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摘 要：本论文是在目前国内尚未出台三生空间合理利用技术评估标准和模式的背景下而开展的研究，构建了集系统性、综合性于一体的工业区土地集约利用水平的评价研究，以全面客观评价工业区土地集约利用水平和建设实施情况，建立起一套适合于沈阳工业区地域特色的土地集约利用评价体系和利用模式，有助于形成土地集约利用的长效目标管理体制，为全面提升辽宁省“一区一带”生产空间土地城镇化质量提供基础技术支撑。
关键词：土地集约利用评价;潜力评价;可持续发展
1.引言
为深入贯彻党的十八大精神和中央城市工作会议，推进“三生”空间合理利用作为优化国土空间的布局重要内容，其中实现生产空间高效集约利用作为提升土地城镇化质量重要的落脚点，是也是新一轮国土空间规划的重要组成部分。沈阳作为东北老工业基地，工业历史悠久、基础雄厚、门类相对齐全，工业类型和特点在辽宁具有明显的典型性。工业空间布局和土地使用上，沈阳工业用地供应充足，工业区在城市外围快速扩张，工业区遍地开花和快速建设，使得部分用地开发过程中存在土地集约利用不集约问题。同时当前土地供给日益紧缩严格的政策下，从偏重增量扩张转向存量提升利用制定已经成为合理优化工业区空间布局重心，更好的发挥工业用地高效集约利用对经济社会发展的保障作用，是沈阳老工业基地在振兴过程中需要积极探索和研究解决的关键。
2.规土融合下工业区土地高效集约利用关键技术
工业区土地集约利用评价需要从宏观、中观延伸到微观层面，国内多是已通过生产空间高效集约利用评价指标体系从中观层面对工业区整体土地集约利用水平进行评价。本项研究将课题一的生产空间高效集约利用指标体系与沈阳的实际结合，重点对工业区内土地集约利用水平的微观层面进行评价，具体技术是通过对工业区内土地现状情况和集约利用先进地区的经验，判断工业用地的发展状况与趋势，分析工业用地集约利用水平，同时结合区域发展目标和诉求，以及区域工业体系建构，测算工业用地的潜力分析，将集约利用评价与潜力分析叠加分析分类，客观真实反映可改造土地分布状况，预测潜力释放水平，确定可改造工业用地的类型以及更新模式，挖潜时序安排和挖潜效能更具操作性，为项目策划与实施提供指引。
2.1基于现状评估的土地集约利用评价技术
研究对生产空间评价指标体系对中观工业用地专项评价进行细分，在原有利用、投入、产出、监管程度分析的基础上，将规划与土地融合，增加产业规模效益对集约利用评价的指标，基本形成利用程度、投入产出程度、规模效益程度三个方面11项的指标，分析其现状客观真实的水平，并重点结合城市总体规划、专项规划、分行业类别、以及国家相关标准、先进城市经验建立相关评价指标体系理想值，将指标标准化后核算土地集约利用度，按照集约利用、中度利用、低度利用进行分级。
2.2基于目标导向下的土地潜力测算分析技术
规土融合下土地集约利用评价，要充分考虑规划目标指引下的土地发展的潜力，要充分经济因素、人文因素、自然因素、科技因素等对土地发展潜力的影响，本研究将潜力测算分析按照空间效益、经济效益、社会效益三类对工业用地潜力进行分析，按照定性和定量相结合的方式对工业用地发展潜力进行评价。其中强度潜力是指通过提高现状容积率，使其规划目标提升而得到的潜力;区位潜力是之基础设施建设投资、交通可达性、环境资源、以及产业空间集聚效应等促进区位改善的潜力;土地价值潜力是指通过区位条件改善使;经济潜力是指可以增加土地价值、工业总产值、固定资产投资来测算;社会效益潜力是指可增加就业人口、政府管理与水平提升、劳动供给人才素质带来的潜力，综合权重分析，对测算结果按照高潜力区、中潜力区、低潜力区、无潜力区进行分类。
2.3规土融合的土地高效集约利用评价技术
开展沈阳沈阳市工业区土地集约利用评价，研究结合沈阳市城市边缘区、外围工业集聚区、三环内老工业区对于产业发展和土地价值挖潜的不同诉求，按照集约利用水平和潜力分析，客观真实评价工业区特别是低效用地作为可改造地块土地分布状况、预期潜力释放水平，研究以两规融合方法精确锁定城市可改造、可开发用地，结合所在地区现实条件选择适宜的土地高效集约利用模式，依此制定可操作的存量土地挖潜时序与改造方向，支撑城市空间拓展、开发计划规划、政府决策等，也为政府实施动态监管提供给更为精细化的土地利用评判依据。
3._Toc484354247大东汽车城整车生产区土地高效集约利用实证研究
