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摘要：不动产抵押是抵押人在向银行申请贷款、办理财产抵押时的重要内容与组成部分，起到偿还担保与物权担保的目的，在《不动产登记暂行条例》出台之前，不动产抵押登记的程序、材料比较繁琐，登记行为缺乏规范，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，整合了不动产登记的权责，规范了登记程序与行为，提升了服务效能，以行政法规的形式保护了权利人的合法权益，但是在不动产抵押登记的具体实施中，却面临一些特殊情况与特殊问题，文章将对这些问题进行探究，并提出相应建议以规范不动产抵押登记实际操作。
关键词：不动产；抵押登记；特殊情况；规范建议
引言
今年以来，随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入，各地由于过去分散登记遗留的历史问题和疑难问题逐步显现，给不动产登记工作带来了极大的困扰，不动产登记办事效率低等问题时有发生，群众对于不动产登记特别是涉及房屋不动产登记的信访和诉讼明显增多。如何在妥善解决历史遗留问题的同时，探索解决不动产登记工作中的疑难问题，提高不动产登记办事效率，成为当前不动产登记工作亟需解决的问题。本文就不动产登记工作中几个热点和难点问题提出了解决思路和办法。
1、案例概况
甲与乙发生民事诉讼，甲胜诉，但乙不履行人民法院生效的判决。甲遂申请人民法院执行，法院受理后，乙请求法院暂缓执行，但法院要求其提供财产作暂缓执行的担保。案外人丙自愿用其不动产为乙作担保，法院经审查后予以许可，即向登记机构送达协助执行通知书，要求登记机构在丙的不动产上记载因执行担保产生的抵押权登记。
有观点认为，不动产登记机构在受理此类人民法院的协助执行要求时，不能应人民法院要求，直接在担保人的不动产上作抵押权登记，而应当尽告知义务，即告知人民法院由当事人凭相关登记申请材料向登记机构申请抵押权登记。笔者不支持此观点。
担保人、债务人不得在明知或者应知担保履约义务确定发生的情况下签订跨境担保合同。国家外汇管理局或其授权的分支局，不对担保各方当事人设定担保物权的合法性进行审查。担保各方当事人应自行确认担保合同内容符合境内外相关法律、法规和行业主管部门的规定。担保人与债权人之间因提供抵押、质押等物权担保而产生的跨境收支和交易事项，已存在限制或程序性外汇管理规定的，应当符合规定。因执行担保产生的抵押权的登记内容。在不动产登记实务中，《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）附《不动产登记簿样式及使用填写说明》规定，基于申请人提交的登记申请材料，登记簿应当记载的抵押权的内容有：抵押权人、抵押人、抵押不动产的类型、抵押方式、登记类型、登记原因、被担保主债权的数额、债务履行期限等。按《民事诉讼法》第231条规定，法律设立执行担保制度，旨在保障执行的完成，在非因人民法院的原因而使本应完成的执行不能完成，或不能充分完成时，人民法院可以执行担保财产。且如前所述，基于执行担保产生的不动产抵押权登记与为了保障民事活动中建立的债权实现而产生的不动产抵押权的登记不尽相同。因此，根据法律设立执行担保制度的目的，结合《不动产登记簿样式及使用填写说明》规定的登记簿上应当记载的抵押权的内容考虑，因执行担保产生的抵押权的登记内容主要有：抵押权人、抵押人、登记原因。即根据人民法院送达的执行文书，登记簿上应当记载的抵押权人登记为人民法院或其指定的组织，抵押人为担保财产的权利人，登记原因为执行担保。
因执行担保产生的抵押权登记中可能产生的争执的调处。《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》第23条规定，执行联动机制工作领导小组由各级政法委员会牵头，定期、不定期召开会议，通报情况，研究解决执行联动机制运行中出现的问题，确保执行联动机制顺利运行。据此可知，在因执行担保产生的抵押权登记中，如果因人民法院送达的执行文书载明内容不能明确抵押权人、抵押人、登记原因的，登记机构应当建议执行员予以补正。如果执行员不采纳建议而向登记机构作留置送达，登记机构仍然应当按执行文书载明的内容及时在登记簿上进行记载，同时将此执行中产生的问题书面向执行法院及对该执行法院有领导权的政法委员会和登记机构所在地政法委员会报告，以求得争执的调处。
