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摘 要：总结近年来我国房地产建设项目管理中的优点及不足，充分说明了我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。下文作者主要阐述房地产项目建设中的施工管理。
关键词：工程项目； 管理体系； 施工阶段； 协调工作
中图分类号： TU71 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）30-0064-01
前 言
与过去相比，现在我国房地产项目管理能力得到了大幅提升，尤其是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。现场施工管理作为建设中的关键环节之一，更求项目管理人员不断学习，以求做到精益求精。
一、明确目的任务
一个房地产项目的开工建设，质量、工期、投资是三个重要因素，如何搞好三者之间的辩证关系，是每一个管理者面临的最重要的任务。质量是施工管理的核心，从准备施工到交付使用，每一个环节都要强调和把握，为此，必须掌握、熟悉相关的法律、法规及规范，并严格加以执行。对重要部位、隐蔽工程及经济签证应做重点管理，因为这些地方容易出错，且影响较大，事故及隐患都会造成经济上的浪费及时间上的影响。工期是合同中一项很重要的条款，工期的按约履行及提前，对建设单位来说意味着投资开始受益，对施工单位来说，意味着成本的降低，所以，工期和经济效益有着密切关系，必须制定相应的奖罚措施。保证了工程质量，如约履行了工期就确保了投资的稳定，同时，经济签证的严格审核和及时办理也是控制投资的一个重要因素。把握好三者的辩证关系，使之有机结合起来，就能达到了管理的目标。
二、完善项目管理体系、管理责任到人
项目管理要结合工程对象的规模、特点及要求，确定项目的管理目标，建立适应项目管理需要的组织机构，在项目经理的领导下使项目班子能精干高效的运转，对于项目明确了总体管理目标后，还有施工期间各阶段的分目标，即工程质量、进度等产品成果性目标，工程成本、劳动生产率等管理效率性目标。
为落实制定的目标：
①要落实目标的责任主体，即谁对目标实现负责；②要明确目标主体的责、权、利；③要落实对目标责任主体进行检查、监督的上一级负责人及手段；④要落实目标实现的保证条件。具体来说：项目施工管理的首要条件，是一个精干、高效的项目班子，在项目经理的统一指挥下，分工明确，管理到位，责任到岗位，加上企业的管理体系提供的监督和保证，最终实现项目的各项目标。
三、注意施工阶段的过程控制和管理
3.1严格把好工程质量关
加强质量管理，控制返工率。在施工过程中，要严格把好工程质量这一关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方主体质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费从而加大工程投资。甲方代表要随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。如果发现问题，应及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需要注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应该责令其改正、处以罚款。情节严重的，报上级主管部门，责令其停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并且赔偿因此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收，工程项目具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方要进行自检，并在48h前通知监理工程师及甲方代表进行验收。倘若验收合格，监理工程师应在验收记录上签字后方可继续施工，若查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。监理工程师及甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验，乙方应按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，监理工程师及甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并责令其拆除返工。
3.2确保工程按期完成
进度控制是建筑工程施工管理的重要组成部分。在市场经济条件下，工程的施工期 限与经济费用息息相关，如果工程不能按期完成，那一方面会影响业主的正常使用，一方面会直接影响到施工成本的增加。因此，无论是从经济还是管理的角度上看，都需要保证工程能够按期完成。在施工进度方面，甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工，是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。发现施工实际进度与计划进度存在偏差时，应及时要求相关方采取切实可行的措施确保工程按期完成。
