作为一家拥有二十多年历史且在香港联交所上市的老牌房企，近年来，沿海国际控股有限公司旗下（上市前称沿海集团）的房地产公司——沿海绿色家园有限公司（以下简称沿海地产）似乎逐渐处于被边缘化的尴尬境地。
　　沿海集团于上个世纪九十年代初期，在厦门和福州等东南沿海地区启动了第一批房地产项目，此后相继进入上海、深圳、武汉等市场，1997年10月，沿海集团在香港联合交易所挂牌上市，亦是最早在香港主板上市的、主要业务在内地的房地产企业。
　　由于近年销售业绩欠佳，债务压力增大，沿海地产更是遭遇穆迪和标准普尔等国际评级机构的降级和警告。尽管如此，定位于未来健康住宅细分市场的领先者，其对于细分市场依然自信，其近日启动战略，寄希望于品牌输出，从困境中成功转型。
　　债务困境
　　2月下旬，标普宣布将沿海地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC+”，展望负面。标普表示，原因系沿海地产今年面临巨大的偿债压力，同时，其表现出的偿债能力也不容乐观，其今年销售可能保持疲软，再融资风险进一步加剧。
　　早在去年底，穆迪已将沿海地产评级由“B3”调低至“Ca a1”，同时将其无担保票据评级由“Caa1”降至“Caa2”。评级下调是亦是鉴于销售疲弱及偿债压力。
　　值得注意的是，标普去年对中国房地产业进行压力测试，别指出12年销售额若下降10%，有6家开发商可能最扛不住销售额下降打击，分别为上置集团、上海正大、绿城、合生创展、合生高置地，沿海地产亦赫然在列。
　　标普在此次的报告中提到，沿海地产52亿元人民币总负债中的约82%将在今年到期。其中包括2012年11月到期的1.32亿美元优先无担保债券，和2011年5月至2012年12月间到期的总计16.4亿元人民币的4笔国内信托贷款，以及18亿元人民币的银行借款。
　　香港证监会持牌人士、港股业界资深评论员岑智勇认为，虽然沿海地产是只典型的老牌港股，但是规模和实力均不够强大。标普等机构的对其下调评级，显然是“利淡”消息。
　　中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，评级机构屡次对此发出警告的原因，无非是对其销售及融资难以偿还债务的预期，但历次来看评级机构的预测未必准确。沿海地产这样的专业房企，如果解决好债务困难，做好战略和销售，未来前景仍十分看好。
　　事实上，对于今年将偿还的债务，沿海地产已经开始着手准备。沿海地产主席曾文仲此前就曾坦言，公司现金流确实偏紧，在信贷紧缩环境下，正积极寻求其它资金以开拓财政资源，包括发行人民币债券等。沿海地产财务副总监余国良此前亦表示，公司其他融资渠道公司也都在进行中。
　　销售乏力
　　在去年9月份的股东周年大会上，曾文仲公开表示，业绩下降的原因主要是受限购令等房地产调控的影响。从目前披露的2011年4月开始至12月销售数据来看，沿海地产合同销售总额为21亿港元，较上年同期下降约70%。
　　标普在上述报告中认为，沿海家园实现截至2012年3月31日全年财政年度30亿港元销售目标的可能性不大，公司的这一目标也远低于2011财政年度实现的46亿港元的销售额。
　　岑智勇表示，在当前形势下，房地产板块当前受困于销售数据及资金度影响很大，尤其是国家政策影响更大。穆迪一名分析师指出，公司许多预售项目均位于已经实施限购措施的城市，鉴于短期内限购令取消的可能性极小，因此沿海地产完成其销售目标难度很大。此外，沿海地产项目均以中高端为主，产品以双拼房居多，在限购等打压投机及投资性需求的影响之下，使其陷入销售不畅的困局。
　　去年底，北京东四环百子湾地区的沿海赛洛城系沿海地产旗下项目，其大平层公寓折后以21000元/平米的价格向外销售，这一价格远低于区域价格，与其相邻不远的金茂府当时单价相较高出一倍多，这一促销举动被外界认为是需要尽快清盘回笼资金。
　　“现在赛洛城库存大概还有6个多亿元，主要还是商业，住宅只剩十多套了。”沿海赛洛城相关负责人告诉记者，该项目住宅且均为两三百平米大面积平层住宅，目前折后成交价约为21000—23000元/平米。
　　有业内人士认为，销售下降的原因是近年沿海地产旗下可售项目资源比较有限。记者在沿海地产官方网站上看到，作为一个经营房地产业务的的老牌上市公司，旗下共有23个项目分别分布在北京、上海、深圳、大连、武汉等12个城市。而目前在售项目仅6个，分别为北京沿海赛洛城、上海沿海丽墅（丽水馨庭二期）、湖北武汉沿海赛洛城、辽宁沈阳沿海赛洛城、广东东莞沿海·丽水佳园（也称沿海江湾国际）、鞍山智慧新城6个项目，而上述项目均非新开盘项目。
　　从年初情况看，沿海地产销售情况相对利好。其旗下东莞的沿海江湾国际于2月底实现了两天卖出百余套洋房与十余套别墅的业绩，据统计，2月期间，沿海项目占据东莞市整个城市的成交量的13%。沈阳沿海赛洛城2月销售情况亦较好，截至2月28日，已完成签约4014万元，为辽宁沈阳浑南片区项目的销售冠军。
　　近年来沿海地产在拿地及扩张上十分谨慎。余国良此前表示，沿海地产目前有200万平米的土地储备，这些地块差不多够开发三年。其中150万平米集中在沈阳，30万平米集中在武汉。今后如果有价格比较合适的地块，不排除继续拿地的可能。
　　


　　品牌输出
　　3月8日消息，沿海地产集团近期正式启动房地产开发运营服务工作，对外输出沿海集团的房地产开发与运营资源。
　　沿海地产相关人士称，这种方式概括起来就是进行品牌输出，具体表现为：公司将通过对房地产开发价值链各环节的整合，形成价值链管理体系，并与金融机构、房地产开发过程中的上下游企业等进行相关合作，同时复制旗下的三大地产品牌，包括丽水系列、赛洛城系列、国际中心系列。
　　作为最早一批进军内地房地产市场的港资企业之一，沿海地产在20多年的腾挪之中，并非毫无可圈可点之处。
　　一直以来，沿海地产将关注点放在住宅健康性能上，试图将自己塑造成未来健康住宅细分市场的领先者，并确立了三大产品系—“沿海丽水佳园”、“沿海赛洛城”和“沿海国际中心”，这三大产品系已经成为中国房地产业健康住宅的代表产品，并且均成为国家健康住宅试点项目。该公司已建立属于自己的健康住宅技术，包括地源热泵空调系统集成技术、聚氨酯防水保温系统等，以及健康住宅的一套评估体系。
　　沿海地产相关人士认为，此次将集团的品牌推广出去，是考虑到可以拓展集团业务，由单纯的地产业务开发向综合地产运营商进行转变，寻找其他项目发展方式。今后沿海地产会加强在品牌输出方面的业务，目前已经就一些项目的合作、推广展开了洽谈，并对这一板块的业务抱有期望。
　　不过，相比沿海地产对自身品牌的乐观和自信，业内专家还是有所质疑。谢逸枫认为，目前即使绿城这样高品质的开发商，在品牌输出上尚未形成足够强大的现金回流，沿海地产知名度较低，相比之下更难形成品牌输出优势。