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尹航苏州大学社会学院。通信作者及地址：尹航，江苏省苏州市工业园区仁爱路199号苏州大学社会学院；邮编：215123；E-mail：375022832@qq.com.
摘要住房反向抵押贷款是西方国家较为成熟的养老模式，目前我国尚处于探索阶段。本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点，对美国反向抵押贷款制度及其主要经验教训进行了分析评估。与美国相比，中国发展类似的反向抵押金融产品需要跨越以下障碍：① 传统伦理和文化观念方面的冲突；② 中国房地产市场目前正处于价格波动的微妙阶段，推出住房反向抵押养老保险试点的时机并非十分恰当；③ 我国此前的反向抵押贷款实践都局限在个别的商业或金融机构，政府参与甚少，这将使该项目的公信力大幅度降低，市场和社会的预期看低；④ 我国在目前金融市场功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融产品开发能力弱的情况下，难以为反向抵押贷款提供高水平的精算定价、规避风险和通过资产证券化筹集资金等专业性服务。
关键字反向押抵贷款以房养老养老模式
当前我国已经步入人口快速老龄化国家的行列，2013年60周岁以上老年人口数量突破2亿大关，预计到2050年，我国老年人口总数将超过4亿，人口老龄化水平将提高到30％以上。 吴玉韶主编：《老龄蓝皮书:中国老龄事业发展报告（2013）》，北京：社会科学文献出版社2013年版。这对我国尚不健全的社会养老体系构成了严峻的挑战，发展多种养老方式刻不容缓。国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发［2013］35号）中，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这即是作为西方国家比较成熟的养老模式，住房反向抵押贷款（housing reverse mortgage loan）或俗称的“以房养老”（houseforpension）制度将固定资产盘活为现金流，在我国尚处于探索的阶段。本文试图通过对较为成熟和全面的美国反向抵押贷款制度的比较研究，对我国该项业务的试行及相关政策制定、产品完善有所借鉴和启示。
一、 反向抵押贷款制度的概念内涵及特征探析
根据美国《银行法》的有关规定，反向抵押贷款是指一定年龄（一般为退休年龄）的老年人以自有产权的房屋作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换成现金，一次性或定期向借款人发放；贷款机构获得以房屋所有权作为保证的该项贷款的累积利息和本金，当借款人死亡或出售该房屋，以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期并需要偿还。由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反，故也被称为“逆按揭”。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休老人房产富有而现金拮据（house rich and cash poor）的窘困局面，因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式。
表1反向抵押贷款与普通住房按揭贷款的区别
借款人贷款方贷款目的贷款余额资金流向房屋产权反向住房抵押贷款主要为有住房为抵押的老年人银行或保险公司养老或资产管理工具逐年增多逐期放贷，一次性收回随着贷款增加而逐年减少普通住房按揭贷款有稳定收入为保障的个人银行购房逐年减少一次性放贷，逐期收回贷款还清后拥有全部产权反向抵押贷款借贷关系一般具有以下特征：① 只有符合一定年龄要求的老年人才有资格申请，一般为60岁以上，这也是该项业务存在的目的所在，即解决老年人的养老问题。② 借款人必须拥有符合贷款要求住房的独立产权，且房产价值不应过低。这样贷款方才可以在协议期满获得房产产权之后，通过转让或处置获取资金收入用以抵消借款人的全部本息，如果在扣除相关费用后还有剩余，则该剩余部分资金仍归借款人（或继承人）所有。③ 协议签订以后，贷款方获得的是房屋的抵押权，而借款人仍可无限期地住在原有房屋内，所获贷款用以改善其晚年生活质量。④ 反向抵押贷款是无追索权的，即如协议终止后贷款的本息超过了房产的残值，借款人没有义务将超出部分返还贷款提供机构，贷款提供机构也无权就此向借款人索偿，这就将借款人的风险缩小到了最低。⑤ 借款人（或继承人）可按照协议规定解除协议，偿付所借本息，换回房产的抵押权。这种抵押权的赎回在有些国家要支付一定的违约费用。⑥ 反向抵押贷款的最高限额是用贷款相对于房产价值的一个比率（loantovalue，LTV）和被抵押房产价值的积来表示的。
二、 反向抵押贷款制度在美国的发展历程及主要类型
反向抵押贷款最早起源于荷兰，而真正的发展和成熟是在美国。20世纪80年代，为解决大量“二战”后出生的美国人的养老保障问题，美国成立了国家住房资产价值转换中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。 柴效武、胡平：《美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪》，载《经济与管理研究》2010年第4期。1984年美国Homestead公司冒险性地发行了一款反向抵押贷款产品，允许借款人一直居住在已抵押的住房内， Anthony DePalma, “Tapping Equity for Retirement Income,” New York Times, Sept. 16, 1984.这具有里程碑意义的产品成为之后美国政府反向抵押贷款保险计划的基础。1987年，联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，国会授权联邦住宅和城市开发部（HUD）设计了住房价值转换抵押贷款示范项目（HECMs），且由联邦住房管理局（FHA）为此项目提供风险担保。1989年，美国住房按揭贷款联合会（即房利美Fannie Mae），大量在资本市场上融资，并出资购买所有合格的HECMs贷款，为反向抵押贷款构建了一个盘活资本的二级市场，大大增加了该产品的流动性；并于1995年推出了自己的反向抵押贷款产品Home Keeper。雷曼兄弟银行的财务自由老年基金公司也推出了针对高端客户（住房净值超过40万美元）的反向抵押贷款业务，即财务独立计划（Financial Freedom Plan）。以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部，其中HECM贷款统治了90%乃至更高的市场份额。
