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[摘要]本文结合公租房在国内的发展现状，整理归纳有关公租房定价方法和理论的文献，然后分析各个定价方法的优缺点，从而为以后制定能够使公租房可持续发展的定价策略提供可参考建议。
[关键词]公租房；定价理论；定价方法
[DOI]1013939/jcnkizgsc201608121
1引言
自古以来，住房问题都是关系民生的重要问题。而如今城镇化快速发展，城市外来务工人口激增，其中不乏每年大批量的毕业生，而其平均收入与城市房价相比，可谓是冰山一角。所以种种原因造成了现在许多人没有住房的局面。而保障性住房政策的推出适时的解决了人们“望楼兴叹”的难题。随着保障性住房体系的不断完善，公共租赁住房（公租房）的战略地位越加明显。判断公共租赁住房是否实现其惠民安居的目标，不仅只从其建成的速度、质量水平、配套设施健全性，还要站在租户角度去衡量其目标实现的程度。唯有将建好的公共租赁住房与保障对象顺利对接，达到市场上的供需平衡，才能实现这项政策的目的。而本文就公租房租金定价方面的研究进行了整理归纳，从而为以后的研究提供可参考的建议。
2国内相关理论研究现状
国内学者在参考国外学者研究的基础上，结合我国国情，分别从市场、成本、收入三方面进行探讨研究，以期得出适合该地区的独特的定价方法。但是随着研究的深入，国内学者逐渐发现了以上三种方法的弊端，然后开始了综合定价法的研究之路。
3以市场为导向的定价方法
倪娜、易成栋在明确了单一定价方法的优势劣势后，通过分析影响公租房定价的因素，提出了一种综合定价方法，即在土地成本和税费减免的基础上计算其成本租金，再根据市场租金制定每个项目的参照成本租金；王琨以深圳、北京、重庆、上海四大城市为研究对象，比较了四大城市的公租房租金定价方式，发现均遵循保本微利的原则，按同类住房市场租金标准的一定比例下浮。而曾德珩、温晓娟基于此原则提出对公租房同地段的市场租金水平、租户承受能力、房屋类型等定性因素难以赋值，导致此方法的可操作性差。
4以成本为导向的定价方法
虞晓芬、李星根据实地调研结果对公租房的建设成本和运营成本进行了测算，在考虑一定的利润的基础上得出租金与市场租金相差不大的结论；周小寒通过对比企业受益函数和社会收益函数的差距，并且以净现值为零为原则分别分析了析了拿地成本、建设税费、融资成本、商业配建、推出机制等因素对租金定价的影响；高丽华、闫建在研究公租房定价时引入了服务水平这一影响因素，以“当期可承受，未来可持续”为原则，以民营资本利润最大为目标，同时考虑了公租房建设期的时间因素，建立了目标规划定价模型。
5以收入为导向的定价方法
吴梦宸指出由于公租房租户之间存在着很大的差别，包括收入水平、人口数量等，因此制定租金补贴时不能“一刀切”，应该根据租户的收入水平制定合理的租金补贴标准，实行梯度租金制度，但文章没有具体描述如何划分收入等级、如何补贴；孟卫东、柳歆在分析影响公租房定价的微观、中观、宏观因素后，以社会平均负担为原则，建立了差别化定价模式，主要以租户的支付能力的不同来划分租金支付的档次；汤磊、李德智基于经典李嘉图租金定价模型，认为家庭年收入、单位交通费、居所与城市就业中心的直线交通距离，以及家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消费额，影响着公租房租金的确定；孔凡文提出在考虑公共租赁住房的建设与运营成本、当地住房市场的租金水平、公共租赁住房的区位条件和微观因素等基础上，对公共租赁住房保障对象的收入水平或支付能力进行分级，并据此分级确定不同的公共租赁住房租金标准。
6综合定价法
