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[摘 要]我市房地产开发投资、销售、棚户区改造和保障性住房建设等状况，我市房地产市场存在的问题和根本原因，分析和研究我市房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易，促进房地产市场平稳健康发展。
[关键词]房地产；市场调控；健康发展
[中图分类号]F28 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2013）03 — 0090 — 03
认真分析和研究我市房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施；继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易，促进房地产市场平稳健康发展，是当前急需回答和解决的重要课题。
一、齐齐哈尔市房地产开发投资、销售等情况
2011年全市房地产开发投资完成85.2亿元，增长45.0%；商品房销售面积290.0万平方米，增长20.1%；商品房销售额94.7亿元，增长33.5%。商品房销售均价每平方米5300元，二手房每平方米4300元。城市居民人均建筑面积25.6平方米，房地产税收15887万元，土地购置费48765万元。
2010年全市房地产开发投资完成58.7亿元，增长34.7%；商品房销售面积241.4万平方米，增长31.4%；商品房销售额70.9亿元，增长39.6%。商品房销售均价每平方米4200元，二手房每平方米3400元。市区居民人均建筑面积24.8平方米，房地产税收15687万元，土地购置费47907万元。
2009年全市房地产开发投资完成43.6亿元，增长28.0%；商品房销售面积183.6万平方米，增长19.1%；商品房销售额50.8亿元，增长57.5%。商品房销售均价每平方米3200元，二手房每平方米2800元。市区居民人均建筑面积23.9平方米，房地产税收11998万元，土地购置费58359万元。
2008年全市房地产开发投资完成34.1亿元，增长57.5%，商品房销售面积154.2万平方米，商品房销售额32.2亿元。商品房销售均价每平方米2100元，二手房每平方米1500元。市区居民人均建筑面积23.2平方米，房地产税收10124万元，土地购置费87496万元。
2007年全市房地产开发投资完成21.6亿元，增长6.8%，商品房销售面积161.4万平方米，增长6.8%，商品房销售额30.2亿元，增长24.6%。商品房销售均价每平方米1800元，二手房每平方米1200元。市区居民人均建筑面积22.4平方米，房地产税收9988万元，土地购置费32709万元。
2006年全市房地产开发投资完成20.3亿元，下降17.1%，商品房销售面积151.1万平方米，商品房销售额24.2亿元。商品房销售均价每平方米1600元，二手房每平方米1100元。市区居民人均建筑面积21.8平方米，房地产税收9784万元，土地购置费31860万元。
2005年全市房地产开发投资完成24.4亿元，增长8.0%，商品房销售面积157.6万平方米，商品房销售额24.5亿元。商品房销售均价每平方米1500元，二手房每平方米900元。市区居民人均建筑面积21.2平方米，房地产税收8511万元，土地购置费48365万元。
二、齐齐哈尔市棚户区改造和保障性住房建设情况
我市的棚户区改造和保障性住房建设情况起步比较早，是黑龙江省最早实行安居工程的城市之一。我市近5年来改造城市旧小区10个、低温楼57万平方米，启动实施9个城中村改造。以政企共建方式启动了齐齐哈尔新城（中汇城）建设，完成拆迁41万平方米，已有7个项目开工建设。政府总共提供了13298多套安居工程住房，总建筑面积近105万平方米，解决13298户动迁户、无房户、住房拥挤户的居住问题。我市2002年实施以廉租补贴和以廉租房配租为低收入家庭提供住房保障制度以来，共累计对67040户次、147385人次发放廉租住房租赁补贴9528万元，基本实现应保尽保。我市2008年启动廉租住房建设以来，市区共建设廉租住房38.2万平方米、8828套。其中，已入住7328套，结转1500套。从2008年起把实施棚户区改造成为保障性住房建设的主要形式，拆迁城市棚户区518万平方米，占总量的76%；建设回迁房514万平方米，8.3万户居民迁入新居，棚改工作在全国介绍了经验。现居楼房的居民占81%，现居平房的居民占19%。现已有住房的居民占85%，现租房和住单身宿舍的居民占15%。现已有二套以上住房的居民占21%，现刚需住房的居民占12%，现要改善住房的居民占18%。