表2美国反向抵押贷款主要类型比较 柴效武：《反向抵押贷款制度》，杭州：浙江大学出版社2008年版。
HECMHome KeeperFinancial Freedom Plan性质政府主导半官方私营适合人群住房价值较低的借款人住房价值中等的借款人住房价值较高的借款人初始费用贷款额的2%或2 000美元，取低值房屋评估价值2%，或最高房屋贷款数额的2%，加1%贴息房屋评估价值的2%，最高10 000美元贷款利率浮动利率，年度调整利率每年最高上浮2%，总共不超过 5%浮动利率，根据二级市场一月期CD指数调整，上限12%贷款成本根据房屋价值一定比例在到期日计算担保情况HUD无无二级市场Fannie MaeFannie Mae证券化本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点：
（1） 借款人条件。要成为HECM的借款人必须满足以下条件：①（Age）年龄在62周岁以上；② （Ownship）借款人必须拥有房屋的产权；③（Principal residence）借款人必须以该房屋为首要居住地；④ （Sole mortgage）任何其他的抵押贷款必须在协议终结前付清，借款人可以用HECM贷款来偿还其他贷款；⑤ （Property standards）房屋的物业标准必须符合FHA的规定。
（2） 借款人责任。在协议生效后，借款人需要按照协议要求完成一些持续性的责任：① （Principal residence）借款人必须继续把该物业作为首要居住地，如果有共同借款人（coborrowers），至少有一个借款人必须占用该物业作为主要居住地。如借款人居住在别处超过12个月，反向抵押贷款可能即时到期并应付，如借款人不能满足偿还贷款的要求，贷款方可取消抵押品赎回权。② （Taxes & insurance）借款人需要及时缴纳所有的财产税和房主的保险，否则贷款方可取消抵押品赎回权。③ （Maintenance）借款人有责任使该物业保持良好的维修状态，如房屋失修且借款人不能按照要求及时维修，反向抵押贷款可能即时到期，而贷款方最终可取消抵押品赎回权。
（3） 借款人保护措施。① （Right to remain in the home）只要遵循以上三条借款人责任，借款人可以无限期地住在访物业中，而不管贷款余额有多大的变动；如果借款人死亡，幸存的共同借款人也拥有无限期居住的权利，当然前提也是遵循三条借款人责任。② （FHAapproved lender）只有FHA才有权指定机构进行HECM贷款。③ （Nonrecourse）如贷款余额大于当协议终结时的房屋价值，贷款方无权从借款人其他财产（或遗产）中追索其超出部分，FHA保险即设计用于平衡该超出的贷款余额。④ （No prepayment penalty）借款人可随时归还全部或部分贷款，而不用缴纳提前还款罚金。⑤ （Counseling）借款人必须接受由FHA指定的第三方机构的辅导。⑥ （Disclosures）FHA要求相关机构进行广泛的信息披露。
（4） 清偿条件。HECM贷款可在以下任意事件发生时到期并要求偿还。① （Death）借款人死亡。② （Moveout）借款人永久搬离。③ （Extended absence）借款人不实际居住在该物业超过12个月。④ （Sale or gift of the property）借款人将该物业出售或赠送给第三方。⑤ （Failure to fulfill obligations）借款人未能履行前述的三条应尽责任。
（5） 费用情况。HECM贷款所产生的费用主要包括前期成本和协议期间产生的费用。其中前期成本主要有：① （Upfront MIP）FHA要求提供不可退款的前期抵押保险费，相当于房产评估价值（或可申请的FHA贷款限额，以较低者为准）的2%（HECM Standard）或0.01%（HECM Saver）。② （Origination Fee）贷款方可收取房产价值在125 000美元以下2 500美元以上的申请费，超过125 000美元至200 000美元部分收取房产价值的2%，超过200 000美元的部分收取1%，但以6 000美元为封顶。③ （Closing Costs）在前期交易过程中产生如评估、检索、调查、检查、抵押税、信用检查等第三方费用一般由贷款资金进行支付，减少了借款人实际收到的金额。④ （Counseling Fee）一开始HUD资助辅导机构向借款人提供免费咨询，但这一预算资金在2011年被削减。因此很多辅导机构开始收取费用，HUD仍然要求费用合理，并向两倍于贫困线以下的借款人免收费用。
表3HECM申请费示例（单位：美元）
房产价值100 000150 000200 000300 000400 000500 000申请费2 5003 0004 0005 0006 0006 000协议期间产生的费用主要有：① （Monthly MIP）FHA收取年度贷款余额的1.25%作用按揭保险费，每月进行计算并累加进贷款余额中。② （Servicing Fee）和其他传统的按揭贷款一样，服务费用被嵌入到利率中，每月服务商在应计利息记入二级市场投资者账户前收取其0.3%—1.44%作为发送借款人账户报表、发放贷款资金以及确保借款人跟上贷款要求的服务费用，同时也用来弥补房利美承担的财务风险。③ （Interest）利息是每月计算的，并被累计入贷款余额中，当协议到期，利息将全部支付给贷款投资者。
三、 美国反向抵押贷款制度的评估及主要经验教训
1. 反向抵押贷款总体上被证明是改善老年人福利、提高生活质量的有效方式
