论文部分内容阅读
它们长了一张Art-deeo精英范儿的脸，内在也的的确确是商务的“心”：中央空调、地暖、智能化办公系统一应俱全，要么临主干道、临地铁口，要么“隐身”工业园区中。这类别墅的指向明确：写字楼、办公间。
不要70年。只要50年
2011年，以为特殊的购房者奔波于高新西区寻找别墅项目。之所以说特殊，是因为他强调“只要50年工业产权的”。别人不都想要70年产权么?何况高新西区产业聚集，行宜居角度讲肯定不如牧马山。但那位客户摇摇头，“不需要宜居，我是拿来做办公楼的。”
这一年正是工业流别墅兴盛之年，尽管在此之前，已有龙潭工业园等几个园区零星有此类别墅供应，但初步形成规模，仍然是在2011年，萃峰国际.海棠湾、迪舒美玲以及绿地格兰德等，连同早前的天府创意园等，为成都别墅市场增添了一道特殊的风景：这些别墅并不是70年住宅产权，更不是针对工业园的居住配套，它们本身就是一种针对商务办公而设置的小众边缘物业。原色地产对此颇有研究的潘飙称，目前市面上这样有20余个大大小小的项目都没有这种产品，尽管总体量非常有限，但市场依然存在——不少购房者驱车远道而来，为的，就是这种“边缘、小众、50年”。
如果买一栋70年产权的别墅当办公室，后期客户会投入很大改造，例如打墙拉通空间、装中央空调、地暖、智能化办公系统等，很伤脑筋。但工业产权别墅的写字楼血多都是将写字楼硬件配置做好，或在交房前由开发商根据客户需求来完成，到时候只需要简单地进行一些铺装，很省事。当然，也基本不会有人卖70年产权别墅来办公的。
备考工业园，才好做商务
工业产权的别墅，价格5500-13000元／平方米不等，绝大多数项目平均单价集中在7000元／平方米左右，理论上讲，这样的价格远远低于同区域内70年住宅产权的别墅产品。实际上，同区域内并不会有70年的产权别墅产品。这种被业内人士称之为“生态商务别墅”的项目，往往存在于各个总部基地内部或工业园区，例如龙潭总部基地、武侯工业园、青羊工业园，这些地方一般不会存在高端的别墅住宅。
即便从外观上看，这些产品也和普通别墅有较大区别，例如2011年6月对外出售的、位于金牛区的迪舒美玲，总建筑43000平方米，主要以双拼、联排为主，辅以少量的独栋，整个项目建筑呈围合式分布，面积区间从366平方米到915平方米不等。乍一眼看上去，它们和普通别墅没有什么区别。但熟悉别墅市场的人都知道：位于金牛区迎宾大道金科中路，临羊西线和金牛大道，距离2号地铁直线距离200米——这样的区域环境显然有着更重的商务氛围。再者，外立面采用的是比较中庸的Art-deco风格，相比起华丽、典雅的高端别墅项目，它显得商务气质浓郁。
原色地产的潘飙告诉记者，项目定位于生态商务别墅，是因为它以别墅的形态出现，低容积率高绿化率的先决条件是其它写字楼不能比拟的，但就功能而言它还是办公功能为主。例如它的户型设置不会如住宅产品那般将每个功能区分区、房间做得非常细致。
的确，记者曾经看过的高新西区天府创意园的别墅式办公产品，建筑外观非常商务化，楼体是非常通透的板式设计，采光面非常大，一层楼就像一个办公间，而住宅别墅往往注重的是内部功能分区的合理性是否利于居家，会做相对较多的功能分区和房间分割，用于办公的别墅多数不会有明确的主卧、次卧或者其他家用功能区的细分。每一层楼的通透、分区的简约是最重要的。当然，使用者后期可以根据自己的需求格出员工休息区或者会议室。
相比写字楼。商务别墅更占优
办公属性的地段、交通、商业以及内部配置，以及50年产权的用地性质，使得这种产品注定会被购买工业产权写字楼的客群关注，同时，还有一部分工业地产的投资者。的确，相比起传统写字楼，这类工业流别墅有其独到的优势。
目前，萃峰国际.海棠湾项目500-800平方米的联排产品均单价7300／平方米，价格略高于同位于高新西区的迪欧时代、融智总部公园等工业写字楼项目。然而，与工业产权的写字楼动辄整层面积1500-3000平方米相比，购买法人更容易找到适合自己的面积区间。一些尚在成长中德企业，以及对办公环境、氛围要求相应独立、亲自然的创意类公司也更愿意选择上午别墅。此外，如同住宅别墅区内配套有顶级奢华会所那般，商务别墅也会为商务谈判、商务聚餐提供相应的会所甚至酒店配套。
