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（内文提要）不少人买卖房屋时会动些“歪脑筋“来变相增加自己的实际住房面积。比如买进时，把平日里无人通过的消防通道私自划入自己的住宅范围内；卖出时又能以此为卖点，图个好价钱。但这种违法行为终究还是会搬起石头砸自己的脚。
2009年下半年，一心想要在上海市中心区域购买一套120～140平方米的三房两厅住房的陈佳妮接到了中介的电话，说眼下刚放出来一套“笋盘”（指性价比特别高的房子）：虽然这是一套产证面积写着92.31平方米的两房两厅，但却另外拥有不计入产证面积的50多平方米的套外阳台面积，实际面积有140多平方米，而它的售价却要比这一小区其他140平方米的正规三房低100多万元。同时由于产证面积小，实际税费负担也大为减轻。
欢欢喜喜买入“笋盘”
看过房子后，陈佳妮表示十分满意，11月23日，她与房东孙琦（化名）便在中介的居间下签署了购房合同，双方在买卖合同中约定该房建筑面积为92.31平方米，房地产转让价款为390万元；该房地产内固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均包含在房价内转让。
随后没多久，双方又签署了《变更协议》约定将附赠设备条款内容更改为：该房产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均不包含在房价内，陈佳妮愿意以现有装潢、橱卫设施及附属设施、设备另行补偿孙琦118万元。从合同签订日（包括之前的定金）起至2009年12月22日，陈佳妮支付了全部房款508万元，双方遂前往交易中心办房地产买卖交易手续。“事实上，这部分后来多出来的补偿金主要就是折价买下那50多平米的套外面积的，否则光是那些装修家电怎么可能要这么多钱呢？”陈佳妮事后对记者表示。
买家反悔告上法院
就在这笔貌似“双赢”的交易结束没多久，陈佳妮正在给刚刚获得产权的新房做装修时，意外地被物业公司告知：她擅自在消防通道堆放橱柜、安放水斗等物品，更换消防通道门，已违反了消防通道的使用规定，要求陈佳妮立即停止诸多违规行为，将消防通道恢复原状。为此，陈佳妮多次向孙琦交涉要求退还部分房款，均遭拒绝。无奈之下，2010年3月，陈佳妮便把卖房人孙琦告上法院，要求撤销双方的《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》；返还购房款508万元并赔偿各类经济损失25万余元。
陈佳妮起诉称，当初看中该房屋除了室内面积92.31平方米外，该房有个阳台可以全封闭作室内空间使用，且原业主已经进行了装修，并保证这些使用部分没有问题，因此才决定购买。然而在装修中她才获悉，该套外阳台看似有50余平方米，但部分套外面积属消防通道不能占用，她认为卖房人孙琦在交易中存在严重虚假陈述，导致自己产生错误认识，故要求撤销双方的买卖合同，返还购房款并赔偿损失。
法庭上，孙琦辩称，自己92.31平方米的房子当初在市场上就值508万元，这个成交价跟所谓的50平方米套外面积没有关系，是陈佳妮自己产生了误解，应由她个人承担责任。“你买房子，没看过产证吗？不知道阳台那里是消防通道吗？没错，我是说过消防通道可以用，但没说过那部分面积有产权。现在交易都结束了，凭什么说反悔就反悔呢？”
中介证言澄清真相
但陈佳妮认为，自己本身就是想买三房两厅，当时中介也是将这套房作为三房向她推荐。巧的是，该房屋的楼上及楼下均为三房户型，北面套外通道看上去也和室内房屋没啥区别，正是孙琦承诺北面套外通道可作房屋使用，自己才以高于市场价100余万元价格购买下。现在事实证明，这部分套外面积无法做住房使用，那么当时的购房价格就显然高过市场价，且交易中存在重大误解。