最先对反向抵押贷款的潜在市场需求进行研究的是Venti和Wise，他们利用SIPP（Survey of Income and Program Participation）的数据深入分析了美国老年人的资产结构，发现大部分老年人的主要生活来源是养老金，住房是他们唯一可以用以增加消费的资产，如果参与年金式住房反向抵押贷款，可以使老年人的现有收入增加10%。 S.F. Venti and D.A. Wise, “Aging and the Income Value of Housing Wealth，” Working Paper, No. 3547. National Bureau of Economic Research, 1990.Gibbs研究认为老年人通过参与反向抵押贷款，释放固化在住房上的资产价值，可以获得更多的长期护理费用。A. Gibbs, “Substantial but Limited Asset: the Role of Housing Wealth in Paying for Residential Care in J Morton，”［C］in Financing elderly people in Independent Sector Homes: The future, London: Age concern Institute of Gerontology, 1992.Merrill等研究认为美国的贫困老年人通过参与HECM可以增加29%的贫困线收入水平。S.R. Merrill , M. Finkel, N. K. Kutty, “Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners: An Analysis of American Housing Survey Date，” ［J］ Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, No.2, 2003.Shan研究指出近两年美国反向抵押贷款市场快速扩张，随着老龄化的加剧此产品需求呈继续增长趋势。H. Shan, “Reversing the Trend: The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market,”［J］Real Estate Economics, Vol.39, No.4, 2011.2006年AARP（美国退休人员协会）的调查结果显示，绝大多数的借款人对反向抵押贷款表示满意，认为其满足了他们的金融需求（83%），帮助了他们留在家里（79%），提高他们的生活质量（87%），并给予他们心灵安慰（94%）。 available at http://assets.aarp.org/rgcenter/consume/2007_22_revmortgage.pdf.
2. 即使潜在需求巨大，美国反向抵押贷款市场仍发展缓慢且相当脆弱
截至2010年，在美国大约2 400万62岁及以上的家庭户主，房屋资产构成了这些老年户主资本净值的很大比例。据预计，2011年美国老年户主拥有约超过3万亿美元的房屋净值。尽管潜在需求巨大，可事实上仅有2%—3%的符合资格的美国家庭选择了反向抵押贷款，这远远低于专家之前的预期。
在过去的20年中，美国反向抵押贷款的数据经历了巨大的变化。2001年之前，每年发放的反向抵押贷款不超过1万份，而2001—2003年的三年时间，仅HECMs的发行量就接近4万份；2005年，HECM每年的贷款数达到5万笔（由于HECM占据美国市场90%的份额，可由此大致推算美国的市场规模）；贷款在2009年达到其高峰115 000笔；而在其后出现较大的下滑，2010年约79 000笔，2011年约为73 000笔。2011年初，最大的两家反向抵押贷款机构（富国银行和美国银行，Wells Fargo and Bank of America）宣布从市场上退出，2012年，剩下的最大的机构（大都会人寿，MetLife）也宣布其退出，这使得美国反向抵押贷款市场前景变得更为悲观而难以预测。
表4HECM贷款总数（1990—2011） http://www.hud.org单位：笔
年份19901991199219931994199519961997199819992000贷款1573891 0191 9643 3654 1663 5965 2077 8957 9236 637年份20012002200320042005200620072008200920102011贷款7 78913 04818 08437 79043 08276 280107 367112 013114 63978 75873 0933. 高昂交易费用、遗产动机和高复杂性是影响潜在借款人决策的主要因素
尽管反向抵押贷款目前在美国老年人心目中有较高的认识度，但兴趣度和参与度较低。在2009年的一次调查中，71%的被调查者表示不感兴趣，21%的被调查者表示想进一步了解，只有4.3%的被调查者表示会参与。 Stephanie Rauterkus et al., “The Home Equity Conversion Mortgage: A Study of Attitudes and Awareness,” Journal of Real Estate Portfolio Management， Vol.15, No.3, 2009, p. 267.而那些参与辅导的一般只有60%才会转化为真正的交易行为，考虑到现实的2%—3%的市场份额，这一调查结果还是基本可信的。在2006年AARP调查中，那些重新考虑其决定者有30%的人认为交易成本太高，28%的人认为贷款时机还不成熟，10%的人希望可把住房遗产留给自己的继承人。