3.1大东汽车城整车生产区基本情况
大东汽车城位于沈阳二环外沈阳主城区的城市边缘区，已经整车生产-零部件生产-汽车贸易-仓储物流的汽车产业基本格局。规划区位于沈阳市大东区东望街东侧，总面积3.5平方公里，现状主要有华晨中华、华晨金杯、华晨宝马三大整车企业，是沈阳汽车产业重要的支撑。2015年三大整车此外整车厂东侧和北侧主要为零散工业企业、仓储、村庄和农林用地，其中工业用地约1平方公里，土地集约利用程度差。
3.2土地集约利用水平评价
将潜力分析与土地集约综合利用评价叠加综合分析，重点是对中、低度集约利用土地进行挖潜。提出集约利用和中、低潜力地块作为稳定维持型，重点通过技术改进提升提高土地经济效益;中、低度集约利用和高、中潜力区的地块作为开发强度挖潜型，进行储备，统一整合开发;集约利用且属于高、中潜力区的地块作为部分挖潜型，可重點由企业对其进行更新改造，追加投资，也可由实力企业收购开发;将中低集约利用和中低潜力的地块转变功能转换，改善环境提升周边地区土地经济效益来运作。
3.3土地高效集约利用模式
由于该地区是沈阳市汽车城划定的整车生产区，是沈阳市核心产业空间载体。模式一就是政府统一对低效闲置的工业用地进行回购，进行招牌挂。政府制定有一个科学的定位和规划，要从设立容积率、固定资产投资强度、土地产出效益、土地税收等指标上制定准入门槛，推行产业评估、园区综合评价，有效地引导产业项目准入和产业用地的高效集约利用。重点是以集中布局促进汽车整车生产的集聚建设，从而实现集约利用土地资源，产业释放集聚效应，使用单位面积土地的产出不断增加，避免了土地资源的浪费。
具体操作中可由大东汽车城园区管委会对于整理的低效利用的土地实施回购，收回补偿方式可由管委会和原土地所有者双方协商，通过招牌挂将土地重新出让所得收益的一部分用于补偿和支持原企业的生产和经营。或者由宝马厂因此就通过购买股权或者合作经营的方式来进行土地的二次利用，利用土地二级市场的充分发展可以有效的降低园区内闲置土地的交易成本。
4.结语：
根据对大东汽车城整车生产区的跟踪调查，沈阳市已经开始对规划区域进行分期储备和实施，目前已经完成已对83公顷的工业用地和15公顷的储备整理，通过土地招标华晨宝马厂用来扩建厂区陆续开始厂房的建设，为汽车整车生产提供空间，实现土地集约利用。
参考文献：
[1]城镇化地区乡村土地利用效益评价研究[J]. 李穗浓，白中科.广东社会科学. 2014（06）.
[2]中国现代土地利用规划研究[D]. 董祚继.南京农业大学 2007.
关键词：土地集约利用评价;潜力评价;可持续发展
1.引言
为深入贯彻党的十八大精神和中央城市工作会议，推进“三生”空间合理利用作为优化国土空间的布局重要内容，其中实现生产空间高效集约利用作为提升土地城镇化质量重要的落脚点，是也是新一轮国土空间规划的重要组成部分。沈阳作为东北老工业基地，工业历史悠久、基础雄厚、门类相对齐全，工业类型和特点在辽宁具有明显的典型性。工业空间布局和土地使用上，沈阳工业用地供应充足，工业区在城市外围快速扩张，工业区遍地开花和快速建设，使得部分用地开发过程中存在土地集约利用不集约问题。同时当前土地供给日益紧缩严格的政策下，从偏重增量扩张转向存量提升利用制定已经成为合理优化工业区空间布局重心，更好的发挥工业用地高效集约利用对经济社会发展的保障作用，是沈阳老工业基地在振兴过程中需要积极探索和研究解决的关键。
2.规土融合下工业区土地高效集约利用关键技术
工业区土地集约利用评价需要从宏观、中观延伸到微观层面，国内多是已通过生产空间高效集约利用评价指标体系从中观层面对工业区整体土地集约利用水平进行评价。本项研究将课题一的生产空间高效集约利用指标体系与沈阳的实际结合，重点对工业区内土地集约利用水平的微观层面进行评价，具体技术是通过对工业区内土地现状情况和集约利用先进地区的经验，判断工业用地的发展状况与趋势，分析工业用地集约利用水平，同时结合区域发展目标和诉求，以及区域工业体系建构，测算工业用地的潜力分析，将集约利用评价与潜力分析叠加分析分类，客观真实反映可改造土地分布状况，预测潜力释放水平，确定可改造工业用地的类型以及更新模式，挖潜时序安排和挖潜效能更具操作性，为项目策划与实施提供指引。
2.1基于现状评估的土地集约利用评价技术