2、不动产抵押登记规范建议
2.1各地统一办理不动产登记所需材料
对《不动产登记暂行条例》以及其实施细则之中关于不动产登记申请所要提交的材料进行明确规定，“等必要材料”具体包含哪些材料，材料的范围如何限定需要进行统一规范，尽可能对全国范围内不动产抵押登记申报所需材料进行统一，减少各地登记机关增加不动产抵押登记申报材料的可能性，精简流程，提高工作效率，减少不动产抵押登记办理时间，避免增加申报成本。
2.2提升登记效率实施业务流程再造
市不动产登记中心对登记的业务流程和要件进行全面梳理、优化再造，编写完成《XXXX市不动产登记实务操作手册》《登记申请材料清单》《权籍调查工作操作手册》、办事指南等规章制度，确保业务执行过程中标准统一、环节流转通畅；压缩办理时限，首次登记由30个工作日缩减至20个，变更登记由15个工作日缩减至10个，转移登记由15个工作日缩减至10个，抵押登记由10个工作日缩减至5个，抵押注销登记当场办结；实行登记业务分级审批制度，建立严格的质量检查制度，做到登記风险可控。同时，对窗口、流程、要件和服务进行明确规范，明确受理、审核、缮证（发证）及归档岗位职责，做到自觉接受组织和群众的监督。
2.3推动不动产统一登记全面实施
好的政策的实施效果如何，是否能最大限度发挥作用效能，关键在于具体的落实，地方是不动产统一登记的落实基础，也是不动产统一登记工作推进的关键，其中市级、县级是不动产登记工作进行的具体承担部门。各省与直辖市应该推动不动产统一登记在地方的落实，给予人力物力资源支持，各地方部门应该加快不动产登记职能与部门整合，吸纳培养专业性不动产登记管理人员，严格按照《不动产登记暂行条例》的具体细则实施办理，推动不动产统一登记全面实施。 2.4建立微信公众平台拓展信息发布渠道
市一级不动产登记中心应不断加大信息资源整合和共享力度，按照省、市政府加快推进“互联网+政务服务”的工作安排部署和要求，强化推进登记信息化水平，让信息多跑路，群众少跑路，努力实现不动产登记“最多跑一次”的目标。加强与银行、地税部门的信息服务模式研究，强化信息公开及社会化运用；将各类服务事项与常见问题编制成温馨小贴士、小短信、手插画等，通过政务服务网、局门户网站以及微信公众号、短信平台等媒介向广大群众进行宣传。
2.5完善不动产抵押权人规定
不动产抵押权人除了金融机构，企业和自然人也应该能够成为抵押权人，在进行不动产抵押登记时，主体明确，责任明确，能有效避免登记机构确认抵押权人的困难局面，国土资源部应该出台相关政策法规，完善关于不动产抵押权人的认定范围的相关规定，便于企业、自然人之间办理不动产抵押，保护不动产权益人和债务权人之间的合法权益，为我国不动产抵押登记拓宽渠道。人民法院送达协助执行通知书，要求登记机构办理因执行担保产生的抵押权登记的，登记机构应当办理。《物权法》第179条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。抵押权是保障民事活动中依法产生的债权实现的担保物权。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第66条第1款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。据此可知，为了保障民事活动中依法产生的债权实现而设立的不动产抵押权，应当由抵押当事人向登记机构申请登记，同时提交相应的登记申请材料。即为保障民事活动中建立的债权实现而设立的不动产抵押权，才须由申请人持相关材料向登记机构申请登记。
