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摘 要：如今，人们越来越注重住宅的个性化和人性化，对居住房屋的户型、建造材料和建筑质量等方面的要求越来越高，房地产企业既要满足人们对住宅日益提高的要求，又要尽可能地降低房地产开发项目的成本。因此，进行规范和科学的项目成本控制，从建造技术、设计、材料等多方面控制建筑成本，是房地产企业适应市场环境、增强竞争力、提高经济效益的关键。
关键词：房地产;项目管理;成本控制
中图分类号：S62;F32 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）02-076-02
DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.02.034
随着房地产市场竞争日趋激烈，单纯依靠传统的战术策略已经很难在竞争激烈的房地产市场中保持长久的竞争力，我国的房地产市场正面临着一场全新的改革。加强房地产企业建造成本的管理，已成为房地产开发企业面对竞争时最有效的手段。房地产项目管理从选址、营销、成本、质量及工程项目等方面提出了新的要求，成本、质量及工程项目成为房地产项目三大管理目标。
1 房地产开发成本的构成
房地产开发的成本是指建筑企业为建造一定数量商品房所投入的资金。房地产开发时投入的资本包括规划设计资金、建设用地资金、建设成本资金、配套设施资金四部分。房地产开发企业想要更好地控制开发成本，就要做到“节流”，即合理控制四部分资金的使用。
土地开发成本和房屋开发成本是房地产开发成本的主体，两项费用相加约占全部开发成本的75%。房地产开发商在开发一个房地产项目之前会对其进行综合评估，根据设计图纸中的建筑和建设用地面积的换算，计算出商品房项目的土地成本。通过分析建设成本可知，建设成本和项目管理涉及房地产开发的方方面面，只有对房地产项目做好严格控制，才能使企业获得更大的利润[1]。
2 房地产开发项目成本控制与管理
2.1 设计阶段的成本控制与管理
房地产项目建设前的设计阶段是整个项目成本控制的关键环节，虽然这一阶段花费的资金只占全部项目资金的一小部分（占1%～2%），但其对整个工程造价的影响达到78%以上，由此可见，设计阶段设计质量的高低直接影响到后期建设费用的多少。
虽然科学合理的设计能够有效降低工程造价，但是目前很多设计人员注重技术应用，在设计建造图纸时随意提高各种参数，对实际建造成本考虑得很少甚至很不考虑建造成本，导致出现后期建造成本偏高的现象。例如，某高层写字楼每层走廊的长度约10余米，且没有任何隔断墙;按照消防规范的要求，安装2个消防水枪就能覆盖这10余米的距离，但在图纸上却设计摆放了4只消防箱。设计既要满足规范要求，也要符合实际情况。鉴于目前在建筑设计中存在的设计不精、深度不够、设计阶段频繁更改方案等问题会增加工程造价，房地产开发企业在设计阶段时应根据以往经验采取限额措施（如各种材料价），进行设计方案比选和变更设计的经济论证等，如果设计图纸的变更费用超出施工合同价格的3%，就扣除设计者一部分佣金，起到降低工程造价的目的。要积极推行限额措施，加强对工程设计人员的培训，使其熟悉各种建材价格，更好地掌握建筑工程预算额度，并按照项目计划资本进行工程设计。
设计完成后，编制施工图预算与投资概算进行对比，在合法合规的条件下尽可能地降低设计成本，同时，将工程设计和工程预算相结合。房地产开发企业的设计人员与工程审计部门工作人员应该建立紧密联系，严格控制房地产开发过程的各个阶段的费用。例如，根据地勘报告显示，张江绿地某项目地下有暗河，土质为淤泥质土，可以采用人工挖空灌注桩，或局部软土置换，管桩加长直入承重层两种方式，通过计算分析，人工挖空灌注桩方式的综合单价为520元/m2，另一种方式的综合单价为200元/m2，通过设计方案比选，总成本可节约4 000万元[2]。
2.2 竞招标阶段的成本控制与管理
房地產项目的竞招标阶段包括服务类招标、材料招标、设备招标、施工建造招标等几个方面，竞招标选择咨询服务、建造材料供应商和施工建造商，对整个项目的工程质量和造价具有很大的影响。在竞招标过程中应该注意以下问题：
一是竞招标工作要做到透明化和公开公正，招标前首先要对投标企业提交的方案进行严格审计，并进行实地考察，避免出现“一包二转”的现象。