根据已开展的反向抵押贷款实际情况来看，交易费用通常可达房产价值的10%，而交易费用高昂的主要原因则是因为目前市场规模偏小，运作成本大，最后形成了恶性循环。在Donald等人的研究中发现，有63%的调查者会由于交易费用太高而选择放弃。 L.R. Donald, S. Ken, S.K. Brown, “Reverse Mortgage: Niche Product or Mainstream Solution?” Report on the 2006 AARP National Survey of Reverse Mortgage Shoppers, December 2007.Sheiner研究发现，有42%的老年人希望可以将房产传承给后代。L. Sheiner, N. D. Weil， “The housing wealth of the aged，” National Bureau of Economic Research working paper 4115,1992.Caplin则指出在美国，反向抵押贷款借款人中有3/4都是没有子女的。 A. Caplin,“Turning Asset into Cash: Problems and Prospect in the Reverse Mortgage Industry,” in Innovations,Philadelphic: University of Pennsylvania Press, 2002.反向抵押贷款制度具有复杂性、高技术性和不稳定性的特点，处于弱势地位的老年人，很难清楚了解相关制度，从而担心利益受损。有些老年人还担心社会福利受到影响，反向抵押贷款使其收入远远超过了如一些医疗保险、社会福利所规定的最低收入标准。 顾小娟、杨超男：《论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用》，载《重庆科技学院学报》（社会科学版），2010年第18期。
4. 利率波动、逆向选择和道德风险等是影响贷款机构动力的主要因素
尽管Szymanoski、Davidoff和Welke等人的研究显示，金融机构开办反向抵押贷款能增加贷款方的贷款业务，利润率超过其他形式贷款的平均水平。E. J. Szymanoski， Jr.“Risk and the Home Equity Conversion Mortgage ，”［J］ Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, No.2, 1994.T.Davidoff & G. Welke, “Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market，” ［J］ SSRN working paper, August 26, 2005.但是多数机构对这项业务仍表现出担忧的投资态度。由于反向抵押贷款预估额中存在诸多不稳定因素，如利率变化可能超过限定的浮动范围、借款人的实际寿命高于预期寿命和房屋贬值等种种情况，贷款人实际收入可能低于预估收入，甚至其发放的贷款额高于预估额。此时贷款人又不具有追索偿还差额的权利，所以其利益收入具有很大风险性。Shiller研究指出反向抵押贷款中存在逆向选择与道德风险。 R. J. Shiller & A. N. Weiss, “Moral Hazard in Home Equity Conversion,” ［J］ Real Estate Economics, No.1, 2000.面对年迈的借款人，贷款方采取的清偿行为会使他们的声誉受到影响，从而影响其经营收益。Wang等研究认为相对于其他类型的贷款业务，反向抵押贷款的风险太高，致使一般私营机构没有动力开展此业务，因此美国90%以上的反向抵押贷款产品由政府特别授权的金融机构进行运作。L. Wang, E. A. Valdez & J. Piggott,“Securitization of longevity Risk in Reverse Mortgage，”［J］ FHA Report, No.12, 2007.从美国近年的情况看，除富国银行、美国银行和大都会人寿的退出外，房利美（Fannie Mae）这一曾经的美国反向抵押贷款市场的重要机构也于2009年逐渐退出，目前仅有吉利美（Ginnie Mae）支持的HECM抵押贷款证券（HMBS）成为美国二级市场的唯一工具。
四、 结论和建议
近日，中国保监会已下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。这意味着国务院文件中提到的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”终将落地。与美国相比，中国发展类似的反向抵押金融产品需要跨越以下障碍：① 传统伦理和文化观念与其形成的冲突。与西方更为独立自主的家庭伦理相比，中国“养儿防老”、将遗产传承子女的传统观念仍占主导地位，如老年人为获得养老费用将房产抵押出去，容易引发家庭矛盾和带来社会压力。② 与中国相比，美国的房地产市场及相关评估机构发展更为成熟，但即使如此，因房产泡沫引发的次贷危机仍重创了美国乃至世界经济，这也是多个金融机构退出反向抵押贷款市场的重要原因。中国房地产市场目前正处于微妙的阶段，接下来房地产价格剧烈波动的可能性极大，在此情况下，推出住房反向抵押养老保险试点的时机并非十分恰当。③ 美国反向抵押贷款模式在一定程度上取得成功的重要的原因是美国政府自始至终强有力的推动以及主导地位，并设计了一整套的法律法规加强对消费者和机构的保护。这同时也给美国政府带来巨大的财政压力。在2007—2009年次贷危机中，为“以房养老”项目提供的抵押贷款担保让FHA损失高达50亿美元。 王书城：《“以房养老”为何难开花结果》，载《居业》2013年第1期。而我国目前的反向抵押贷款实践，都局限在个别的商业或金融机构，政府的关心和参与甚少，在最新的保监会意见中也未能明了政府的实际参与方式和程度。这将使该项目的公信力大幅度降低，市场和社会的预期看低。④ 即使对于美国而言，反向抵押贷款也属于非常复杂、高风险的金融产品和工具，且涉及保险、银行、地产、保障等多个部门和领域。而我国在目前金融市场功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融产品开发能力弱的情况下，难以为反向抵押贷款提供高水平的精算定价、规避风险和通过资产证券化筹集资金等专业性服务。
综上所述，本文认为在适当的时机推出住房反向抵押养老模式，对于提供多样化养老产品、缓解我国养老保障的压力、提高部分老年人生活质量有一定的积极意义。国家首先应完善相关法律法规，从立法的层面上明确反向抵押贷款作为我国社会养老保障制度的有益补充的目标定位。在发展的初期阶段，建议采取政府主导的发展模式，由政府完善相关制度，提供资金担保，并进行指导和监管；由政府指定的商业性金融机构进行具体的制度设计、销售和运营管理。通过政策宣传，增加需求数量，以政府公信力支持住房反向抵押贷款产品的知名度，通过规范引导和信息披露，为公众提供公开、理性的决策信息支持。制定各种优惠政策，为相关产品提供政府担保，降低消费者和金融机构的市场运营风险，通过制度手段，规范借贷双方行为，加强风险防范，为住房反向抵押贷款业务的正常运行提供保障。