为了证明自己的说法，陈佳妮还找来了当时的中介出庭作证。据该中介人员介绍，当初陈佳妮要买的是三房户型，而房东孙琦确认该房套外通道可以作房间使用，即产证面积小、实际使用面积大，中介也正是以此为卖点向陈佳妮推荐该房。中介表示，当时该房所在小区的三房户型售价在600多万元，该房屋房价为508万元，陈佳妮正是基于这样的考虑而选择购买该房。
孙琦则认为，在合同中并没有使用北部消防通道的承诺，且消防通道可以使用，并不能理解为当房间使用，而中介的说明含糊不明确，无法证实是自己说法，造成了陈佳妮的错误判断。
退还房款获赔10万元
审理中，法院召集双方对该房屋进行实地查看：该房为两房户型，厨房处有一出户门，通往套外北部消防通道。该消防通道面积约30～40平方米，在西侧通往邻楼平台处有10多平方米使用面积，西往东侧有通道至东门消防楼梯。因该户型楼上及楼下均为三房户型，故该消防通道除北面阳台未封闭，其余部分均封闭，消防通道内做过装饰装修，铺设地砖、吊顶、安装水斗、煤气燃气具。
孙琦称北部消防通道内装修及物品，也是她从上家手里买下来的。经陈佳妮申请，法院委托房地产估价公司对该房签约时公开市场价作评估，结论为该房屋面积为92.31平方米，评估单价为40040/平方米，市场价格为369万多元，与陈佳妮实际支付的购房款相差100多万元。
法院认为，该中介人员了解当时交易，庭上陈述能证明买卖双方当时的真实意图，法院予以采纳；而房地产估价公司评估出具的报告，确定审价对象的价格客观合理。由此可知，购房人陈佳妮拟购买的是三房户型，在中介公司推荐下购买了该房屋，尽管房屋产权登记面积为92.31平米，因该房套外消防通道面积较大，且其中部分位置封闭，并进行过装饰装修，安装水斗、燃气具等物品，导致陈佳妮误以为可作为套外面积使用，才支付了比市场价格高出100余万元价款。
而售房人孙琦未将消防通道不能占用告诉购房人陈佳妮，存在过错应当承担责任。装修时陈佳妮被物业公司告知，消防通道不可以做室内面积使用部位，鉴于陈佳妮对该房屋状况、交易价格等方面产生重大误解未尽到注意义务，也应承担相应过错责任，法院最终判决撤销了双方《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，由孙琦返还陈佳妮购房款508万元；考虑到陈佳妮在购房中的契税及装修中的购物损失，判定由孙琦酌情赔偿陈佳妮10万元，陈佳妮则协助孙琦把涉案房屋，变更产权登记在孙琦名下。
法官点评：绝不可私占消防通道
上海市黄浦区人民法院民五庭副庭长 姜海清
我国《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。个人若占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，处警告或者五百元以下罚款。经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。
显然，本案被告将与争议房屋相连的部分消防通道也封闭起来，将两房房型变相做成“90+50”的三房房型，已经违反了我国《消防法》的有关规定，这部分违章建筑理应拆除。因此本案主要责任在于被告，但原告在购房时也未能尽到全面了解该房屋状况的注意义务，也应承担相应过错责任。虽然最终原告获得胜诉，也获得了部分赔偿，然而其赔偿数额依然无法弥补交易过程中（包括前后两次交易）所形成的各类税费的支出，同时在一年后再次购房的成本也大为上升了，损失不可谓不大，其教训值得购房者警醒。
理财金手指：别动公共空间的歪脑筋
如何用有限的购房资金购买到理想的住房面积？这个问题难倒了不少购房人，于是不少人就把目光投向了那些能够曲线增加房屋实际使用面积的房屋。比如购买有大天井或地下室从而可以改造成房屋的一楼住房，比如购买可以附送阁楼的顶楼住房，又比如拥有与某些公共区域相连接（如消防通道、露台、走廊、绿地等）的房屋，但在这些公共空间搭建的建筑都属于违章建筑，购房者千万不能一时听信房东的口头承诺，结果贪小失大，最终买回来一堆麻烦。说到底，自己想买的房子到底有多大的地方可以用，还是得看房产证或购买合同上明确标注的面积和范围。