3.3做好施工阶段的投资控制
建设项目投资控制是建设单位合理控制建设成本、保持合理利润、立身生存的基本法则，也是关系建筑项目的质量高低、施工进度快慢的重要方面。施工阶段作为建筑产品的形成阶段，是投资支出最多、矛盾和问题频发的阶段，应采取有效措施合理控制好施工阶段的投资。施工管理中的投资控制，是施工階段进行工程管理的重要手段和方法。甲方代表在施工阶段的投资控制主要是从施工组织设计的审核；工程图纸的变更、技术经济签证的处理；工程进度款的支付控制及工程竣工结算审核等方面进行。
3.4对施工单位奖惩分明
在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。
四、做好各部门的协调工作
4.1技术协调
提高设计图纸的质量，减少因技术错误带来的协调问题。设计人员对自己设计的部分，一般都较为严密和完整，但与其他人的工作就不一定能够一致，需要在图纸会签时找出问题，并认真落实，从图纸上加以解决。同时，图纸会审和技术交底应将各专业的交叉与协调工作列为重点，让施工队、班组充分理解设计意图，了解施工的各个环节，从而减少交叉协调问题。
4.2管理协调
建立以甲方、监理为主的健全的管理制度，由专人统一领导，统一指挥，解决各施工单位的协调工作。建立岗位责任制度，明确由管理层到班组逐级的岗位职责。建立奖罚制度，在责任制度的基础上建立奖惩制度，提高施工人员的责任心和积极性。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度，各部门通过对实物的认真检查，可以把问题减少到最小。
4.3组织协调
建立专门的协调会议制度，施工中甲方、监理人员应定期组织举行协调会议，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任。
4.4总结经验教训，不断提高管理水平
施工中会出现各种各样的问题，协调管理也不例外，作为技术管理人员，要善于不断地总结前人的或以前工作中的经验教训。建筑施工中协调部分的常见问题有电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表、功能与结构的关系；各种预制件、预埋件、装饰与结构的关系；各辅助专业之问的协调等，前辈们都给我们留下了许多可供借鉴的经验教训。
4.5提高专业管理人员、施工人员的业务水平、综合素质
产品质量的好坏与从业人员的水平素质不可分。在做好管理的同时，应加强施工管理人员的专业技术、敬业精神与细致工作作风的培训。
五、结束语
总而言之，现阶段下的房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
参考文献
[1]刘剑良，房地产项目管理（工程管理）的重点【J].才智，2008， （03）.
关键词：工程项目； 管理体系； 施工阶段； 协调工作
中图分类号： TU71 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）30-0064-01
前 言
与过去相比，现在我国房地产项目管理能力得到了大幅提升，尤其是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。现场施工管理作为建设中的关键环节之一，更求项目管理人员不断学习，以求做到精益求精。
一、明确目的任务
一个房地产项目的开工建设，质量、工期、投资是三个重要因素，如何搞好三者之间的辩证关系，是每一个管理者面临的最重要的任务。质量是施工管理的核心，从准备施工到交付使用，每一个环节都要强调和把握，为此，必须掌握、熟悉相关的法律、法规及规范，并严格加以执行。对重要部位、隐蔽工程及经济签证应做重点管理，因为这些地方容易出错，且影响较大，事故及隐患都会造成经济上的浪费及时间上的影响。工期是合同中一项很重要的条款，工期的按约履行及提前，对建设单位来说意味着投资开始受益，对施工单位来说，意味着成本的降低，所以，工期和经济效益有着密切关系，必须制定相应的奖罚措施。保证了工程质量，如约履行了工期就确保了投资的稳定，同时，经济签证的严格审核和及时办理也是控制投资的一个重要因素。把握好三者的辩证关系，使之有机结合起来，就能达到了管理的目标。
二、完善项目管理体系、管理责任到人
项目管理要结合工程对象的规模、特点及要求，确定项目的管理目标，建立适应项目管理需要的组织机构，在项目经理的领导下使项目班子能精干高效的运转，对于项目明确了总体管理目标后，还有施工期间各阶段的分目标，即工程质量、进度等产品成果性目标，工程成本、劳动生产率等管理效率性目标。
为落实制定的目标：
①要落实目标的责任主体，即谁对目标实现负责；②要明确目标主体的责、权、利；③要落实对目标责任主体进行检查、监督的上一级负责人及手段；④要落实目标实现的保证条件。具体来说：项目施工管理的首要条件，是一个精干、高效的项目班子，在项目经理的统一指挥下，分工明确，管理到位，责任到岗位，加上企业的管理体系提供的监督和保证，最终实现项目的各项目标。
三、注意施工阶段的过程控制和管理
3.1严格把好工程质量关