三、齐齐哈尔市房地产市场存在的问题和房价上涨原因
虽然，我市房地产市场保持了良好发展态势，但是还存在一些不容忽视的问题：一是房价上涨压力较大，商品房库存量加大；二是商品房销售环节违规行为较为严重；三是中介市场管理手段匮乏和管理缺位；四是我市房地产开发企业实力不强；五是房地产开发资金来源单一；六是部分开发公司对房地产统计工作重视不够和底数不清；七是我市住房法律体系建设不完善；八是对土地财政的高度依赖。
从2008年下半年起近乎直线上涨的我市住房市场价格，一是土地财政是房价上涨的重要原因。因为在我市，土地出让金是地方财政的重要来源，所以在土地财政的激励下，如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。二是钢材、水泥、砂石等建材价格上涨等也是原因之一。三是我市高层高档住宅的带动影响、外县区居民到城区购房求学等，对楼市价格也起到了推波助澜的作用。四是大量游资进入房地产市场，导致房地产价格上涨，房地产业的投资额大于其它产业的投资额。五是房地产项目审批环节复杂，交易成本陡增，交易费用计入房地产生产成本中，促使房地产价格非正常上涨。 四、齐齐哈尔市房地产市场健康平稳发展的政策和措施
我市要使房地产市场健康平稳发展，必须采取切实可行的政策和措施，继续扎实做好各项工作。
（一）进一步做好调控政策落实工作
一是要严格执行差别化税收信贷政策。积极利用现有信息资源，准确掌握购房者住房信息，让政策真正起到遏制投资、投机性市场需求作用，坚决制止市场中的投机炒作行为，保证房地产市场理性健康发展。二是积极协调，确保土地供应。国办通知明确要求，今年的商品住房用地供应量原则上不得低于前两年年均实际供应量，要加大协调工作力度，确保年度商品房开发量稳步增长。三是严格约谈问责机制。目前在保障性安居工程建设上市政府下一步对新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、执行差别化住房信贷和税收政策不到位以及个人住房信息系统建设滞后等问题的区县，要进行约谈和问责。
（二）加大房地产市场监管力度
一是要严格履行审批程序。对于房地产开发项目要依法严格审批，确保项目不能带病进场，同时要加强对项目全程监管，严格房地产开发项目手册制度，对企业上报的经营行为和项目进展情况要认真及时核验，确保及时发现问题，及时进行处理。二是要进一步加强企业队伍监管。市政府每年都定期对房地产企业资金情况、人员情况以及经营行为进行考核，并将考核结果在媒体上公示，对考核不合格的企业，国土资源和银行等部门将停止对其土地审批和信贷；各市、县要每年对本地房地产企业进行诚信评定，评定结果要计入企业诚信档案，对信用较差的企业要上报，禁止其进入房地产市场，问题严重的要依法吊销企业资质证书。三是要加大执法检查力度。要开展房地产市场专项执法检查，要全面开展自查，特别是在检查中发现的问题要及时处理。
（三）进一步规范和激活房地产市场
为了进一步规范和激活全市房地产市场，从我市房地产开发项目资本金缴纳比例、预售许可审批程序、预售资金存储比例、施工许可证发放和工程竣工验收备案的前置条件、“二手房”交易市场等方面，对我市房地产行业进行宏观调控，加强调控和监管力度，调整优化手续办理流程，不断改善城乡居民居住条件，促进房地产行业持续健康发展。一是适当降低房地产开发项目资本金缴纳比例。二是简化房地产开发项目预售许可审批程序。三是适当降低房地产开发项目预售资金存储比例。四是缩减施工许可证发放前置条件。
（四）加大保障性安居工程建设力度