二是做好竞招标各类文件资料的收集整理工作，收集整理工作结束后，对所得到的资料进行全面分析，然后制定系统的竞招标文件。要反复分析竞招标文件中涉及各种费用的条款，做到“知己知彼、百战不殆”。
三是在竞招标工作结束之后，根据相关投资咨询单位出具的咨询意见，做好合同签订工作。按照协议条款，在合同中明确规定施工建造时间、工程质量、违约处理办法、欠款结算方法等内容。在双方签订合同过程中，如果出现责任划分不明确、实际与招标文件不符、招标文件内容有欠缺等问题，要通过谈判的方法达成一致。合同中还应该明确工程保险的控制措施，转移风险或把有关风险降到最低。例如，尚海湾某项目在采购爵士白大理石时，材料用量较大，由集团战略供应商提供选材，设计定样，价格未能得到有效控制。该工程前期，项目向集团申请在全国范围内进行招标公示，并深入考察，将山东、广东、新疆等多地的供应商列入比选名单，要求所有供应商在确保大理石品质的前提下定样招标，最终，价格由原来的480元/m2降低到320元/m2，仅此一项节约总成本1200万元[3]。
2.3 施工阶段的成本控制与管理
施工阶段花费的资金占整个项目投入资金的绝大部分，且施工阶段还是竞招标工作的延伸，是施工合同的具体化过程。加强施工阶段的管理与控制，就是加强履行义务的管理。房地产开发产业伴随着国家住房供给体系的改革而诞生。虽然与民生基建项目有些相同的地方，但是会出现“三超”现象。“三超”现象一旦失去控制，就给房地产开发企业带来很大的经济损失。因此，施工阶段成本控制与管理工作应该做到以下几点。 2.3.1 控制合同管理，降低索赔率
施工階段控制成本的最佳方式是做好工程变更控制。对于现在的工程审计清单报价，施工单位经常以“低价中标、修改签证”的方式实现盈利。作为工程造价管理审计者，房地产企业要做到事事亲力亲为，严格做好工程造价审计工作。在签证过程中要结合实际，从建筑的使用功能和安全质量的角度去考量减少施工中不必要的变更，减少资金投入。同时，对施工商或材料供给商未按照合同约定的行为，要及时提出索赔，使施工成本得到有效控制。
房地产企业内部还应组建监督部门，督促各个部门完善责任划分，从根本上完善企业投资控制系统的职能，避免发生投资失控现象。
2.3.2 从施工技术上进行成本控制
施工企业要采用成熟的新式施工技术，采用新材料、新办法等，在施工技术上实现成本控制，可以节省约15%的资金。因此，采用新施工技术和新建筑材料是缩短建造时间的最有力的保证。
2.3.3 从经济角度进行成本控制
在施工现场，要严格把控各种不必要经费的支出，合理使用广告宣传费、各种代理费等，尽可能地减少销售成本，最大程度缩减各种静态投资，例如各种补（赔）偿费用等。建造时需要大量建材时，可选择直接从生产厂家采购，以降低建材成本。
2.3.4 从物料的取用及仓储角度进行成本控制
在施工现场，要对材料的储放进行合理的规划。例如，充分利用建造时政府部门规划的建材储放场地，加强对建材管理与保护力度，减少无用的搬运和损耗。
2.4 竣工阶段的成本控制
竣工阶段是项目建造的最后一个阶段，在这个阶段，要严格按照国家法律法规及合同内容，认真审计核实工程造价，并落实相关的审计单位签证，使审计过后的工程造价符合真实的工程造价。
2.5 融资成本控制
房地产开发行业是前期投入资金大、回收周期长的资金密集型行业。从一个房地产项目的开发、审批、施工到楼盘预售，至少需要一年的时间，而在项目开发前期，需要投入大量资金支付拆迁款、设计规划费用、土地转让金等。从目前国内房地产市场来看，全国一半以上的房地产开发企业都存在可流动资金严重不足的情况，项目开发的大部分启动资金都是由国家银行融资而来，所以，加强项目开发时的资金管理，对降低融资成本至关重要[4]。
3 结语
房地产项目的各个环节都是相互关联的，存在着对立又统一的关系。近年来，房地产开发企业习惯于将成本控制重点放在建设阶段。未来，房地产开发企业在实际项目开发中，必须对所有环节实施全过程控制与管理，严格控制工程造价，做到全方位把控且各方综合平衡，为企业带来更多的经济效益。为了合理确定和有效控制工程造价成本，需要房地产开发企业的各个部门相互配合、共同努力，才能有效降低工程造价成本，实现企业理想的投资效益。
参考文献
[1] 李长新.浅谈房地产开发项目会计成本核算的控制[J].经济技术协作信息，2010（16）：38.