（责任编辑：张晓薇）
摘要住房反向抵押贷款是西方国家较为成熟的养老模式，目前我国尚处于探索阶段。本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点，对美国反向抵押贷款制度及其主要经验教训进行了分析评估。与美国相比，中国发展类似的反向抵押金融产品需要跨越以下障碍：① 传统伦理和文化观念方面的冲突；② 中国房地产市场目前正处于价格波动的微妙阶段，推出住房反向抵押养老保险试点的时机并非十分恰当；③ 我国此前的反向抵押贷款实践都局限在个别的商业或金融机构，政府参与甚少，这将使该项目的公信力大幅度降低，市场和社会的预期看低；④ 我国在目前金融市场功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融产品开发能力弱的情况下，难以为反向抵押贷款提供高水平的精算定价、规避风险和通过资产证券化筹集资金等专业性服务。
关键字反向押抵贷款以房养老养老模式
当前我国已经步入人口快速老龄化国家的行列，2013年60周岁以上老年人口数量突破2亿大关，预计到2050年，我国老年人口总数将超过4亿，人口老龄化水平将提高到30％以上。 吴玉韶主编：《老龄蓝皮书:中国老龄事业发展报告（2013）》，北京：社会科学文献出版社2013年版。这对我国尚不健全的社会养老体系构成了严峻的挑战，发展多种养老方式刻不容缓。国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发［2013］35号）中，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这即是作为西方国家比较成熟的养老模式，住房反向抵押贷款（housing reverse mortgage loan）或俗称的“以房养老”（houseforpension）制度将固定资产盘活为现金流，在我国尚处于探索的阶段。本文试图通过对较为成熟和全面的美国反向抵押贷款制度的比较研究，对我国该项业务的试行及相关政策制定、产品完善有所借鉴和启示。
一、 反向抵押贷款制度的概念内涵及特征探析
根据美国《银行法》的有关规定，反向抵押贷款是指一定年龄（一般为退休年龄）的老年人以自有产权的房屋作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换成现金，一次性或定期向借款人发放；贷款机构获得以房屋所有权作为保证的该项贷款的累积利息和本金，当借款人死亡或出售该房屋，以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期并需要偿还。由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反，故也被称为“逆按揭”。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休老人房产富有而现金拮据（house rich and cash poor）的窘困局面，因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式。
表1反向抵押贷款与普通住房按揭贷款的区别
借款人贷款方贷款目的贷款余额资金流向房屋产权反向住房抵押贷款主要为有住房为抵押的老年人银行或保险公司养老或资产管理工具逐年增多逐期放贷，一次性收回随着贷款增加而逐年减少普通住房按揭贷款有稳定收入为保障的个人银行购房逐年减少一次性放贷，逐期收回贷款还清后拥有全部产权反向抵押贷款借贷关系一般具有以下特征：① 只有符合一定年龄要求的老年人才有资格申请，一般为60岁以上，这也是该项业务存在的目的所在，即解决老年人的养老问题。② 借款人必须拥有符合贷款要求住房的独立产权，且房产价值不应过低。这样贷款方才可以在协议期满获得房产产权之后，通过转让或处置获取资金收入用以抵消借款人的全部本息，如果在扣除相关费用后还有剩余，则该剩余部分资金仍归借款人（或继承人）所有。③ 协议签订以后，贷款方获得的是房屋的抵押权，而借款人仍可无限期地住在原有房屋内，所获贷款用以改善其晚年生活质量。④ 反向抵押贷款是无追索权的，即如协议终止后贷款的本息超过了房产的残值，借款人没有义务将超出部分返还贷款提供机构，贷款提供机构也无权就此向借款人索偿，这就将借款人的风险缩小到了最低。⑤ 借款人（或继承人）可按照协议规定解除协议，偿付所借本息，换回房产的抵押权。这种抵押权的赎回在有些国家要支付一定的违约费用。⑥ 反向抵押贷款的最高限额是用贷款相对于房产价值的一个比率（loantovalue，LTV）和被抵押房产价值的积来表示的。
二、 反向抵押贷款制度在美国的发展历程及主要类型
反向抵押贷款最早起源于荷兰，而真正的发展和成熟是在美国。20世纪80年代，为解决大量“二战”后出生的美国人的养老保障问题，美国成立了国家住房资产价值转换中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。 柴效武、胡平：《美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪》，载《经济与管理研究》2010年第4期。1984年美国Homestead公司冒险性地发行了一款反向抵押贷款产品，允许借款人一直居住在已抵押的住房内， Anthony DePalma, “Tapping Equity for Retirement Income,” New York Times, Sept. 16, 1984.这具有里程碑意义的产品成为之后美国政府反向抵押贷款保险计划的基础。1987年，联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，国会授权联邦住宅和城市开发部（HUD）设计了住房价值转换抵押贷款示范项目（HECMs），且由联邦住房管理局（FHA）为此项目提供风险担保。1989年，美国住房按揭贷款联合会（即房利美Fannie Mae），大量在资本市场上融资，并出资购买所有合格的HECMs贷款，为反向抵押贷款构建了一个盘活资本的二级市场，大大增加了该产品的流动性；并于1995年推出了自己的反向抵押贷款产品Home Keeper。雷曼兄弟银行的财务自由老年基金公司也推出了针对高端客户（住房净值超过40万美元）的反向抵押贷款业务，即财务独立计划（Financial Freedom Plan）。以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部，其中HECM贷款统治了90%乃至更高的市场份额。