加大保障性安居工程建设力度，增加保障性住房供应，加快解决城镇居民基本住房问题和农村困难群众住房安全问题，建立健全基本住房保障制度。一是保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。集中建设保障性住房，要优先安排在交通便利、基础设施齐全、公共事业完备、就业方便的区域。健全廉租住房保障方式，实行实物配租和租赁补贴相结合，多渠道筹集廉租住房房源。完善租赁补贴制度，通过发放租赁补贴增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体，并逐步实现与廉租住房统筹建设、并轨运行。面向有一定支付能力的城镇住房困难的中低收入家庭，适当发展经济适用住房和限价商品住房。二是稳步推进非成片棚户区、零星危旧房改造。逐步开展基础设施简陋、建筑密度大、集中连片的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施“城中村”改造，改善基础设施条件，完善居住功能。
（五）要抑制投机投资性需求和保护刚性需求
认真贯彻执行国家房地产宏观调控政策，严格实行差别化住房信贷政策，“保一、控二、禁三”，即保证首套房贷款，控制二套房贷款，禁止三套（含以上）购房贷款。商品房调控限购，瞄准的并不是刚性需求，限的是投资投机，不是消费。买一套房子，住有所居，政策不限；甚至改善条件，换一套大的，政策也不限；但是您要买三套（含以上）当然要限购。要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。在“保刚需”上，居民合理购房需求有望继续得到政策支持。市政府及相关部门要支持合理购房需求，要出台政策鼓励居民购买首套自住房。支持合理刚性需求已成为当前市场的共识，此外，增加普通商品住房供应、推进保障性安居工程建设等工作也将持续推进。在信贷政策上，仍应坚持支持刚需人群购房需求，加大优惠力度，实行差异化信贷政策。加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，并对引进人才，实行首次购买自住商品住房给予公积金贷款支持。住房公积金贷款要以首套房、中小套型住房、中低收入职工为主。住房公积金贷款政策起到了“保刚需、控投机”作用，住房保障功能明显。
（六）制定和完善我市住房法律体系
尽快制定和完善我市住房的基本法律，强化对居住权的法律保护，确保居民基本住房权利，让住房真正回归居住本质。明确规定市政府有责任为居民家庭实现居住权提供帮助和支持，同时，市政府有义务促进住房市场的健康发展，为其提供良好的体制与政策环境，尽快出台法规和规章，填补我市住房保障法律的空白。通过立法明确住房保障范围、保障对象和保障标准，充分考虑我市工业化、城市化发展趋势，根据我市新增人口因素，实现对城镇常住居民的保障层次之间的有效衔接。对于产权型保障性住房（如经济适用住房）要大幅降低获益空间，对于租赁型保障住房（如公租房），要建立长效、规范的保障性住房支持体系，尽快弥补现行财税、金融以及土地法规中的空白和不足。总结经验，将符合我市市情、行之有效的住房政策上升为法律或行政法规。对自主型、改善型和投资型住房消费，建立差别化的支持体系，并以法律形式将这种差别化政策确定为我市长期住房市场调控的价值取向。通过利率、规划、税收等方面的法规修订，鼓励开发企业提供中小套型、中低价位的住房。通过法律形式建立稳定的住房调控体系，引导住房价格形成合理水平，建立完善住房问责机制，强化住房法律监督和执行机制。提高住房执法效率的根本在于，进一步明确住房开发、交易、中介服务、物业管理等环节的法律监督机制，依法建立专业的住房执法机构，并赋予一定的权力和职责，切实维护住房法律的权威性。 （七）土地要做稳定房价的“砝码”
土地调控分三个层面，一是保障房的土地供应要保障；二是普通商品房的土地供应要满足；三是高端商品房的土地供应要有一定的限度。总而言之，政府在供应土地时，不要做房价推高的“推手”，而要做稳定房价的“砝码”。政府推出的土地楼面价格应不超过当期房价的1/3。政府在土地调控中可运用多种手段，比如在规划上，对城市进行多中心、组团式布局，分散土地的级差效应，从而达到调控房价的作用；又比如，可以有节奏地投放储备的土地来调控房价；还比如，可以通过对城市容积率的合理分摊来调控房价，力求住房供求的平衡。从供应的角度讲，我市人均建筑面积要达到30平方米左右，我市城区有140万人口，我市城区要造4200万平方米的房子，就能基本平衡，这是总的目标控制。如果从每年的供应量来讲，合理的供给量应该是房地产投资占这个地方固定资产投资的25%左右，这些年，我市一直遵循这条原则。从需求的角度讲，现在国家出台一系列关于限买、限贷、限首付的调控措施，就是通过控制购买来寻求供求平衡。总之，保持住房供应的平衡，既可以从供应的角度来控制，也可以从需求的角度来控制，还可以双管齐下，同时从两个方面来着力。
