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基金项目：兰州大学2014年法学院院创项目，兰州大学2015年国创项目。
【摘要】本文中，笔者结合农村实证调查对宅基地使用现状进行较为深入的描述，并对其面临的主要问题和产生原因进行了一定的分析，最后笔者从不同角度对问题提出了相关的解决建议。
【关键字】宅基地使用权；困境；成因；建议
一、农村宅基地使用面临的主要问题
一是大部分农村宅基地自然坐落，许多宅基地布局结构不太合理，且经常占用耕地建造，私自扩大面积现象频发。在实践调研中，笔者发现大部分农村宅基地都依地形等自然坐落，但许多宅基地布局不合理，布局混乱，占用农田建设宅基地事情时有发生。具体来说宅基地基本沿交通要道或地势平坦的地方建立，一些农户建设宅基地时私自占用村庄道路、农场等，以扩大宅基地面积，这容易导致农村可耕地面积减少，“一户多宅”现象出现，对农村的可持续发展造成不利影响。二是相关部门对农村用地规划不合理，与实际脱节，宅基地建设混乱。随着经济逐渐发展和农村建设的推进，乡镇部门对用地规划越来越重视，但其往往有重乡镇轻农村的倾向。土地部门会对村庄用地进行规划，但问题重重。在实际操作中，有的规划起点高，标准高，不符合实际情况，在实践中无法操作；有的虽然符合实际，但要损害到大多数人的眼前利益，操作起来也困难重重。 农村作为一个被忽视的地方，其合理发展仍未得到足够重视，再加上自身因素影响，土地管理部门与村委会的互相推诿，使得农村宅基地建设比较混乱，私自扩张现象频繁。三是“一户多宅”的现象比较普遍，多数村庄都有闲置宅基地。《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但在笔者调查中发现许多村庄的部分村民拥有两处宅基地有的甚至更多，不论他们是地处川区还是山区。这种现象主要是农村经济发展和农村旧有风俗习惯的影响造成的。由于多数居民搬入新宅基地，其中部分旧宅基地由于位置偏僻、荒败破落，无法出租或出卖，使得许多旧宅基地闲置，造成土地资源的浪费。四是农村宅基地流转频繁，私下交易多发。伴随着农村经济的发展，农村宅基地流转比较多见。尽管法律规定宅基地只能在集体经济组织内部流转，但现实中当事人是非集体经济组织内部之间的流转更为频繁。这种宅基地的流转，多表现为私下交易，一般只需双方当事人意思表示一致达成协商，给付金钱和交付标的物即可，大多数不通过法律程序进行，不做宅基地登记或做延期登记。这些宅基地使用过程中的诸多问题与现象，成为制约或推动宅基地使用权发展的困境，这些问题或现象需要改革规制或规范化，才能使得宅基地用益物权适宜新农村建设的需要和社会主义市场经济建设的要求。
二、宅基地使用权发展困境形成的原因分析
一是农村旧有的土地风俗等观念的影响。我国农村社会是“乡土社会”，时至今日，旧有土地观念及农村风俗习惯对村民仍有很大的影响，这也使得农村宅基地使用出现了诸多不合法问题。受传统土地私有观念、娶妻盖房观念和农村传统继承等的影响，加上许多村民对《土地管理法》等法律法规知之甚少，使得农村“一户多宅”现象大量存在，宅基地闲置和农村宅基地私下交易频繁。二是乡镇用地规划工作滞后和不合理，对宅基地法律宣传和监督不到位。虽然近年来农村建设有了一定的发展，但乡镇对农村规划仍不重视，资金投入少，优惠措施少，制定的规划或不符合农村实际，操作起来困难重重，或不符合多数人利益而无法开展下去。