加强质量管理，控制返工率。在施工过程中，要严格把好工程质量这一关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方主体质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费从而加大工程投资。甲方代表要随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。如果发现问题，应及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需要注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应该责令其改正、处以罚款。情节严重的，报上级主管部门，责令其停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并且赔偿因此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收，工程项目具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方要进行自检，并在48h前通知监理工程师及甲方代表进行验收。倘若验收合格，监理工程师应在验收记录上签字后方可继续施工，若查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。监理工程师及甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验，乙方应按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，监理工程师及甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并责令其拆除返工。
3.2确保工程按期完成
进度控制是建筑工程施工管理的重要组成部分。在市场经济条件下，工程的施工期 限与经济费用息息相关，如果工程不能按期完成，那一方面会影响业主的正常使用，一方面会直接影响到施工成本的增加。因此，无论是从经济还是管理的角度上看，都需要保证工程能够按期完成。在施工进度方面，甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工，是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。发现施工实际进度与计划进度存在偏差时，应及时要求相关方采取切实可行的措施确保工程按期完成。
3.3做好施工阶段的投资控制
建设项目投资控制是建设单位合理控制建设成本、保持合理利润、立身生存的基本法则，也是关系建筑项目的质量高低、施工进度快慢的重要方面。施工阶段作为建筑产品的形成阶段，是投资支出最多、矛盾和问题频发的阶段，应采取有效措施合理控制好施工阶段的投资。施工管理中的投资控制，是施工階段进行工程管理的重要手段和方法。甲方代表在施工阶段的投资控制主要是从施工组织设计的审核；工程图纸的变更、技术经济签证的处理；工程进度款的支付控制及工程竣工结算审核等方面进行。
3.4对施工单位奖惩分明
在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。
四、做好各部门的协调工作
4.1技术协调
提高设计图纸的质量，减少因技术错误带来的协调问题。设计人员对自己设计的部分，一般都较为严密和完整，但与其他人的工作就不一定能够一致，需要在图纸会签时找出问题，并认真落实，从图纸上加以解决。同时，图纸会审和技术交底应将各专业的交叉与协调工作列为重点，让施工队、班组充分理解设计意图，了解施工的各个环节，从而减少交叉协调问题。
4.2管理协调
建立以甲方、监理为主的健全的管理制度，由专人统一领导，统一指挥，解决各施工单位的协调工作。建立岗位责任制度，明确由管理层到班组逐级的岗位职责。建立奖罚制度，在责任制度的基础上建立奖惩制度，提高施工人员的责任心和积极性。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度，各部门通过对实物的认真检查，可以把问题减少到最小。
4.3组织协调
建立专门的协调会议制度，施工中甲方、监理人员应定期组织举行协调会议，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任。
4.4总结经验教训，不断提高管理水平
施工中会出现各种各样的问题，协调管理也不例外，作为技术管理人员，要善于不断地总结前人的或以前工作中的经验教训。建筑施工中协调部分的常见问题有电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表、功能与结构的关系；各种预制件、预埋件、装饰与结构的关系；各辅助专业之问的协调等，前辈们都给我们留下了许多可供借鉴的经验教训。
4.5提高专业管理人员、施工人员的业务水平、综合素质
产品质量的好坏与从业人员的水平素质不可分。在做好管理的同时，应加强施工管理人员的专业技术、敬业精神与细致工作作风的培训。
五、结束语
总而言之，现阶段下的房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
参考文献
[1]刘剑良，房地产项目管理（工程管理）的重点【J].才智，2008， （03）.