（八）提高房地产开发企业融资能力
由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点，决定了开发商离不开银行的支持，而房地产业作为国民经济的支柱产业，作为我市重点培育的新的经济增长点之一，也是银行不能放弃的利润增长点之一，所以银行和房地产业的关系非常密切，在短期内的转型期中，我市中小开发企业面临优胜劣汰的发展过程中，也同样需要银行对优秀中小开发商的扶持，使这些优秀的中小开发商在竞争中发展壮大。因此，银行和开发商双方都要有积极性来培植这个市场。经过双方的共同努力，相信会有更多的金融创新形式不断出现，为房地产业注入更多的血液，这样，一个更为繁荣、有序的房地产市场将会出现在我市眼前。在我市近20年的房地产开发过程中，在开拓市场过程中，绝大多数中小开发商离不开银行的融资支持，银行在考虑资金安全的前提下，也积极地支持了中小开发商，长期以来，中小开发企业已经形成了一般融资方式。但在目前面临着银行提高融资要求、政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段；另一方面银行从对资金的安全性和盈利性考虑，也必然要求中小开发企业有更好的业绩。
（九）市政府要加强对稳定房价和住房保障工作进行考核和问责
市政府要对加强稳定房价和住房保障工作进行考核和问责，对落实不利者要追究责任，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。房价过高、上涨过快、供应紧张，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，要切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。要严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快，要增加居住用地的供应总量，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。
〔责任编辑：陈玉荣〕
[关键词]房地产；市场调控；健康发展
[中图分类号]F28 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2013）03 — 0090 — 03
认真分析和研究我市房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施；继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易，促进房地产市场平稳健康发展，是当前急需回答和解决的重要课题。
一、齐齐哈尔市房地产开发投资、销售等情况
2011年全市房地产开发投资完成85.2亿元，增长45.0%；商品房销售面积290.0万平方米，增长20.1%；商品房销售额94.7亿元，增长33.5%。商品房销售均价每平方米5300元，二手房每平方米4300元。城市居民人均建筑面积25.6平方米，房地产税收15887万元，土地购置费48765万元。
2010年全市房地产开发投资完成58.7亿元，增长34.7%；商品房销售面积241.4万平方米，增长31.4%；商品房销售额70.9亿元，增长39.6%。商品房销售均价每平方米4200元，二手房每平方米3400元。市区居民人均建筑面积24.8平方米，房地产税收15687万元，土地购置费47907万元。
2009年全市房地产开发投资完成43.6亿元，增长28.0%；商品房销售面积183.6万平方米，增长19.1%；商品房销售额50.8亿元，增长57.5%。商品房销售均价每平方米3200元，二手房每平方米2800元。市区居民人均建筑面积23.9平方米，房地产税收11998万元，土地购置费58359万元。
2008年全市房地产开发投资完成34.1亿元，增长57.5%，商品房销售面积154.2万平方米，商品房销售额32.2亿元。商品房销售均价每平方米2100元，二手房每平方米1500元。市区居民人均建筑面积23.2平方米，房地产税收10124万元，土地购置费87496万元。