同时，政府部门在农村的法律宣传不到位或根本不宣传，这使得村民随意建造宅基地，造成布局结构混乱，闲置宅基地没有得到充分利用，土地浪费严重，宅基地不合法现象多发。三是农村宅基地登记和流转制度不完善，导致宅基地私建和私下交易现象多发。涉及宅基地使用权的法律规定主要有《物权法》第153条、《土地管理法》第62条等，但这些规定显然没有发挥应有的作用，现实中宅基地实然运作程序却与法律规定大不相同。究其原因，主要有：宅基地使用权运作程序不够规范和具体；农户私有观念影响，自身思想素质落后和法律意识淡薄；对宅基地实然运作的监督管理缺失或不到位。四是相关的法律法规不够完善，在实践中缺乏可操作性和缺失对某些问题的规定。我国现有的关于农村宅基地制度规定的最重要法律法规是《土地管理法》和《物权法》，但这两部法律法规中涉及宅基地的大都是原则性规定，在实践中很不具体，缺乏操作性，或者对实践中出现的一些宅基地问题法律没有规定，做不到有法可依，使得不合法现象突出。例如法律规定“一户一宅”，但由于对户的界定不清晰和其他因素影响，实践中“一户多宅”现象比较普遍，还有对闲置宅基地如何处理未做出明确规定等。
三、解决宅基地发展困境的相关建议
宅基地问题是与广大农民利益密切相关的问题，其在农村地区普遍存在，这一问题的良好解决关系到村民的切身利益和农村社会的稳定发展，如果处理不好，极有可能引发多种矛盾和不稳定因素，甚至发生悲剧。从立法的角度看，需要进一步完善与宅基地有关的法律法规。其中主要包括宅基地使用权的登记、流转、退出等方面的法律制度。现行宅基地有关的法律最大的问题就是缺少具体规定，实践中缺乏指导性和可操作性。做到宅基地有法可依，需要立法者做出更大努力，制定出符合农村宅基地实际的可行的法律。从政府管理者的角度看，政府应该做到一切从农村实际出发，及时合理的规划农村用地。此外，政府法务部门应加大农村宅基地法律制度的宣传力度，做到“送法下乡”，农村也要主动“迎法下乡”，促使农户合法合理用地，节约用地。政府还应严格执行宅基地审批、登记和退出程序，加强对宅基地实然运作过程的监督管理，切实扮演好自己的角色。从村民个体角度来看，应不断提高自身素质，进行宅基地活动时要符合法律的规定，按法定程序进行，对于法律未做规定的，也应根据善良风俗等原则合理进行。现阶段，农村村民整体文化水平较低，对有关宅基地法律法规也不甚了解，受传统观念影响也较大。解决这些问题，需要大力发展农村基础教育，提高农村集体成员的自身素质和文化水平，逐渐改变农村旧有土地观念，加大普法宣传，传播现代法治观念，继承传统优秀文化，争取做到依法合理用地。此外还需完善宅基地监督管理体制，加强对宅基地的登记、审批、流转、退出等环节的监管，规范宅基地使用权的行使。宅基地建设是一项复杂的工程，涉及各级政府和国土、规划、建设等多个职能部门，在宅基地的管理中，需要建立统一协调的制度，杜绝拖延或相互推诿的现象发生。 政府可以对宅基地的运作加强监管或适度的行政干预，村委会、乡政府和土地管理部门对不合法交易要及时监督管理，规范流转。
通过本次调查笔者发现，农村宅基地现状中存在着许许多多的不合法现象。尤其是随着农村经济的发展、城镇化进程的加快和新农村建设的突飞猛进，这些问题显得更加突出。造成这些现象产生的原因多种多样，因此有必要从原因入手，结合不同问题的特点，从不同的视角去分析思考解决问题，采取不同的措施，使宅基地运作符合法律规范。宅基地制度要适应社会的发展，要对农村经济的发展和农民切身利益的维护发挥积极作用。从农村的长远发展和农民的长远利益来看，有必要根据当地实际情况，对农村宅基地进行长远规划，建立适合的宅基地使用权制度，争取让农户生活水平不断提高，农村经济不断发展。
