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[摘要] 以2007年10月实施的《物业管理条例》为基础，研究物业管理的法律观念，认为这一条例首先体现了物业管理观念的转变；其次更加注重业主自治原则，并赋予业主更多的权利。但是，目前仍然存在一些不完善之处，有待日后在实践中加以完善。
[关键词] 物业管理 业主 业主委员会 服务理念
目前，我国不断强调民生问题，《物业管理条例》（以下简称“条例”）的修订也意味着我国正是朝着改善民生，构建和谐社会、社区的方向不断进步。笔者结合《物权法》对《物业管理条例》进行了研究，把物业管理的法律理念归纳为：“民治”，“民权”，“民享”三方面。
一、民治
在国家的宪政制度中，民治是指人民拥有政治主权，可以治国。在物业管理的法律制度中，民治即业主自治，是业主通过业主大会或业主委员会共同管理、整治所在物业管理区域内的财产和事务，换言之，对物业管理区域内事项的最终决定必然体现的是全体业主的意志。在物业管理中，民治的法律观念体现在以下几个方面：
1、民治的理念
条例将“物业管理企业”表述为“物业服务企业”，主要目的是突出物业管理的服务理念。条例中规定物业企业是接受业主委托，为业主服务。但目前，部分物业企业服务意识比较差，使有些业主感觉到物业企业没有在做服务，而是仅仅在做管理。
因此，条例更加突出了服务理念，更准确地为物业企业进行了重新定位。
2、民治的主体
（1）管理规约的引入
条例把“业主临时公约”表述为“临时管理规约”，所谓“临时管理规约”即，开发建设单位或业主共同制定的规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。这表明条例更加强调业主自治管理，业主可根据业主大会的制定的管理规约共同管理他们的共同财产和事务。
（2）成立业主大会指导部门的增加
条例增加了“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。这一规定业主大会的成立提供了更多、更便捷的途径，亦突出了私权利的法律意义，由原来的一元管理，即由政府的建设部门、房地产主管部门指导和管理，变成了多元化，赋予了物业所在地区的街道办事处、乡镇人民政府对业主大会及业主委员会管理的权力，意味着有多个部门对业主大会的成立进行指导和监督，这必然会增进公平和正义的实现，其结果会更加切合广大业主的个人需要，即尊重私权利，同时，多元化指导降低了独断专行的可能，会更加民主，这也是业主自治的一个基本点。
（3）物业管理核心的明确
物权法的有关条款表明，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，不必委托物业服务企业或者其他管理人，而且对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，重新选聘物业服务企业，或者由业主自行管理。换言之，如果业主认为自行管理可以更好的维护权益并实现自治，那么有权在物业管理区域内不聘请物业服务企业，业主亦可以就单项业务委托物业服务公司，如：卫生清洁、水电维修等，其余事项由业主委员会进行管理。由此可见，业主自治是物业管理的核心。
在条例中，物业管理的含义是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。条例对于业主自治权利的行使并没有给予足够的空间，而且与上位法《物权法》的规定相悖，所以，条例应针对上位法的有关规定进行调整。
3、民治的实践
业主大会或业主委员会的决定对全体业主都具有约束力但是，当业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院对该决定予以撤销，例如，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会或业主委员会可以经讨论决定依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，若业主认为在此过程中自己合法权益受到了侵害，可以依法向人民法院起诉。业主委员会在全体业主中的权威性，以及对物业管理区域的治理职能再次引发了对业主委员会法律地位的思考。
关于业主委员会是否具有独立民事主体资格的问题，在国外理论界形成了三大立法模式:法人模式，采用此模式的典型国家主要有法国、新加坡。该模式认为业主委员会具有法人资格的构成要件，能以自己的名义从事各种民事活动，拥有自己独立的财产，并能自己独立承担民事责任；非法人模式，以德国、意大利为代表。该模式认为业主委员会不具有法人组织的资格，其仅为没有权利能力的社会组织；折衷主义模式，以日本为代表。与前两种确定性模式不同，此种模式并不完全承认或否认业主委员会的主体资格，其规定业主委员会具备法定条件后就承认其法人资格，亦即就业主委员会是否具有法人资格附加了一定的条件。
