论文部分内容阅读
摘 要：针对我国房地产市场发展和项目开发管理状况，面对日趋激烈的市场竞争环境，房地产企业必须转变传统开发管理观念，采用现代项目管理理念、方法和技术，提高自身的开发项目管理水平，提升企业参与市场的核心竞争力，从而获取更大的效益。本文主要分析了房地产开发项目的前期管理工作的重要性，以期提高房地产开发商对前期管理工作的重视程度。
关键词：房地产；开发项目；前期管理工作；重要性
前言
随着我国经济和房地产市场的不断发展，房地产开发项目表现出规模大、复杂化、周期长等特点，前期受环境、资金、政策等各方面制约因素太多，不确定性因素就越多，投资风险就越大，项目开发管理难度越来越大，必将对房地产项目的开发管理提出更高的要求，因此，未来房地产开发竞争必将以项目管理水平为核心。
1房地产项目前期管理的概念和内容
房地产项目前期管理主要是指房地产项目的前期决策分析、规划设计和计划准备阶段的项目管理，主要包括项目前期可行性研究论证、规划设计、项目实施管理规划的编制和开工前的其它各项准备工作等。其中，项目前期可行性研究论证、项目前期管理风险识别与管理是前期工作中的重要内容，也是重要的分析研究项目。
2可行性研究论证
房地产开发项目的可行性研究，就是对拟开发项目在技术、经济上进行分析论证和评价，为项目开发提供科学依据的一种分析方法。其主要是对项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否能够达到预期的效果进行的论证与分析，通过对多个开发项目的方案比较，选出其中最为合适的开发项目方案来进行实施。可行性论证的目的就是实现开发项目方案的科学化、合理化以及民主化，减少在投资方面上不必要的失误，提高项目的经济效益和社会效益。在实际的可行性论证过程中，由于开发项目的性质、规模和复杂程度等都不相同，也就使得其可行性的研究内容不尽相同。以住宅开发项目为例，其可行性研究论证的内容主要有：项目概况分析、市场调查分析、项目规划设计建议、项目投资分析、项目财务评价、项目风险分析与不确定性分析、项目开发计划的编制、结论和建议。
3项目前期管理风险识别与管理
3.1项目前期风险计划
由于项目实施过程中存在大量不确定性的风险因素，因此应该制定一个针对不确定性和风险的预案，对于那些可能无法规避的风险因素，需要制定相应的应对计划，并设定风险观察值，可以在风险来临时，启动相应的风险计划来减缓风险造成的后果。风险计划过程目标可以从如下几个方面体现：首先是重用成功的风险应对策略，其次，是奖励自动触发机制，再次是能从中看出主要事件和风险演化为问题的条件，再然后是理解为每一个严重风险采取的下一步行动，最后是优化选择标准。
3.2风险跟踪
风险跟踪指的是根据风险应对计划，跟踪监控那些可以计量的风险因素，并且持续重复这一过程来检测各种风险因素的状态，分析风险的变化情况，以便可以及时发现已经暴露或是将要暴露的风险事件。
3.3风险应对
风险应对指的是当跟踪的风险指标达到设定的数值之后，系统就会自动的触发对应的应对方法、策略和处理方案，从而应对风险事件的发生，并及时检测风险应对的结果，以便及时调整风险计划的应对策略，从而使得项目能够重新回到正常的可开发状态中。在风险应对中，其应对的目标主要有：第一，报告风险应对的结果；第二，确定风险管理的成本效益；第三，将责任和权利分配给个人；第四，对意识到风险做充足的准备工作；第五，必要时采取有效的校正；第六，加强小组内部之间的信息交流，对风险进行系统的控制。
4项目前期管理工作的重要性分析
4.1招投标、合同签订工作的重要性分析
招标采购是项目管理的一项非常重要的基础工作，是项目工程进行工程勘察、设计、监理、施工和重要设备与材料等发包的首选方式，可有效地降低成本、提高质量和服务水平。项目管理人员要结合项目工程的特点、结构分解任务、组织结构，选择合理的合同结构体系，划分合理的工程任务发包标段，明确招标的具体内容和范围，招标方法和程序。