《民事诉讼法》第231条规定，在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。据此可知，人民法院在执行程序中的担保制度，是基于法律的规定设立的。但《民事诉讼法》不同于保护民事主体的合法权益、调整民事关系、维护社会和经济秩序的民法，即《民事诉讼法》不是私法，而是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益的公法。《民事诉讼法》的规定建立的执行担保制度，是公法对民法中的担保抵押制度的引进和利用。笔者据此认为，基于执行担保产生的不动产抵押权登记与为了保障民事活动中建立的债权实现而产生的不动产抵押权登记不能等量齐观。因此，基于执行担保产生的不动产抵押权登记与保障民事活动中建立的债权实现而设立的不动产抵押权的登记，也不尽相同。
在不动产登记实务中，《细则》第19条第2款第1项规定，人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的，不动产登记机构应当直接办理。据此，人民法院持生效的法律文书和协助执行通知书要求登记机构办理登记的，登记机构应当根据人民法院送达的生效法律文书和协助执行通知书及时在登记簿上作记载，不得附加中间环节。因此，开篇提到的问题中，人民法院向登记机构送达协助执行通知书，要求登记机构办理执行过程中案外第三人提供的执行担保产生的不动产抵押权登记，登记机构应当及时办理，无须告知人民法院需要由当事人持相关登记材料申请登记。
2.6不动产登记机构在具体操作中审查义务不同模式的比较
不动产登记的审查模式，是指登记机构依据法律规定就当事人所申请登记事项在登记程序中究竟采用何种方式、审查何种范围来决定是否准予当事人所提出的登记事项。目前各国在对审查方式的规定上总体而言包括形式审查和实质审查两种。形式审查是指登记机构对登记申请事项进行审查时，仅需审查当事人所提供的材料是否符合法定形式，即只对当事人所提交的法定材料进行形式上的真实性审查，而不对材料进行内在真实性的审查，只对登记的程序合法性进行把关，不涉及引起不动产登记的原因关系的审查，不动产抵押登记就属于此种形式审查。
2.7补充赔偿责任
受害人先使用其他方法得到赔偿，然后如果在后续的追究责任过程中都无法获得应该的赔偿，就可以提出行政赔偿的诉讼，让登记机构来进行补充赔偿的责任。就是受害人首先要对民事行为人提出民事的诉讼，然后再寻找救济。如果这种方法不能让当事人的赔偿得到解决时，受害人才可以提出行政的赔偿诉讼。虽然受害人可以同时进行民事和行政方面的诉讼，但是只有在民事结果不能够起到效果的情况下，再实行行政判决结果。用这种方法，对行政诉讼的时间做出了要求，在经过民事诉讼之后，已经超出了行政起诉的时间。為了让这些问题得到解决，在目前的法律之中，可以有两种方法解决。第一，受害人可以在同一时间提出民事和行政方面的赔偿诉讼，在民事的赔偿过程中先停止行政的诉讼。第二，把不动产抵押登记机构作为被告，把民事行为人作为第三人提出行政赔偿诉讼，法院可以直接进行判定行为人负责赔偿的责任，相关的登记机构来进行补充赔偿的责任。在这两种过程中第二种方法和诉讼的经济标准更加适合，在登记的失误中和民事行为中共同出现错误产生时，应该注重把直接责任和补充责任分开。由于国家的赔偿方式是最后的解决方法，登记机构需要负责的是补充赔偿责任，所以在出现损失时，受害人可以提出这两种诉讼，法院应该还在民事过程中先通知行政方面的诉讼，也可以把不动产抵押登记机构作为被告，用民事行为人当作第三人提出行政的赔偿诉讼，通过判定民事行为人负责直接的赔偿结果，不动产抵押登记机构负责补充赔偿的责任。
3、结语
综上分析，基于我国现行法律适用的“物权、债权区分”的原则，是否办理物权登记与抵押合同是否发生效力并不挂钩。因此，未办理抵押登记并不能当然免除抵押人承担责任的义务与可能性，因此抵押人不要以为只要拒不办理抵押登记就可免于承担担保责任。而未办理抵押登记的不动产抵押合同也并非毫无作用，只要不动产抵押合同成立，那么抵押权人仍然可以通过不动产抵押合同向抵押人主张相应权利。
参考文献：
[1]高德康.关于规范不动产抵押登记的建议[N].消费日报，2017-03-07.
[2]刘旭华.不动产登记———抵押物审查应注意的特殊情形[N].中国国土资源报，2017-01-06.
