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摘要：1999年，我国拉开了高校后勤管理社会化改革的大幕，高校后勤物业管理作为高校后勤改革的重要内容，经历将近10年的改革历程，取得一定的成绩，同是也存在一些问题。本文分析了高校后勤物业管理中存在的问题，并提出了高校后勤物业管理发展的新思路，以期能够推进高校后勤物业管理发展。
关键字：高校后勤；物业管理；新思路
1999年, 时任国家教育部部长的陈至立做了《解放思想，坚定信心，开创高校后勤社会化改革的新局面》的报告，拉开了后勤社会化改革的序幕。后勤社会化的改革的重要内容之一就是高校物业管理的改革。高校物业管理是在社会上商品房改革、物业管理的发展和高校后勤社会化改革的推进而发展起来的。中国高校后勤物业改革十年来，取得了一定的成绩，但也面临着一些的问题，要深入的了解和解决高校后勤物业管理中存在的问题，首先必须从概念说起：
一、高校后勤物业管理的概念及特点
1.高校后勤物业管理的概念
物业管理(Property management), 也译作财产管理，是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。高校物业管理是随着社会上物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推进而发展起来的，是通过改变原有计划经济条件下供给制和福利型为特征的行政管理模式，它以经济规律、价值规律为准则，对学校已经建成并投入使用的各类建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。高校后勤物业总体可以分为住宅物业、学生公寓、办公科研物业三大板块，涵盖了膳食服务、水电管理、校园绿化、内外环境、学生公寓、运输、商贸经营等多种服务项目。
2.高校后勤物业管理的特点
（1）赢利性与公益性合二为一的特点。高校物业管理主要是以满足教师的教学科研及学生的学习和生活为主要目的。高校物业管理的突出特点就是物业的所有权者是在校的全体师生，物业“业主”主要是广大学生和教师，并且不断在变化。高校的物业管理机构作为经济实体固然要考虑经济利益，但其一切行为都要与高校培养人才、教学科研的整体目标相一致，使物业管理工作成为高校培养人才的有机组成部分，这一点是普通社会物业管理所不能比拟的。
（2）物业管理机构角色复杂。高校的物业管理机构是具有鲜明事业性质的物业管理服务实体。虽然建立了物业管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属于市场不完全状态，很多还在实行事业化管理，或者只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作。另外，高校是行政事业单位，土地的使用权是国家行政划拨，高校建设资金大部分是计划经济拨款，物业管理费用也是计划经济体制下的行政划拨。缺少对物业管理专款专用的预算方案，没有专项的维修养护资金。
（3）高校后勤物业管理具有从计划经济向市场经济的过渡性。我国的改革开放历经三十年的风雨洗礼，市场经济的观念正在深入人心，但是传统的计划经济体制仍然在不同程度上影响这人们的行为和活动。高校后勤也不例外。从1999年开始高校后勤社会化、市场化改革开始，十多年来市场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。但是，由于高校的教育特性而使得高校后勤还存着产权模糊不清，管理服务不分的现状，处在一个从计划经济向市场经济的过渡阶段，既影响了高校后勤服务的质量也影响了后勤服务集团的收益。因此，在过渡期需要决策者、执行者、被服务对象的观念改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。
二、高校后勤物业管理存在的问题
第一，产权不清，不具有独立的法人资格。高校物业管理企业往往都处于多层管理和监控之下, 就其管理模式来说, 物业管理的直接领导是学校的某行政管理部门。大多的高校后勤物业管理企业都是由高校原来的后勤部门改制而来，和高校之间存在着产权不清，关系不明的现象。同时由于产权不清，也导致了费用核算模糊。物业经费也大多由学校以后勤经费的形式拨付。同时，物业收费以一定的方式上缴高校，没有形成真正独立的企业形象，仅是高校的一个组成部分。从实践看多数高校均采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准，难以一致起来。产权不独立、费用核算的模糊化严重的影响了高校后勤改革的步伐，也加重了高校的负担。
第二，服务质量不高。由于高校后勤物业管理没有以独立的企业形象出现，只是学校的一个组成部分。因此，学校每年拨付一定的费给物业管理部门。因此学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者。因此，从师生的角度来讲, 物业公司应该为其学习、工作及日常的管理提供方便全面的服务，但是却很难要求物业服务质量。另一方面，物业管理企业也较少能尽心尽力为其服务对象提供优质的物业服务。