2009年下半年，一心想要在上海市中心区域购买一套120～140平方米的三房两厅住房的陈佳妮接到了中介的电话，说眼下刚放出来一套“笋盘”（指性价比特别高的房子）：虽然这是一套产证面积写着92.31平方米的两房两厅，但却另外拥有不计入产证面积的50多平方米的套外阳台面积，实际面积有140多平方米，而它的售价却要比这一小区其他140平方米的正规三房低100多万元。同时由于产证面积小，实际税费负担也大为减轻。
欢欢喜喜买入“笋盘”
看过房子后，陈佳妮表示十分满意，11月23日，她与房东孙琦（化名）便在中介的居间下签署了购房合同，双方在买卖合同中约定该房建筑面积为92.31平方米，房地产转让价款为390万元；该房地产内固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均包含在房价内转让。
随后没多久，双方又签署了《变更协议》约定将附赠设备条款内容更改为：该房产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均不包含在房价内，陈佳妮愿意以现有装潢、橱卫设施及附属设施、设备另行补偿孙琦118万元。从合同签订日（包括之前的定金）起至2009年12月22日，陈佳妮支付了全部房款508万元，双方遂前往交易中心办房地产买卖交易手续。“事实上，这部分后来多出来的补偿金主要就是折价买下那50多平米的套外面积的，否则光是那些装修家电怎么可能要这么多钱呢？”陈佳妮事后对记者表示。
买家反悔告上法院
就在这笔貌似“双赢”的交易结束没多久，陈佳妮正在给刚刚获得产权的新房做装修时，意外地被物业公司告知：她擅自在消防通道堆放橱柜、安放水斗等物品，更换消防通道门，已违反了消防通道的使用规定，要求陈佳妮立即停止诸多违规行为，将消防通道恢复原状。为此，陈佳妮多次向孙琦交涉要求退还部分房款，均遭拒绝。无奈之下，2010年3月，陈佳妮便把卖房人孙琦告上法院，要求撤销双方的《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》；返还购房款508万元并赔偿各类经济损失25万余元。
陈佳妮起诉称，当初看中该房屋除了室内面积92.31平方米外，该房有个阳台可以全封闭作室内空间使用，且原业主已经进行了装修，并保证这些使用部分没有问题，因此才决定购买。然而在装修中她才获悉，该套外阳台看似有50余平方米，但部分套外面积属消防通道不能占用，她认为卖房人孙琦在交易中存在严重虚假陈述，导致自己产生错误认识，故要求撤销双方的买卖合同，返还购房款并赔偿损失。
法庭上，孙琦辩称，自己92.31平方米的房子当初在市场上就值508万元，这个成交价跟所谓的50平方米套外面积没有关系，是陈佳妮自己产生了误解，应由她个人承担责任。“你买房子，没看过产证吗？不知道阳台那里是消防通道吗？没错，我是说过消防通道可以用，但没说过那部分面积有产权。现在交易都结束了，凭什么说反悔就反悔呢？”
中介证言澄清真相
但陈佳妮认为，自己本身就是想买三房两厅，当时中介也是将这套房作为三房向她推荐。巧的是，该房屋的楼上及楼下均为三房户型，北面套外通道看上去也和室内房屋没啥区别，正是孙琦承诺北面套外通道可作房屋使用，自己才以高于市场价100余万元价格购买下。现在事实证明，这部分套外面积无法做住房使用，那么当时的购房价格就显然高过市场价，且交易中存在重大误解。
为了证明自己的说法，陈佳妮还找来了当时的中介出庭作证。据该中介人员介绍，当初陈佳妮要买的是三房户型，而房东孙琦确认该房套外通道可以作房间使用，即产证面积小、实际使用面积大，中介也正是以此为卖点向陈佳妮推荐该房。中介表示，当时该房所在小区的三房户型售价在600多万元，该房屋房价为508万元，陈佳妮正是基于这样的考虑而选择购买该房。