[3]王秋波，高德康.规范不动产抵押登记拓宽企业融资渠道[N].农村金融时报，2017-03-20.
[4]高圣平，申晨.不动产抵押登记若干问题探讨———从不动产统一登记条例出发[J].社会科学，2014（05）.
关键词：不动产；抵押登记；特殊情况；规范建议
引言
今年以来，随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入，各地由于过去分散登记遗留的历史问题和疑难问题逐步显现，给不动产登记工作带来了极大的困扰，不动产登记办事效率低等问题时有发生，群众对于不动产登记特别是涉及房屋不动产登记的信访和诉讼明显增多。如何在妥善解决历史遗留问题的同时，探索解决不动产登记工作中的疑难问题，提高不动产登记办事效率，成为当前不动产登记工作亟需解决的问题。本文就不动产登记工作中几个热点和难点问题提出了解决思路和办法。
1、案例概况
甲与乙发生民事诉讼，甲胜诉，但乙不履行人民法院生效的判决。甲遂申请人民法院执行，法院受理后，乙请求法院暂缓执行，但法院要求其提供财产作暂缓执行的担保。案外人丙自愿用其不动产为乙作担保，法院经审查后予以许可，即向登记机构送达协助执行通知书，要求登记机构在丙的不动产上记载因执行担保产生的抵押权登记。
有观点认为，不动产登记机构在受理此类人民法院的协助执行要求时，不能应人民法院要求，直接在担保人的不动产上作抵押权登记，而应当尽告知义务，即告知人民法院由当事人凭相关登记申请材料向登记机构申请抵押权登记。笔者不支持此观点。
担保人、债务人不得在明知或者应知担保履约义务确定发生的情况下签订跨境担保合同。国家外汇管理局或其授权的分支局，不对担保各方当事人设定担保物权的合法性进行审查。担保各方当事人应自行确认担保合同内容符合境内外相关法律、法规和行业主管部门的规定。担保人与债权人之间因提供抵押、质押等物权担保而产生的跨境收支和交易事项，已存在限制或程序性外汇管理规定的，应当符合规定。因执行担保产生的抵押权的登记内容。在不动产登记实务中，《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）附《不动产登记簿样式及使用填写说明》规定，基于申请人提交的登记申请材料，登记簿应当记载的抵押权的内容有：抵押权人、抵押人、抵押不动产的类型、抵押方式、登记类型、登记原因、被担保主债权的数额、债务履行期限等。按《民事诉讼法》第231条规定，法律设立执行担保制度，旨在保障执行的完成，在非因人民法院的原因而使本应完成的执行不能完成，或不能充分完成时，人民法院可以执行担保财产。且如前所述，基于执行担保产生的不动产抵押权登记与为了保障民事活动中建立的债权实现而产生的不动产抵押权的登记不尽相同。因此，根据法律设立执行担保制度的目的，结合《不动产登记簿样式及使用填写说明》规定的登记簿上应当记载的抵押权的内容考虑，因执行担保产生的抵押权的登记内容主要有：抵押权人、抵押人、登记原因。即根据人民法院送达的执行文书，登记簿上应当记载的抵押权人登记为人民法院或其指定的组织，抵押人为担保财产的权利人，登记原因为执行担保。
因执行担保产生的抵押权登记中可能产生的争执的调处。《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》第23条规定，执行联动机制工作领导小组由各级政法委员会牵头，定期、不定期召开会议，通报情况，研究解决执行联动机制运行中出现的问题，确保执行联动机制顺利运行。据此可知，在因执行担保产生的抵押权登记中，如果因人民法院送达的执行文书载明内容不能明确抵押权人、抵押人、登记原因的，登记机构应当建议执行员予以补正。如果执行员不采纳建议而向登记机构作留置送达，登记机构仍然应当按执行文书载明的内容及时在登记簿上进行记载，同时将此执行中产生的问题书面向执行法院及对该执行法院有领导权的政法委员会和登记机构所在地政法委员会报告，以求得争执的调处。
2、不动产抵押登记规范建议
2.1各地统一办理不动产登记所需材料