陈德强、郑思思在研究公租房PPP项目融资模式的基础上，提出了政府参考听证价格来制定公租房初始租金价格的定价策略。而听证价格是在综合考虑了以市场为导向、以成本为导向、以收入为导向的租金价格的基础上形成的；苏双蕾则在公租房PPP项目的定价分析中通过利用多种工具最后形成了基于“三方满意”的定价模型。其中，通过CAPM模型确定房地产开发商的投资收益率；借助居民的住房消费收入比的数据统计分析了保障群体的支付能力；根据外部效应理论分析了政府的合理补贴额度及税费优惠程度；李海涛、杨黎艳利用FAHP法、三角模糊标度法，通过对准则层各个影响公租房租金价格的因素的判断、方案层的判断，最终得出成本导向、市场导向和支付导向相互融合的租金；方珊珊提出了双租金定价模型，根据开发商的投资收益率计算公租房的名义租金，然后根据租户的收入水平计算实际租金。
7结论与建议
71结论
市场法本着“保本微利”的原则，在市场租赁价格的基础上下调一定的比例。这种方式提高了定价效率，减少了许多中间环节，节省了定价成本。但是由于忽略了保障人群的支付能力这一重要影响因素，从而使得公租房失去其应有的保障性。此外，市场法定价研究目前仅停留在了优缺点描述层面，还未形成具体可操作的定价模型。
成本法本着“NPV=0”的原则，以年租金收益来抵消公租房的建设成本和运营成本。这种方式保证了开发商的投资回报率，但是仅从成本角度考虑租金价格的制定，这会很容易使租金价格和市场租金价格持平甚至是高于市场价格。最终造成公租房的空置率过高，使其失去公租房的优势，降低了其保障功能。
收入法主要以保障对象的支付能力为参照对象，在保障对象可承受的范围内，确定公租房租金。这种方式理论上有利于实现公租房的保障性，实现公租房分配的公平合理，但实际操作较为困难。一是政府难以对申请者的收入水平进行翔实的了解，二是对申请者收入等级的划分较为困难。
综合定价法是在结合三者优势的基础上对影响公租房定价的因素进行综合分析。虽然此法理论上较以上三种有一定的优势，但是此方法中涉及的数理统计模型在应用过程中过于主观，忽视了问题的客观性。所以此方法中有关定性问题量化的方法还有待进一步的提升，从而加强其客观性、科学性。
72建议
2015年4月，住建部正式发布《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》。社会资本正式引入公租房建设和运营中，故而在制定公租房定价政策时不仅仅考虑政府和租户的效益问题，更要慎重考虑中间开发商的获利问题。因此，本文在整理归纳他人研究的基础上，为今后的定价研究提出以下参考意见：
①博弈论纳什均衡理论能够有效的解决双方的利益均衡问题，故而在今后的定价研究中可以适当的引入博弈理论；
②政府作为此项惠民安居政策的实施者，对开发商的建设过程采取监督的同时还要采取恰当的激励政策；
③以上定价模型中的共同问题是参数的赋值问题，所以在以后的研究中，数据调研、数据处理过程中要注重定性问题的量化，从而提高定价方法的适用性；
④公租房的可持续发展，在关注新建住房的数量的同时，还要注重公租房的后期维护，如若后期维护不善，最终导致资金浪费、社会效用减弱。同时要鼓励社会将大量的存量房作为公租房，从而提高财政资金的使用效率。
参考文献：
[1]王琨中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J].建筑经济，2010（7）
[2]曾德珩，温晓娟中外公租房运营管理模式比较[J].建筑经济，2012（9）
[3]虞晓芬，李星公共租赁住房成本租金与定价研究[J].中国房地产，2011（18）
[4]周小寒民间资本投资公租房的经济激励与租金定价[J].经济体制改革，2014（4）
[5]高丽华，闫建BOT模式下公租房租金定价研究[J].价格理论与实践，2015（1）
[6]吴梦宸对完善我国公共租赁房租金补贴标准的思考[J].知识经济，2010（10）
[7]汤磊，李德智集体土地建设公租房租金定价制度研究——基于经典李嘉图租金定价模型的实证分析[J].价格理论与实践，2012（8）
