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2010年我国商品房销量较2009年增长19%至5.25万亿元，其中销售面积及单价分别上升11%和7%。房地产在严厉调控情形下仍保持量价齐升的态势，激发了管理层切实控制房价的决心。新年后房地产紧缩政策接连不断，其中最引人注目的措施包括新国八条的颁布及上海重庆两市启动房产税试点。
笔者认为，本轮调控对房地产市场的影响主要在于传达中央政府坚决态度，改变行业参与各方对房市摇摆不定的预期。限购令若能切实执行，短期内将有效打击需求（包括投资性及刚性如改善性需求），但保障房竣工或低于预期，普通商品房用地供应也存在较大不确定性，短期内有效供应尚难快速扩大。今年前三季度房地产市场大致呈现成交缩量价格小幅下降，三季度后或将出现较大的行业转折点。
两项新政仍着力打击投机需求
在春节之前，新国八条和房产税试点方案接连出台，仍着力于打击投资需求，然而市场反应较为平淡，或可看作是爆发前的沉默。
新国八条：严厉之上还有严厉
1月26日公布的新国八条内容看似无太大新意，实则向公众宣示中央坚定落实调控的决心。八大内容包括明确地方政府调控责任；大力推动保障房尤其是公租房建设及供应；增加房屋交易成本；提高二套房购买门槛；严格规范住房用地供应；限购停购范围扩大；对调控及保障房建设目标未达成的问责制等。其中值得关注的是如下措施。
对购房5年内的二手房交易，增收住房营业税由差额变为全额（即按销售收入全额征税）。这将提高二手房交易成本，降低炒房需求，不过同时对二手房供应造成较大负面影响。
对二套房家庭首付比例由5成提高至6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍。不过在目前信贷增速被严格控制背景下，车贷房贷已不再成为银行发展个贷的重点。现时首套房利率已普遍上升至基准9折或等同于基准，二套房贷款利率已上升至1.1～1.3倍，贷款成本的提高将对自住型需求带来不轻的打击。
为规范住房用地供应，明确提出2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量，同时提出要大力推广“限房价、竞地价”的土地出让方式。鉴于这种供应方式只针对中低价位普通商品住房用地，并不符合市场规律，若获普遍施行，将迫使房企将业务重心转移至高档商品房、别墅或商业用房，导致供应大幅萎缩，中产阶层的住房需求将更难被满足。
将限购停购令扩展到各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。不仅从增量方面限制，更从存量角度进行控制：二套以上的户籍人口及非户籍人口实行停贷。自2010年4月北京出台第一个限购政策后，截止新政出台前全国已有23个城市先后推出限购政策。目前一线城市北京、上海、深圳、广州的外地人购房比例在60%以上，其他省会城市外地人购房比例大致在50%。购房的本市户籍家庭中属于首套房或二套房的比例在7成以上。按照测算，不论是中心城区或是全市范围限购，政策的执行将令需求下降11.8%～22.5%。短期内重点城市的限购停购将使更多投资性购房资金挤进到中心城市群中未有出台禁令的地区，例如东莞、惠州、佛山、汕头、扬州和连云港等。
逐步扩大住房保障制度覆盖面，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式多渠道筹集保障性住房房源，努力增加公租房供应。最近保障房建设开始加速，过去两年全国保障房建设分别340万、580万套，政府提出今年计划建设1000万套。统计数字显示，去年保障房建设（经济适用房、廉租房及棚区改造）580万套开工计划得以完成，用地供应2.47万公顷，约占实际供地20%，不过近两年实际竣工量不得而知。考虑到建设周期及各方执行力因素，观预计起码在2011年中之后才出现较为显著影响。
房产税试点方案：作用之下几无作用
1月27日公布的沪渝房产税试点方案较市场预期温和，尽管实际效果对市场影响远小于新国八条，但由于试点向全国铺开以及未来税收条款可能趋于严厉等不确定性，对商品房尤其是高档房购买者具有一定心理威慑作用。大致内容包括几个方面：
上海方案：（1）征收对象是本市居民在市内新购的非首套房和非本市居民在市内的新购房。（2）免征面积人均60平方米，超过部分计征。（3）应税房交易单价是上年度新建商品房平均售价2倍以上的税率为0.6%，2倍以内的税率为0.4%。（4）计税依据为应税住房市场交易价格的70%。
重庆方案：（1）个人拥有的独栋商品住宅；新购的高档住房（指交易单价是上两年主城九区新建商品住房成交单价2倍以上）和非本市居民（无户籍/工作/企业）的新购房。（2）免征面积：一个家庭的存量独栋住宅为180平方米；新购高档住房为100平方米。（3）计税依据为房产交易价，条件成熟时以房产评估值为计税依据。
