第四，拆迁难。拆迁过程中利益相关者的诉求多元、博弈激烈，容易发生负面民生事件。城市更新项目进入实际开发之前，一般需要经过意愿征集及计划申报、规划审批、拆迁及实施主体确认、用地审批4个阶段。其中，耗时最长也最难的就是拆迁及实施主体确认。只有绝大部分甚至全部业主签订拆迁补偿协议，项目才能形成单一主体并申请主体确认和办理土地手续。但由于拆迁难度巨大，这就导致列入城市更新计划的项目数量虽多，但已确定实施主体占比却很低的现象。
第五，要求高。城市更新进入二级开发后，涉及到规划设计与施工建设，这是形成后期项目整体品质的关键。如何使产品更有质感、更有魅力、符合城市形象、人文环境和时代精神，对实施主体的产品把控力要求极高。 第六，运营难。城市更新项目所输出的业态，很大一部分是产业园更新与商办区更新，其效益只能通过后期的运营产生。城市更新过程中更要考虑全过程精细化管理，不仅要建得好，还要运营得好。只有通过运营把整个片区的产业搞活了，城市发展才能形成可持续的循环圈。
3 城市更新业务的能力建设
基于上述分析，本文提出房地产企业在执行城市更新业务中需要培养的8种能力：
第一，要培养政策研究能力。目前，我国虽然未在全国层面形成系统化的城市更新政策体系，但以深圳、广州、上海等地为代表的一线城市已经初步形成了从法规到管理、操作细则，甚至具体技术标准的城市更新政策体系。对这些政策体系的精准把握与理解，不但有助于提升实施主体更新效率，也有利于确保整个操作过程的合规性。
第二，培养市场研判能力。在当前的经济发展阶段，各区域城市的发展结构、发展体量和发展质量存在较大差别，并不是每个城市都适合开展城市更新业务。如何准确把握各类城市开展城市更新业务的政策环境、经济环境，精准预测城市更新市场体量和时间周期，进而实现有效的市场布局，是决定企业能否顺利开展城市更新业务的先决条件。因此，房地产企业应着力研究不同城市的城镇化率、存量房结构及占比、产业结构及占比等，以全面提高市场研判能力，为实现精准布局奠定基础。
第三，培养策划定位能力。具体表现为：一方面，要在启动阶段做好未来项目全周期策划，这也是政府与片区业主沟通的基本依据;另一方面，要在项目进入二级开发后，结合前期确定的总体规划进一步落实细化项目。良好的规划定位能力不但要求实施主体具有前瞻性，能够引领城市发展潮流，还要能使项目匹配城市发展方向，与当地的资源优势做好结合。
第四，培养拆迁推进能力。拆迁是否顺利决定了城市更新的成败，而拆迁过程中涉及到的沟通协调问题最为关键。企业需要对民意具有很强的把握能力，引导民众合理预期，防止出现负面民生事件。拆迁协调能力主要包括三个方面内容：首先，系统性的统筹协调与完善的沟通工作机制。城市更新涉及到疏解人口、拆旧建新、安置等工作，实施主体要秉持客观、公正的处理原则，在实际工作中不断创新工作方法，避免负面民生事件对整个项目形象造成的影响。这需要有成熟的协调机制和工作技巧去处理与各利益相关主体的关系。特别是拆迁启动前，更新主体要做充分調研和风险评估，对业主的诉求做到全方位掌握，从业主角度，设身处地去帮助业主解决顾虑，从而找准利益平衡点，制定全方位打动业主的沟通方案。其次，合规性、标准化的工作流程。实施主体在合规框架下实施拆迁是最基本的要求，同时要能够结合长期的项目操作经验形成内部的统一标准，指导各个项目的有序推进。最后，稳定的高素质谈判沟通团队。拆迁推进过程中，主要是与大量分散的村民、居民等业主打交道，实施主体需要有一批长期培养、经过各类型项目历练的高素质拆迁谈判沟通人员。
第五，培养产品打造能力。城市更新不是简单的建筑复原重建，而是使用功能、产品品质的升级。更新主体要综合利用各项高标准的建筑技术，打造宜居的社区物业，例如商务中心打造能力、城市配套及服务保障能力、创新性技术应用能力、人文生态打造能力等。