对《不动产登记暂行条例》以及其实施细则之中关于不动产登记申请所要提交的材料进行明确规定，“等必要材料”具体包含哪些材料，材料的范围如何限定需要进行统一规范，尽可能对全国范围内不动产抵押登记申报所需材料进行统一，减少各地登记机关增加不动产抵押登记申报材料的可能性，精简流程，提高工作效率，减少不动产抵押登记办理时间，避免增加申报成本。
2.2提升登记效率实施业务流程再造
市不动产登记中心对登记的业务流程和要件进行全面梳理、优化再造，编写完成《XXXX市不动产登记实务操作手册》《登记申请材料清单》《权籍调查工作操作手册》、办事指南等规章制度，确保业务执行过程中标准统一、环节流转通畅；压缩办理时限，首次登记由30个工作日缩减至20个，变更登记由15个工作日缩减至10个，转移登记由15个工作日缩减至10个，抵押登记由10个工作日缩减至5个，抵押注销登记当场办结；实行登记业务分级审批制度，建立严格的质量检查制度，做到登記风险可控。同时，对窗口、流程、要件和服务进行明确规范，明确受理、审核、缮证（发证）及归档岗位职责，做到自觉接受组织和群众的监督。
2.3推动不动产统一登记全面实施
好的政策的实施效果如何，是否能最大限度发挥作用效能，关键在于具体的落实，地方是不动产统一登记的落实基础，也是不动产统一登记工作推进的关键，其中市级、县级是不动产登记工作进行的具体承担部门。各省与直辖市应该推动不动产统一登记在地方的落实，给予人力物力资源支持，各地方部门应该加快不动产登记职能与部门整合，吸纳培养专业性不动产登记管理人员，严格按照《不动产登记暂行条例》的具体细则实施办理，推动不动产统一登记全面实施。 2.4建立微信公众平台拓展信息发布渠道
市一级不动产登记中心应不断加大信息资源整合和共享力度，按照省、市政府加快推进“互联网+政务服务”的工作安排部署和要求，强化推进登记信息化水平，让信息多跑路，群众少跑路，努力实现不动产登记“最多跑一次”的目标。加强与银行、地税部门的信息服务模式研究，强化信息公开及社会化运用；将各类服务事项与常见问题编制成温馨小贴士、小短信、手插画等，通过政务服务网、局门户网站以及微信公众号、短信平台等媒介向广大群众进行宣传。
2.5完善不动产抵押权人规定
不动产抵押权人除了金融机构，企业和自然人也应该能够成为抵押权人，在进行不动产抵押登记时，主体明确，责任明确，能有效避免登记机构确认抵押权人的困难局面，国土资源部应该出台相关政策法规，完善关于不动产抵押权人的认定范围的相关规定，便于企业、自然人之间办理不动产抵押，保护不动产权益人和债务权人之间的合法权益，为我国不动产抵押登记拓宽渠道。人民法院送达协助执行通知书，要求登记机构办理因执行担保产生的抵押权登记的，登记机构应当办理。《物权法》第179条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。抵押权是保障民事活动中依法产生的债权实现的担保物权。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第66条第1款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。据此可知，为了保障民事活动中依法产生的债权实现而设立的不动产抵押权，应当由抵押当事人向登记机构申请登记，同时提交相应的登记申请材料。即为保障民事活动中建立的债权实现而设立的不动产抵押权，才须由申请人持相关材料向登记机构申请登记。
《民事诉讼法》第231条规定，在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。据此可知，人民法院在执行程序中的担保制度，是基于法律的规定设立的。但《民事诉讼法》不同于保护民事主体的合法权益、调整民事关系、维护社会和经济秩序的民法，即《民事诉讼法》不是私法，而是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益的公法。《民事诉讼法》的规定建立的执行担保制度，是公法对民法中的担保抵押制度的引进和利用。笔者据此认为，基于执行担保产生的不动产抵押权登记与为了保障民事活动中建立的债权实现而产生的不动产抵押权登记不能等量齐观。因此，基于执行担保产生的不动产抵押权登记与保障民事活动中建立的债权实现而设立的不动产抵押权的登记，也不尽相同。