【摘要】本文中，笔者结合农村实证调查对宅基地使用现状进行较为深入的描述，并对其面临的主要问题和产生原因进行了一定的分析，最后笔者从不同角度对问题提出了相关的解决建议。
【关键字】宅基地使用权；困境；成因；建议
一、农村宅基地使用面临的主要问题
一是大部分农村宅基地自然坐落，许多宅基地布局结构不太合理，且经常占用耕地建造，私自扩大面积现象频发。在实践调研中，笔者发现大部分农村宅基地都依地形等自然坐落，但许多宅基地布局不合理，布局混乱，占用农田建设宅基地事情时有发生。具体来说宅基地基本沿交通要道或地势平坦的地方建立，一些农户建设宅基地时私自占用村庄道路、农场等，以扩大宅基地面积，这容易导致农村可耕地面积减少，“一户多宅”现象出现，对农村的可持续发展造成不利影响。二是相关部门对农村用地规划不合理，与实际脱节，宅基地建设混乱。随着经济逐渐发展和农村建设的推进，乡镇部门对用地规划越来越重视，但其往往有重乡镇轻农村的倾向。土地部门会对村庄用地进行规划，但问题重重。在实际操作中，有的规划起点高，标准高，不符合实际情况，在实践中无法操作；有的虽然符合实际，但要损害到大多数人的眼前利益，操作起来也困难重重。 农村作为一个被忽视的地方，其合理发展仍未得到足够重视，再加上自身因素影响，土地管理部门与村委会的互相推诿，使得农村宅基地建设比较混乱，私自扩张现象频繁。三是“一户多宅”的现象比较普遍，多数村庄都有闲置宅基地。《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但在笔者调查中发现许多村庄的部分村民拥有两处宅基地有的甚至更多，不论他们是地处川区还是山区。这种现象主要是农村经济发展和农村旧有风俗习惯的影响造成的。由于多数居民搬入新宅基地，其中部分旧宅基地由于位置偏僻、荒败破落，无法出租或出卖，使得许多旧宅基地闲置，造成土地资源的浪费。四是农村宅基地流转频繁，私下交易多发。伴随着农村经济的发展，农村宅基地流转比较多见。尽管法律规定宅基地只能在集体经济组织内部流转，但现实中当事人是非集体经济组织内部之间的流转更为频繁。这种宅基地的流转，多表现为私下交易，一般只需双方当事人意思表示一致达成协商，给付金钱和交付标的物即可，大多数不通过法律程序进行，不做宅基地登记或做延期登记。这些宅基地使用过程中的诸多问题与现象，成为制约或推动宅基地使用权发展的困境，这些问题或现象需要改革规制或规范化，才能使得宅基地用益物权适宜新农村建设的需要和社会主义市场经济建设的要求。
二、宅基地使用权发展困境形成的原因分析
一是农村旧有的土地风俗等观念的影响。我国农村社会是“乡土社会”，时至今日，旧有土地观念及农村风俗习惯对村民仍有很大的影响，这也使得农村宅基地使用出现了诸多不合法问题。受传统土地私有观念、娶妻盖房观念和农村传统继承等的影响，加上许多村民对《土地管理法》等法律法规知之甚少，使得农村“一户多宅”现象大量存在，宅基地闲置和农村宅基地私下交易频繁。二是乡镇用地规划工作滞后和不合理，对宅基地法律宣传和监督不到位。虽然近年来农村建设有了一定的发展，但乡镇对农村规划仍不重视，资金投入少，优惠措施少，制定的规划或不符合农村实际，操作起来困难重重，或不符合多数人利益而无法开展下去。同时，政府部门在农村的法律宣传不到位或根本不宣传，这使得村民随意建造宅基地，造成布局结构混乱，闲置宅基地没有得到充分利用，土地浪费严重，宅基地不合法现象多发。