第六，培养招商运营能力。不同于传统的房地产开发项目，城市更新项目主要是通过运营自持业态，获得稳定的长期回报。能否把建成的项目运营出效益、激发出活力才是整个城市更新对区域价值提升的关键。这其中包括产业招商能力、日常运营服务能力、帮助企业成长的能力。一方面要有好的产业资源，能够进行有效整合，降低招商引资的难度;另一方面要有优秀的、稳定的、可持续补充的招商运营人才队伍。
第七，培养资金运用能力。城市更新周期长，不确定性大，对资金流有着较高要求。首先是多渠道融资能力，融资能力与企业的品牌价值、信用息息相关，拥有多元化的融资渠道是企业操作大体量城市更新项目的基本要求;其次是资金成本控制能力，不同业态、不同节点资金平衡能力，能够对不同业态的租售进行平衡，实现资金的高效利用;最后是资金可持续能力，租金作为稳定性较强的资金流，能源源不断地为企业提供支持，因此，拥有较多自持优质物业的企业，具备较强资金平衡能力。
第八，培养品牌塑造能力。城市更新的实施主体除了需要强大的专业能力外，也要有理念的坚持和行为的操守。我国城市更新整体的操作标准仍在探索过程中，政府对城市更新成效的监控也无法完全到位，实施主体对更新理念和行为操守的坚持极为重要。而在面对很多不确定性事件的时候，品牌能力会体现出决定性作用。坚持合规操作、坚持以民为本操作的软性品牌能力对社会而言是践行企业社会责任的表现，对政府来说是确保不发生负面民生事件的承诺。企业在实施城市更新前都要向众多业主进行宣传，取得业主的初步信任，这一过程中，实施主体的美誉度就显得非常重要。
关键词：城市更新;能力建设;拆除重建;有机更新;综合整治
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）06-0021-25 收稿日期：2021-05-01
作者简介：孙玉宝，中国中铁股份有限公司投资管理中心。
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出实施城市更新行动。这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量做出的重大决策部署。而随着国内房地产市场逐渐进入存量时代，众多房地产企业也纷纷涉足城市更新业务，城市更新甚至成为部分房地产企业获取新项目的主要方式。本文通过对城市更新的模式与困难挑战的分析，对房地产企业开展城市更新业务的能力建设提出建议。
1 城市更新模式
城市更新是指针对城市发展过程中出现的结构和功能衰退，以及随之带来的城市环境、生态、形象和综合竞争力下降等问题，进行结构和功能调整、环境治理改善、设施建设、形象重塑，从而使城市重新焕发生机，实现可持续健康发展，并提高城市综合竞争力的过程。目前，城市更新可以分为3种模式，分别是拆除重建类、有机更新类和综合整治类：
第一，拆除重建类。指对区域原有建筑物仅做点状保留，其余基本全部拆除，再根据城市新的规划来重新建设。更新之前和之后的土地使用权及用途完全发生变化。例如，过去城中村居住着老居民，是集体所有制土地;而按照城市新的规划进行布局、开发更新后，城中村变成了商场、酒店、办公楼、商品房等，原来的土地使用权及用途都发生了改变。棚户区改造、城中村拆迁、老工业区拆除等都属于拆除重建类。此类城市更新在过去体量较大，有的是必要的，有的却会破坏城市原来的系统，损坏已有的居住生态，容易造成“千城一面”，使城市失去原有的文化、历史和特色。未来，随着城市发展经济实力和城市保护意识的增强，这种拆除重建类城市更新的占比会越来越小。
第二，有机更新类。不同于拆除重建，有机更新是对区域内原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。有机更新后的土地主体使用权、功能和用途可变或不变。例如已有的百货公司通过自我更新后仍是商场，土地使用权人、功能及用途没有改变，但商业业态完成了升级;另一种情况则是土地使用权人、功能发生变化，例如一个老旧招待所已经失去经营能力，旧业主将其转让给新的购买人，土地使用权人发生变化，新的业主对其进行更新后可能变成了酒店、寫字楼或公寓，用途也发生了变化。北京的首钢园区更新、上海的上生新所更新等均属于有机更新。有机更新目前在我国各地占的比例虽然不大，但可以不断地迭代更新产业，持续性地为地方创造新的供给，满足新的需求，让城市在延续历史和文化中不断发展。