第三，管理和服务人员服务意识不强。高校后勤改革才10多年的时间，现在的物业管理公司人员大多由原有的后勤管理人员和下岗职工组成，缺乏市场竞争意识，综合管理能力以及行业的技能等基本素质, 人浮于事浪费资源的现象大大存在。各后勤物业部门也缺乏主动服务自我发展的意识, 不能很好地履行现代物业管理的职能。
三、高校后勤物业管理的新思路
第一，明晰产权，建立现代企业制度进行物业管理。高校物业管理部门大多由原来的高校后勤部门转化而来，因此产权不明确，不具有独立的法人企业产权地位，妨碍了高校后勤物业改革的深入。因此，必须转换机制，明晰产权，建立现代企业制度，推进高校后勤物业管理公司建立现代企业制度。按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展使企业成为独立的产权人，脱离与高校的依托关系。严格按照标准收取生活区、教学区等各种合理的费用,在实现服务宗旨的同时为自己补血以业养业，杜绝高校后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况。按照市场经济的运行机制来进行后勤服务，服务与费用相配比，走出目前高校后勤物业管理的困境。
第二，提高人员素质，建立物业服务的考核指标体系。2003 年，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。同时也对物业管理行业提出了新的要求。高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势应与社会物业管理同步，严格遵守《物业管理条例》。同时可以依托高校的人力资源，积极建立高校的物业服务考核指标，用来评价高校物业管理服务的业绩。引入ISO9001 质量体系认证，对物业服务人员的工作进行标准化和规范化管理，同时应用绩效考核指标体系，评价物业服务人员的工作成果，提高绩效。对于不合格的物业管理人员予以罚款或辞退处理，打造品牌物业。只有这样，高校物业管理企业才能够在竞争中求生存、谋发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。
第三，依据成本收益原则，尝试高校物业与社会物业相结合的管理模式。高校后勤物业管理目前最大的问题之一就是成本过高，费用不足，收益较低。在明晰产权的基础上，高校后勤物业以独立的法人地位和社会物业公司拥有同等的竞争地位。高校物业管理可以按照成本收益的原则，将部分自己服务成本费用过高的服务项目让渡给社会物业来完成，高校物业与社会物业相结合，努力实现成本最小，服务收益最好的理想境地。同时高校物业管理企业可以利用自身的优势，根据师生的特殊需要, 开拓其它专项、特约、代办等多种服务, 开展益于师生的商业服务项目，增加盈利。
第四，更新观念，创建和谐后勤、知识后勤。和谐社会呼唤和谐校园, 高校作为培养造就全面发展的社会主义事业建设者和接班人的摇篮是构建社会主义和谐社会的重要窗口和阵地。和谐校园的构建需要一个和谐的、强有力的后勤物业管理作保障, 这是落实科学发展观、构建和谐校园的重要内容之一。高校后勤物业管理和服务公司应坚持以人为本的理念, 把构建和谐的工作、学习、生活以及服务双方的关系贯穿于经营、管理、服务全过程,以发展促和谐, 以公正求和谐, 以稳定保和谐, 着力打造和谐后勤, 实现了维护师生员工合法权益和推进后勤健康发展的“ 双赢”局面。
知识后勤（knowledge logistics）就是强调以知识武装高校后勤服务的劳动者, 以知识渗入高校后勤服务生产过程, 以知识获得高校后勤系统改革与重组的进程，以知识获得高校后勤高效管理和经济增长的一种新型的比其他任何形式更为高级的高校后勤经济形式。高校知识后勤尤其可以依托高校的知识资源，大胆创新。高校后勤努力创建的后勤管理与服务的网络化、智能化、信息化, 以及开放性、共享性, 将使高校后勤服务主客体在信息知识流动的过程中,认识自我,兴利除弊,总结完善。高校创建知识后勤带来的将不仅仅是经济体制的变革,还可能引发的行政观念、文化观念、生活观念等方面的深刻的变革,使高校后勤成为社会后勤的先行者，倡导知识后勤服务观念。知识后勤管理服务也是高校后勤物业管理走向自由自觉创造之路新的历史时代开端。
作者单位：河南工程学院
参考文献：
[1] 谷建国，李勇.高校物业管理中存在的问题及对策[J].煤炭经济研究,2007,（11）:56-58.
[2] 李勇.高校物业管理的职能定位和体制转换研究[J].科技信息,2007,（27）:88-90.
[3] 陈斌斌，何素丽.浅谈高校物业管理的特点和发展方向[J].中国医学装,2007,（3）:36-38.
[4] 杨吉棣，尔家林.多校区办学后勤保障机制探析[J].中国高等教育,2008,（2）:77-79.
