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摘要：
本文基于工程经济的角度，探讨了在房地产项目中，如何应用工程造价理论做好项目的工程造价控制。工程造价的控制应该是项目全过程的控制，包括工程的设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段.
关键词：房地产建设；工程造价；控制；路径
房地产建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。我国现行的制度规定：建设工程造价由建筑安装工程费用、设备和工器具购置费用、工程建设其他费用、预备费等组成。如何在保证工程质量的前提下降低工程造价是各房地产公司特别关注的问题。
一、影响房地产项目工程造价的因素
影响房地产项目工程造价的因素有很多，主要包括：国家政策法规强制性规定因素、地区性（区域、时间、空间）市场因素、项目管理因素（工程设计因素、工程施工因素）、人员因素等。
首先，国家政策法规强制性规定因素是指国家、地方政府主管部门对于基建项目建立了有效的管理系统，概预算的编制和确定的工程价格费用项目以及概预算定额单价，还包括人工、材料、机械台班的消耗量，这些都应符合国家和地方政府政策中的有关规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
其次，因为房地产项目属于一种建筑产品，这就带给产品特殊的地域限制，也就是说产品存在于不同的地理位置，就会受到来自地区地域上自然条件、环境、市场、社会等这些因素的影响，其具体表现就是不同区域的市场条件以及其他因素的会给人工、材料、机械、资金上投入条件和工程造价方面造成直接影响。
然后，是项目管理方面，项目工程造价往往涉及到许多方面，需要的是施工方、开发商各部门间的和谐运作。在整个工程中，设计图纸是编制概预算的主要依据之一，它影响着建设投资，所以是至关重要的环节。为了更好的节约投资，除了设计环节就是施工环节，施工技术以及施工组织都影响着工程概预算。
最后是人员因素。概预算的工作是建筑经济工作的重要部分，工程概预算的编制和管理工作是十分复杂的，需要编制人员很细致的并且要有强烈的责任感，要把握好“最小经济最大效益”的原则，始终把节约投资、提高经济效益放在首位。
二、房地产项目工程造价的控制
（一）综合性
工程造价控制是一项综合性的工作，要与质量、进度、效率、工作量等要求，以及资源消耗等因素综合考虑。
（二）全程性
在控制工程造价时，应该全程考虑，不仅要对每一个施工阶段进行控制，还应全面的对房地产项目内所有子项目工程的费用实施控制。
（三）阶段性
控制好整个项目的造价需要开发者从项目工程中的每个分项分部工程进行控制。另外，要全过程工程造价工作要以设计阶段为工作重点。据统计资料显示，在项目设计以及决策阶段对建设项目造价的影响为30％—75％；而在实施建设阶段对整个建设项目造价的影响仅为5％—25％。所以应以项目设计以及决策阶段的项目造价控制为整个工程造价的重点工作。
在投资决策阶段中，各项技术经济决策对开发项目的工程造价都会带来重大影响。所以在这一阶段中，应当做好寻找项目、市场调查和投资评估等工作。在设计方面的造价控制，应当完成好工程设计、招标以及方案竞选的工作，应遵从限额设计的设计原则进行深化设计，同时将价值工程原理运用到设计中使整个设计成为优化设计。另外，在工程项目实施阶段的工程造价控制，应做好建设工程招标工作、施工合同的认真审核、施工合同的签订、工程进度款的合理支付、工程变更的动态控制、索赔问题的及时处理。
三、房地产项目工程造价控制路径
1、设计阶段的造价控制
在图纸设计阶段对造价控制措施的有效实施能取得整个工程造价控制的主动权，所以就需要主管部门以及工程项目相关部门落实对设计质量的认真评定，完善图纸设计的监督机制将设计工作重视起来，并将此工作纳入工程监理范围。提高设计部门的经济意识必将有利于工程造价控制工作的进行。
2、施工阶段的造价控制
首先是对工程招投标阶段的工程造价控制，其主要的工作包括：
（一）施工单位建设业绩的考评
选择的施工单位一定要有建设业绩，尤其是要参考该施工单位近期的建设业绩，以及还应当关注该业内相同于本招标项目的其他施工单位的建设业绩。项目经理在整个工程建设过程的中作用很大，应当定期对施工单位建设业绩进行考核。另外对施工单位的项目经理考评以及挑选也是一项相当重要的任务。
（二）施工单位资信状况的考评
选择的施工单位应当拥有可靠的资信，资金不足的施工企业可能会为了设备而将工程款投入进去，这是典型的负债经营模式，这种经营模式的施工企业还有可能利用工程款来填补他们的企业债务，这就会造成工程款的到位问题得不到保障，必定会影响到整个工程的进展和工程的质量。
