论文部分内容阅读
我国廉租房的“进退维艰”及原因分析
审核机制不完善
一是审核的程序因为“人情关系”的影响多流于形式。一般审核程序是，先由最基层的街道、社区进行初审，确认是否符合条件上报。然后交由住房保障部门审核，住房保障部门上门进行调查，再确定是否有保障资格。一般街道、社区的负责人与其内所住成员在日常的生活和交往中有着千丝万缕的关系，在基层机构缺乏严格监管的情况下，容易出现“人情保”、“关系保”等现象。而住房保障部门对保户的再次核查因为信息的不对称问题多见于表面。二是地方个人信用制度、收入申报和登记核查制度及住房档案未能普遍建立、应用，基础信息缺失。在我国按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度下，个人的收入已经远远不止工资一种形式，还有临时性收入、投资收入、获得赠与等等，财产形式也多种多样,而廉租房审核部门很难审核监测到这些隐性的收入和财产。
动态监管不到位
廉租房信息管理系统建设滞后，不能及时监测保障对象经济状况变化和廉租房使用情况，也未建立起有效的监管手段。一是公示手段没有很好地发挥作用。一些地方都是在本辖区张贴公示，没有在当地媒体、主管部门的网站上公示，影响力极其有限，基本上没人去管。即使有人发现违规情况，也因缺乏激励而不去检举。二是对承租人监管不到位、对续租没有及时跟上，导致轮候推进遭遇困难。一些已取得廉租房的家庭，随着家庭收入的增加，不再符合保障条件，但因为缺少动态监管手段，无法发现其收入的变化，使其继续享受保障住房，浪费了国家的公共资源。还有一些人在家庭条件改变时，已自行购买了商品房，原先的保障性住房也照住不误。
退出机制不具有操作性
一是缺乏利益引导机制使得正常退出有难度。一些保户家庭收入或财产发生了变化不再符合保障条件，但由于收入并不足以承租公租房更别提购买经济适用房或是商品房于是选择不退回。二是惩罚力度不够和住房保障部门缺乏执法权使得不少人“知法犯法”。目前很多地方对该退不退的惩罚多是“解除租赁合同，取消保障性住房资格并责令退回，按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金，且今后五年内不得再申请住房保障。”这些规定使得蓄意虚报骗取廉租房保障的人不必担心此种行为会使他们承担任何法律上的责任，只要在被发现时退出既得利益即可。这样的违规低成本造成骗保行为的猖獗和退出的稀少。于是廉租房的退出机制成了一纸空文，历来是申请之时蜂拥而至，退出之时寥寥无几。
建立科学、完善的廉租房准入和退出机制
完善准入机制
1、建立动态的合理的保障标准。随着社会经济的发展，原有的保障线已可能偏低，或者保障产品、思路及机制不对路，需要重新进行调整。应按照国家“十二五”住房建设规划和国家住房保障安居工程会议的精神，并根据城镇最低生活保障标准进行研究，进行廉租房保障标准的正常化调整机制。
2、建立完善的个人信用、收入、财产登记核查制度。针对居民收入监测困难的问题, 应在全社会范围内加快建立个人信用制度建设, 以此来规范租赁信用活动。个人信用制度主要包括自然人身份证明和社会档案、收入来源和资产、个人借贷和偿还、信用投资、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等内容，涉及民政、人保、税务、房管、人行等部门。此外, 还要根据承租户信用情况, 建立信用等级评定制度, 视其情况在廉租住房租金、物业费用以及以后社会保障房申购中给予一定的政策优惠或处罚。
3、加强监督。一是充分发挥公示的作用。扩大公示的范围，可将审核名单发布于主管部门、承租人工作单位、主流媒体等处，扩大监督范围，并加大举报力度。对举报属实都进行一定的奖励，使公示制度成为大众监督工具。二是对调查人员实行负责制，调查人员所做的每一步工作，都要签字，哪个片区、哪个小组、哪个环节出了问题就由当事人负责。从参与人到相关领导，都是否决目标对象。
强化动态监管
1、建立统一、全面真实的住房保障管理信息系统，对保障对象家庭经济状况及其变化情况进行实时监测。一是要建立住房保障对象审查的相关多部门数据信息共享平台，推动部门信息共享。管理平台功能涵盖保障住房申请、审核、审批、配租直至租后管理详细信息，包括住户的经济收入、居住现状、人员变化等情况，统计信息自动汇总、分析等。同时，与收入审核平台、产权登记系统和备案系统联网，实现共联共享，以此核查保障对象的真实情况。二是全面掌握并对外公布住房保障标准、具体政策、需要保障的家庭收入状况及变动情况、享受住房保障的家庭数量和具体情况、审核办法，及时向社会公开保障性住房房源信息等等。