在签订合同之前，一定要注意对合同体系进行策划。合同签订时，一定要秉持自愿、公平公正、诚实守信、等价有偿的原则。在进行合同签订的过程中，尽量采用国家统一的文本，语言要简洁、严谨，内容要清晰，明确权利、责任、义务，并将双方的法律关系表明，尤其需要注意的是通过合同来约定风险的合理控制和转移，体现互惠互利的原则，尽量避免违约行为的出现，减少合同风险。在合同中，一些条款不仅要进行开会研究，还要经过企业的法律顾问进行把关，严格的执行合同的鉴定程序。
4.2项目开发建设管理规划作用
第一，指导项目开发建设管理。第二，促进项目各相关方之间的沟通，明确职责，加强项目控制，降低项目风险，节约工程成本。第三，為公司监控项目工程管理提供基准计划。第四，项目工程实施管理规划明确目标、责任，规定如何做、由谁去做、在哪里做、何时做、花費多少，有助于提高工作效率。第五，统一管理思想和行为，有助于开发目标的实现。
4.3项目实施管理规划问题的影响分析
很多房地产开发商在进行项目管理的过程中，受到传统的项目管理理念的影响，对项目的分析和控制较为重视，反而忽略了项目资源环境整合，不重视项目管理的科学规划编制工作，导致开发项目在后期出现无计划性、无目标性，影响项目管理工作的顺利开展。此外，由于开发商的管理部门在前期的项目管理工作中没有进行管理的规划和编制，使得工程在招投标过程中缺乏计划性，在项目工程的建设方面的资源积累较少，资源整合不足，导致招投标工程不能够顺利的进行，严重的影响了开发项目的前期管理工作，甚至后期的建设施工工作也受到一定的影响。
结束语
总之，通过对上述房地产开发项目的前期管理主要工作的分析，从它们对项目管理工作的影响，对项目开发成本控制的作用与影响，以及对投资方案的决策分析，说明了房地产开发项目前期管理工作的非常重要。可以说房地产开发项目前期管理工作的质量决定着项目开发的成败。
参考文献：
[1]孙以东.房地产开发项目前期成本管理研究[D].南昌大学，2014.
[2]庄志武.XXX房地产开发项目前期管理研究[D].西南交通大学，2011.
关键词：房地产；开发项目；前期管理工作；重要性
前言
随着我国经济和房地产市场的不断发展，房地产开发项目表现出规模大、复杂化、周期长等特点，前期受环境、资金、政策等各方面制约因素太多，不确定性因素就越多，投资风险就越大，项目开发管理难度越来越大，必将对房地产项目的开发管理提出更高的要求，因此，未来房地产开发竞争必将以项目管理水平为核心。
1房地产项目前期管理的概念和内容
房地产项目前期管理主要是指房地产项目的前期决策分析、规划设计和计划准备阶段的项目管理，主要包括项目前期可行性研究论证、规划设计、项目实施管理规划的编制和开工前的其它各项准备工作等。其中，项目前期可行性研究论证、项目前期管理风险识别与管理是前期工作中的重要内容，也是重要的分析研究项目。
2可行性研究论证
房地产开发项目的可行性研究，就是对拟开发项目在技术、经济上进行分析论证和评价，为项目开发提供科学依据的一种分析方法。其主要是对项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否能够达到预期的效果进行的论证与分析，通过对多个开发项目的方案比较，选出其中最为合适的开发项目方案来进行实施。可行性论证的目的就是实现开发项目方案的科学化、合理化以及民主化，减少在投资方面上不必要的失误，提高项目的经济效益和社会效益。在实际的可行性论证过程中，由于开发项目的性质、规模和复杂程度等都不相同，也就使得其可行性的研究内容不尽相同。以住宅开发项目为例，其可行性研究论证的内容主要有：项目概况分析、市场调查分析、项目规划设计建议、项目投资分析、项目财务评价、项目风险分析与不确定性分析、项目开发计划的编制、结论和建议。
3项目前期管理风险识别与管理