（三）施工单位技术实力的考评
选择的施工单位一定要具备良好的施工资质和足够的技术实力，这样不仅可以使施工企业自身实现高效、优质、低耗的生产与经营，也可以和施工企业洽谈在工程造价上给予建设单位一些合理的优惠。
其次，需要对工程施工中以下几点加强控制：
(一)严格控制施工中设计变更
在施工中遇到设计变更，需要有关部门的论证，如果确实需要设计变更，应当以最少的变更费用为出发点来制定设计变更程序。对于设计变更程序应加强管理，规范管理设计变更行为。
(二)加强现场工作的鉴证
在施工阶段，往往会出现各种不可预见的事件，导致标外工程量项目增加等现象，现场的工程师应合理安排施工组织、加强施工技术。对施工工作按实签证、审核，要将施工的真实情况反映实际工程造价。
（三）严格按照合同进行工程款支付。
另外，还应当时刻关注国家工程造价的调价动态，制定防范预案，对可能存在的风险制定防范性对策。
3、竣工结算阶段的成本控制
工程造价的合理确定同样是工程造价管理中的重要环节，在确定了工程造价后，应坚持现行的工程造价管理规定，一切均按照甲乙双方施工合同中签订的約定来实施，根据竣工的实际情况，另外结合隐蔽签证、现场签证，如果有设计变更也应当考虑进去，将以上一起进行审核计算，审核重点在于是否按设计图纸以及合同要求规定全部完成工作，是否存在丢失、拖拉的工程。要对每一项工程实施进行认真的审核，对于设计变更中该增的，该减的有没有完成施工，做到对竣工工程实事求是的审核。为了合理的确定工程造价，计价一定要准确无误。另外，预算人员一定要熟练的掌握工程量计算规则，对定额子目的组成的内容和套用规定以及还有工程造价的计算程序都应当能熟练操作，预算人员还要掌握编制的原理确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员还要有一份责任心，认真对待工作，要坚持到现场了解实际情况，时刻掌握工程的动态。对材料的市场价格，以及其他的一些情况做必要的进行市场调查，掌握市场动态，提高工程造价中的动态控制，为计算的准确性提高保证。
控制工程造价中的最后一个环节就是竣工结算。但一样不容许含糊，在工程竣工结算中要注意洽商的漏洞：对于施工中变更设计的实施应该增减的一定要洽商，洽商的工程量以及实际的工程量师傅存在差异。所以在最后的工程结算时，预算人员必须亲自对施工进行现场核对，认真核算工程量。
本文基于工程经济的角度，探讨了在房地产项目中，如何应用工程造价理论做好项目的工程造价控制。工程造价的控制应该是项目全过程的控制，包括工程的设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段.
关键词：房地产建设；工程造价；控制；路径
房地产建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。我国现行的制度规定：建设工程造价由建筑安装工程费用、设备和工器具购置费用、工程建设其他费用、预备费等组成。如何在保证工程质量的前提下降低工程造价是各房地产公司特别关注的问题。
一、影响房地产项目工程造价的因素
影响房地产项目工程造价的因素有很多，主要包括：国家政策法规强制性规定因素、地区性（区域、时间、空间）市场因素、项目管理因素（工程设计因素、工程施工因素）、人员因素等。
首先，国家政策法规强制性规定因素是指国家、地方政府主管部门对于基建项目建立了有效的管理系统，概预算的编制和确定的工程价格费用项目以及概预算定额单价，还包括人工、材料、机械台班的消耗量，这些都应符合国家和地方政府政策中的有关规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
其次，因为房地产项目属于一种建筑产品，这就带给产品特殊的地域限制，也就是说产品存在于不同的地理位置，就会受到来自地区地域上自然条件、环境、市场、社会等这些因素的影响，其具体表现就是不同区域的市场条件以及其他因素的会给人工、材料、机械、资金上投入条件和工程造价方面造成直接影响。
然后，是项目管理方面，项目工程造价往往涉及到许多方面，需要的是施工方、开发商各部门间的和谐运作。在整个工程中，设计图纸是编制概预算的主要依据之一，它影响着建设投资，所以是至关重要的环节。为了更好的节约投资，除了设计环节就是施工环节，施工技术以及施工组织都影响着工程概预算。
最后是人员因素。概预算的工作是建筑经济工作的重要部分，工程概预算的编制和管理工作是十分复杂的，需要编制人员很细致的并且要有强烈的责任感，要把握好“最小经济最大效益”的原则，始终把节约投资、提高经济效益放在首位。
二、房地产项目工程造价的控制
（一）综合性
