拿地16个月之后，自持租赁住房项目万科翡翠书院近日推出租赁产品。不过，引发舆论关注的并不是该产品，而是其价格——“月租金最低1.5万元，10年租金180万元起，租客需一次性支付。”此举被指有“以租代售”之嫌。
　　北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，万科的这种做法将对后续自持租赁项目产生负面示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。

　　而北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受《中国经济周刊》记者采访时分析说，如果从租售比角度来看，用相同区域房产总价的理财收益来支付房租，不仅可以完全覆盖租金，还会有不少剩余。
　　万科翡翠书院所推产品的租金及租赁方式，是基于哪些考虑制定的？万科如何评价他们推出的“预租”模式？万科相关工作人员在答复《中国经济周刊》记者采访时表示：“目前翡翠书院处于示范区开放阶段，还在收集客户意见，具体租赁方案也在考量中。其他问题不便回复。”

成本定价还是市場定价？

　　万科翡翠书院项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处，处于西北五环外，靠近科技企业聚集的中关村科技园区。2016年，万科通过现场竞拍取得该项目地块。因竞争激烈，地块的自持租赁面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过3.6万元/平方米。

　　据悉，该项目将启动预租。市场信息显示，其90平方米三居室的月租金为1.5万～1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万～4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万～480万元。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》记者，该项目定价方式为“成本定价而非市场定价”，相对高昂的租金背后也有无奈之处。
　　张大伟分析，“2016年末，开发商非理性地‘抢地’，出现了全面持有的现象。对于北京限房价地块，很多企业拿地意愿强烈，从这一点看，一线城市土地资源成为企业的首选。只是谁也没想到，政策真的堵死了销售的可能性。”
　　李文杰认为，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，以实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际。“那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大笔租金，远远超出了绝大部分租客的承受能力。换句话说，具备这个支付能力的，与其花那么一大笔钱去租房，为何不去买房呢？”
　　李文杰说，国家培育发展住房租赁市场的初衷，在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题。“万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向。而且，这么高的租金定价，给周边房主租金报价也带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。”
　　不过，也有业内人士认为万科翡翠书院的租金并不高昂。赵秀池接受《中国经济周刊》记者采访时说，表面看起来该项目租金比市场上的二手房房租要贵不少，但如果从租售比角度来看，这个租金设置有一定的合理性，租房还是划算的。“因为按相同区域房价每平方米7万元计算，90平方米的房子总价为630万元。按目前比较靠谱的理财收益4%计算，买房资金（即630万元）每年的理财收益为25.2万元，一个月合2.1万元。其中1.5万元交付房租，还可剩下6000元他用。也就是说，用买房资金的理财收益来租房绰绰有余。”

“预租”模式或暗含巨大风险

　　有不愿具名的业内人士认为，万科翡翠书院的做法有“以租赁之名行销售之实”之嫌。北京市住建委的相关工作人员告诉《中国经济周刊》记者，关于“以租代售”目前没有专门的解释，但去年北京市住建委联合北京市规土委发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（下称《通知》）有针对性提及，明令禁止以租代售及变相销售。
　　依据《通知》，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。北京市住建委称，市区两级住房城乡建设部门对企业违反《通知》规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。
　　除有“以租代售”之嫌外，万科翡翠书院推出的“预租”概念，即第一批房源要到2020年才能交付，也引发热议。
　　中央财经大学法学院院长尹飞认为，万科仿照商品房预售设立“预租”，这种做法存在巨大风险。“从实践来看，房屋租赁一般都是‘一手交钱、一手交房’，租客交付租金后即可入住。所谓‘预租’与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。”
　　尹飞介绍，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规政策中没有任何类似“预租”制度、维护承租人利益的特别规定，租客的风险很大。“该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付那么一大笔租金，一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。” 　　赵秀池建议，尽快出台与“预租”相对应的法律法规。“‘预租’可以提前锁定房源，稳定房租水平，对承租人而言不是一件坏事。一次性支付租金的数量太大，需要引入金融支持方案，比如，允许使用住房公积金贷款等。”
　　前述不愿具名的业内人士认为，万科翡翠书院推出的租赁产品离不开银行的支持，银行为租客提供10年租期的租房贷款，相当于帮助开发企业快速回笼资金。但金融机构更应在供应端加大扶持力度，为企业建设持有租赁住房提供更优惠、更有力的金融支持，降低融资成本。

推动租赁市场发展最大的难题是租售比？

　　在海淀区某高校工作人员吴女士看来，人们对于住房的需求日益多元化，万科翡翠书院模式也许符合某一部分群体的需求。她还说，在北京租房买房压力较大，“租售并举”政策有利于房地产市场发展，但还可以做得更好。“以共有产权房为例，虽然价格比市场价稍便宜，但户型很差，配套不全，政策的优惠力度在下降，弃购率逐渐增加。我希望政府管理一下租房市场，让信息更加透明，新建的公租房、共有产权房，改善一下房屋户型，体现人文关怀。”
　　而某外国驻华使馆的中国籍职员则认为，万科翡翠书院的租金對于普通职员来说较高，“或许他们的目标人群是企业高管、外国来华工作人员等，而我如果有这么多钱，更愿支付一笔首付款买房。”
　　赵秀池认为，万科翡翠书院高调亮相，对租金会有一个向上的拉动作用。不过，市场是否接受这种模式，还有待验证。“如果租房也能解决孩子上学、落户问题，市场的接受程度会高些。如果大家都接受这种租赁方式，买房的需求就会减少，对平抑房价也能起到一定作用。” 她对《中国经济周刊》记者分析说，相对于房价而言，一线城市租金较低的原因，是老百姓手里有大量低成本购进的房改房，由于房价不断上涨，房东们对于房租不是非常敏感。一旦房价不再上涨，按市场价计算的房价款的利息收益将高于租房收益。“要大力发展租赁市场，政府就要对房东给予相应的税收减免、贷款利息税前扣除等优惠政策，以增加租赁住房的供应。而发展机构租赁，在不改变国有土地供地模式的情况下，开发商很难盈利，也应该给予税收减免、融资便利等支持。”
　　张大伟认为，对于当下楼市来说，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，除非房价下跌60%，或者租金上涨2倍，否则租赁只能在资本的边缘徘徊。对于企业来说，万科是先驱，是输是赢谁知道呢？政策和市场未来不可能没有变数。”
　　据悉，去年以来，北京落实中央“租购并举”方针，大力发展住房租赁市场。根据去年4月公布的北京土地供应计划，从2017年起的5年内，北京将供应50万套租赁住房，其中大部分是集体土地上建设的租赁住房。此外，北京市政府还计划推出职工集体宿舍，面向城市运行保障的服务人员和外来务工人员进行租赁。“这些租赁房源租金、租期稳定，租金价格将大大低于万科翡翠书院定价。普通百姓的租赁住房需求，将会得到有效满足。” 李文杰说。