[2] 韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本管理与控制[J].财务与会计，2012（3）：58-59.
[3] 许瑞磊.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].城市建设2010（12）：121.
[4] 王蓉.房地产开发项目成本管理与控制浅析[J].林业建设，2010（1）：26-30.
关键词：房地产;项目管理;成本控制
中图分类号：S62;F32 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）02-076-02
DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.02.034
随着房地产市场竞争日趋激烈，单纯依靠传统的战术策略已经很难在竞争激烈的房地产市场中保持长久的竞争力，我国的房地产市场正面临着一场全新的改革。加强房地产企业建造成本的管理，已成为房地产开发企业面对竞争时最有效的手段。房地产项目管理从选址、营销、成本、质量及工程项目等方面提出了新的要求，成本、质量及工程项目成为房地产项目三大管理目标。
1 房地产开发成本的构成
房地产开发的成本是指建筑企业为建造一定数量商品房所投入的资金。房地产开发时投入的资本包括规划设计资金、建设用地资金、建设成本资金、配套设施资金四部分。房地产开发企业想要更好地控制开发成本，就要做到“节流”，即合理控制四部分资金的使用。
土地开发成本和房屋开发成本是房地产开发成本的主体，两项费用相加约占全部开发成本的75%。房地产开发商在开发一个房地产项目之前会对其进行综合评估，根据设计图纸中的建筑和建设用地面积的换算，计算出商品房项目的土地成本。通过分析建设成本可知，建设成本和项目管理涉及房地产开发的方方面面，只有对房地产项目做好严格控制，才能使企业获得更大的利润[1]。
2 房地产开发项目成本控制与管理
2.1 设计阶段的成本控制与管理
房地产项目建设前的设计阶段是整个项目成本控制的关键环节，虽然这一阶段花费的资金只占全部项目资金的一小部分（占1%～2%），但其对整个工程造价的影响达到78%以上，由此可见，设计阶段设计质量的高低直接影响到后期建设费用的多少。
虽然科学合理的设计能够有效降低工程造价，但是目前很多设计人员注重技术应用，在设计建造图纸时随意提高各种参数，对实际建造成本考虑得很少甚至很不考虑建造成本，导致出现后期建造成本偏高的现象。例如，某高层写字楼每层走廊的长度约10余米，且没有任何隔断墙;按照消防规范的要求，安装2个消防水枪就能覆盖这10余米的距离，但在图纸上却设计摆放了4只消防箱。设计既要满足规范要求，也要符合实际情况。鉴于目前在建筑设计中存在的设计不精、深度不够、设计阶段频繁更改方案等问题会增加工程造价，房地产开发企业在设计阶段时应根据以往经验采取限额措施（如各种材料价），进行设计方案比选和变更设计的经济论证等，如果设计图纸的变更费用超出施工合同价格的3%，就扣除设计者一部分佣金，起到降低工程造价的目的。要积极推行限额措施，加强对工程设计人员的培训，使其熟悉各种建材价格，更好地掌握建筑工程预算额度，并按照项目计划资本进行工程设计。
设计完成后，编制施工图预算与投资概算进行对比，在合法合规的条件下尽可能地降低设计成本，同时，将工程设计和工程预算相结合。房地产开发企业的设计人员与工程审计部门工作人员应该建立紧密联系，严格控制房地产开发过程的各个阶段的费用。例如，根据地勘报告显示，张江绿地某项目地下有暗河，土质为淤泥质土，可以采用人工挖空灌注桩，或局部软土置换，管桩加长直入承重层两种方式，通过计算分析，人工挖空灌注桩方式的综合单价为520元/m2，另一种方式的综合单价为200元/m2，通过设计方案比选，总成本可节约4 000万元[2]。
2.2 竞招标阶段的成本控制与管理
房地產项目的竞招标阶段包括服务类招标、材料招标、设备招标、施工建造招标等几个方面，竞招标选择咨询服务、建造材料供应商和施工建造商，对整个项目的工程质量和造价具有很大的影响。在竞招标过程中应该注意以下问题：
一是竞招标工作要做到透明化和公开公正，招标前首先要对投标企业提交的方案进行严格审计，并进行实地考察，避免出现“一包二转”的现象。
二是做好竞招标各类文件资料的收集整理工作，收集整理工作结束后，对所得到的资料进行全面分析，然后制定系统的竞招标文件。要反复分析竞招标文件中涉及各种费用的条款，做到“知己知彼、百战不殆”。