工程造价控制是一项综合性的工作，要与质量、进度、效率、工作量等要求，以及资源消耗等因素综合考虑。
（二）全程性
在控制工程造价时，应该全程考虑，不仅要对每一个施工阶段进行控制，还应全面的对房地产项目内所有子项目工程的费用实施控制。
（三）阶段性
控制好整个项目的造价需要开发者从项目工程中的每个分项分部工程进行控制。另外，要全过程工程造价工作要以设计阶段为工作重点。据统计资料显示，在项目设计以及决策阶段对建设项目造价的影响为30％—75％；而在实施建设阶段对整个建设项目造价的影响仅为5％—25％。所以应以项目设计以及决策阶段的项目造价控制为整个工程造价的重点工作。
在投资决策阶段中，各项技术经济决策对开发项目的工程造价都会带来重大影响。所以在这一阶段中，应当做好寻找项目、市场调查和投资评估等工作。在设计方面的造价控制，应当完成好工程设计、招标以及方案竞选的工作，应遵从限额设计的设计原则进行深化设计，同时将价值工程原理运用到设计中使整个设计成为优化设计。另外，在工程项目实施阶段的工程造价控制，应做好建设工程招标工作、施工合同的认真审核、施工合同的签订、工程进度款的合理支付、工程变更的动态控制、索赔问题的及时处理。
三、房地产项目工程造价控制路径
1、设计阶段的造价控制
在图纸设计阶段对造价控制措施的有效实施能取得整个工程造价控制的主动权，所以就需要主管部门以及工程项目相关部门落实对设计质量的认真评定，完善图纸设计的监督机制将设计工作重视起来，并将此工作纳入工程监理范围。提高设计部门的经济意识必将有利于工程造价控制工作的进行。
2、施工阶段的造价控制
首先是对工程招投标阶段的工程造价控制，其主要的工作包括：
（一）施工单位建设业绩的考评
选择的施工单位一定要有建设业绩，尤其是要参考该施工单位近期的建设业绩，以及还应当关注该业内相同于本招标项目的其他施工单位的建设业绩。项目经理在整个工程建设过程的中作用很大，应当定期对施工单位建设业绩进行考核。另外对施工单位的项目经理考评以及挑选也是一项相当重要的任务。
（二）施工单位资信状况的考评
选择的施工单位应当拥有可靠的资信，资金不足的施工企业可能会为了设备而将工程款投入进去，这是典型的负债经营模式，这种经营模式的施工企业还有可能利用工程款来填补他们的企业债务，这就会造成工程款的到位问题得不到保障，必定会影响到整个工程的进展和工程的质量。
（三）施工单位技术实力的考评
选择的施工单位一定要具备良好的施工资质和足够的技术实力，这样不仅可以使施工企业自身实现高效、优质、低耗的生产与经营，也可以和施工企业洽谈在工程造价上给予建设单位一些合理的优惠。
其次，需要对工程施工中以下几点加强控制：
(一)严格控制施工中设计变更
在施工中遇到设计变更，需要有关部门的论证，如果确实需要设计变更，应当以最少的变更费用为出发点来制定设计变更程序。对于设计变更程序应加强管理，规范管理设计变更行为。
(二)加强现场工作的鉴证
在施工阶段，往往会出现各种不可预见的事件，导致标外工程量项目增加等现象，现场的工程师应合理安排施工组织、加强施工技术。对施工工作按实签证、审核，要将施工的真实情况反映实际工程造价。
（三）严格按照合同进行工程款支付。
另外，还应当时刻关注国家工程造价的调价动态，制定防范预案，对可能存在的风险制定防范性对策。
3、竣工结算阶段的成本控制
工程造价的合理确定同样是工程造价管理中的重要环节，在确定了工程造价后，应坚持现行的工程造价管理规定，一切均按照甲乙双方施工合同中签订的約定来实施，根据竣工的实际情况，另外结合隐蔽签证、现场签证，如果有设计变更也应当考虑进去，将以上一起进行审核计算，审核重点在于是否按设计图纸以及合同要求规定全部完成工作，是否存在丢失、拖拉的工程。要对每一项工程实施进行认真的审核，对于设计变更中该增的，该减的有没有完成施工，做到对竣工工程实事求是的审核。为了合理的确定工程造价，计价一定要准确无误。另外，预算人员一定要熟练的掌握工程量计算规则，对定额子目的组成的内容和套用规定以及还有工程造价的计算程序都应当能熟练操作，预算人员还要掌握编制的原理确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员还要有一份责任心，认真对待工作，要坚持到现场了解实际情况，时刻掌握工程的动态。对材料的市场价格，以及其他的一些情况做必要的进行市场调查，掌握市场动态，提高工程造价中的动态控制，为计算的准确性提高保证。
控制工程造价中的最后一个环节就是竣工结算。但一样不容许含糊，在工程竣工结算中要注意洽商的漏洞：对于施工中变更设计的实施应该增减的一定要洽商，洽商的工程量以及实际的工程量师傅存在差异。所以在最后的工程结算时，预算人员必须亲自对施工进行现场核对，认真核算工程量。