[作者简介]李康（1991—），女，汉族，河北省定州人，硕士研究生在读，河北工业大学经济管理学院，工商管理专业。研究方向：技术经济及管理。
[关键词]公租房；定价理论；定价方法
[DOI]1013939/jcnkizgsc201608121
1引言
自古以来，住房问题都是关系民生的重要问题。而如今城镇化快速发展，城市外来务工人口激增，其中不乏每年大批量的毕业生，而其平均收入与城市房价相比，可谓是冰山一角。所以种种原因造成了现在许多人没有住房的局面。而保障性住房政策的推出适时的解决了人们“望楼兴叹”的难题。随着保障性住房体系的不断完善，公共租赁住房（公租房）的战略地位越加明显。判断公共租赁住房是否实现其惠民安居的目标，不仅只从其建成的速度、质量水平、配套设施健全性，还要站在租户角度去衡量其目标实现的程度。唯有将建好的公共租赁住房与保障对象顺利对接，达到市场上的供需平衡，才能实现这项政策的目的。而本文就公租房租金定价方面的研究进行了整理归纳，从而为以后的研究提供可参考的建议。
2国内相关理论研究现状
国内学者在参考国外学者研究的基础上，结合我国国情，分别从市场、成本、收入三方面进行探讨研究，以期得出适合该地区的独特的定价方法。但是随着研究的深入，国内学者逐渐发现了以上三种方法的弊端，然后开始了综合定价法的研究之路。
3以市场为导向的定价方法
倪娜、易成栋在明确了单一定价方法的优势劣势后，通过分析影响公租房定价的因素，提出了一种综合定价方法，即在土地成本和税费减免的基础上计算其成本租金，再根据市场租金制定每个项目的参照成本租金；王琨以深圳、北京、重庆、上海四大城市为研究对象，比较了四大城市的公租房租金定价方式，发现均遵循保本微利的原则，按同类住房市场租金标准的一定比例下浮。而曾德珩、温晓娟基于此原则提出对公租房同地段的市场租金水平、租户承受能力、房屋类型等定性因素难以赋值，导致此方法的可操作性差。
4以成本为导向的定价方法
虞晓芬、李星根据实地调研结果对公租房的建设成本和运营成本进行了测算，在考虑一定的利润的基础上得出租金与市场租金相差不大的结论；周小寒通过对比企业受益函数和社会收益函数的差距，并且以净现值为零为原则分别分析了析了拿地成本、建设税费、融资成本、商业配建、推出机制等因素对租金定价的影响；高丽华、闫建在研究公租房定价时引入了服务水平这一影响因素，以“当期可承受，未来可持续”为原则，以民营资本利润最大为目标，同时考虑了公租房建设期的时间因素，建立了目标规划定价模型。
5以收入为导向的定价方法
吴梦宸指出由于公租房租户之间存在着很大的差别，包括收入水平、人口数量等，因此制定租金补贴时不能“一刀切”，应该根据租户的收入水平制定合理的租金补贴标准，实行梯度租金制度，但文章没有具体描述如何划分收入等级、如何补贴；孟卫东、柳歆在分析影响公租房定价的微观、中观、宏观因素后，以社会平均负担为原则，建立了差别化定价模式，主要以租户的支付能力的不同来划分租金支付的档次；汤磊、李德智基于经典李嘉图租金定价模型，认为家庭年收入、单位交通费、居所与城市就业中心的直线交通距离，以及家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消费额，影响着公租房租金的确定；孔凡文提出在考虑公共租赁住房的建设与运营成本、当地住房市场的租金水平、公共租赁住房的区位条件和微观因素等基础上，对公共租赁住房保障对象的收入水平或支付能力进行分级，并据此分级确定不同的公共租赁住房租金标准。
6综合定价法