孙琦则认为，在合同中并没有使用北部消防通道的承诺，且消防通道可以使用，并不能理解为当房间使用，而中介的说明含糊不明确，无法证实是自己说法，造成了陈佳妮的错误判断。
退还房款获赔10万元
审理中，法院召集双方对该房屋进行实地查看：该房为两房户型，厨房处有一出户门，通往套外北部消防通道。该消防通道面积约30～40平方米，在西侧通往邻楼平台处有10多平方米使用面积，西往东侧有通道至东门消防楼梯。因该户型楼上及楼下均为三房户型，故该消防通道除北面阳台未封闭，其余部分均封闭，消防通道内做过装饰装修，铺设地砖、吊顶、安装水斗、煤气燃气具。
孙琦称北部消防通道内装修及物品，也是她从上家手里买下来的。经陈佳妮申请，法院委托房地产估价公司对该房签约时公开市场价作评估，结论为该房屋面积为92.31平方米，评估单价为40040/平方米，市场价格为369万多元，与陈佳妮实际支付的购房款相差100多万元。
法院认为，该中介人员了解当时交易，庭上陈述能证明买卖双方当时的真实意图，法院予以采纳；而房地产估价公司评估出具的报告，确定审价对象的价格客观合理。由此可知，购房人陈佳妮拟购买的是三房户型，在中介公司推荐下购买了该房屋，尽管房屋产权登记面积为92.31平米，因该房套外消防通道面积较大，且其中部分位置封闭，并进行过装饰装修，安装水斗、燃气具等物品，导致陈佳妮误以为可作为套外面积使用，才支付了比市场价格高出100余万元价款。
而售房人孙琦未将消防通道不能占用告诉购房人陈佳妮，存在过错应当承担责任。装修时陈佳妮被物业公司告知，消防通道不可以做室内面积使用部位，鉴于陈佳妮对该房屋状况、交易价格等方面产生重大误解未尽到注意义务，也应承担相应过错责任，法院最终判决撤销了双方《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，由孙琦返还陈佳妮购房款508万元；考虑到陈佳妮在购房中的契税及装修中的购物损失，判定由孙琦酌情赔偿陈佳妮10万元，陈佳妮则协助孙琦把涉案房屋，变更产权登记在孙琦名下。
法官点评：绝不可私占消防通道
上海市黄浦区人民法院民五庭副庭长 姜海清
我国《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。个人若占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，处警告或者五百元以下罚款。经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。
显然，本案被告将与争议房屋相连的部分消防通道也封闭起来，将两房房型变相做成“90+50”的三房房型，已经违反了我国《消防法》的有关规定，这部分违章建筑理应拆除。因此本案主要责任在于被告，但原告在购房时也未能尽到全面了解该房屋状况的注意义务，也应承担相应过错责任。虽然最终原告获得胜诉，也获得了部分赔偿，然而其赔偿数额依然无法弥补交易过程中（包括前后两次交易）所形成的各类税费的支出，同时在一年后再次购房的成本也大为上升了，损失不可谓不大，其教训值得购房者警醒。
理财金手指：别动公共空间的歪脑筋
如何用有限的购房资金购买到理想的住房面积？这个问题难倒了不少购房人，于是不少人就把目光投向了那些能够曲线增加房屋实际使用面积的房屋。比如购买有大天井或地下室从而可以改造成房屋的一楼住房，比如购买可以附送阁楼的顶楼住房，又比如拥有与某些公共区域相连接（如消防通道、露台、走廊、绿地等）的房屋，但在这些公共空间搭建的建筑都属于违章建筑，购房者千万不能一时听信房东的口头承诺，结果贪小失大，最终买回来一堆麻烦。说到底，自己想买的房子到底有多大的地方可以用，还是得看房产证或购买合同上明确标注的面积和范围。