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今年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。为了顺应税收改革的发展潮流，房地产企业就必须对“营改增”对企业财务方面的具体影响有一个理性的认识。本文以房地产行业作为研究对象，从“营改增”对房地产企业的收入、利润、现金流情况产生的影响进行分析探讨。
一、“营改增”对房地产企业收入的影响
“营改增”后，由于增值税为价外税，在其他条件不变的情况下，确认的收入将同比下降9.9%，从净收入（不含税收入）的角度分析，“营改增”地房地产企业净收入的影响取决于企业能否将增值税转嫁给客户，以及在多大程度上转嫁，如企业能在现有毛营业额或扣除营业税后的收入水平上将增值税完全转嫁给客户，则“营改增”不会造成企业营业净收入的下降，但如果企业无法做到这一点，则必然导致收入下滑。
客户可以接受的增值税转嫁程度受市场环境、谈判地位以及客户是否为增值税一般纳税人等多种因素影响。一般而言，如果客户也是增值税一般纳税人，房地产企业向其额外收取增值税并开具增值税专用发票，客户可凭发票进行进项税额抵扣，其流转税税负不会提高，账面上确认的成本也不会增加，只是会提前发生现金流出；相反，如果客户为增值税小规模纳税人或个人，由于他们无法进行进项税额抵扣，房地产企业转嫁增值税将直接增加他们的采购成本，因此，他们可能很难接受增值税转嫁安排。
市场环境对客户接受增值税转嫁的程度也有很大影响，由于房地产开发项目大多以住宅为主，客户群体主要为个人，向其转嫁增值税在目前的市场环境下有很大阻力，导致企业不得不自行承担一部分税负成本，则势必会挤占企业利润空间，增加企业财务压力。
二、“营改增”对房地产企业利润的影响
对收入和成本两方面的影响综合导致利润的变动。一方面，由于房地产企业的开发项目主要是住宅项目，向个人客户转嫁增值税的难度很大，销售净收入很可能下降；另一方面，“营改增”后企业的不含税成本可能下降，但其下降幅度很可能小于收入下降的幅度。
（一）反映在利润表或存货中的成本预计会有一定程度的下降。“营改增”前已是增值税一般纳税人的供应商，很可能会保持价格不变，甚至存在一定降价空间。此类供应商“营改增”前后销项税额不变，由于新的行业纳入增值税范围，其成本费用中可抵扣的进项税额增加，则其营业成本和流转税负都可能会降低。对于这类供应商，如其保持含税价格不变，价税分离后，体现在房地产企业利润表中的成本费用金额会下降。鉴于这类供应商可能因本轮“营改增”获得不同程度的成本节约，房地产企业可以根据情况要求其以价格进行一定程度的下调，以分享“营改增”带来的好处。
“营改增”前为营业税纳税人，此轮“营改增”后转为增值税纳税人的供应商，如税负明显上升（如建筑业）或谈判地位较强（如金融业），不排除向房地产企业转嫁增值税的现象发生。考虑到“营改增”后供应商无须再缴纳营业税，房地产企业有理由要求供应商扣除现有价格中包含的5%或3%的营业税，即在现有价格的95%或97%的水平上转嫁增值税。这样房地产企业反映在利润表中的此类成本费用金额将下降5%或3%。转嫁来的增值税可以价税分离，利润表中的成本费用也会比“营改增”之前有所下降。
（二）成本下降幅度很可能小于收入下降的幅度的影响因素。土地成本从销售房地产的销售收入中减除，当然也不允许抵扣进项税额，不会对利润构成影响。
贷款利息支出不能从进项税额中抵扣，但银行仍需缴纳增值税，很可能向房地产企业转嫁税负，造成房地产企业融资成本上升。
主要供应商（建筑业）很可能转嫁增值税，那么房地产企业建筑成本可能不下降或下降幅度较小（小于5%）。
部分成本项目不涉及增值税，或者无法取得进项税额抵扣，因此不需要价税分离，不产生成本下降，如小规模纳税人提供的货物和服务、人工成本、税费支出等。
三、“营改增”对房地产企业现金流的影响
“营改增”很可能会造成现金流出的增加，主要体现在以下两方面：
主要供应商（建筑业与金融业）很可能向房地产企业转嫁增值税，从而造成工程支出和利息支出的增加。虽然向供应商支付的进项税额可以抵扣销项税额，但如果进、销项税额发生时间不匹配，可能造成资金的长时间占用。
房地产企业属于资金密集型企业，贷款利息又不允许抵扣进项税额，“营改增”后房地产企业的税负很可能会上升，因此，税费现金流出将会增加。
四、结语
“营改增”政策制定的目的是为了降低行业的整体税负，然而，并不是每一个政策的目的都能够被市场很好的反映，一部分企业因为“营改增”而降低了税负，也有一部分企业因为“营改增”而增加了税负。对于房地产企业来说，“营改增”到底是有利还是有弊，这也部分取决于企业所处的发展阶段、企业的经营范围和企业的市场地位等因素，不过无论怎样，“营改增”为房地产企业进行合理“税收筹划”提供了一个可选择项，能够通过节税来增加房地产企业的盈利，房地产企业应该综合各种因素，以“营改增”为契机，全面提高企业竞争力。