第三，综合整治类。此类模式基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通过整治、改善、保护、活化来完善更新区域的基础设施、公共配套、美化环境，使整个改造区域的配套功能和环境获得完善。综合整治类城市更新涉及了基本民生，例如增加停车场、电梯等基础设施，新建商业设施和养老养护等公共服务。例如老旧小区改造、河道更新为沿河公园、生态修复、美化城市等。此类更新尽管经济效益有限，但社会效益和环境效益显著。例如老旧小区改造后，居民的幸福感大大提升，社会效益大幅增加。
上述三类城市更新模式中，拆除重建类侧重规划建设，有机更新类侧重运营招商，综合治理类侧重社会效益和环境效益。近几年，国内房地产企业或多或少都介入了棚改旧改、片区开发等项目，但仍以拆除重建类与综合整治类为主，有机更新类项目数量较少。
2 城市更新的困难挑战
不同于传统的二级房地产开发，城市更新项目系统性更强，所涉及的环节更多，面临的挑战更大，具体而言，有以下6个方面的挑战。
第一，周期长。城市更新是系统性工程，包括拆旧盖新、居民安置、生态人文修复、基础设施改造升级、商业中心配建、产业平台运营等多方面，特别是涉及到历史文化、自然生态方面的改造，需要沉淀大量投资。尽管随着政策的完善与更新经验的丰富，城市更新周期有所缩短，但过程中的不确定性仍然存在，大部分项目的更新周期依然较长。
第二，体量大。目前城市更新领域以片区综合改造为主，一个项目往往包含基础设置 、公共配套、环境治理及住宅、办公、商业、游乐、餐饮等多种业态，更新改造体量的增长对实施主体的运营能力要求也变高，所涉及到的资金量、流程把控，以及各更新对象的有机协同等方面都对企业提出了更高的要求。
第三，手续繁。规划报建过程中审批节点多、审批部门协调量大、流程复杂、政策变化快，对企业的专业性人才队伍提出了较高的要求，实施主体需要拥有强大的人才队伍，包括政策研究团队，政府前期协调沟通团队，技术、经济方案策划团队等。
第四，拆迁难。拆迁过程中利益相关者的诉求多元、博弈激烈，容易发生负面民生事件。城市更新项目进入实际开发之前，一般需要经过意愿征集及计划申报、规划审批、拆迁及实施主体确认、用地审批4个阶段。其中，耗时最长也最难的就是拆迁及实施主体确认。只有绝大部分甚至全部业主签订拆迁补偿协议，项目才能形成单一主体并申请主体确认和办理土地手续。但由于拆迁难度巨大，这就导致列入城市更新计划的项目数量虽多，但已确定实施主体占比却很低的现象。
第五，要求高。城市更新进入二级开发后，涉及到规划设计与施工建设，这是形成后期项目整体品质的关键。如何使产品更有质感、更有魅力、符合城市形象、人文环境和时代精神，对实施主体的产品把控力要求极高。 第六，运营难。城市更新项目所输出的业态，很大一部分是产业园更新与商办区更新，其效益只能通过后期的运营产生。城市更新过程中更要考虑全过程精细化管理，不仅要建得好，还要运营得好。只有通过运营把整个片区的产业搞活了，城市发展才能形成可持续的循环圈。
3 城市更新业务的能力建设
基于上述分析，本文提出房地产企业在执行城市更新业务中需要培养的8种能力：
第一，要培养政策研究能力。目前，我国虽然未在全国层面形成系统化的城市更新政策体系，但以深圳、广州、上海等地为代表的一线城市已经初步形成了从法规到管理、操作细则，甚至具体技术标准的城市更新政策体系。对这些政策体系的精准把握与理解，不但有助于提升实施主体更新效率，也有利于确保整个操作过程的合规性。