研究对生产空间评价指标体系对中观工业用地专项评价进行细分，在原有利用、投入、产出、监管程度分析的基础上，将规划与土地融合，增加产业规模效益对集约利用评价的指标，基本形成利用程度、投入产出程度、规模效益程度三个方面11项的指标，分析其现状客观真实的水平，并重点结合城市总体规划、专项规划、分行业类别、以及国家相关标准、先进城市经验建立相关评价指标体系理想值，将指标标准化后核算土地集约利用度，按照集约利用、中度利用、低度利用进行分级。
2.2基于目标导向下的土地潜力测算分析技术
规土融合下土地集约利用评价，要充分考虑规划目标指引下的土地发展的潜力，要充分经济因素、人文因素、自然因素、科技因素等对土地发展潜力的影响，本研究将潜力测算分析按照空间效益、经济效益、社会效益三类对工业用地潜力进行分析，按照定性和定量相结合的方式对工业用地发展潜力进行评价。其中强度潜力是指通过提高现状容积率，使其规划目标提升而得到的潜力;区位潜力是之基础设施建设投资、交通可达性、环境资源、以及产业空间集聚效应等促进区位改善的潜力;土地价值潜力是指通过区位条件改善使;经济潜力是指可以增加土地价值、工业总产值、固定资产投资来测算;社会效益潜力是指可增加就业人口、政府管理与水平提升、劳动供给人才素质带来的潜力，综合权重分析，对测算结果按照高潜力区、中潜力区、低潜力区、无潜力区进行分类。
2.3规土融合的土地高效集约利用评价技术
开展沈阳沈阳市工业区土地集约利用评价，研究结合沈阳市城市边缘区、外围工业集聚区、三环内老工业区对于产业发展和土地价值挖潜的不同诉求，按照集约利用水平和潜力分析，客观真实评价工业区特别是低效用地作为可改造地块土地分布状况、预期潜力释放水平，研究以两规融合方法精确锁定城市可改造、可开发用地，结合所在地区现实条件选择适宜的土地高效集约利用模式，依此制定可操作的存量土地挖潜时序与改造方向，支撑城市空间拓展、开发计划规划、政府决策等，也为政府实施动态监管提供给更为精细化的土地利用评判依据。
3._Toc484354247大东汽车城整车生产区土地高效集约利用实证研究
3.1大东汽车城整车生产区基本情况
大东汽车城位于沈阳二环外沈阳主城区的城市边缘区，已经整车生产-零部件生产-汽车贸易-仓储物流的汽车产业基本格局。规划区位于沈阳市大东区东望街东侧，总面积3.5平方公里，现状主要有华晨中华、华晨金杯、华晨宝马三大整车企业，是沈阳汽车产业重要的支撑。2015年三大整车此外整车厂东侧和北侧主要为零散工业企业、仓储、村庄和农林用地，其中工业用地约1平方公里，土地集约利用程度差。
3.2土地集约利用水平评价
将潜力分析与土地集约综合利用评价叠加综合分析，重点是对中、低度集约利用土地进行挖潜。提出集约利用和中、低潜力地块作为稳定维持型，重点通过技术改进提升提高土地经济效益;中、低度集约利用和高、中潜力区的地块作为开发强度挖潜型，进行储备，统一整合开发;集约利用且属于高、中潜力区的地块作为部分挖潜型，可重點由企业对其进行更新改造，追加投资，也可由实力企业收购开发;将中低集约利用和中低潜力的地块转变功能转换，改善环境提升周边地区土地经济效益来运作。
3.3土地高效集约利用模式
由于该地区是沈阳市汽车城划定的整车生产区，是沈阳市核心产业空间载体。模式一就是政府统一对低效闲置的工业用地进行回购，进行招牌挂。政府制定有一个科学的定位和规划，要从设立容积率、固定资产投资强度、土地产出效益、土地税收等指标上制定准入门槛，推行产业评估、园区综合评价，有效地引导产业项目准入和产业用地的高效集约利用。重点是以集中布局促进汽车整车生产的集聚建设，从而实现集约利用土地资源，产业释放集聚效应，使用单位面积土地的产出不断增加，避免了土地资源的浪费。
具体操作中可由大东汽车城园区管委会对于整理的低效利用的土地实施回购，收回补偿方式可由管委会和原土地所有者双方协商，通过招牌挂将土地重新出让所得收益的一部分用于补偿和支持原企业的生产和经营。或者由宝马厂因此就通过购买股权或者合作经营的方式来进行土地的二次利用，利用土地二级市场的充分发展可以有效的降低园区内闲置土地的交易成本。
4.结语：
根据对大东汽车城整车生产区的跟踪调查，沈阳市已经开始对规划区域进行分期储备和实施，目前已经完成已对83公顷的工业用地和15公顷的储备整理，通过土地招标华晨宝马厂用来扩建厂区陆续开始厂房的建设，为汽车整车生产提供空间，实现土地集约利用。
参考文献：
[1]城镇化地区乡村土地利用效益评价研究[J]. 李穗浓，白中科.广东社会科学. 2014（06）.
[2]中国现代土地利用规划研究[D]. 董祚继.南京农业大学 2007.