在不动产登记实务中，《细则》第19条第2款第1项规定，人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的，不动产登记机构应当直接办理。据此，人民法院持生效的法律文书和协助执行通知书要求登记机构办理登记的，登记机构应当根据人民法院送达的生效法律文书和协助执行通知书及时在登记簿上作记载，不得附加中间环节。因此，开篇提到的问题中，人民法院向登记机构送达协助执行通知书，要求登记机构办理执行过程中案外第三人提供的执行担保产生的不动产抵押权登记，登记机构应当及时办理，无须告知人民法院需要由当事人持相关登记材料申请登记。
2.6不动产登记机构在具体操作中审查义务不同模式的比较
不动产登记的审查模式，是指登记机构依据法律规定就当事人所申请登记事项在登记程序中究竟采用何种方式、审查何种范围来决定是否准予当事人所提出的登记事项。目前各国在对审查方式的规定上总体而言包括形式审查和实质审查两种。形式审查是指登记机构对登记申请事项进行审查时，仅需审查当事人所提供的材料是否符合法定形式，即只对当事人所提交的法定材料进行形式上的真实性审查，而不对材料进行内在真实性的审查，只对登记的程序合法性进行把关，不涉及引起不动产登记的原因关系的审查，不动产抵押登记就属于此种形式审查。
2.7补充赔偿责任
受害人先使用其他方法得到赔偿，然后如果在后续的追究责任过程中都无法获得应该的赔偿，就可以提出行政赔偿的诉讼，让登记机构来进行补充赔偿的责任。就是受害人首先要对民事行为人提出民事的诉讼，然后再寻找救济。如果这种方法不能让当事人的赔偿得到解决时，受害人才可以提出行政的赔偿诉讼。虽然受害人可以同时进行民事和行政方面的诉讼，但是只有在民事结果不能够起到效果的情况下，再实行行政判决结果。用这种方法，对行政诉讼的时间做出了要求，在经过民事诉讼之后，已经超出了行政起诉的时间。為了让这些问题得到解决，在目前的法律之中，可以有两种方法解决。第一，受害人可以在同一时间提出民事和行政方面的赔偿诉讼，在民事的赔偿过程中先停止行政的诉讼。第二，把不动产抵押登记机构作为被告，把民事行为人作为第三人提出行政赔偿诉讼，法院可以直接进行判定行为人负责赔偿的责任，相关的登记机构来进行补充赔偿的责任。在这两种过程中第二种方法和诉讼的经济标准更加适合，在登记的失误中和民事行为中共同出现错误产生时，应该注重把直接责任和补充责任分开。由于国家的赔偿方式是最后的解决方法，登记机构需要负责的是补充赔偿责任，所以在出现损失时，受害人可以提出这两种诉讼，法院应该还在民事过程中先通知行政方面的诉讼，也可以把不动产抵押登记机构作为被告，用民事行为人当作第三人提出行政的赔偿诉讼，通过判定民事行为人负责直接的赔偿结果，不动产抵押登记机构负责补充赔偿的责任。
3、结语
综上分析，基于我国现行法律适用的“物权、债权区分”的原则，是否办理物权登记与抵押合同是否发生效力并不挂钩。因此，未办理抵押登记并不能当然免除抵押人承担责任的义务与可能性，因此抵押人不要以为只要拒不办理抵押登记就可免于承担担保责任。而未办理抵押登记的不动产抵押合同也并非毫无作用，只要不动产抵押合同成立，那么抵押权人仍然可以通过不动产抵押合同向抵押人主张相应权利。
参考文献：
[1]高德康.关于规范不动产抵押登记的建议[N].消费日报，2017-03-07.
[2]刘旭华.不动产登记———抵押物审查应注意的特殊情形[N].中国国土资源报，2017-01-06.
[3]王秋波，高德康.规范不动产抵押登记拓宽企业融资渠道[N].农村金融时报，2017-03-20.
[4]高圣平，申晨.不动产抵押登记若干问题探讨———从不动产统一登记条例出发[J].社会科学，2014（05）.