[5] 曹利戈.知识后勤: 高校后勤保障发展的新阶段和新形式[J].理论导刊,2007,（10）:28-30.
关键字：高校后勤；物业管理；新思路
1999年, 时任国家教育部部长的陈至立做了《解放思想，坚定信心，开创高校后勤社会化改革的新局面》的报告，拉开了后勤社会化改革的序幕。后勤社会化的改革的重要内容之一就是高校物业管理的改革。高校物业管理是在社会上商品房改革、物业管理的发展和高校后勤社会化改革的推进而发展起来的。中国高校后勤物业改革十年来，取得了一定的成绩，但也面临着一些的问题，要深入的了解和解决高校后勤物业管理中存在的问题，首先必须从概念说起：
一、高校后勤物业管理的概念及特点
1.高校后勤物业管理的概念
物业管理(Property management), 也译作财产管理，是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。高校物业管理是随着社会上物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推进而发展起来的，是通过改变原有计划经济条件下供给制和福利型为特征的行政管理模式，它以经济规律、价值规律为准则，对学校已经建成并投入使用的各类建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。高校后勤物业总体可以分为住宅物业、学生公寓、办公科研物业三大板块，涵盖了膳食服务、水电管理、校园绿化、内外环境、学生公寓、运输、商贸经营等多种服务项目。
2.高校后勤物业管理的特点
（1）赢利性与公益性合二为一的特点。高校物业管理主要是以满足教师的教学科研及学生的学习和生活为主要目的。高校物业管理的突出特点就是物业的所有权者是在校的全体师生，物业“业主”主要是广大学生和教师，并且不断在变化。高校的物业管理机构作为经济实体固然要考虑经济利益，但其一切行为都要与高校培养人才、教学科研的整体目标相一致，使物业管理工作成为高校培养人才的有机组成部分，这一点是普通社会物业管理所不能比拟的。
（2）物业管理机构角色复杂。高校的物业管理机构是具有鲜明事业性质的物业管理服务实体。虽然建立了物业管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属于市场不完全状态，很多还在实行事业化管理，或者只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作。另外，高校是行政事业单位，土地的使用权是国家行政划拨，高校建设资金大部分是计划经济拨款，物业管理费用也是计划经济体制下的行政划拨。缺少对物业管理专款专用的预算方案，没有专项的维修养护资金。
（3）高校后勤物业管理具有从计划经济向市场经济的过渡性。我国的改革开放历经三十年的风雨洗礼，市场经济的观念正在深入人心，但是传统的计划经济体制仍然在不同程度上影响这人们的行为和活动。高校后勤也不例外。从1999年开始高校后勤社会化、市场化改革开始，十多年来市场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。但是，由于高校的教育特性而使得高校后勤还存着产权模糊不清，管理服务不分的现状，处在一个从计划经济向市场经济的过渡阶段，既影响了高校后勤服务的质量也影响了后勤服务集团的收益。因此，在过渡期需要决策者、执行者、被服务对象的观念改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。
二、高校后勤物业管理存在的问题
第一，产权不清，不具有独立的法人资格。高校物业管理企业往往都处于多层管理和监控之下, 就其管理模式来说, 物业管理的直接领导是学校的某行政管理部门。大多的高校后勤物业管理企业都是由高校原来的后勤部门改制而来，和高校之间存在着产权不清，关系不明的现象。同时由于产权不清，也导致了费用核算模糊。物业经费也大多由学校以后勤经费的形式拨付。同时，物业收费以一定的方式上缴高校，没有形成真正独立的企业形象，仅是高校的一个组成部分。从实践看多数高校均采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准，难以一致起来。产权不独立、费用核算的模糊化严重的影响了高校后勤改革的步伐，也加重了高校的负担。
第二，服务质量不高。由于高校后勤物业管理没有以独立的企业形象出现，只是学校的一个组成部分。因此，学校每年拨付一定的费给物业管理部门。因此学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者。因此，从师生的角度来讲, 物业公司应该为其学习、工作及日常的管理提供方便全面的服务，但是却很难要求物业服务质量。另一方面，物业管理企业也较少能尽心尽力为其服务对象提供优质的物业服务。