对于业主委员会法律地位的确定，我国理论界存在着不同的认识，主要的观点有：第一，业主委员会是法人组织，该观点主张业主委员符合法律对法人的认定；第二，业主委员会是其他组织，该观点不赞成业主委员会是法人组织，认为它是一種具有一定组织机构和运营财产，享有独立的诉讼主体资格的非法人组织，可以行使民事权利、承担民事责任，同时，业主委员会合法成立、有一定组织机构和财产，这已具备“其他组织”的成立要件；第三，业主委员会是一般组织，业主委员会是既非法人，也无独立诉讼主体资格的一般组织；第四，社会公益团体，该观点认为业主委员会属于社会公益团体，即从事和举办社会福利事业的社会团体。换言之，业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
在上述的几种观点中，笔者认为把业主委员会认定为一般组织的观点最为贴切。坚持此观点的理由主要是：第一，业主委员会没有自己独立的财产。因为，业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作。第二，业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构。第三，当在实践中涉及诉讼事务时，往往由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的代表参加民事诉讼活动，其诉讼结果往往也直接归属于全体业主。第四，业主委员会成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管理事务，对外实施相关的具体行为。因此，业主委员会本身根本不具有独立的民事主体资格，也不能以自己名义从事民事活动。总之，一方面，业主委员会不能以自己财产独立承担责任；另一方面，业主委员会的行为和决议的效力、权威性仅限于一个物业管理区域内，与法律的效力、权威性相比相差甚远，业主委员会仅是全体业主的代表机构，因此，把业主委员会认定为一般组织更为合理。这样既不影响业主委员会职能的实现，又保障了业主的权益，同时，使业主委员会有一个更为合适的地位，从而顺利实现民治。
二、民权
在宪政制度中，民权即指公民在政治领域里享有的民主权利。在物业管理法律制度中，民权是指业主在物业管理区域内享有的民主权利，只有在业主之间形成民主才能够实现民权，同时，实现民权的过程也就是民治的过程。物业管理区域内的民权主要体现在业主权利方面。
1、民权的明确
物权中的建筑物区分所有权是物业管理区域形成的法律基础。与“建筑物区分所有权”相适应，《物权法》提出了“建筑区划”的概念，建筑区划即按照统一的城市规划要求，遵循统一规则，合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。
条例第9条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会选举产生业主委员会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。物业管理区域是一个生活区域，包括专有建筑物和共有建筑物，以及共有的道路、绿化、设备和设施等。
笔者认为条例与《物权法》对于相关区域划分的不同很可能会给现实中的物业管理与服务带来不便，例如建筑物维修资金的使用问题，业主应共同承担电梯、水箱等共有建筑物及其附属设施的维修资金但是，物权中涉及的“业主”是指一个建筑区划内的业主，而不是一个物业管理区域内的业主。如果物业管理区域的范围不同于建筑区划，那么将会给维修资金的筹措和使用带来问题。因此，笔者根据上位法优于下位法的原则，建议条例对物业管理区域的规定进行修改，使之与物权法保持一致。
2、民权的规制
由业主共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，这几项的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。除此之外还包括：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，由于这两项不仅牵涉到全体业主的权利和义务，还影响到业主们的实际利益，所以，其决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这表明条例在对于业主共同决定的事项的权利行使方面，不再仅单一地考虑业主所占建筑物面积的大小，而是定为双向指标，由占建筑物总面积的比例和占总人数的比例组成，这充分尊重了业主的权利。
在民权的实际运行中，人们往往最关心的是个人的权利和利益，就物业管理方面而言，由于当今社会私家车的数量和车位（库）的价格日益增长，其中车位（库）更是出现了供不应求的情况，因此其归属权的问题也备受关注，虽然这个问题在学术界仍存在争议但是，它始终是民权中的一个重要话题，因为它不仅与业主的个人利益紧密相连，还关系到民权的保护和实现。在建筑区划内所规划的车位、车库应当首先满足业主的需要，其中的“业主”并非指全部业主，而应当指大部分业主，而这种需要不应是个别业主无条件、永远、绝对的需要，而是小区广大业主的合理需求。