表2美国反向抵押贷款主要类型比较 柴效武：《反向抵押贷款制度》，杭州：浙江大学出版社2008年版。
HECMHome KeeperFinancial Freedom Plan性质政府主导半官方私营适合人群住房价值较低的借款人住房价值中等的借款人住房价值较高的借款人初始费用贷款额的2%或2 000美元，取低值房屋评估价值2%，或最高房屋贷款数额的2%，加1%贴息房屋评估价值的2%，最高10 000美元贷款利率浮动利率，年度调整利率每年最高上浮2%，总共不超过 5%浮动利率，根据二级市场一月期CD指数调整，上限12%贷款成本根据房屋价值一定比例在到期日计算担保情况HUD无无二级市场Fannie MaeFannie Mae证券化本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点：
（1） 借款人条件。要成为HECM的借款人必须满足以下条件：①（Age）年龄在62周岁以上；② （Ownship）借款人必须拥有房屋的产权；③（Principal residence）借款人必须以该房屋为首要居住地；④ （Sole mortgage）任何其他的抵押贷款必须在协议终结前付清，借款人可以用HECM贷款来偿还其他贷款；⑤ （Property standards）房屋的物业标准必须符合FHA的规定。
（2） 借款人责任。在协议生效后，借款人需要按照协议要求完成一些持续性的责任：① （Principal residence）借款人必须继续把该物业作为首要居住地，如果有共同借款人（coborrowers），至少有一个借款人必须占用该物业作为主要居住地。如借款人居住在别处超过12个月，反向抵押贷款可能即时到期并应付，如借款人不能满足偿还贷款的要求，贷款方可取消抵押品赎回权。② （Taxes & insurance）借款人需要及时缴纳所有的财产税和房主的保险，否则贷款方可取消抵押品赎回权。③ （Maintenance）借款人有责任使该物业保持良好的维修状态，如房屋失修且借款人不能按照要求及时维修，反向抵押贷款可能即时到期，而贷款方最终可取消抵押品赎回权。
（3） 借款人保护措施。① （Right to remain in the home）只要遵循以上三条借款人责任，借款人可以无限期地住在访物业中，而不管贷款余额有多大的变动；如果借款人死亡，幸存的共同借款人也拥有无限期居住的权利，当然前提也是遵循三条借款人责任。② （FHAapproved lender）只有FHA才有权指定机构进行HECM贷款。③ （Nonrecourse）如贷款余额大于当协议终结时的房屋价值，贷款方无权从借款人其他财产（或遗产）中追索其超出部分，FHA保险即设计用于平衡该超出的贷款余额。④ （No prepayment penalty）借款人可随时归还全部或部分贷款，而不用缴纳提前还款罚金。⑤ （Counseling）借款人必须接受由FHA指定的第三方机构的辅导。⑥ （Disclosures）FHA要求相关机构进行广泛的信息披露。
（4） 清偿条件。HECM贷款可在以下任意事件发生时到期并要求偿还。① （Death）借款人死亡。② （Moveout）借款人永久搬离。③ （Extended absence）借款人不实际居住在该物业超过12个月。④ （Sale or gift of the property）借款人将该物业出售或赠送给第三方。⑤ （Failure to fulfill obligations）借款人未能履行前述的三条应尽责任。
（5） 费用情况。HECM贷款所产生的费用主要包括前期成本和协议期间产生的费用。其中前期成本主要有：① （Upfront MIP）FHA要求提供不可退款的前期抵押保险费，相当于房产评估价值（或可申请的FHA贷款限额，以较低者为准）的2%（HECM Standard）或0.01%（HECM Saver）。② （Origination Fee）贷款方可收取房产价值在125 000美元以下2 500美元以上的申请费，超过125 000美元至200 000美元部分收取房产价值的2%，超过200 000美元的部分收取1%，但以6 000美元为封顶。③ （Closing Costs）在前期交易过程中产生如评估、检索、调查、检查、抵押税、信用检查等第三方费用一般由贷款资金进行支付，减少了借款人实际收到的金额。④ （Counseling Fee）一开始HUD资助辅导机构向借款人提供免费咨询，但这一预算资金在2011年被削减。因此很多辅导机构开始收取费用，HUD仍然要求费用合理，并向两倍于贫困线以下的借款人免收费用。
表3HECM申请费示例（单位：美元）
房产价值100 000150 000200 000300 000400 000500 000申请费2 5003 0004 0005 0006 0006 000协议期间产生的费用主要有：① （Monthly MIP）FHA收取年度贷款余额的1.25%作用按揭保险费，每月进行计算并累加进贷款余额中。② （Servicing Fee）和其他传统的按揭贷款一样，服务费用被嵌入到利率中，每月服务商在应计利息记入二级市场投资者账户前收取其0.3%—1.44%作为发送借款人账户报表、发放贷款资金以及确保借款人跟上贷款要求的服务费用，同时也用来弥补房利美承担的财务风险。③ （Interest）利息是每月计算的，并被累计入贷款余额中，当协议到期，利息将全部支付给贷款投资者。
三、 美国反向抵押贷款制度的评估及主要经验教训
1. 反向抵押贷款总体上被证明是改善老年人福利、提高生活质量的有效方式