第二，培养市场研判能力。在当前的经济发展阶段，各区域城市的发展结构、发展体量和发展质量存在较大差别，并不是每个城市都适合开展城市更新业务。如何准确把握各类城市开展城市更新业务的政策环境、经济环境，精准预测城市更新市场体量和时间周期，进而实现有效的市场布局，是决定企业能否顺利开展城市更新业务的先决条件。因此，房地产企业应着力研究不同城市的城镇化率、存量房结构及占比、产业结构及占比等，以全面提高市场研判能力，为实现精准布局奠定基础。
第三，培养策划定位能力。具体表现为：一方面，要在启动阶段做好未来项目全周期策划，这也是政府与片区业主沟通的基本依据;另一方面，要在项目进入二级开发后，结合前期确定的总体规划进一步落实细化项目。良好的规划定位能力不但要求实施主体具有前瞻性，能够引领城市发展潮流，还要能使项目匹配城市发展方向，与当地的资源优势做好结合。
第四，培养拆迁推进能力。拆迁是否顺利决定了城市更新的成败，而拆迁过程中涉及到的沟通协调问题最为关键。企业需要对民意具有很强的把握能力，引导民众合理预期，防止出现负面民生事件。拆迁协调能力主要包括三个方面内容：首先，系统性的统筹协调与完善的沟通工作机制。城市更新涉及到疏解人口、拆旧建新、安置等工作，实施主体要秉持客观、公正的处理原则，在实际工作中不断创新工作方法，避免负面民生事件对整个项目形象造成的影响。这需要有成熟的协调机制和工作技巧去处理与各利益相关主体的关系。特别是拆迁启动前，更新主体要做充分調研和风险评估，对业主的诉求做到全方位掌握，从业主角度，设身处地去帮助业主解决顾虑，从而找准利益平衡点，制定全方位打动业主的沟通方案。其次，合规性、标准化的工作流程。实施主体在合规框架下实施拆迁是最基本的要求，同时要能够结合长期的项目操作经验形成内部的统一标准，指导各个项目的有序推进。最后，稳定的高素质谈判沟通团队。拆迁推进过程中，主要是与大量分散的村民、居民等业主打交道，实施主体需要有一批长期培养、经过各类型项目历练的高素质拆迁谈判沟通人员。
第五，培养产品打造能力。城市更新不是简单的建筑复原重建，而是使用功能、产品品质的升级。更新主体要综合利用各项高标准的建筑技术，打造宜居的社区物业，例如商务中心打造能力、城市配套及服务保障能力、创新性技术应用能力、人文生态打造能力等。
第六，培养招商运营能力。不同于传统的房地产开发项目，城市更新项目主要是通过运营自持业态，获得稳定的长期回报。能否把建成的项目运营出效益、激发出活力才是整个城市更新对区域价值提升的关键。这其中包括产业招商能力、日常运营服务能力、帮助企业成长的能力。一方面要有好的产业资源，能够进行有效整合，降低招商引资的难度;另一方面要有优秀的、稳定的、可持续补充的招商运营人才队伍。
第七，培养资金运用能力。城市更新周期长，不确定性大，对资金流有着较高要求。首先是多渠道融资能力，融资能力与企业的品牌价值、信用息息相关，拥有多元化的融资渠道是企业操作大体量城市更新项目的基本要求;其次是资金成本控制能力，不同业态、不同节点资金平衡能力，能够对不同业态的租售进行平衡，实现资金的高效利用;最后是资金可持续能力，租金作为稳定性较强的资金流，能源源不断地为企业提供支持，因此，拥有较多自持优质物业的企业，具备较强资金平衡能力。
第八，培养品牌塑造能力。城市更新的实施主体除了需要强大的专业能力外，也要有理念的坚持和行为的操守。我国城市更新整体的操作标准仍在探索过程中，政府对城市更新成效的监控也无法完全到位，实施主体对更新理念和行为操守的坚持极为重要。而在面对很多不确定性事件的时候，品牌能力会体现出决定性作用。坚持合规操作、坚持以民为本操作的软性品牌能力对社会而言是践行企业社会责任的表现，对政府来说是确保不发生负面民生事件的承诺。企业在实施城市更新前都要向众多业主进行宣传，取得业主的初步信任，这一过程中，实施主体的美誉度就显得非常重要。