3.1项目前期风险计划
由于项目实施过程中存在大量不确定性的风险因素，因此应该制定一个针对不确定性和风险的预案，对于那些可能无法规避的风险因素，需要制定相应的应对计划，并设定风险观察值，可以在风险来临时，启动相应的风险计划来减缓风险造成的后果。风险计划过程目标可以从如下几个方面体现：首先是重用成功的风险应对策略，其次，是奖励自动触发机制，再次是能从中看出主要事件和风险演化为问题的条件，再然后是理解为每一个严重风险采取的下一步行动，最后是优化选择标准。
3.2风险跟踪
风险跟踪指的是根据风险应对计划，跟踪监控那些可以计量的风险因素，并且持续重复这一过程来检测各种风险因素的状态，分析风险的变化情况，以便可以及时发现已经暴露或是将要暴露的风险事件。
3.3风险应对
风险应对指的是当跟踪的风险指标达到设定的数值之后，系统就会自动的触发对应的应对方法、策略和处理方案，从而应对风险事件的发生，并及时检测风险应对的结果，以便及时调整风险计划的应对策略，从而使得项目能够重新回到正常的可开发状态中。在风险应对中，其应对的目标主要有：第一，报告风险应对的结果；第二，确定风险管理的成本效益；第三，将责任和权利分配给个人；第四，对意识到风险做充足的准备工作；第五，必要时采取有效的校正；第六，加强小组内部之间的信息交流，对风险进行系统的控制。
4项目前期管理工作的重要性分析
4.1招投标、合同签订工作的重要性分析
招标采购是项目管理的一项非常重要的基础工作，是项目工程进行工程勘察、设计、监理、施工和重要设备与材料等发包的首选方式，可有效地降低成本、提高质量和服务水平。项目管理人员要结合项目工程的特点、结构分解任务、组织结构，选择合理的合同结构体系，划分合理的工程任务发包标段，明确招标的具体内容和范围，招标方法和程序。
在签订合同之前，一定要注意对合同体系进行策划。合同签订时，一定要秉持自愿、公平公正、诚实守信、等价有偿的原则。在进行合同签订的过程中，尽量采用国家统一的文本，语言要简洁、严谨，内容要清晰，明确权利、责任、义务，并将双方的法律关系表明，尤其需要注意的是通过合同来约定风险的合理控制和转移，体现互惠互利的原则，尽量避免违约行为的出现，减少合同风险。在合同中，一些条款不仅要进行开会研究，还要经过企业的法律顾问进行把关，严格的执行合同的鉴定程序。
4.2项目开发建设管理规划作用
第一，指导项目开发建设管理。第二，促进项目各相关方之间的沟通，明确职责，加强项目控制，降低项目风险，节约工程成本。第三，為公司监控项目工程管理提供基准计划。第四，项目工程实施管理规划明确目标、责任，规定如何做、由谁去做、在哪里做、何时做、花費多少，有助于提高工作效率。第五，统一管理思想和行为，有助于开发目标的实现。
4.3项目实施管理规划问题的影响分析
很多房地产开发商在进行项目管理的过程中，受到传统的项目管理理念的影响，对项目的分析和控制较为重视，反而忽略了项目资源环境整合，不重视项目管理的科学规划编制工作，导致开发项目在后期出现无计划性、无目标性，影响项目管理工作的顺利开展。此外，由于开发商的管理部门在前期的项目管理工作中没有进行管理的规划和编制，使得工程在招投标过程中缺乏计划性，在项目工程的建设方面的资源积累较少，资源整合不足，导致招投标工程不能够顺利的进行，严重的影响了开发项目的前期管理工作，甚至后期的建设施工工作也受到一定的影响。
结束语
总之，通过对上述房地产开发项目的前期管理主要工作的分析，从它们对项目管理工作的影响，对项目开发成本控制的作用与影响，以及对投资方案的决策分析，说明了房地产开发项目前期管理工作的非常重要。可以说房地产开发项目前期管理工作的质量决定着项目开发的成败。
参考文献：
[1]孙以东.房地产开发项目前期成本管理研究[D].南昌大学，2014.
[2]庄志武.XXX房地产开发项目前期管理研究[D].西南交通大学，2011.