房产税的推出有助于地方政府获得持续稳定的收入来源，对整个行业及社会经济长远意义重大。对于投资型购房者来说，房产税提高其持有成本，或提高盈亏平衡点对应的房子升值幅度。例如，一个购房者新购一套200万元的高档房，首付5成100万元，房贷利率4.3%，若房产税按200万元交易价计征0.6%的税率，则1年的持有成本约4.3%+0.6%×2=5.5%。如果购房者买房用于出租，为了将多征的房产税转嫁给租赁人，租赁回报率至少要在5.5%以上，即月租需增加1000元才能抵消持有成本的上升。
若购房者只图增值而不打算出租，在不考虑交易税（假设购房者短期内不打算卖出）的情况下，每年持有成本5.5%，只要房子年均增速在2.75%（考虑5成购房杠杆）以上则可以实现投资收益。这在过去6年高达11%年均增速的房地产市场以及平均约3%的社会通胀水平下绝对是能轻易达到的。以上两个角度均证明目前较低的税率及按揭利率情形下，房产税的推出对需求影响轻微。
价格下行压力加大
尽管2010年全年销售数据显示量价回升的良好态势，但从2010年单月表现暗示行业拐点若隐若现。2010年4月调控出台，住宅竣工量当月大幅下降。在当年8月达到全年低点后由于调控预期开始趋向一致，同时资金链略为紧张，房企纷纷加快出货量。需求的旺盛导致9月销量随供应量上升而大幅上扬。在新一轮调控袭来之际，尽管10～11月竣工面积继续提高，但销售仍低于9月，暗示消费者观望情绪较浓。12月出于年末房企资金回笼及财务结算需要，当月供应大幅上升，同时第二轮调控利空逐渐被消化，通胀高企的预期催生强烈的投资需求及部分刚性需求纷纷赶在房产税出台前入市。
供需双方放大导致2010年12月销售创年内新高，当月竣工面积及销售面积分别占全年36%和21%。值得注意的是，供给迅速放大导致销售价格环比下降10.5%，同时销量增速落后于供应量，导致当月竣工销量比达到全年高点。2010年末的销售情况暗示供应压力加大且需求无法同步跟上，价格下行压力加大，且这一趋势在第三轮调控后将会显得更加突出。
总体来说，由于宏观政策的干预，未来不确定性较大。在政策预期明朗（即行业调控未达到政府目标）前，稳健投资者不宜作为长期投资标的。当前行业整体动态市盈率约22倍，低于过去3年约40倍的平均市盈率水平。尽管市盈率较低，相对A股整体溢价水平较历史低位仍有些距离。目前房地产板块市盈率对比全体A股平均约0.48（近３年平均溢价水平约0.53）。房地产板块的低迷对大盘走势影响已弱于以前，目前房地产指数在沪深300指数权重约6.38%，比重低于金融类权重28%，也低于有色金属、采掘及机械设备等板块。
在行业政策性因素未清晰前，建议投资者关注主要龙头公司业绩超预期机会，例如万科、保利、金地等。
作者系晨星中国高级分析师
笔者认为，本轮调控对房地产市场的影响主要在于传达中央政府坚决态度，改变行业参与各方对房市摇摆不定的预期。限购令若能切实执行，短期内将有效打击需求（包括投资性及刚性如改善性需求），但保障房竣工或低于预期，普通商品房用地供应也存在较大不确定性，短期内有效供应尚难快速扩大。今年前三季度房地产市场大致呈现成交缩量价格小幅下降，三季度后或将出现较大的行业转折点。
两项新政仍着力打击投机需求
在春节之前，新国八条和房产税试点方案接连出台，仍着力于打击投资需求，然而市场反应较为平淡，或可看作是爆发前的沉默。
新国八条：严厉之上还有严厉
1月26日公布的新国八条内容看似无太大新意，实则向公众宣示中央坚定落实调控的决心。八大内容包括明确地方政府调控责任；大力推动保障房尤其是公租房建设及供应；增加房屋交易成本；提高二套房购买门槛；严格规范住房用地供应；限购停购范围扩大；对调控及保障房建设目标未达成的问责制等。其中值得关注的是如下措施。
对购房5年内的二手房交易，增收住房营业税由差额变为全额（即按销售收入全额征税）。这将提高二手房交易成本，降低炒房需求，不过同时对二手房供应造成较大负面影响。
对二套房家庭首付比例由5成提高至6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍。不过在目前信贷增速被严格控制背景下，车贷房贷已不再成为银行发展个贷的重点。现时首套房利率已普遍上升至基准9折或等同于基准，二套房贷款利率已上升至1.1～1.3倍，贷款成本的提高将对自住型需求带来不轻的打击。
为规范住房用地供应，明确提出2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量，同时提出要大力推广“限房价、竞地价”的土地出让方式。鉴于这种供应方式只针对中低价位普通商品住房用地，并不符合市场规律，若获普遍施行，将迫使房企将业务重心转移至高档商品房、别墅或商业用房，导致供应大幅萎缩，中产阶层的住房需求将更难被满足。