（作者单位为重庆市工业学校）
一、“营改增”对房地产企业收入的影响
“营改增”后，由于增值税为价外税，在其他条件不变的情况下，确认的收入将同比下降9.9%，从净收入（不含税收入）的角度分析，“营改增”地房地产企业净收入的影响取决于企业能否将增值税转嫁给客户，以及在多大程度上转嫁，如企业能在现有毛营业额或扣除营业税后的收入水平上将增值税完全转嫁给客户，则“营改增”不会造成企业营业净收入的下降，但如果企业无法做到这一点，则必然导致收入下滑。
客户可以接受的增值税转嫁程度受市场环境、谈判地位以及客户是否为增值税一般纳税人等多种因素影响。一般而言，如果客户也是增值税一般纳税人，房地产企业向其额外收取增值税并开具增值税专用发票，客户可凭发票进行进项税额抵扣，其流转税税负不会提高，账面上确认的成本也不会增加，只是会提前发生现金流出；相反，如果客户为增值税小规模纳税人或个人，由于他们无法进行进项税额抵扣，房地产企业转嫁增值税将直接增加他们的采购成本，因此，他们可能很难接受增值税转嫁安排。
市场环境对客户接受增值税转嫁的程度也有很大影响，由于房地产开发项目大多以住宅为主，客户群体主要为个人，向其转嫁增值税在目前的市场环境下有很大阻力，导致企业不得不自行承担一部分税负成本，则势必会挤占企业利润空间，增加企业财务压力。
二、“营改增”对房地产企业利润的影响
对收入和成本两方面的影响综合导致利润的变动。一方面，由于房地产企业的开发项目主要是住宅项目，向个人客户转嫁增值税的难度很大，销售净收入很可能下降；另一方面，“营改增”后企业的不含税成本可能下降，但其下降幅度很可能小于收入下降的幅度。
（一）反映在利润表或存货中的成本预计会有一定程度的下降。“营改增”前已是增值税一般纳税人的供应商，很可能会保持价格不变，甚至存在一定降价空间。此类供应商“营改增”前后销项税额不变，由于新的行业纳入增值税范围，其成本费用中可抵扣的进项税额增加，则其营业成本和流转税负都可能会降低。对于这类供应商，如其保持含税价格不变，价税分离后，体现在房地产企业利润表中的成本费用金额会下降。鉴于这类供应商可能因本轮“营改增”获得不同程度的成本节约，房地产企业可以根据情况要求其以价格进行一定程度的下调，以分享“营改增”带来的好处。
“营改增”前为营业税纳税人，此轮“营改增”后转为增值税纳税人的供应商，如税负明显上升（如建筑业）或谈判地位较强（如金融业），不排除向房地产企业转嫁增值税的现象发生。考虑到“营改增”后供应商无须再缴纳营业税，房地产企业有理由要求供应商扣除现有价格中包含的5%或3%的营业税，即在现有价格的95%或97%的水平上转嫁增值税。这样房地产企业反映在利润表中的此类成本费用金额将下降5%或3%。转嫁来的增值税可以价税分离，利润表中的成本费用也会比“营改增”之前有所下降。
（二）成本下降幅度很可能小于收入下降的幅度的影响因素。土地成本从销售房地产的销售收入中减除，当然也不允许抵扣进项税额，不会对利润构成影响。
贷款利息支出不能从进项税额中抵扣，但银行仍需缴纳增值税，很可能向房地产企业转嫁税负，造成房地产企业融资成本上升。
主要供应商（建筑业）很可能转嫁增值税，那么房地产企业建筑成本可能不下降或下降幅度较小（小于5%）。
部分成本项目不涉及增值税，或者无法取得进项税额抵扣，因此不需要价税分离，不产生成本下降，如小规模纳税人提供的货物和服务、人工成本、税费支出等。
三、“营改增”对房地产企业现金流的影响
“营改增”很可能会造成现金流出的增加，主要体现在以下两方面：
主要供应商（建筑业与金融业）很可能向房地产企业转嫁增值税，从而造成工程支出和利息支出的增加。虽然向供应商支付的进项税额可以抵扣销项税额，但如果进、销项税额发生时间不匹配，可能造成资金的长时间占用。
房地产企业属于资金密集型企业，贷款利息又不允许抵扣进项税额，“营改增”后房地产企业的税负很可能会上升，因此，税费现金流出将会增加。
四、结语
“营改增”政策制定的目的是为了降低行业的整体税负，然而，并不是每一个政策的目的都能够被市场很好的反映，一部分企业因为“营改增”而降低了税负，也有一部分企业因为“营改增”而增加了税负。对于房地产企业来说，“营改增”到底是有利还是有弊，这也部分取决于企业所处的发展阶段、企业的经营范围和企业的市场地位等因素，不过无论怎样，“营改增”为房地产企业进行合理“税收筹划”提供了一个可选择项，能够通过节税来增加房地产企业的盈利，房地产企业应该综合各种因素，以“营改增”为契机，全面提高企业竞争力。
（作者单位为重庆市工业学校）