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摘 要：现阶段，房屋抵押作为重要的融资手段，在促进经济发展方面发挥着重要作用。然而，房屋抵押权的实现，并不是一帆风顺的，其存在各种各样的权利冲突。文章从这个角度出发，积极探析房屋抵押权实现的权利冲突与解决之道。
关键词：房屋抵押权；权利冲突；冲突解决
为了能够最大化发挥房屋资源的效能，同一房屋可能会被设定抵押权，租赁权，典权等多重权利，在此过程中，不同权利给予人和接收人之间存在着复杂的权利冲突，从而使得房屋抵押权实现过程变得更加难以界定。由此就有必要去探析房屋抵押权实现中的权利冲突问题，在此基础上找到相应的解决策略。
一、房屋抵押权与抵押权之间的冲突以及解决策略
房屋抵押权与抵押权之间的冲突时有发生，一般表现为再抵押和重复抵押两种情况。其一，所谓再抵押，是指对于同一房屋的部分价值进行设定抵押权之后，对于剩余的其他部分再次进行抵押权设定，两个抵押关系不重复，其担保债务金额不超过房屋总价值即可。其二，所谓重复抵押，就是以同一房屋为对象，与不同行为主体，进行抵押权设定，这就导致出现多个抵押权人。多重抵押关系的情况，此时的担保债务总额势必会超过房屋总价值。我国《担保法》明确肯定了再抵押的法律效力，认为其在发挥资源价值，为民事主体提供资本等方面发挥着积极作用；对于重复抵押，我国《担保法》否定了其法律效力，《物权法》没有明确提出其立场。由此就带来了抵押权与抵押权之间的冲突：对于重复抵押权进行禁止，实际上是对于当事人意思自治的干涉，违背了抵押担保设立目的，也不利于财产权利的发挥，实践中的抵押物价值是以市场行情为依据的，存在不确定性，由此导致重复抵押的情况常常发生。当然，如果重复抵押权被允许，就可能出现银行内部人员与外部人员相互勾结，不断进行重复抵押，以造成银行不良资产率的增加，这对于国民经济的发展是很不利的。
对于房屋抵押权之间发生的权利冲突，其解决对策为以下几个方面：其一，对于同一房屋抵押权进行公示登记，在出现冲突的时候，以实现顺序为标准，建立先登记原则或者同时同序制度体系；其二，明确抵押权冲突矛盾所在，依据上述顺序原则，进行清偿工作的开展。
二、房屋抵押权与租赁权之间的冲突以及解决对策
房屋抵押权与租赁权之间发生冲突，会出现两种不同的情况。其一，房屋租赁权已经设定，在此基础上再次进行房屋抵押权的设定。原则上来讲，租赁权和抵押权可以同时处于同一房屋上，一旦两者出现了权利冲突，应该遵循买卖不破租赁的原则，简单来讲，就是租赁权优先。这样的原则界定，充分表现了法律对于租赁关系的保护，也是最大化发挥房屋使用价值的集中体现；其二，房屋抵押权设定之后，再次将其用于租赁。由于一般情况下，租赁期限不会长于房屋抵押期限，也就是说租赁合同不会对于抵押权造成影响。但是如果出现了房屋租赁期限长于房屋抵押期限的话，此时就涉及到权利义务的冲突，应该坚持房屋抵押权优先的原则。这是因为：其一，抵押权优先设定，从先后顺序的角度来讲，后期的租赁权是在抵押权基础上得以设定的，房屋的抵押权应该优先实现；其二，从登记程序的角度来讲，房屋抵押权已经经过登记，而租赁权并没有登记，应该以登记者为优先考虑对象；其三，从对价的角度来讲，抵押权对价额度明显会高于租赁权额度，考量到利益最大化因素，应该以抵押权为优先考量对象。
三、房屋抵押权与建筑工程价款赔偿权利之间的冲突以及解决对策
建筑工程价款优先受偿权是指发包人同时拥有多个债权人，将房屋进行折价或者拍卖所得的价款分配中，建筑工程承包人可以优先获得赔偿的权利。虽然对于这样的权利界定，学术界还存在很多的争议。但是笔者倾向于认同建筑工程价款优先受偿权。其原因可以归结为以下几个方面：其一，从立法目的的角度来讲，为了保证建筑行业的可持续发展，保证建筑工程款的到位，使得社会处于稳定的运行状态，将其作为优先考量对象，显得尤为必要；其二，从比较法的角度来看，承包人的优先受偿权已经被各个国家所接受，部分国家甚至将其界定为优先权立法依据。依照这样的理论基础，在处理房屋抵押权与工程款赔偿优先权的时候，应该以建筑工程价款赔偿权利为优先考虑对象。