将限购停购令扩展到各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。不仅从增量方面限制，更从存量角度进行控制：二套以上的户籍人口及非户籍人口实行停贷。自2010年4月北京出台第一个限购政策后，截止新政出台前全国已有23个城市先后推出限购政策。目前一线城市北京、上海、深圳、广州的外地人购房比例在60%以上，其他省会城市外地人购房比例大致在50%。购房的本市户籍家庭中属于首套房或二套房的比例在7成以上。按照测算，不论是中心城区或是全市范围限购，政策的执行将令需求下降11.8%～22.5%。短期内重点城市的限购停购将使更多投资性购房资金挤进到中心城市群中未有出台禁令的地区，例如东莞、惠州、佛山、汕头、扬州和连云港等。
逐步扩大住房保障制度覆盖面，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式多渠道筹集保障性住房房源，努力增加公租房供应。最近保障房建设开始加速，过去两年全国保障房建设分别340万、580万套，政府提出今年计划建设1000万套。统计数字显示，去年保障房建设（经济适用房、廉租房及棚区改造）580万套开工计划得以完成，用地供应2.47万公顷，约占实际供地20%，不过近两年实际竣工量不得而知。考虑到建设周期及各方执行力因素，观预计起码在2011年中之后才出现较为显著影响。
房产税试点方案：作用之下几无作用
1月27日公布的沪渝房产税试点方案较市场预期温和，尽管实际效果对市场影响远小于新国八条，但由于试点向全国铺开以及未来税收条款可能趋于严厉等不确定性，对商品房尤其是高档房购买者具有一定心理威慑作用。大致内容包括几个方面：
上海方案：（1）征收对象是本市居民在市内新购的非首套房和非本市居民在市内的新购房。（2）免征面积人均60平方米，超过部分计征。（3）应税房交易单价是上年度新建商品房平均售价2倍以上的税率为0.6%，2倍以内的税率为0.4%。（4）计税依据为应税住房市场交易价格的70%。
重庆方案：（1）个人拥有的独栋商品住宅；新购的高档住房（指交易单价是上两年主城九区新建商品住房成交单价2倍以上）和非本市居民（无户籍/工作/企业）的新购房。（2）免征面积：一个家庭的存量独栋住宅为180平方米；新购高档住房为100平方米。（3）计税依据为房产交易价，条件成熟时以房产评估值为计税依据。
房产税的推出有助于地方政府获得持续稳定的收入来源，对整个行业及社会经济长远意义重大。对于投资型购房者来说，房产税提高其持有成本，或提高盈亏平衡点对应的房子升值幅度。例如，一个购房者新购一套200万元的高档房，首付5成100万元，房贷利率4.3%，若房产税按200万元交易价计征0.6%的税率，则1年的持有成本约4.3%+0.6%×2=5.5%。如果购房者买房用于出租，为了将多征的房产税转嫁给租赁人，租赁回报率至少要在5.5%以上，即月租需增加1000元才能抵消持有成本的上升。
若购房者只图增值而不打算出租，在不考虑交易税（假设购房者短期内不打算卖出）的情况下，每年持有成本5.5%，只要房子年均增速在2.75%（考虑5成购房杠杆）以上则可以实现投资收益。这在过去6年高达11%年均增速的房地产市场以及平均约3%的社会通胀水平下绝对是能轻易达到的。以上两个角度均证明目前较低的税率及按揭利率情形下，房产税的推出对需求影响轻微。
价格下行压力加大
尽管2010年全年销售数据显示量价回升的良好态势，但从2010年单月表现暗示行业拐点若隐若现。2010年4月调控出台，住宅竣工量当月大幅下降。在当年8月达到全年低点后由于调控预期开始趋向一致，同时资金链略为紧张，房企纷纷加快出货量。需求的旺盛导致9月销量随供应量上升而大幅上扬。在新一轮调控袭来之际，尽管10～11月竣工面积继续提高，但销售仍低于9月，暗示消费者观望情绪较浓。12月出于年末房企资金回笼及财务结算需要，当月供应大幅上升，同时第二轮调控利空逐渐被消化，通胀高企的预期催生强烈的投资需求及部分刚性需求纷纷赶在房产税出台前入市。
供需双方放大导致2010年12月销售创年内新高，当月竣工面积及销售面积分别占全年36%和21%。值得注意的是，供给迅速放大导致销售价格环比下降10.5%，同时销量增速落后于供应量，导致当月竣工销量比达到全年高点。2010年末的销售情况暗示供应压力加大且需求无法同步跟上，价格下行压力加大，且这一趋势在第三轮调控后将会显得更加突出。
总体来说，由于宏观政策的干预，未来不确定性较大。在政策预期明朗（即行业调控未达到政府目标）前，稳健投资者不宜作为长期投资标的。当前行业整体动态市盈率约22倍，低于过去3年约40倍的平均市盈率水平。尽管市盈率较低，相对A股整体溢价水平较历史低位仍有些距离。目前房地产板块市盈率对比全体A股平均约0.48（近３年平均溢价水平约0.53）。房地产板块的低迷对大盘走势影响已弱于以前，目前房地产指数在沪深300指数权重约6.38%，比重低于金融类权重28%，也低于有色金属、采掘及机械设备等板块。
在行业政策性因素未清晰前，建议投资者关注主要龙头公司业绩超预期机会，例如万科、保利、金地等。
作者系晨星中国高级分析师