在实际生活中，车位（库）及其归属权主要有以下几种：地面停车位，其归属实质上是停车位所占地块的土地使用权问题，小区地面属于“业主共有的道路或者其他场地”，因此，地面停车位应属于建筑物区分所有权的共有部分；立体停车楼，是指建筑区划内专门规划用于停放汽车的车位、车库，它具有结构和利用上的独立性所以，其归属权问题采取“约定”方式，即只要开发商没有将停车位的建造成本计入房价中并事先向各购房者说明清楚，开发商在销售商品房时当然可以对某一地块的土地使用权予以保留；车库，对于车库的归属权问题在理论界中存在很多不同的观点和说法但，笔者认为，车库应归为专有部分，因为其具有构造上的独立性和利用上的独立性。
由上述可知，条例对业主权利进行了多方面的规定和阐述，从宏观上，关系到整体物业管理区域的选举权、共同事务的决定权等，到微观上，紧系业主自身利益的车位（库）归属权，这一系列的权利都包含在业主的民主权利范围内，而且对于业主行使权利方面进行了综合考量，把占有面积和人数结合起来进行权衡，这表明条例规定充分又全面地考虑到了民权，条例的全面性规定既是对业主民主权利即业主民权的约束，也是对民权的支持。
三、民享
在政治制度中民享是指公民怎样享受生活上的幸福。在物业管理中，民享是指业主应享有合法且必需的物业服务。业主通过业主大会或业主委员会共同管理物業管理区域内的所有事宜，行使选举权、表决权、决定权等各项权利，业主为物业管理区域做出了很多贡献，所以，相对地，业主应受到物业服务企业的良好服务，为业主提供良好的服务也是物业服务企业应尽的义务，若民享得到了很好的实现，即业主会有高度幸福感，那么，业主会更加全心全意地管理物业区域，依法行使并约束自身权利，也就是同时实现了民治和民权。
1、民享的前提
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，而且，在我国，对从事物业管理活动的企业实行行业准入机制即资质管理制度，具体实施办法由国务院建设行政主管部门制定。
2、民享的保障
首先，物业服务企业应履行物业服务合同中的约定，若未能履行，并导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。换言之，在安全事故中物业服务企业应承担什么责任，关键看物业服务企业是否履行了法律法规规定及合同约定的职责，若由于物业服务企业的过失造成业主财产损害，那么物业服务企业应给予相应赔偿。其次，物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作，当发生安全事故时，物业服务企业应采取应急措施，及时向有关部门报告，并协助其做好救助工作。此外，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任但，在实际上，若业主在取得房屋所有权后，发现质量问题并需要维修，很可能因建设单位已经注销了登记而不能维修。
3、民享的服务
截至目前，仍有一些物业服务企业代收费用后，额外向业主收取服务费。根据有关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用但是，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业的专业服务和工作人员的专业水平是业主享有服务的关键，对于有物业服务企业单方过失而造成的损失应由物业服务企业承担，这是业主享有服务的重要内容。物业服务企业有义务保障业主财产安全的责任，有义务向业主提供生活必需的服务，为业主营造良好的生活环境，增强其幸福感，这是民享的中心。
总之，从条例整体上来看，民治、民权、民享三方面是物业管理法律观念的集中体现，民治是基础，民权是核心，民享是目的，三者相互贯通，相辅相成，民治是实现民权和民享的前提，民权是达到民享的途径，民享是民治和民权的最高表现形式。
参考文献：
[1]王晖.《物业管理条例》颁布实施后的新机制刍议.社科纵横[J].2009(03).
[2]傅纳红.《物业管理条例》的理念偏差与制度缺陷. 湖北民族学院学报[J].2009(04).
[3]桂林,张旭华. 解读《物业管理条例》中的亲民政策. 决策咨询通讯[J].2007年(06).
[4]黄萍.物业管理存在的问题及立法完善.行政与法[J].2007(04).
[5]陈莉,孙薇.物业管理概念探究-兼评我国《物业管理条例》之缺陷. 河北职业技术学院学报[J].2007(05).
[6]胡艳华.关于《物业管理条例》的几点看法.高教高职研究[J].2009(07).
[7]王达.建筑区划内停车位、停车库的权属及费用.中国房地产[J].2009(344).
[8]晋秀富.论我国业主委员会法律地位的缺陷和对策.法制与社会[J].2009(11).
[9]李思伦,冯成晨.论业主委员会的法律地位.西南政法大学学报[J].2010(12).
[10]杨秋林,王洪斌. 住宅小区停车位权利归属若干问题研究.江西社会科学[J].2008(12).