陈德强、郑思思在研究公租房PPP项目融资模式的基础上，提出了政府参考听证价格来制定公租房初始租金价格的定价策略。而听证价格是在综合考虑了以市场为导向、以成本为导向、以收入为导向的租金价格的基础上形成的；苏双蕾则在公租房PPP项目的定价分析中通过利用多种工具最后形成了基于“三方满意”的定价模型。其中，通过CAPM模型确定房地产开发商的投资收益率；借助居民的住房消费收入比的数据统计分析了保障群体的支付能力；根据外部效应理论分析了政府的合理补贴额度及税费优惠程度；李海涛、杨黎艳利用FAHP法、三角模糊标度法，通过对准则层各个影响公租房租金价格的因素的判断、方案层的判断，最终得出成本导向、市场导向和支付导向相互融合的租金；方珊珊提出了双租金定价模型，根据开发商的投资收益率计算公租房的名义租金，然后根据租户的收入水平计算实际租金。
7结论与建议
71结论
市场法本着“保本微利”的原则，在市场租赁价格的基础上下调一定的比例。这种方式提高了定价效率，减少了许多中间环节，节省了定价成本。但是由于忽略了保障人群的支付能力这一重要影响因素，从而使得公租房失去其应有的保障性。此外，市场法定价研究目前仅停留在了优缺点描述层面，还未形成具体可操作的定价模型。
成本法本着“NPV=0”的原则，以年租金收益来抵消公租房的建设成本和运营成本。这种方式保证了开发商的投资回报率，但是仅从成本角度考虑租金价格的制定，这会很容易使租金价格和市场租金价格持平甚至是高于市场价格。最终造成公租房的空置率过高，使其失去公租房的优势，降低了其保障功能。
收入法主要以保障对象的支付能力为参照对象，在保障对象可承受的范围内，确定公租房租金。这种方式理论上有利于实现公租房的保障性，实现公租房分配的公平合理，但实际操作较为困难。一是政府难以对申请者的收入水平进行翔实的了解，二是对申请者收入等级的划分较为困难。
综合定价法是在结合三者优势的基础上对影响公租房定价的因素进行综合分析。虽然此法理论上较以上三种有一定的优势，但是此方法中涉及的数理统计模型在应用过程中过于主观，忽视了问题的客观性。所以此方法中有关定性问题量化的方法还有待进一步的提升，从而加强其客观性、科学性。
72建议
2015年4月，住建部正式发布《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》。社会资本正式引入公租房建设和运营中，故而在制定公租房定价政策时不仅仅考虑政府和租户的效益问题，更要慎重考虑中间开发商的获利问题。因此，本文在整理归纳他人研究的基础上，为今后的定价研究提出以下参考意见：
①博弈论纳什均衡理论能够有效的解决双方的利益均衡问题，故而在今后的定价研究中可以适当的引入博弈理论；
②政府作为此项惠民安居政策的实施者，对开发商的建设过程采取监督的同时还要采取恰当的激励政策；
③以上定价模型中的共同问题是参数的赋值问题，所以在以后的研究中，数据调研、数据处理过程中要注重定性问题的量化，从而提高定价方法的适用性；
④公租房的可持续发展，在关注新建住房的数量的同时，还要注重公租房的后期维护，如若后期维护不善，最终导致资金浪费、社会效用减弱。同时要鼓励社会将大量的存量房作为公租房，从而提高财政资金的使用效率。
参考文献：
[1]王琨中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J].建筑经济，2010（7）
[2]曾德珩，温晓娟中外公租房运营管理模式比较[J].建筑经济，2012（9）
[3]虞晓芬，李星公共租赁住房成本租金与定价研究[J].中国房地产，2011（18）
[4]周小寒民间资本投资公租房的经济激励与租金定价[J].经济体制改革，2014（4）
[5]高丽华，闫建BOT模式下公租房租金定价研究[J].价格理论与实践，2015（1）
[6]吴梦宸对完善我国公共租赁房租金补贴标准的思考[J].知识经济，2010（10）
[7]汤磊，李德智集体土地建设公租房租金定价制度研究——基于经典李嘉图租金定价模型的实证分析[J].价格理论与实践，2012（8）
[作者简介]李康（1991—），女，汉族，河北省定州人，硕士研究生在读，河北工业大学经济管理学院，工商管理专业。研究方向：技术经济及管理。