一年之前，疫情黑天鹅刚刚来袭。售楼处被迫关闭的房企们，无奈之下接连跑步进入“直播卖房”的线上模式。再刚需的购房者，也只能“宅”在出租屋里，一面抢着口罩，一面VR看房。
　　2020年中央经济工作会议指出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，坚持“房子是用来住的，不是用來炒的”定位不动摇。虽然房地产金融监管依然较严，但全球性的大放水以及国内的适度宽松，还是为市场提供了一定流动性。
　　彼时，没人能预料，这疫情常态化的一年里，深圳楼市将经历怎样的跌宕起伏。唯一贯彻始终的是，在资金大量流入之下，深圳一二手住宅轮番带动市场，以年度成交超过14万套的成绩，刷新了深圳楼市记录。据深圳房地产信息网统计，2020年深圳一手住宅网签45384套，同比上涨19.8%;二手住宅过户95273套，同比上涨23.5%。
　　2020年深圳楼市的真正启动，是第一季度尾声的3月，在一系列扶持纾困房地产企业、针对企业资金链等举措出台后，深圳楼市迅速打开火爆局面，“戴口罩排队抢新房、二手房加价200万、千万豪宅秒光”之声源源不绝从市场传来。在国家统计局公布数据中，深圳当月二手房以1.6%的环比涨幅高居全国第一。
　　新房市场上也呈现了量价齐升的火爆开局，据深圳中原研究中心数据显示，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%。成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。
　　市场温度的直线上升，使得“久居”楼市中的天价“喝茶费”等乱象再度显露端倪。深圳年度楼市调控第一枪也在深圳市宝安区住建局的紧急发文中，拉开了严打的序幕。
　　高度活跃的市场和利益驱使下屡禁不止的花式投机，也倒逼着深圳楼市调控不断升级。回顾2020深圳全年楼市，可以说是一部国际一线城市，同时面对大量涌入的资金和人口持续净流入所带来的庞大居住需求时，不断完善、修补政策要求的调控史。
　　疫情冲击下，适度宽松的货币政策和楼市的高烧不退，吸引了大量“热钱”涌入楼市。在套利空间巨大的吸引之下，经营贷被部分投资客用以低息贷款炒房，进一步推高了市场。
　　在供应端，新房受调控影响，短期供应有限。二手房成为资本“入股”楼市的完美对象，成交量不断攀升，价格也大幅上涨至近年高点。市场价格的不断上涨更给了二手房业主充分的信心，部分房源挂牌价格一再上调，挂牌虚高等现象引起广泛关注。
　　上述市场动向，先是引得住建系统再次对二手房市场展开为期3个月的干预;后促成中国人民银行深圳市中心支行连同深圳市住建局等三部门共同发文，定向打击“假离婚”买房和房地经营贷炒房……
　　上述市场高热与调控降温间的博弈，最终共同酝酿出了深圳史上最严调控新政——“7·15”新政。伴随着购房门槛的抬高，深圳二手房市场应声跌至谷底，部分需求转向粤港澳大湾区的其他城市，深圳楼市自此进入“新政后”时代。
　　严格执行限价政策的新房市场，成为“新政后”时代的深圳楼市主角。涨了大半年的二手房与新房之间愈加明显的价格倒挂，给了资本新的方向——打新。价格倒挂带来的套利空间让购房者趋之若鹜，“买到就是赚到”。下半年房企明显加快的推盘速度则直接将这股“打新冲动”升级成为了现象级楼市热点——“打新潮”。
　　走过深圳楼市的2020年，我们能看到普通人在节节攀升的房价面前不断努力上车、试图安家置业的决心，也能听到人们想要住得更好、住得更大的改善需求的呼声，但耳提面命里最多的，还是如何能在楼市上升期踏上财富列车的“生意经”。
　　打新怎么能中签？人们关心的，其实是如何才能在“价格倒挂”的当下进行双轨套利;哪些片区的二手房还是洼地？其实衡量的，是不同片区房价板块轮动中如何实现“小换大”“少换多”……
　　巨大利益裹挟下 ，即便是再普通不过的纯刚需，在面对买房时，也很难单纯地将“住得舒心”列为唯一条件。投资属性和升值空间，也成为普通人买房时，优先考虑的因素之一。
　　依据国家统计局2020年发布12月官方住宅销售价格指数，深圳以同比14.1%的涨幅，再次位居全国二手房价格涨幅首位。根据中国城市房价平台数据，2020年12月，深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元，大幅领先于京沪，是北京的1.36倍、上海的1.5倍、广州的2.2倍。
　　2021年，深圳将有约128个新盘入市。对普通购房者而言，如何抓紧时间满足社保要求尽快“上车”是刚需客首要面对的年度命题。对于深圳而言，如何在楼市调控牵一发动全身的“蝴蝶效应”中，把握好“有形的手”的尺度和边界，则是房地产调控需要面对的“终身课题”。而这一课题，对于动辄楼市领跑全国的深圳而言，显得尤为迫切。