作者简介：
李鑫超（1988/10— ）女，研究生，汉族，籍贯：天津。毕业于天津商业大学，现就读于天津大学文法学院经济法学专业，导师：董娟。
[关键词] 物业管理 业主 业主委员会 服务理念
目前，我国不断强调民生问题，《物业管理条例》（以下简称“条例”）的修订也意味着我国正是朝着改善民生，构建和谐社会、社区的方向不断进步。笔者结合《物权法》对《物业管理条例》进行了研究，把物业管理的法律理念归纳为：“民治”，“民权”，“民享”三方面。
一、民治
在国家的宪政制度中，民治是指人民拥有政治主权，可以治国。在物业管理的法律制度中，民治即业主自治，是业主通过业主大会或业主委员会共同管理、整治所在物业管理区域内的财产和事务，换言之，对物业管理区域内事项的最终决定必然体现的是全体业主的意志。在物业管理中，民治的法律观念体现在以下几个方面：
1、民治的理念
条例将“物业管理企业”表述为“物业服务企业”，主要目的是突出物业管理的服务理念。条例中规定物业企业是接受业主委托，为业主服务。但目前，部分物业企业服务意识比较差，使有些业主感觉到物业企业没有在做服务，而是仅仅在做管理。
因此，条例更加突出了服务理念，更准确地为物业企业进行了重新定位。
2、民治的主体
（1）管理规约的引入
条例把“业主临时公约”表述为“临时管理规约”，所谓“临时管理规约”即，开发建设单位或业主共同制定的规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。这表明条例更加强调业主自治管理，业主可根据业主大会的制定的管理规约共同管理他们的共同财产和事务。
（2）成立业主大会指导部门的增加
条例增加了“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。这一规定业主大会的成立提供了更多、更便捷的途径，亦突出了私权利的法律意义，由原来的一元管理，即由政府的建设部门、房地产主管部门指导和管理，变成了多元化，赋予了物业所在地区的街道办事处、乡镇人民政府对业主大会及业主委员会管理的权力，意味着有多个部门对业主大会的成立进行指导和监督，这必然会增进公平和正义的实现，其结果会更加切合广大业主的个人需要，即尊重私权利，同时，多元化指导降低了独断专行的可能，会更加民主，这也是业主自治的一个基本点。
（3）物业管理核心的明确
物权法的有关条款表明，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，不必委托物业服务企业或者其他管理人，而且对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，重新选聘物业服务企业，或者由业主自行管理。换言之，如果业主认为自行管理可以更好的维护权益并实现自治，那么有权在物业管理区域内不聘请物业服务企业，业主亦可以就单项业务委托物业服务公司，如：卫生清洁、水电维修等，其余事项由业主委员会进行管理。由此可见，业主自治是物业管理的核心。
在条例中，物业管理的含义是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。条例对于业主自治权利的行使并没有给予足够的空间，而且与上位法《物权法》的规定相悖，所以，条例应针对上位法的有关规定进行调整。
3、民治的实践
业主大会或业主委员会的决定对全体业主都具有约束力但是，当业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院对该决定予以撤销，例如，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会或业主委员会可以经讨论决定依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，若业主认为在此过程中自己合法权益受到了侵害，可以依法向人民法院起诉。业主委员会在全体业主中的权威性，以及对物业管理区域的治理职能再次引发了对业主委员会法律地位的思考。
关于业主委员会是否具有独立民事主体资格的问题，在国外理论界形成了三大立法模式:法人模式，采用此模式的典型国家主要有法国、新加坡。该模式认为业主委员会具有法人资格的构成要件，能以自己的名义从事各种民事活动，拥有自己独立的财产，并能自己独立承担民事责任；非法人模式，以德国、意大利为代表。该模式认为业主委员会不具有法人组织的资格，其仅为没有权利能力的社会组织；折衷主义模式，以日本为代表。与前两种确定性模式不同，此种模式并不完全承认或否认业主委员会的主体资格，其规定业主委员会具备法定条件后就承认其法人资格，亦即就业主委员会是否具有法人资格附加了一定的条件。