三是在竞招标工作结束之后，根据相关投资咨询单位出具的咨询意见，做好合同签订工作。按照协议条款，在合同中明确规定施工建造时间、工程质量、违约处理办法、欠款结算方法等内容。在双方签订合同过程中，如果出现责任划分不明确、实际与招标文件不符、招标文件内容有欠缺等问题，要通过谈判的方法达成一致。合同中还应该明确工程保险的控制措施，转移风险或把有关风险降到最低。例如，尚海湾某项目在采购爵士白大理石时，材料用量较大，由集团战略供应商提供选材，设计定样，价格未能得到有效控制。该工程前期，项目向集团申请在全国范围内进行招标公示，并深入考察，将山东、广东、新疆等多地的供应商列入比选名单，要求所有供应商在确保大理石品质的前提下定样招标，最终，价格由原来的480元/m2降低到320元/m2，仅此一项节约总成本1200万元[3]。
2.3 施工阶段的成本控制与管理
施工阶段花费的资金占整个项目投入资金的绝大部分，且施工阶段还是竞招标工作的延伸，是施工合同的具体化过程。加强施工阶段的管理与控制，就是加强履行义务的管理。房地产开发产业伴随着国家住房供给体系的改革而诞生。虽然与民生基建项目有些相同的地方，但是会出现“三超”现象。“三超”现象一旦失去控制，就给房地产开发企业带来很大的经济损失。因此，施工阶段成本控制与管理工作应该做到以下几点。 2.3.1 控制合同管理，降低索赔率
施工階段控制成本的最佳方式是做好工程变更控制。对于现在的工程审计清单报价，施工单位经常以“低价中标、修改签证”的方式实现盈利。作为工程造价管理审计者，房地产企业要做到事事亲力亲为，严格做好工程造价审计工作。在签证过程中要结合实际，从建筑的使用功能和安全质量的角度去考量减少施工中不必要的变更，减少资金投入。同时，对施工商或材料供给商未按照合同约定的行为，要及时提出索赔，使施工成本得到有效控制。
房地产企业内部还应组建监督部门，督促各个部门完善责任划分，从根本上完善企业投资控制系统的职能，避免发生投资失控现象。
2.3.2 从施工技术上进行成本控制
施工企业要采用成熟的新式施工技术，采用新材料、新办法等，在施工技术上实现成本控制，可以节省约15%的资金。因此，采用新施工技术和新建筑材料是缩短建造时间的最有力的保证。
2.3.3 从经济角度进行成本控制
在施工现场，要严格把控各种不必要经费的支出，合理使用广告宣传费、各种代理费等，尽可能地减少销售成本，最大程度缩减各种静态投资，例如各种补（赔）偿费用等。建造时需要大量建材时，可选择直接从生产厂家采购，以降低建材成本。
2.3.4 从物料的取用及仓储角度进行成本控制
在施工现场，要对材料的储放进行合理的规划。例如，充分利用建造时政府部门规划的建材储放场地，加强对建材管理与保护力度，减少无用的搬运和损耗。
2.4 竣工阶段的成本控制
竣工阶段是项目建造的最后一个阶段，在这个阶段，要严格按照国家法律法规及合同内容，认真审计核实工程造价，并落实相关的审计单位签证，使审计过后的工程造价符合真实的工程造价。
2.5 融资成本控制
房地产开发行业是前期投入资金大、回收周期长的资金密集型行业。从一个房地产项目的开发、审批、施工到楼盘预售，至少需要一年的时间，而在项目开发前期，需要投入大量资金支付拆迁款、设计规划费用、土地转让金等。从目前国内房地产市场来看，全国一半以上的房地产开发企业都存在可流动资金严重不足的情况，项目开发的大部分启动资金都是由国家银行融资而来，所以，加强项目开发时的资金管理，对降低融资成本至关重要[4]。
3 结语
房地产项目的各个环节都是相互关联的，存在着对立又统一的关系。近年来，房地产开发企业习惯于将成本控制重点放在建设阶段。未来，房地产开发企业在实际项目开发中，必须对所有环节实施全过程控制与管理，严格控制工程造价，做到全方位把控且各方综合平衡，为企业带来更多的经济效益。为了合理确定和有效控制工程造价成本，需要房地产开发企业的各个部门相互配合、共同努力，才能有效降低工程造价成本，实现企业理想的投资效益。
参考文献
[1] 李长新.浅谈房地产开发项目会计成本核算的控制[J].经济技术协作信息，2010（16）：38.
[2] 韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本管理与控制[J].财务与会计，2012（3）：58-59.
[3] 许瑞磊.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].城市建设2010（12）：121.
[4] 王蓉.房地产开发项目成本管理与控制浅析[J].林业建设，2010（1）：26-30.