楼市火热开局，引监管连环出手

　　2020年深圳楼市的开局堪称火热，千万级别新盘开盘即售罄的消息点燃市场热情，政府严厉调控与市场狂热投机之间的博弈序幕也由此拉开。
　　疫情后，深圳楼市第一个线下开盘的项目，是央企地产商招商蛇口开发的湾玺。项目共有预售房源225套，开发商先后三次放盘销售。首次开盘是在3月7日，仅放出70套房源，2000万左右一套的豪宅公寓，号称开盘即售罄。6天后，湾玺继续推出14套房源，总价4200万起步，同样号称8秒售罄。4月5日，湾玺第三次放出54套公寓，市场消息显示当天售罄。
　　在“豪宅灣玺三次开盘三次售罄”的消息刺激下，深圳楼市投资炒作的热情、投资性需求被激活。深圳中原地产研究中心调研显示，3月份入市的需求中，投资性购房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40%-45%。
　　需求火热之际，市场乱象频出。在新房方面，深圳热点区域多个楼盘被曝出百万元“喝茶费”“更名费”。但很快，市场异动引发监管连环出手。4月3日，宝安区住建局表示将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处，同时采取暂停网签、罚款等处罚措施。4月9日，南山区住建局发布通告称，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。

放宽预售条件，从供应端为市场降温

　　4月16日，深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，从商品住宅供应端为楼市降温。《通知》提出，2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，就可以申请预售。
　　此前，深圳符合商品房预售的条件是，“七层以下（含本数）的商品房项目已封顶;七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数，但经市房地产产业化主管部门认定的产业化项目已完成地面以上三分之一层数。”
　　通知还涉及城市更新项目进度，提出“延长城市更新单元计划有效期”、“延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限”、“促进城市更新工作提速提效”，以减少疫情对房企城市更新项目的影响，加快城市更新项目的推进。
　　与此同时，通知再度提及允许房企延期或分期缴交土地价款、缓解房企资金压力。
　　对于此次政策微调，深圳市住建局回应称，受新冠肺炎疫情影响，深圳房地产项目工地停工、工期延误严重影响项目施工进度，在建项目不能按时入市，一方面企业销售进度延后，面临资金和经营压力;该政策出台将加快形成商品房有效供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，有利于维护深圳房地产市场稳定。