2007年全市房地产开发投资完成21.6亿元，增长6.8%，商品房销售面积161.4万平方米，增长6.8%，商品房销售额30.2亿元，增长24.6%。商品房销售均价每平方米1800元，二手房每平方米1200元。市区居民人均建筑面积22.4平方米，房地产税收9988万元，土地购置费32709万元。
2006年全市房地产开发投资完成20.3亿元，下降17.1%，商品房销售面积151.1万平方米，商品房销售额24.2亿元。商品房销售均价每平方米1600元，二手房每平方米1100元。市区居民人均建筑面积21.8平方米，房地产税收9784万元，土地购置费31860万元。
2005年全市房地产开发投资完成24.4亿元，增长8.0%，商品房销售面积157.6万平方米，商品房销售额24.5亿元。商品房销售均价每平方米1500元，二手房每平方米900元。市区居民人均建筑面积21.2平方米，房地产税收8511万元，土地购置费48365万元。
二、齐齐哈尔市棚户区改造和保障性住房建设情况
我市的棚户区改造和保障性住房建设情况起步比较早，是黑龙江省最早实行安居工程的城市之一。我市近5年来改造城市旧小区10个、低温楼57万平方米，启动实施9个城中村改造。以政企共建方式启动了齐齐哈尔新城（中汇城）建设，完成拆迁41万平方米，已有7个项目开工建设。政府总共提供了13298多套安居工程住房，总建筑面积近105万平方米，解决13298户动迁户、无房户、住房拥挤户的居住问题。我市2002年实施以廉租补贴和以廉租房配租为低收入家庭提供住房保障制度以来，共累计对67040户次、147385人次发放廉租住房租赁补贴9528万元，基本实现应保尽保。我市2008年启动廉租住房建设以来，市区共建设廉租住房38.2万平方米、8828套。其中，已入住7328套，结转1500套。从2008年起把实施棚户区改造成为保障性住房建设的主要形式，拆迁城市棚户区518万平方米，占总量的76%；建设回迁房514万平方米，8.3万户居民迁入新居，棚改工作在全国介绍了经验。现居楼房的居民占81%，现居平房的居民占19%。现已有住房的居民占85%，现租房和住单身宿舍的居民占15%。现已有二套以上住房的居民占21%，现刚需住房的居民占12%，现要改善住房的居民占18%。
三、齐齐哈尔市房地产市场存在的问题和房价上涨原因
虽然，我市房地产市场保持了良好发展态势，但是还存在一些不容忽视的问题：一是房价上涨压力较大，商品房库存量加大；二是商品房销售环节违规行为较为严重；三是中介市场管理手段匮乏和管理缺位；四是我市房地产开发企业实力不强；五是房地产开发资金来源单一；六是部分开发公司对房地产统计工作重视不够和底数不清；七是我市住房法律体系建设不完善；八是对土地财政的高度依赖。
从2008年下半年起近乎直线上涨的我市住房市场价格，一是土地财政是房价上涨的重要原因。因为在我市，土地出让金是地方财政的重要来源，所以在土地财政的激励下，如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。二是钢材、水泥、砂石等建材价格上涨等也是原因之一。三是我市高层高档住宅的带动影响、外县区居民到城区购房求学等，对楼市价格也起到了推波助澜的作用。四是大量游资进入房地产市场，导致房地产价格上涨，房地产业的投资额大于其它产业的投资额。五是房地产项目审批环节复杂，交易成本陡增，交易费用计入房地产生产成本中，促使房地产价格非正常上涨。 四、齐齐哈尔市房地产市场健康平稳发展的政策和措施
我市要使房地产市场健康平稳发展，必须采取切实可行的政策和措施，继续扎实做好各项工作。
（一）进一步做好调控政策落实工作
一是要严格执行差别化税收信贷政策。积极利用现有信息资源，准确掌握购房者住房信息，让政策真正起到遏制投资、投机性市场需求作用，坚决制止市场中的投机炒作行为，保证房地产市场理性健康发展。二是积极协调，确保土地供应。国办通知明确要求，今年的商品住房用地供应量原则上不得低于前两年年均实际供应量，要加大协调工作力度，确保年度商品房开发量稳步增长。三是严格约谈问责机制。目前在保障性安居工程建设上市政府下一步对新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、执行差别化住房信贷和税收政策不到位以及个人住房信息系统建设滞后等问题的区县，要进行约谈和问责。