四、房屋抵押权与商品预购人期待权之间的冲突以及解决对策
房屋抵押权会与商品房预购人期待权之间发生冲突，具体来讲，可以从以下两个方面来进行探析：其一，预售在先抵押在后的情况，物权法体系建立了预告登记制度，要求对于不动产进行及时登记，这是最为后期各种行为的依据。一般情况下，会出现两种情况：当事人预售合同办理预告登记，保全效力成立，开发商的房屋权利应该被限制；当事人没有预售合同登记的，其买卖合同仅仅是债券性质，此时的预购人享受请求出卖人履行买卖合同的债权请求权。在这样的情况下，应该遵循物权优先于债权，登记优先于未登记的原则来进行操作，也就是说在建商品房抵押权有着优先效力。其二，对于先抵押后预售的情况，抵押权与预购人期待权之间其实不存在冲突，两者权利都可以实现。
五、结束语
房屋抵押权实现中的权利冲突是指房屋抵押权实现过程中，房屋抵押权与在房屋上设定的其它权利之间所产生的冲突，即同一房屋上既存在抵押权又存在其它债权、物权、优先权等权利，而在该房屋价值有限的情况下，形成诸权利效力争先、相互冲突的法律现象。如何协调抵押权人与其它权利人之间的冲突，平衡各方当事人的利益对于房屋抵押权的实现及交易安全的保护具有重要作用。
参考文献：
[1]陈国凤.试论房地产抵押的相关法律问题[J].兰州商学院学报.2006（01）
[2]《清华大学学报》（哲学社会科学版）2005年总目录[J].清华大学学报（哲学社会科学版）.2005（06）
[3]王小龙，李延荣.房地产抵押权的实行与相关权利的协调[J].山西省政法管理干部学院学报.2004（03）
[4]米德宏.我国现行土地使用权抵押制度探析[J].忻州师范学院学报.2004（04）
[5]刘永鑫.论担保物权竞合之效力[J].北京科技大学学报（社会科学版）.2004（02）
关键词：房屋抵押权；权利冲突；冲突解决
为了能够最大化发挥房屋资源的效能，同一房屋可能会被设定抵押权，租赁权，典权等多重权利，在此过程中，不同权利给予人和接收人之间存在着复杂的权利冲突，从而使得房屋抵押权实现过程变得更加难以界定。由此就有必要去探析房屋抵押权实现中的权利冲突问题，在此基础上找到相应的解决策略。
一、房屋抵押权与抵押权之间的冲突以及解决策略
房屋抵押权与抵押权之间的冲突时有发生，一般表现为再抵押和重复抵押两种情况。其一，所谓再抵押，是指对于同一房屋的部分价值进行设定抵押权之后，对于剩余的其他部分再次进行抵押权设定，两个抵押关系不重复，其担保债务金额不超过房屋总价值即可。其二，所谓重复抵押，就是以同一房屋为对象，与不同行为主体，进行抵押权设定，这就导致出现多个抵押权人。多重抵押关系的情况，此时的担保债务总额势必会超过房屋总价值。我国《担保法》明确肯定了再抵押的法律效力，认为其在发挥资源价值，为民事主体提供资本等方面发挥着积极作用；对于重复抵押，我国《担保法》否定了其法律效力，《物权法》没有明确提出其立场。由此就带来了抵押权与抵押权之间的冲突：对于重复抵押权进行禁止，实际上是对于当事人意思自治的干涉，违背了抵押担保设立目的，也不利于财产权利的发挥，实践中的抵押物价值是以市场行情为依据的，存在不确定性，由此导致重复抵押的情况常常发生。当然，如果重复抵押权被允许，就可能出现银行内部人员与外部人员相互勾结，不断进行重复抵押，以造成银行不良资产率的增加，这对于国民经济的发展是很不利的。
对于房屋抵押权之间发生的权利冲突，其解决对策为以下几个方面：其一，对于同一房屋抵押权进行公示登记，在出现冲突的时候，以实现顺序为标准，建立先登记原则或者同时同序制度体系；其二，明确抵押权冲突矛盾所在，依据上述顺序原则，进行清偿工作的开展。