2、加强各个部门之间的协调。为解决住房保障实施过程中的重点及难点问题，破解住房保障部门单打独斗的困境，有必要将发改、规划、国土、房管、民政、公安、社保、工商、税务、金融、街道（社区）等住房保障等相关部门整合成立联席会议，形成部门联动。联席会议的职能一是制订联席会议的工作制度、议事办法，确保联动机制的正常运作。二是定期召集会议、协调工作，就某一项事进行表决。三是对联动的各部门分管的工作进行监督、催办、检查，最后完成既定的工作。
完善退出机制
1、建立廉租住房退出利益引导机制。通过价格杠杆建立合理的廉租房准入退出机制，对廉租房的价格实行不同的价格补贴，而非实行现在的差额补偿法。政府要从政策、资金上支持引导他们，比如对于有意购买住房的租户提供购房低息贷款、减免购房税费和优先购买经济适用房等，对享受廉租住房补贴的廉租住房对象，可奖励3～6个月的租房补贴等等，逐步引导和扶持廉租家庭提升生活目标，改善生活条件。由此，逐步引导和建立由政府主导的廉租房、经济适用房到由市场发挥主要作用的普通商品房体系的良性住房保障机制。
2、加大处罚力度。一是要严格对骗保者的处罚。若不如实申报家庭住房、虚报收入和财产等情况，骗租保障性住房的，除由产权单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金外，还要加大罚款力度，将骗租行为记入信用档案，并在当地媒体上公示，严重者可作为刑事犯罪定案。二是加大对相关部门责任人的处罚。为了防止政府部门的承诺或目标落空，应明确有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任，对于帮助当事人造假的不仅要限期予以纠正，而且对于主要责任人应给予行政处分直至撤职。
总之， 由于普通群众和政府官员的都是“经济人”，像廉租房和和具有福利性质的准公共物品在准入和退出上常常会出现异化和扭曲，因此需要完善的制度加以引导，应保尽保，应退尽退，使之能够真正实现它的目的。
（作者单位：武汉大学 社会保障研究中心）
审核机制不完善
一是审核的程序因为“人情关系”的影响多流于形式。一般审核程序是，先由最基层的街道、社区进行初审，确认是否符合条件上报。然后交由住房保障部门审核，住房保障部门上门进行调查，再确定是否有保障资格。一般街道、社区的负责人与其内所住成员在日常的生活和交往中有着千丝万缕的关系，在基层机构缺乏严格监管的情况下，容易出现“人情保”、“关系保”等现象。而住房保障部门对保户的再次核查因为信息的不对称问题多见于表面。二是地方个人信用制度、收入申报和登记核查制度及住房档案未能普遍建立、应用，基础信息缺失。在我国按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度下，个人的收入已经远远不止工资一种形式，还有临时性收入、投资收入、获得赠与等等，财产形式也多种多样,而廉租房审核部门很难审核监测到这些隐性的收入和财产。
动态监管不到位
廉租房信息管理系统建设滞后，不能及时监测保障对象经济状况变化和廉租房使用情况，也未建立起有效的监管手段。一是公示手段没有很好地发挥作用。一些地方都是在本辖区张贴公示，没有在当地媒体、主管部门的网站上公示，影响力极其有限，基本上没人去管。即使有人发现违规情况，也因缺乏激励而不去检举。二是对承租人监管不到位、对续租没有及时跟上，导致轮候推进遭遇困难。一些已取得廉租房的家庭，随着家庭收入的增加，不再符合保障条件，但因为缺少动态监管手段，无法发现其收入的变化，使其继续享受保障住房，浪费了国家的公共资源。还有一些人在家庭条件改变时，已自行购买了商品房，原先的保障性住房也照住不误。
退出机制不具有操作性
一是缺乏利益引导机制使得正常退出有难度。一些保户家庭收入或财产发生了变化不再符合保障条件，但由于收入并不足以承租公租房更别提购买经济适用房或是商品房于是选择不退回。二是惩罚力度不够和住房保障部门缺乏执法权使得不少人“知法犯法”。目前很多地方对该退不退的惩罚多是“解除租赁合同，取消保障性住房资格并责令退回，按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金，且今后五年内不得再申请住房保障。”这些规定使得蓄意虚报骗取廉租房保障的人不必担心此种行为会使他们承担任何法律上的责任，只要在被发现时退出既得利益即可。这样的违规低成本造成骗保行为的猖獗和退出的稀少。于是廉租房的退出机制成了一纸空文，历来是申请之时蜂拥而至，退出之时寥寥无几。