三是农村宅基地登记和流转制度不完善，导致宅基地私建和私下交易现象多发。涉及宅基地使用权的法律规定主要有《物权法》第153条、《土地管理法》第62条等，但这些规定显然没有发挥应有的作用，现实中宅基地实然运作程序却与法律规定大不相同。究其原因，主要有：宅基地使用权运作程序不够规范和具体；农户私有观念影响，自身思想素质落后和法律意识淡薄；对宅基地实然运作的监督管理缺失或不到位。四是相关的法律法规不够完善，在实践中缺乏可操作性和缺失对某些问题的规定。我国现有的关于农村宅基地制度规定的最重要法律法规是《土地管理法》和《物权法》，但这两部法律法规中涉及宅基地的大都是原则性规定，在实践中很不具体，缺乏操作性，或者对实践中出现的一些宅基地问题法律没有规定，做不到有法可依，使得不合法现象突出。例如法律规定“一户一宅”，但由于对户的界定不清晰和其他因素影响，实践中“一户多宅”现象比较普遍，还有对闲置宅基地如何处理未做出明确规定等。
三、解决宅基地发展困境的相关建议
宅基地问题是与广大农民利益密切相关的问题，其在农村地区普遍存在，这一问题的良好解决关系到村民的切身利益和农村社会的稳定发展，如果处理不好，极有可能引发多种矛盾和不稳定因素，甚至发生悲剧。从立法的角度看，需要进一步完善与宅基地有关的法律法规。其中主要包括宅基地使用权的登记、流转、退出等方面的法律制度。现行宅基地有关的法律最大的问题就是缺少具体规定，实践中缺乏指导性和可操作性。做到宅基地有法可依，需要立法者做出更大努力，制定出符合农村宅基地实际的可行的法律。从政府管理者的角度看，政府应该做到一切从农村实际出发，及时合理的规划农村用地。此外，政府法务部门应加大农村宅基地法律制度的宣传力度，做到“送法下乡”，农村也要主动“迎法下乡”，促使农户合法合理用地，节约用地。政府还应严格执行宅基地审批、登记和退出程序，加强对宅基地实然运作过程的监督管理，切实扮演好自己的角色。从村民个体角度来看，应不断提高自身素质，进行宅基地活动时要符合法律的规定，按法定程序进行，对于法律未做规定的，也应根据善良风俗等原则合理进行。现阶段，农村村民整体文化水平较低，对有关宅基地法律法规也不甚了解，受传统观念影响也较大。解决这些问题，需要大力发展农村基础教育，提高农村集体成员的自身素质和文化水平，逐渐改变农村旧有土地观念，加大普法宣传，传播现代法治观念，继承传统优秀文化，争取做到依法合理用地。此外还需完善宅基地监督管理体制，加强对宅基地的登记、审批、流转、退出等环节的监管，规范宅基地使用权的行使。宅基地建设是一项复杂的工程，涉及各级政府和国土、规划、建设等多个职能部门，在宅基地的管理中，需要建立统一协调的制度，杜绝拖延或相互推诿的现象发生。 政府可以对宅基地的运作加强监管或适度的行政干预，村委会、乡政府和土地管理部门对不合法交易要及时监督管理，规范流转。
通过本次调查笔者发现，农村宅基地现状中存在着许许多多的不合法现象。尤其是随着农村经济的发展、城镇化进程的加快和新农村建设的突飞猛进，这些问题显得更加突出。造成这些现象产生的原因多种多样，因此有必要从原因入手，结合不同问题的特点，从不同的视角去分析思考解决问题，采取不同的措施，使宅基地运作符合法律规范。宅基地制度要适应社会的发展，要对农村经济的发展和农民切身利益的维护发挥积极作用。从农村的长远发展和农民的长远利益来看，有必要根据当地实际情况，对农村宅基地进行长远规划，建立适合的宅基地使用权制度，争取让农户生活水平不断提高，农村经济不断发展。