最先对反向抵押贷款的潜在市场需求进行研究的是Venti和Wise，他们利用SIPP（Survey of Income and Program Participation）的数据深入分析了美国老年人的资产结构，发现大部分老年人的主要生活来源是养老金，住房是他们唯一可以用以增加消费的资产，如果参与年金式住房反向抵押贷款，可以使老年人的现有收入增加10%。 S.F. Venti and D.A. Wise, “Aging and the Income Value of Housing Wealth，” Working Paper, No. 3547. National Bureau of Economic Research, 1990.Gibbs研究认为老年人通过参与反向抵押贷款，释放固化在住房上的资产价值，可以获得更多的长期护理费用。A. Gibbs, “Substantial but Limited Asset: the Role of Housing Wealth in Paying for Residential Care in J Morton，”［C］in Financing elderly people in Independent Sector Homes: The future, London: Age concern Institute of Gerontology, 1992.Merrill等研究认为美国的贫困老年人通过参与HECM可以增加29%的贫困线收入水平。S.R. Merrill , M. Finkel, N. K. Kutty, “Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners: An Analysis of American Housing Survey Date，” ［J］ Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, No.2, 2003.Shan研究指出近两年美国反向抵押贷款市场快速扩张，随着老龄化的加剧此产品需求呈继续增长趋势。H. Shan, “Reversing the Trend: The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market,”［J］Real Estate Economics, Vol.39, No.4, 2011.2006年AARP（美国退休人员协会）的调查结果显示，绝大多数的借款人对反向抵押贷款表示满意，认为其满足了他们的金融需求（83%），帮助了他们留在家里（79%），提高他们的生活质量（87%），并给予他们心灵安慰（94%）。 available at http://assets.aarp.org/rgcenter/consume/2007_22_revmortgage.pdf.
2. 即使潜在需求巨大，美国反向抵押贷款市场仍发展缓慢且相当脆弱
截至2010年，在美国大约2 400万62岁及以上的家庭户主，房屋资产构成了这些老年户主资本净值的很大比例。据预计，2011年美国老年户主拥有约超过3万亿美元的房屋净值。尽管潜在需求巨大，可事实上仅有2%—3%的符合资格的美国家庭选择了反向抵押贷款，这远远低于专家之前的预期。
在过去的20年中，美国反向抵押贷款的数据经历了巨大的变化。2001年之前，每年发放的反向抵押贷款不超过1万份，而2001—2003年的三年时间，仅HECMs的发行量就接近4万份；2005年，HECM每年的贷款数达到5万笔（由于HECM占据美国市场90%的份额，可由此大致推算美国的市场规模）；贷款在2009年达到其高峰115 000笔；而在其后出现较大的下滑，2010年约79 000笔，2011年约为73 000笔。2011年初，最大的两家反向抵押贷款机构（富国银行和美国银行，Wells Fargo and Bank of America）宣布从市场上退出，2012年，剩下的最大的机构（大都会人寿，MetLife）也宣布其退出，这使得美国反向抵押贷款市场前景变得更为悲观而难以预测。
表4HECM贷款总数（1990—2011） http://www.hud.org单位：笔
年份19901991199219931994199519961997199819992000贷款1573891 0191 9643 3654 1663 5965 2077 8957 9236 637年份20012002200320042005200620072008200920102011贷款7 78913 04818 08437 79043 08276 280107 367112 013114 63978 75873 0933. 高昂交易费用、遗产动机和高复杂性是影响潜在借款人决策的主要因素
尽管反向抵押贷款目前在美国老年人心目中有较高的认识度，但兴趣度和参与度较低。在2009年的一次调查中，71%的被调查者表示不感兴趣，21%的被调查者表示想进一步了解，只有4.3%的被调查者表示会参与。 Stephanie Rauterkus et al., “The Home Equity Conversion Mortgage: A Study of Attitudes and Awareness,” Journal of Real Estate Portfolio Management， Vol.15, No.3, 2009, p. 267.而那些参与辅导的一般只有60%才会转化为真正的交易行为，考虑到现实的2%—3%的市场份额，这一调查结果还是基本可信的。在2006年AARP调查中，那些重新考虑其决定者有30%的人认为交易成本太高，28%的人认为贷款时机还不成熟，10%的人希望可把住房遗产留给自己的继承人。
根据已开展的反向抵押贷款实际情况来看，交易费用通常可达房产价值的10%，而交易费用高昂的主要原因则是因为目前市场规模偏小，运作成本大，最后形成了恶性循环。在Donald等人的研究中发现，有63%的调查者会由于交易费用太高而选择放弃。 L.R. Donald, S. Ken, S.K. Brown, “Reverse Mortgage: Niche Product or Mainstream Solution?” Report on the 2006 AARP National Survey of Reverse Mortgage Shoppers, December 2007.Sheiner研究发现，有42%的老年人希望可以将房产传承给后代。L. Sheiner, N. D. Weil， “The housing wealth of the aged，” National Bureau of Economic Research working paper 4115,1992.Caplin则指出在美国，反向抵押贷款借款人中有3/4都是没有子女的。 