（二）加大房地产市场监管力度
一是要严格履行审批程序。对于房地产开发项目要依法严格审批，确保项目不能带病进场，同时要加强对项目全程监管，严格房地产开发项目手册制度，对企业上报的经营行为和项目进展情况要认真及时核验，确保及时发现问题，及时进行处理。二是要进一步加强企业队伍监管。市政府每年都定期对房地产企业资金情况、人员情况以及经营行为进行考核，并将考核结果在媒体上公示，对考核不合格的企业，国土资源和银行等部门将停止对其土地审批和信贷；各市、县要每年对本地房地产企业进行诚信评定，评定结果要计入企业诚信档案，对信用较差的企业要上报，禁止其进入房地产市场，问题严重的要依法吊销企业资质证书。三是要加大执法检查力度。要开展房地产市场专项执法检查，要全面开展自查，特别是在检查中发现的问题要及时处理。
（三）进一步规范和激活房地产市场
为了进一步规范和激活全市房地产市场，从我市房地产开发项目资本金缴纳比例、预售许可审批程序、预售资金存储比例、施工许可证发放和工程竣工验收备案的前置条件、“二手房”交易市场等方面，对我市房地产行业进行宏观调控，加强调控和监管力度，调整优化手续办理流程，不断改善城乡居民居住条件，促进房地产行业持续健康发展。一是适当降低房地产开发项目资本金缴纳比例。二是简化房地产开发项目预售许可审批程序。三是适当降低房地产开发项目预售资金存储比例。四是缩减施工许可证发放前置条件。
（四）加大保障性安居工程建设力度
加大保障性安居工程建设力度，增加保障性住房供应，加快解决城镇居民基本住房问题和农村困难群众住房安全问题，建立健全基本住房保障制度。一是保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。集中建设保障性住房，要优先安排在交通便利、基础设施齐全、公共事业完备、就业方便的区域。健全廉租住房保障方式，实行实物配租和租赁补贴相结合，多渠道筹集廉租住房房源。完善租赁补贴制度，通过发放租赁补贴增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体，并逐步实现与廉租住房统筹建设、并轨运行。面向有一定支付能力的城镇住房困难的中低收入家庭，适当发展经济适用住房和限价商品住房。二是稳步推进非成片棚户区、零星危旧房改造。逐步开展基础设施简陋、建筑密度大、集中连片的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施“城中村”改造，改善基础设施条件，完善居住功能。
（五）要抑制投机投资性需求和保护刚性需求
认真贯彻执行国家房地产宏观调控政策，严格实行差别化住房信贷政策，“保一、控二、禁三”，即保证首套房贷款，控制二套房贷款，禁止三套（含以上）购房贷款。商品房调控限购，瞄准的并不是刚性需求，限的是投资投机，不是消费。买一套房子，住有所居，政策不限；甚至改善条件，换一套大的，政策也不限；但是您要买三套（含以上）当然要限购。要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。在“保刚需”上，居民合理购房需求有望继续得到政策支持。市政府及相关部门要支持合理购房需求，要出台政策鼓励居民购买首套自住房。支持合理刚性需求已成为当前市场的共识，此外，增加普通商品住房供应、推进保障性安居工程建设等工作也将持续推进。在信贷政策上，仍应坚持支持刚需人群购房需求，加大优惠力度，实行差异化信贷政策。加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，并对引进人才，实行首次购买自住商品住房给予公积金贷款支持。住房公积金贷款要以首套房、中小套型住房、中低收入职工为主。住房公积金贷款政策起到了“保刚需、控投机”作用，住房保障功能明显。
（六）制定和完善我市住房法律体系