对于业主委员会法律地位的确定，我国理论界存在着不同的认识，主要的观点有：第一，业主委员会是法人组织，该观点主张业主委员符合法律对法人的认定；第二，业主委员会是其他组织，该观点不赞成业主委员会是法人组织，认为它是一種具有一定组织机构和运营财产，享有独立的诉讼主体资格的非法人组织，可以行使民事权利、承担民事责任，同时，业主委员会合法成立、有一定组织机构和财产，这已具备“其他组织”的成立要件；第三，业主委员会是一般组织，业主委员会是既非法人，也无独立诉讼主体资格的一般组织；第四，社会公益团体，该观点认为业主委员会属于社会公益团体，即从事和举办社会福利事业的社会团体。换言之，业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
在上述的几种观点中，笔者认为把业主委员会认定为一般组织的观点最为贴切。坚持此观点的理由主要是：第一，业主委员会没有自己独立的财产。因为，业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作。第二，业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构。第三，当在实践中涉及诉讼事务时，往往由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的代表参加民事诉讼活动，其诉讼结果往往也直接归属于全体业主。第四，业主委员会成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管理事务，对外实施相关的具体行为。因此，业主委员会本身根本不具有独立的民事主体资格，也不能以自己名义从事民事活动。总之，一方面，业主委员会不能以自己财产独立承担责任；另一方面，业主委员会的行为和决议的效力、权威性仅限于一个物业管理区域内，与法律的效力、权威性相比相差甚远，业主委员会仅是全体业主的代表机构，因此，把业主委员会认定为一般组织更为合理。这样既不影响业主委员会职能的实现，又保障了业主的权益，同时，使业主委员会有一个更为合适的地位，从而顺利实现民治。
二、民权
在宪政制度中，民权即指公民在政治领域里享有的民主权利。在物业管理法律制度中，民权是指业主在物业管理区域内享有的民主权利，只有在业主之间形成民主才能够实现民权，同时，实现民权的过程也就是民治的过程。物业管理区域内的民权主要体现在业主权利方面。
1、民权的明确
物权中的建筑物区分所有权是物业管理区域形成的法律基础。与“建筑物区分所有权”相适应，《物权法》提出了“建筑区划”的概念，建筑区划即按照统一的城市规划要求，遵循统一规则，合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。
条例第9条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会选举产生业主委员会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。物业管理区域是一个生活区域，包括专有建筑物和共有建筑物，以及共有的道路、绿化、设备和设施等。
笔者认为条例与《物权法》对于相关区域划分的不同很可能会给现实中的物业管理与服务带来不便，例如建筑物维修资金的使用问题，业主应共同承担电梯、水箱等共有建筑物及其附属设施的维修资金但是，物权中涉及的“业主”是指一个建筑区划内的业主，而不是一个物业管理区域内的业主。如果物业管理区域的范围不同于建筑区划，那么将会给维修资金的筹措和使用带来问题。因此，笔者根据上位法优于下位法的原则，建议条例对物业管理区域的规定进行修改，使之与物权法保持一致。
2、民权的规制
由业主共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，这几项的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。除此之外还包括：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，由于这两项不仅牵涉到全体业主的权利和义务，还影响到业主们的实际利益，所以，其决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这表明条例在对于业主共同决定的事项的权利行使方面，不再仅单一地考虑业主所占建筑物面积的大小，而是定为双向指标，由占建筑物总面积的比例和占总人数的比例组成，这充分尊重了业主的权利。
在民权的实际运行中，人们往往最关心的是个人的权利和利益，就物业管理方面而言，由于当今社会私家车的数量和车位（库）的价格日益增长，其中车位（库）更是出现了供不应求的情况，因此其归属权的问题也备受关注，虽然这个问题在学术界仍存在争议但是，它始终是民权中的一个重要话题，因为它不仅与业主的个人利益紧密相连，还关系到民权的保护和实现。在建筑区划内所规划的车位、车库应当首先满足业主的需要，其中的“业主”并非指全部业主，而应当指大部分业主，而这种需要不应是个别业主无条件、永远、绝对的需要，而是小区广大业主的合理需求。
