[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A
　　[文章编号]1009—2234(2007)04—0174—01
　　
　　拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估，并将估价产生的结果作为拆迁补偿的相应依据。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价整个过程的重要问题。从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。在以拆迁补偿为目的的估价中，我们估价所得到的价格是非公开市场价格还是公开市场价格?拆迁估价所体现的市场应该是什么市场?笔者就此谈些浅见：
　　一般房地产估价中“公开市场”包括要素有：一是买者和卖者完全出于自愿；二是具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买；三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现。首先第一点，拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，不是双方一致的经济目标。由此可见，这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”相去甚远，其形成的成交价格，也就是拆迁补偿价格，也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的市场。但是，虽然拆迁补偿市场是一个非公开市场，笔者仍然认为我们的拆迁补偿估价还是应该采用公开市场价值标准而求取公开市场价格，理由如下：
　　第一、采用公开市场价值标准符合新《拆迁管理条例》(国务院305号令)的精神。新《拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这里所指的房地产市场评估价格应该理解为公开市场价格更贴切。因为我们一般所说的“市场经济”、“市场价格”这类用语中所指的“市场”都指的是专业术语中的“公开市场”，否则应在“市场评估价格”前面应加上诸如“拆迁”等词语作为定语。
　　第二、采用非公开市场标准进行估价会遇到具体操作上的困难。我们知道，无论采用怎样的价值标准进行估价都必须对此价值进行严格的定义，否则，所得到的估价结果是不能成立的。公开市场价值标准在房地产估价规范中有明确定义，而非公开市场价值标准不易清楚、准确地定义。相对于“公开”、“非公开”的程度是多大，没有统一性。
　　第三、采用公开市场标准进行估价有利于房地产估价行业的发展。“独立、客观、公正”是房地产估价的行为总则，只有遵守这三个基本要求，房地产估价行业才能健康发展，房地产估价师的地位才会在社会中确立。如果采用非公开市场标准进行拆迁补偿估价，有些非公开市场的因素(如强制性、限期性等)往往需要主观上进行判断，想要避免这些主观判断所带来的偏差，势必要制定一个统一的标准，这样的标准只有通过政府部门来制定才会有权威性，估价人员所做要做的就是在这些由政府制定的标准(基准价、指导价等)的基础上进行一些因素的修正来得到估价结果。有时修正的幅度也制定得很详细，只要按规定来套算就能得到估价结论。可是这样的估价操作只是进行一些清楚的、简单的套算工作，不需要专业的房地产估价师，普通人都能完成这种估价。
　　综上所述，拆迁估价所遵循的价值内涵应该是“以公开市场为根本的特殊市场价值”。而这里所说的“公开市场”就是大家都认可的“二手房”交易市场。
　　真正的二手房市场也是在近几年才逐渐形成的，经过房改，大量的商品房开发形成了二手交易的源头。再经过几年的成长发育后，二手房市场已经形成规模，可以作为一个成熟市场来看待。二手房市场的参与者是广大的市民，商品房的开发商也是间接的参与者。开发商在项目销售过程中对所开发商品房的定价会参考同类房屋二手市场的交易价格。开发商所开发楼盘附近的二手房，在交易价格上也向商品房价格靠拢。同时，开发后的商品房会很快融入二手房市场中成为新的“二手房”。
　　拆迁价格因为以二手房市场价格为根本，也会反作用于二手房及商品房的价格。我们可以从开发项目的费用构成来推算它们之间的互相影响关系。
　　开发企业在取得项目时应先取得土地。现在取得土地一般都是通过“招标、拍卖或挂牌”方式取得，取得土地使用权时必须交纳土地出让金。取得土地使用后又需要进行拆迁补偿，而拆迁补偿价格是“公开市场价格”。而房地产的公开市场价格是房地产价格的总体体现，包含完整的土地费用。从这里可以看出开发企业存在重复支付土地费用的情况，开发企业就必然会将此部分费用计入开发成本，其销售的商品房价格也必然会包括这部分重复支付的土地费用，这一定程度的抬高了商品房的价格。商品房价格作用于二手房后，二手房的价格也进一步升高，最后作用于拆迁价格。这种连环作用必然在一些方面使得房地产价格总体上扬，产生房地产泡沫。防止这种泡沫产生的根本就是控制基本建设规模，控制拆迁总量，用政府行政行为引导市场进入理性发展轨道，进一步完善市场经济体系建设。