行性价比上，商务别墅也优于传统写字楼。一位欲购买工业产权别墅办公的客户告诉记者，购买商务别墅往往享受非常大的赠送面积，例如大面积的露台、地下车库、私家花园等，而与此同时公摊面积仅为6％，而购买写字楼的公摊面积往往高达30％。显然，商务别墅的性价比更高。
除此之外，这类别墅有的会配备采暖系统、中央空调、节能设备、数字化系统、升降电梯等商务办公楼宇必备的硬件设置，内部功能与写字楼无异。更吸引客户的是，这些工业产权别墅项目为客户提供的后期水电、空调、节能等方面的服务还能降低使用成本。
以采暖为例，他们可给客户提供的价格是24元／平方米，月，而购买写字楼的成本可能是56元／平方米／月，如果以3000平方米面积计算，客户每月就可节约9000元成本。所以一些以“精装”标准出售的房源售价可高达上万元／9方米。
还会持续供应，体量不会大
工业产权的别墅供应其实早在2007年的时候便出现了，2008年总部基地火热一时，在龙潭寺工业总部、青羊工业总部以及武侯工业园区均可以发现这一类产品的身影。2010年底2011年初，这样的50年工业产权的别墅又开始有相对集中的供应，其分布区域依然是在各个工业总部区域内，尤其是高新西区这样新兴的热点区域，除了早期的天府创意园，还有萃峰国际.海棠湾、绿地格兰德这样的项目。
记者了解到，目前除了早期位于总部基地内一些项目外，想萃峰国际.海棠湾和迪舒美玲这样的纯粹工业产权别墅项目非常少，更多是工业写字楼、仓库、厂房、住宅搭配这类产品的综合性工业项目。这类产品的出现，一方面是基于开发商对于整个项目容积率的控制，另一方面，这类产品的开发成本远远低于写字楼的成本，但其价格所呈现的利润空间又相当可观。未来，随着越来越多工业用地的放出，这类产品无疑会陆续有供应，但体量不见得会非常大，可以说在一定时间段内，它还将属于小众化的产品。
不要70年。只要50年
2011年，以为特殊的购房者奔波于高新西区寻找别墅项目。之所以说特殊，是因为他强调“只要50年工业产权的”。别人不都想要70年产权么?何况高新西区产业聚集，行宜居角度讲肯定不如牧马山。但那位客户摇摇头，“不需要宜居，我是拿来做办公楼的。”
这一年正是工业流别墅兴盛之年，尽管在此之前，已有龙潭工业园等几个园区零星有此类别墅供应，但初步形成规模，仍然是在2011年，萃峰国际.海棠湾、迪舒美玲以及绿地格兰德等，连同早前的天府创意园等，为成都别墅市场增添了一道特殊的风景：这些别墅并不是70年住宅产权，更不是针对工业园的居住配套，它们本身就是一种针对商务办公而设置的小众边缘物业。原色地产对此颇有研究的潘飙称，目前市面上这样有20余个大大小小的项目都没有这种产品，尽管总体量非常有限，但市场依然存在——不少购房者驱车远道而来，为的，就是这种“边缘、小众、50年”。
如果买一栋70年产权的别墅当办公室，后期客户会投入很大改造，例如打墙拉通空间、装中央空调、地暖、智能化办公系统等，很伤脑筋。但工业产权别墅的写字楼血多都是将写字楼硬件配置做好，或在交房前由开发商根据客户需求来完成，到时候只需要简单地进行一些铺装，很省事。当然，也基本不会有人卖70年产权别墅来办公的。
备考工业园，才好做商务
工业产权的别墅，价格5500-13000元／平方米不等，绝大多数项目平均单价集中在7000元／平方米左右，理论上讲，这样的价格远远低于同区域内70年住宅产权的别墅产品。实际上，同区域内并不会有70年的产权别墅产品。这种被业内人士称之为“生态商务别墅”的项目，往往存在于各个总部基地内部或工业园区，例如龙潭总部基地、武侯工业园、青羊工业园，这些地方一般不会存在高端的别墅住宅。