尽快制定和完善我市住房的基本法律，强化对居住权的法律保护，确保居民基本住房权利，让住房真正回归居住本质。明确规定市政府有责任为居民家庭实现居住权提供帮助和支持，同时，市政府有义务促进住房市场的健康发展，为其提供良好的体制与政策环境，尽快出台法规和规章，填补我市住房保障法律的空白。通过立法明确住房保障范围、保障对象和保障标准，充分考虑我市工业化、城市化发展趋势，根据我市新增人口因素，实现对城镇常住居民的保障层次之间的有效衔接。对于产权型保障性住房（如经济适用住房）要大幅降低获益空间，对于租赁型保障住房（如公租房），要建立长效、规范的保障性住房支持体系，尽快弥补现行财税、金融以及土地法规中的空白和不足。总结经验，将符合我市市情、行之有效的住房政策上升为法律或行政法规。对自主型、改善型和投资型住房消费，建立差别化的支持体系，并以法律形式将这种差别化政策确定为我市长期住房市场调控的价值取向。通过利率、规划、税收等方面的法规修订，鼓励开发企业提供中小套型、中低价位的住房。通过法律形式建立稳定的住房调控体系，引导住房价格形成合理水平，建立完善住房问责机制，强化住房法律监督和执行机制。提高住房执法效率的根本在于，进一步明确住房开发、交易、中介服务、物业管理等环节的法律监督机制，依法建立专业的住房执法机构，并赋予一定的权力和职责，切实维护住房法律的权威性。 （七）土地要做稳定房价的“砝码”
土地调控分三个层面，一是保障房的土地供应要保障；二是普通商品房的土地供应要满足；三是高端商品房的土地供应要有一定的限度。总而言之，政府在供应土地时，不要做房价推高的“推手”，而要做稳定房价的“砝码”。政府推出的土地楼面价格应不超过当期房价的1/3。政府在土地调控中可运用多种手段，比如在规划上，对城市进行多中心、组团式布局，分散土地的级差效应，从而达到调控房价的作用；又比如，可以有节奏地投放储备的土地来调控房价；还比如，可以通过对城市容积率的合理分摊来调控房价，力求住房供求的平衡。从供应的角度讲，我市人均建筑面积要达到30平方米左右，我市城区有140万人口，我市城区要造4200万平方米的房子，就能基本平衡，这是总的目标控制。如果从每年的供应量来讲，合理的供给量应该是房地产投资占这个地方固定资产投资的25%左右，这些年，我市一直遵循这条原则。从需求的角度讲，现在国家出台一系列关于限买、限贷、限首付的调控措施，就是通过控制购买来寻求供求平衡。总之，保持住房供应的平衡，既可以从供应的角度来控制，也可以从需求的角度来控制，还可以双管齐下，同时从两个方面来着力。
（八）提高房地产开发企业融资能力
由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点，决定了开发商离不开银行的支持，而房地产业作为国民经济的支柱产业，作为我市重点培育的新的经济增长点之一，也是银行不能放弃的利润增长点之一，所以银行和房地产业的关系非常密切，在短期内的转型期中，我市中小开发企业面临优胜劣汰的发展过程中，也同样需要银行对优秀中小开发商的扶持，使这些优秀的中小开发商在竞争中发展壮大。因此，银行和开发商双方都要有积极性来培植这个市场。经过双方的共同努力，相信会有更多的金融创新形式不断出现，为房地产业注入更多的血液，这样，一个更为繁荣、有序的房地产市场将会出现在我市眼前。在我市近20年的房地产开发过程中，在开拓市场过程中，绝大多数中小开发商离不开银行的融资支持，银行在考虑资金安全的前提下，也积极地支持了中小开发商，长期以来，中小开发企业已经形成了一般融资方式。但在目前面临着银行提高融资要求、政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段；另一方面银行从对资金的安全性和盈利性考虑，也必然要求中小开发企业有更好的业绩。
（九）市政府要加强对稳定房价和住房保障工作进行考核和问责
市政府要对加强稳定房价和住房保障工作进行考核和问责，对落实不利者要追究责任，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。房价过高、上涨过快、供应紧张，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，要切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。要严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快，要增加居住用地的供应总量，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。
〔责任编辑：陈玉荣〕