建立科学、完善的廉租房准入和退出机制
完善准入机制
1、建立动态的合理的保障标准。随着社会经济的发展，原有的保障线已可能偏低，或者保障产品、思路及机制不对路，需要重新进行调整。应按照国家“十二五”住房建设规划和国家住房保障安居工程会议的精神，并根据城镇最低生活保障标准进行研究，进行廉租房保障标准的正常化调整机制。
2、建立完善的个人信用、收入、财产登记核查制度。针对居民收入监测困难的问题, 应在全社会范围内加快建立个人信用制度建设, 以此来规范租赁信用活动。个人信用制度主要包括自然人身份证明和社会档案、收入来源和资产、个人借贷和偿还、信用投资、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等内容，涉及民政、人保、税务、房管、人行等部门。此外, 还要根据承租户信用情况, 建立信用等级评定制度, 视其情况在廉租住房租金、物业费用以及以后社会保障房申购中给予一定的政策优惠或处罚。
3、加强监督。一是充分发挥公示的作用。扩大公示的范围，可将审核名单发布于主管部门、承租人工作单位、主流媒体等处，扩大监督范围，并加大举报力度。对举报属实都进行一定的奖励，使公示制度成为大众监督工具。二是对调查人员实行负责制，调查人员所做的每一步工作，都要签字，哪个片区、哪个小组、哪个环节出了问题就由当事人负责。从参与人到相关领导，都是否决目标对象。
强化动态监管
1、建立统一、全面真实的住房保障管理信息系统，对保障对象家庭经济状况及其变化情况进行实时监测。一是要建立住房保障对象审查的相关多部门数据信息共享平台，推动部门信息共享。管理平台功能涵盖保障住房申请、审核、审批、配租直至租后管理详细信息，包括住户的经济收入、居住现状、人员变化等情况，统计信息自动汇总、分析等。同时，与收入审核平台、产权登记系统和备案系统联网，实现共联共享，以此核查保障对象的真实情况。二是全面掌握并对外公布住房保障标准、具体政策、需要保障的家庭收入状况及变动情况、享受住房保障的家庭数量和具体情况、审核办法，及时向社会公开保障性住房房源信息等等。
2、加强各个部门之间的协调。为解决住房保障实施过程中的重点及难点问题，破解住房保障部门单打独斗的困境，有必要将发改、规划、国土、房管、民政、公安、社保、工商、税务、金融、街道（社区）等住房保障等相关部门整合成立联席会议，形成部门联动。联席会议的职能一是制订联席会议的工作制度、议事办法，确保联动机制的正常运作。二是定期召集会议、协调工作，就某一项事进行表决。三是对联动的各部门分管的工作进行监督、催办、检查，最后完成既定的工作。
完善退出机制
1、建立廉租住房退出利益引导机制。通过价格杠杆建立合理的廉租房准入退出机制，对廉租房的价格实行不同的价格补贴，而非实行现在的差额补偿法。政府要从政策、资金上支持引导他们，比如对于有意购买住房的租户提供购房低息贷款、减免购房税费和优先购买经济适用房等，对享受廉租住房补贴的廉租住房对象，可奖励3～6个月的租房补贴等等，逐步引导和扶持廉租家庭提升生活目标，改善生活条件。由此，逐步引导和建立由政府主导的廉租房、经济适用房到由市场发挥主要作用的普通商品房体系的良性住房保障机制。
2、加大处罚力度。一是要严格对骗保者的处罚。若不如实申报家庭住房、虚报收入和财产等情况，骗租保障性住房的，除由产权单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金外，还要加大罚款力度，将骗租行为记入信用档案，并在当地媒体上公示，严重者可作为刑事犯罪定案。二是加大对相关部门责任人的处罚。为了防止政府部门的承诺或目标落空，应明确有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任，对于帮助当事人造假的不仅要限期予以纠正，而且对于主要责任人应给予行政处分直至撤职。
总之， 由于普通群众和政府官员的都是“经济人”，像廉租房和和具有福利性质的准公共物品在准入和退出上常常会出现异化和扭曲，因此需要完善的制度加以引导，应保尽保，应退尽退，使之能够真正实现它的目的。
（作者单位：武汉大学 社会保障研究中心）