在实际生活中，车位（库）及其归属权主要有以下几种：地面停车位，其归属实质上是停车位所占地块的土地使用权问题，小区地面属于“业主共有的道路或者其他场地”，因此，地面停车位应属于建筑物区分所有权的共有部分；立体停车楼，是指建筑区划内专门规划用于停放汽车的车位、车库，它具有结构和利用上的独立性所以，其归属权问题采取“约定”方式，即只要开发商没有将停车位的建造成本计入房价中并事先向各购房者说明清楚，开发商在销售商品房时当然可以对某一地块的土地使用权予以保留；车库，对于车库的归属权问题在理论界中存在很多不同的观点和说法但，笔者认为，车库应归为专有部分，因为其具有构造上的独立性和利用上的独立性。
由上述可知，条例对业主权利进行了多方面的规定和阐述，从宏观上，关系到整体物业管理区域的选举权、共同事务的决定权等，到微观上，紧系业主自身利益的车位（库）归属权，这一系列的权利都包含在业主的民主权利范围内，而且对于业主行使权利方面进行了综合考量，把占有面积和人数结合起来进行权衡，这表明条例规定充分又全面地考虑到了民权，条例的全面性规定既是对业主民主权利即业主民权的约束，也是对民权的支持。
三、民享
在政治制度中民享是指公民怎样享受生活上的幸福。在物业管理中，民享是指业主应享有合法且必需的物业服务。业主通过业主大会或业主委员会共同管理物業管理区域内的所有事宜，行使选举权、表决权、决定权等各项权利，业主为物业管理区域做出了很多贡献，所以，相对地，业主应受到物业服务企业的良好服务，为业主提供良好的服务也是物业服务企业应尽的义务，若民享得到了很好的实现，即业主会有高度幸福感，那么，业主会更加全心全意地管理物业区域，依法行使并约束自身权利，也就是同时实现了民治和民权。
1、民享的前提
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，而且，在我国，对从事物业管理活动的企业实行行业准入机制即资质管理制度，具体实施办法由国务院建设行政主管部门制定。
2、民享的保障
首先，物业服务企业应履行物业服务合同中的约定，若未能履行，并导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。换言之，在安全事故中物业服务企业应承担什么责任，关键看物业服务企业是否履行了法律法规规定及合同约定的职责，若由于物业服务企业的过失造成业主财产损害，那么物业服务企业应给予相应赔偿。其次，物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作，当发生安全事故时，物业服务企业应采取应急措施，及时向有关部门报告，并协助其做好救助工作。此外，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任但，在实际上，若业主在取得房屋所有权后，发现质量问题并需要维修，很可能因建设单位已经注销了登记而不能维修。
3、民享的服务
截至目前，仍有一些物业服务企业代收费用后，额外向业主收取服务费。根据有关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用但是，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业的专业服务和工作人员的专业水平是业主享有服务的关键，对于有物业服务企业单方过失而造成的损失应由物业服务企业承担，这是业主享有服务的重要内容。物业服务企业有义务保障业主财产安全的责任，有义务向业主提供生活必需的服务，为业主营造良好的生活环境，增强其幸福感，这是民享的中心。
总之，从条例整体上来看，民治、民权、民享三方面是物业管理法律观念的集中体现，民治是基础，民权是核心，民享是目的，三者相互贯通，相辅相成，民治是实现民权和民享的前提，民权是达到民享的途径，民享是民治和民权的最高表现形式。
参考文献：
[1]王晖.《物业管理条例》颁布实施后的新机制刍议.社科纵横[J].2009(03).
[2]傅纳红.《物业管理条例》的理念偏差与制度缺陷. 湖北民族学院学报[J].2009(04).
[3]桂林,张旭华. 解读《物业管理条例》中的亲民政策. 决策咨询通讯[J].2007年(06).
[4]黄萍.物业管理存在的问题及立法完善.行政与法[J].2007(04).
[5]陈莉,孙薇.物业管理概念探究-兼评我国《物业管理条例》之缺陷. 河北职业技术学院学报[J].2007(05).
[6]胡艳华.关于《物业管理条例》的几点看法.高教高职研究[J].2009(07).
[7]王达.建筑区划内停车位、停车库的权属及费用.中国房地产[J].2009(344).
[8]晋秀富.论我国业主委员会法律地位的缺陷和对策.法制与社会[J].2009(11).
[9]李思伦,冯成晨.论业主委员会的法律地位.西南政法大学学报[J].2010(12).
[10]杨秋林,王洪斌. 住宅小区停车位权利归属若干问题研究.江西社会科学[J].2008(12).
作者简介：
李鑫超（1988/10— ）女，研究生，汉族，籍贯：天津。毕业于天津商业大学，现就读于天津大学文法学院经济法学专业，导师：董娟。