经营贷流入楼市，四部门联手打击

　　深圳贝壳研究院院长肖小平4月在“深圳楼市分析及未来展望会议”上介绍，深圳全市贷款购房比例90%左右，10%为一次性;平均贷款成数63.8%。杠杆高主要体现在抵押贷可能流入了楼市，小企业经营贷款最多，个人名下住宅或商务公寓，以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出。
　　“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款，初衷是解决中小微企业融资难的问题。但在楼市套利巨大的吸引下，经营贷被部分投资客用以低息贷款炒房。市场资金充裕，经营贷流入楼市，也被认为是2020年上半年深圳楼市热度飙升的重要原因之一。
　　4月20日，中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发布通知，要求辖内各家银行紧急自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。
　　与此同时，深圳银保监局也成立了专项工作组，明确提出一系列监管要求，并部署开展全面自查和监督检查，引导银行合规开展信贷业务，防止经营贷资金违规流入房地产领域。
　　深圳市中小企业服务局也在4月20日发声称，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

二手房跳空报价，主管部门要求下架

　　2020年3-4月份，二手房业主跳空报价的行为助推了深圳楼市年初的躁动行情。
　　据经济观察报报道，3月9日前，深圳顶级豪宅深圳湾1号，一套178平方米房源挂牌1.2亿元，单价达到67.4万元/平;而在3月9日后，这套房的挂牌价，一口气下降了6500万元。4月28日，在深圳链家内网上，该房源挂牌价是5500万元，单价仍高达30.9万元。尽管经历一次“腰斩式”调价，但依然远高于2019年10月13.9万元/平方米的均价。
　　深圳其他热点片区的豪宅盘也出现了二手房挂牌价大起大落的现象。有房产中介接受采访时称，他所接触的一部分业主，直接将放盘价抬高50万元，业主心理预期普遍较高。
　　监管随即而至。涨势凶猛的光明区率先开启楼市专项整治行动，光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。这是深圳房地产发展史上，官方第一次对房价给出具体的价格指导意见。
　　主管部门还向各大房地产中介机构传达一个要求：下架高价房源。与此同时，深圳市房地产中介协会将对部分热点楼盘进行监测和整理，未来定期分批公布异动楼盘名单，作为官方决策的参考依据。

“7·15新政” 从严调控深圳楼市

　　深圳楼市上半年的异动，最终引来了号称“史上最严”的“7·15”调控新政。 　　2020年7月15日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知囊括了限购、限贷、税收三大政策性工具，深圳楼市调控加码。
　　限购方面，新政瞄准落户炒房、假离婚等投机行为，要求入户满3年且社保满3年才能购房，非深户要5年社保;夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。
　　限贷方面，延续了差别化信贷政策，无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。
　　税收方面，通过调整增值税、豪宅税提高频繁换房和高价房成本，个人住房转让增值税从2年免变5年才免，豪宅线以总价750万为界。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，深圳的新政力度超预期，精准打击了投资炒作行为，这说明，深圳房价的大幅上涨是对“房住不炒”的违背，是不被容忍的。
　　新政后一段时间，深圳楼市降温明显。深圳市房地产中介协会数据显示，7月20日至7月26日，深圳市新房和二手房成交量分别为747套和2010套，环比分别下降39%和35%。

商务公寓用地审批叫停，深圳公寓自此“绝版”

　　年初，全球货币放水之下，不限购不限贷的商务公寓成为深圳楼市的“蓄水池”，是手中无“房票”者投资不动产的首要考虑对象。在部分住宅新盘供应有限的片区，购房者对能够参与学位积分的商务公寓也颇为追捧，此前甚至还出现过通宵排队抢购的现象。
　　疫情期间也是如此。3月16日晚上，沙井地标盘万科星城线上开盘，288套房源售罄仅花费7分30秒，收金2.99亿。
　　7月31日晚，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发出通知，宣布停止审批商務公寓，深圳商务公寓从此进入“绝版”时代。
　　两部门在同步发布官方解读中表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，“近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离‘服务商务人士’‘短期住宿’的目的”。
　　对已经进入销售阶段的商务公寓，用地审批的叫停与“7·15”新政后升级的限购政策相叠加，促使商务公寓的市场进入了短暂的火爆期，市场上不乏“土豪客户”批量购买的消息传出。但时至农历新年，进入相对平稳期的深圳楼市“理性回归”。据央视财经报道，商务公寓新盘销量冷清，二手公寓市场出现业主大幅降价抛售的情况。