即便从外观上看，这些产品也和普通别墅有较大区别，例如2011年6月对外出售的、位于金牛区的迪舒美玲，总建筑43000平方米，主要以双拼、联排为主，辅以少量的独栋，整个项目建筑呈围合式分布，面积区间从366平方米到915平方米不等。乍一眼看上去，它们和普通别墅没有什么区别。但熟悉别墅市场的人都知道：位于金牛区迎宾大道金科中路，临羊西线和金牛大道，距离2号地铁直线距离200米——这样的区域环境显然有着更重的商务氛围。再者，外立面采用的是比较中庸的Art-deco风格，相比起华丽、典雅的高端别墅项目，它显得商务气质浓郁。
原色地产的潘飙告诉记者，项目定位于生态商务别墅，是因为它以别墅的形态出现，低容积率高绿化率的先决条件是其它写字楼不能比拟的，但就功能而言它还是办公功能为主。例如它的户型设置不会如住宅产品那般将每个功能区分区、房间做得非常细致。
的确，记者曾经看过的高新西区天府创意园的别墅式办公产品，建筑外观非常商务化，楼体是非常通透的板式设计，采光面非常大，一层楼就像一个办公间，而住宅别墅往往注重的是内部功能分区的合理性是否利于居家，会做相对较多的功能分区和房间分割，用于办公的别墅多数不会有明确的主卧、次卧或者其他家用功能区的细分。每一层楼的通透、分区的简约是最重要的。当然，使用者后期可以根据自己的需求格出员工休息区或者会议室。
相比写字楼。商务别墅更占优
办公属性的地段、交通、商业以及内部配置，以及50年产权的用地性质，使得这种产品注定会被购买工业产权写字楼的客群关注，同时，还有一部分工业地产的投资者。的确，相比起传统写字楼，这类工业流别墅有其独到的优势。
目前，萃峰国际.海棠湾项目500-800平方米的联排产品均单价7300／平方米，价格略高于同位于高新西区的迪欧时代、融智总部公园等工业写字楼项目。然而，与工业产权的写字楼动辄整层面积1500-3000平方米相比，购买法人更容易找到适合自己的面积区间。一些尚在成长中德企业，以及对办公环境、氛围要求相应独立、亲自然的创意类公司也更愿意选择上午别墅。此外，如同住宅别墅区内配套有顶级奢华会所那般，商务别墅也会为商务谈判、商务聚餐提供相应的会所甚至酒店配套。
行性价比上，商务别墅也优于传统写字楼。一位欲购买工业产权别墅办公的客户告诉记者，购买商务别墅往往享受非常大的赠送面积，例如大面积的露台、地下车库、私家花园等，而与此同时公摊面积仅为6％，而购买写字楼的公摊面积往往高达30％。显然，商务别墅的性价比更高。
除此之外，这类别墅有的会配备采暖系统、中央空调、节能设备、数字化系统、升降电梯等商务办公楼宇必备的硬件设置，内部功能与写字楼无异。更吸引客户的是，这些工业产权别墅项目为客户提供的后期水电、空调、节能等方面的服务还能降低使用成本。
以采暖为例，他们可给客户提供的价格是24元／平方米，月，而购买写字楼的成本可能是56元／平方米／月，如果以3000平方米面积计算，客户每月就可节约9000元成本。所以一些以“精装”标准出售的房源售价可高达上万元／9方米。
还会持续供应，体量不会大
工业产权的别墅供应其实早在2007年的时候便出现了，2008年总部基地火热一时，在龙潭寺工业总部、青羊工业总部以及武侯工业园区均可以发现这一类产品的身影。2010年底2011年初，这样的50年工业产权的别墅又开始有相对集中的供应，其分布区域依然是在各个工业总部区域内，尤其是高新西区这样新兴的热点区域，除了早期的天府创意园，还有萃峰国际.海棠湾、绿地格兰德这样的项目。
记者了解到，目前除了早期位于总部基地内一些项目外，想萃峰国际.海棠湾和迪舒美玲这样的纯粹工业产权别墅项目非常少，更多是工业写字楼、仓库、厂房、住宅搭配这类产品的综合性工业项目。这类产品的出现，一方面是基于开发商对于整个项目容积率的控制，另一方面，这类产品的开发成本远远低于写字楼的成本，但其价格所呈现的利润空间又相当可观。未来，随着越来越多工业用地的放出，这类产品无疑会陆续有供应，但体量不见得会非常大，可以说在一定时间段内，它还将属于小众化的产品。