第三，管理和服务人员服务意识不强。高校后勤改革才10多年的时间，现在的物业管理公司人员大多由原有的后勤管理人员和下岗职工组成，缺乏市场竞争意识，综合管理能力以及行业的技能等基本素质, 人浮于事浪费资源的现象大大存在。各后勤物业部门也缺乏主动服务自我发展的意识, 不能很好地履行现代物业管理的职能。
三、高校后勤物业管理的新思路
第一，明晰产权，建立现代企业制度进行物业管理。高校物业管理部门大多由原来的高校后勤部门转化而来，因此产权不明确，不具有独立的法人企业产权地位，妨碍了高校后勤物业改革的深入。因此，必须转换机制，明晰产权，建立现代企业制度，推进高校后勤物业管理公司建立现代企业制度。按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展使企业成为独立的产权人，脱离与高校的依托关系。严格按照标准收取生活区、教学区等各种合理的费用,在实现服务宗旨的同时为自己补血以业养业，杜绝高校后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况。按照市场经济的运行机制来进行后勤服务，服务与费用相配比，走出目前高校后勤物业管理的困境。
第二，提高人员素质，建立物业服务的考核指标体系。2003 年，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。同时也对物业管理行业提出了新的要求。高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势应与社会物业管理同步，严格遵守《物业管理条例》。同时可以依托高校的人力资源，积极建立高校的物业服务考核指标，用来评价高校物业管理服务的业绩。引入ISO9001 质量体系认证，对物业服务人员的工作进行标准化和规范化管理，同时应用绩效考核指标体系，评价物业服务人员的工作成果，提高绩效。对于不合格的物业管理人员予以罚款或辞退处理，打造品牌物业。只有这样，高校物业管理企业才能够在竞争中求生存、谋发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。
第三，依据成本收益原则，尝试高校物业与社会物业相结合的管理模式。高校后勤物业管理目前最大的问题之一就是成本过高，费用不足，收益较低。在明晰产权的基础上，高校后勤物业以独立的法人地位和社会物业公司拥有同等的竞争地位。高校物业管理可以按照成本收益的原则，将部分自己服务成本费用过高的服务项目让渡给社会物业来完成，高校物业与社会物业相结合，努力实现成本最小，服务收益最好的理想境地。同时高校物业管理企业可以利用自身的优势，根据师生的特殊需要, 开拓其它专项、特约、代办等多种服务, 开展益于师生的商业服务项目，增加盈利。
第四，更新观念，创建和谐后勤、知识后勤。和谐社会呼唤和谐校园, 高校作为培养造就全面发展的社会主义事业建设者和接班人的摇篮是构建社会主义和谐社会的重要窗口和阵地。和谐校园的构建需要一个和谐的、强有力的后勤物业管理作保障, 这是落实科学发展观、构建和谐校园的重要内容之一。高校后勤物业管理和服务公司应坚持以人为本的理念, 把构建和谐的工作、学习、生活以及服务双方的关系贯穿于经营、管理、服务全过程,以发展促和谐, 以公正求和谐, 以稳定保和谐, 着力打造和谐后勤, 实现了维护师生员工合法权益和推进后勤健康发展的“ 双赢”局面。
知识后勤（knowledge logistics）就是强调以知识武装高校后勤服务的劳动者, 以知识渗入高校后勤服务生产过程, 以知识获得高校后勤系统改革与重组的进程，以知识获得高校后勤高效管理和经济增长的一种新型的比其他任何形式更为高级的高校后勤经济形式。高校知识后勤尤其可以依托高校的知识资源，大胆创新。高校后勤努力创建的后勤管理与服务的网络化、智能化、信息化, 以及开放性、共享性, 将使高校后勤服务主客体在信息知识流动的过程中,认识自我,兴利除弊,总结完善。高校创建知识后勤带来的将不仅仅是经济体制的变革,还可能引发的行政观念、文化观念、生活观念等方面的深刻的变革,使高校后勤成为社会后勤的先行者，倡导知识后勤服务观念。知识后勤管理服务也是高校后勤物业管理走向自由自觉创造之路新的历史时代开端。
作者单位：河南工程学院
参考文献：
[1] 谷建国，李勇.高校物业管理中存在的问题及对策[J].煤炭经济研究,2007,（11）:56-58.
[2] 李勇.高校物业管理的职能定位和体制转换研究[J].科技信息,2007,（27）:88-90.
[3] 陈斌斌，何素丽.浅谈高校物业管理的特点和发展方向[J].中国医学装,2007,（3）:36-38.
[4] 杨吉棣，尔家林.多校区办学后勤保障机制探析[J].中国高等教育,2008,（2）:77-79.
[5] 曹利戈.知识后勤: 高校后勤保障发展的新阶段和新形式[J].理论导刊,2007,（10）:28-30.