A. Caplin,“Turning Asset into Cash: Problems and Prospect in the Reverse Mortgage Industry,” in Innovations,Philadelphic: University of Pennsylvania Press, 2002.反向抵押贷款制度具有复杂性、高技术性和不稳定性的特点，处于弱势地位的老年人，很难清楚了解相关制度，从而担心利益受损。有些老年人还担心社会福利受到影响，反向抵押贷款使其收入远远超过了如一些医疗保险、社会福利所规定的最低收入标准。 顾小娟、杨超男：《论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用》，载《重庆科技学院学报》（社会科学版），2010年第18期。
4. 利率波动、逆向选择和道德风险等是影响贷款机构动力的主要因素
尽管Szymanoski、Davidoff和Welke等人的研究显示，金融机构开办反向抵押贷款能增加贷款方的贷款业务，利润率超过其他形式贷款的平均水平。E. J. Szymanoski， Jr.“Risk and the Home Equity Conversion Mortgage ，”［J］ Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, No.2, 1994.T.Davidoff & G. Welke, “Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market，” ［J］ SSRN working paper, August 26, 2005.但是多数机构对这项业务仍表现出担忧的投资态度。由于反向抵押贷款预估额中存在诸多不稳定因素，如利率变化可能超过限定的浮动范围、借款人的实际寿命高于预期寿命和房屋贬值等种种情况，贷款人实际收入可能低于预估收入，甚至其发放的贷款额高于预估额。此时贷款人又不具有追索偿还差额的权利，所以其利益收入具有很大风险性。Shiller研究指出反向抵押贷款中存在逆向选择与道德风险。 R. J. Shiller & A. N. Weiss, “Moral Hazard in Home Equity Conversion,” ［J］ Real Estate Economics, No.1, 2000.面对年迈的借款人，贷款方采取的清偿行为会使他们的声誉受到影响，从而影响其经营收益。Wang等研究认为相对于其他类型的贷款业务，反向抵押贷款的风险太高，致使一般私营机构没有动力开展此业务，因此美国90%以上的反向抵押贷款产品由政府特别授权的金融机构进行运作。L. Wang, E. A. Valdez & J. Piggott,“Securitization of longevity Risk in Reverse Mortgage，”［J］ FHA Report, No.12, 2007.从美国近年的情况看，除富国银行、美国银行和大都会人寿的退出外，房利美（Fannie Mae）这一曾经的美国反向抵押贷款市场的重要机构也于2009年逐渐退出，目前仅有吉利美（Ginnie Mae）支持的HECM抵押贷款证券（HMBS）成为美国二级市场的唯一工具。
四、 结论和建议
近日，中国保监会已下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。这意味着国务院文件中提到的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”终将落地。与美国相比，中国发展类似的反向抵押金融产品需要跨越以下障碍：① 传统伦理和文化观念与其形成的冲突。与西方更为独立自主的家庭伦理相比，中国“养儿防老”、将遗产传承子女的传统观念仍占主导地位，如老年人为获得养老费用将房产抵押出去，容易引发家庭矛盾和带来社会压力。② 与中国相比，美国的房地产市场及相关评估机构发展更为成熟，但即使如此，因房产泡沫引发的次贷危机仍重创了美国乃至世界经济，这也是多个金融机构退出反向抵押贷款市场的重要原因。中国房地产市场目前正处于微妙的阶段，接下来房地产价格剧烈波动的可能性极大，在此情况下，推出住房反向抵押养老保险试点的时机并非十分恰当。③ 美国反向抵押贷款模式在一定程度上取得成功的重要的原因是美国政府自始至终强有力的推动以及主导地位，并设计了一整套的法律法规加强对消费者和机构的保护。这同时也给美国政府带来巨大的财政压力。在2007—2009年次贷危机中，为“以房养老”项目提供的抵押贷款担保让FHA损失高达50亿美元。 王书城：《“以房养老”为何难开花结果》，载《居业》2013年第1期。而我国目前的反向抵押贷款实践，都局限在个别的商业或金融机构，政府的关心和参与甚少，在最新的保监会意见中也未能明了政府的实际参与方式和程度。这将使该项目的公信力大幅度降低，市场和社会的预期看低。④ 即使对于美国而言，反向抵押贷款也属于非常复杂、高风险的金融产品和工具，且涉及保险、银行、地产、保障等多个部门和领域。而我国在目前金融市场功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融产品开发能力弱的情况下，难以为反向抵押贷款提供高水平的精算定价、规避风险和通过资产证券化筹集资金等专业性服务。
综上所述，本文认为在适当的时机推出住房反向抵押养老模式，对于提供多样化养老产品、缓解我国养老保障的压力、提高部分老年人生活质量有一定的积极意义。国家首先应完善相关法律法规，从立法的层面上明确反向抵押贷款作为我国社会养老保障制度的有益补充的目标定位。在发展的初期阶段，建议采取政府主导的发展模式，由政府完善相关制度，提供资金担保，并进行指导和监管；由政府指定的商业性金融机构进行具体的制度设计、销售和运营管理。通过政策宣传，增加需求数量，以政府公信力支持住房反向抵押贷款产品的知名度，通过规范引导和信息披露，为公众提供公开、理性的决策信息支持。制定各种优惠政策，为相关产品提供政府担保，降低消费者和金融机构的市场运营风险，通过制度手段，规范借贷双方行为，加强风险防范，为住房反向抵押贷款业务的正常运行提供保障。
（责任编辑：张晓薇）