监管连续瞄准假离婚买房

　　2020年9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局联合发布通知称，将进一步完善房地产信息平台功能，通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记（含结婚、离异）信息的查询便利。
　　此举目的在于让商业银行在放款房贷前，明确借款人和购房家庭成员名下在深圳市拥有的住房套数，作为贷款审核依据，以落实差别化住房信贷政策。
　　此前，监管已经多次就深圳存在的借婚姻状况变更参与炒房的现象出台相关政策。“7·15新政”曾对离婚购房各种情形做出了详细规定：离异前三年内，家庭名下无房的，任意一方离异后都可以买一套房。有一套房的，则离异后无房一方可以买一套房。离异前三年内有两套房的，则任意一方都不可购房。
　　但在9月4日，政策有所变动。深圳市住建局在一份给深圳市不动产登记中心的复函中称，“复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算。也就是说，结离婚不再追溯三年，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。”

年度网红盘开盘，打新热催生代持炒房

　　11月，年度网红盘深圳华润城润玺一期的开盘，让“代持购房”这个隐秘操作进入公众视野。
　　润玺备案价格与周边二手房挂盘价价差高达每平方米4万-5万，也就是说仅靠摇号中签，即可财富增值以百万计。新房与二手房价格倒挂，让全国各地的炒房客蜂拥来到深圳打新。而因为限购政策设置的门槛，投资客想出了“代持”的钻空子做法。
　　早在润玺选房之前，已有媒体报道，有不少购房者以30万的金额四处收购购房名额，只要名额摇中立即付款。房产大V还办起了“代持培训班”，系统“传授”代持风险防控“机宜”。润玺选房当天，南都周刊记者走访现场发现，选房内场，手持身份证等选房资料的购房者，对着销控表犹犹豫豫，第一时间将场内消息告知电话另一端。而场外，焦急的投资客对着电话那头不断催促，下达选房指令。有资深业内人士告诉南都周刊，仅深圳一城，当前千万级别的新盘，代持比例超过八成。
　　监管也注意到了“代持打新”的漏洞。11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时回应称，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

土拍再刷纪录，8宅地339.81亿元成交

　　11月23日，深圳土拍记录再度刷新，成交8宗宅地，用地面积73.22万㎡，总规划建筑面积224.08万㎡，挂牌起始总价294.42亿元，最高限制地价合计426.80亿元，竞买保证金高达147.19亿元。
　　最终，8宗宅地，由万科、融创 华发、佳兆业 新城、深铁、金茂、电建、安徽安联高速、中信城开等房企斩获，总成交价339.81亿元。
　　8宗宅地中除了一宗用于建设人才房之外，其余7宗都用于建设普通商品房，其中光明热土更是有4宗商品房宅地，吸引了超过25家房企参与土拍，场面十分火热。
　　值得注意的是，与此次土拍中“商品房宅地”占主流不同的是，2020年深圳共计出让的31宗宅地中，用于建设普通商品房的宗地共有14宗，成交总价达553.88亿元;剩下的17宗则全部用于政策性住房，成交总价为246.84亿元，深圳市安居集团以及其在各区的分公司共拍走14宗，成交总价高达98.45亿元，实现“大丰收”。

再见“钉子户”，深圳旧改拆迁签约95%可征收

　　拆不动、赔不起、玩不转，对于老旧住宅小区城市更新而言，拆迁难常使项目进展陷入僵局。深圳旧改的“双百政策”也因此成为众多争议焦点。
　　12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，条例将从2021年3月1日起正式实施。新规明确，取消双百，签约面积与签收人数双95%后就可征收，这意味着深圳老旧小区城市更新迎来了历史性的破局，曾困扰项目进程已久的“钉子户”等问题可解。
　　《条例》还明确了不少于1：1的补偿标准。“条例”表示，已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿;产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。