二、房屋抵押权与租赁权之间的冲突以及解决对策
房屋抵押权与租赁权之间发生冲突，会出现两种不同的情况。其一，房屋租赁权已经设定，在此基础上再次进行房屋抵押权的设定。原则上来讲，租赁权和抵押权可以同时处于同一房屋上，一旦两者出现了权利冲突，应该遵循买卖不破租赁的原则，简单来讲，就是租赁权优先。这样的原则界定，充分表现了法律对于租赁关系的保护，也是最大化发挥房屋使用价值的集中体现；其二，房屋抵押权设定之后，再次将其用于租赁。由于一般情况下，租赁期限不会长于房屋抵押期限，也就是说租赁合同不会对于抵押权造成影响。但是如果出现了房屋租赁期限长于房屋抵押期限的话，此时就涉及到权利义务的冲突，应该坚持房屋抵押权优先的原则。这是因为：其一，抵押权优先设定，从先后顺序的角度来讲，后期的租赁权是在抵押权基础上得以设定的，房屋的抵押权应该优先实现；其二，从登记程序的角度来讲，房屋抵押权已经经过登记，而租赁权并没有登记，应该以登记者为优先考虑对象；其三，从对价的角度来讲，抵押权对价额度明显会高于租赁权额度，考量到利益最大化因素，应该以抵押权为优先考量对象。
三、房屋抵押权与建筑工程价款赔偿权利之间的冲突以及解决对策
建筑工程价款优先受偿权是指发包人同时拥有多个债权人，将房屋进行折价或者拍卖所得的价款分配中，建筑工程承包人可以优先获得赔偿的权利。虽然对于这样的权利界定，学术界还存在很多的争议。但是笔者倾向于认同建筑工程价款优先受偿权。其原因可以归结为以下几个方面：其一，从立法目的的角度来讲，为了保证建筑行业的可持续发展，保证建筑工程款的到位，使得社会处于稳定的运行状态，将其作为优先考量对象，显得尤为必要；其二，从比较法的角度来看，承包人的优先受偿权已经被各个国家所接受，部分国家甚至将其界定为优先权立法依据。依照这样的理论基础，在处理房屋抵押权与工程款赔偿优先权的时候，应该以建筑工程价款赔偿权利为优先考虑对象。
四、房屋抵押权与商品预购人期待权之间的冲突以及解决对策
房屋抵押权会与商品房预购人期待权之间发生冲突，具体来讲，可以从以下两个方面来进行探析：其一，预售在先抵押在后的情况，物权法体系建立了预告登记制度，要求对于不动产进行及时登记，这是最为后期各种行为的依据。一般情况下，会出现两种情况：当事人预售合同办理预告登记，保全效力成立，开发商的房屋权利应该被限制；当事人没有预售合同登记的，其买卖合同仅仅是债券性质，此时的预购人享受请求出卖人履行买卖合同的债权请求权。在这样的情况下，应该遵循物权优先于债权，登记优先于未登记的原则来进行操作，也就是说在建商品房抵押权有着优先效力。其二，对于先抵押后预售的情况，抵押权与预购人期待权之间其实不存在冲突，两者权利都可以实现。
五、结束语
房屋抵押权实现中的权利冲突是指房屋抵押权实现过程中，房屋抵押权与在房屋上设定的其它权利之间所产生的冲突，即同一房屋上既存在抵押权又存在其它债权、物权、优先权等权利，而在该房屋价值有限的情况下，形成诸权利效力争先、相互冲突的法律现象。如何协调抵押权人与其它权利人之间的冲突，平衡各方当事人的利益对于房屋抵押权的实现及交易安全的保护具有重要作用。
参考文献：
[1]陈国凤.试论房地产抵押的相关法律问题[J].兰州商学院学报.2006（01）
[2]《清华大学学报》（哲学社会科学版）2005年总目录[J].清华大学学报（哲学社会科学版）.2005（06）
[3]王小龙，李延荣.房地产抵押权的实行与相关权利的协调[J].山西省政法管理干部学院学报.2004（03）
[4]米德宏.我国现行土地使用权抵押制度探析[J].忻州师范学院学报.2004（04）
[5]刘永鑫.论担保物权竞合之效力[J].北京科技大学学报（社会科学版）.2004（02）