回顾当下，房闹不断，口水战不息，土豪批量抛售引热议，取消限购“一日游”，连芙蓉姐姐都忍不住站出来参与讨论楼市政策。中国楼市的形势越发显得复杂。其实，“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。从开发商们近期的动作，还是能看出一些端倪。楼市的现状，用“两极分化，内冷外热”八个字来形容也算贴切。
　　在世界杯的哨声响起之前，意大利队核心球员皮尔洛就宣布，他将在本届世界杯结束后从国家队退役，将位置留给年轻球员。这意味着， 意大利队的“皮尔洛”时代即将结束。
　　同时结束的，还有中国房地产行业的黄金时代。在过去10年，房地产作为经济发展的“核心”力量，成为各地政府最重要的财政来源。随着行业发展的巅峰过去，房地产的重要性可能逐渐被一些新兴产业所替代。
　　内冷外热
　　近期，德意志银行发布了关于中国房地产市场的研究报告。报告指出，该行所追踪的31家中国房地产开发商5月份的销售情况令人失望，累计销售量增长基本上呈现出负面表现，整体销售量与去年同期相比落后一个月左右。
　　“红五月”遭冷遇，也是眼下中国整个房地产市场的缩影。纵使地产商促销不断，但在“买涨不买跌”的心态影响下，潜在购房者多选择观望，就连龙头企业也无法幸免。
　　保利地产今年4月签约面积同比减少了16.88%，签约金额同比减少11.77%，环比下降多达19.74%。从4月份销售金额环比增长情况来看，富力地产和龙湖地产分别下滑了58%和14%，绿地集团和金地集团分别下降31%和45%，就连对此轮调整先知先觉的万科，4月份销售金额环比也下滑了11%。
　　在销售不畅的情况下，开发商投资的冲动也受到压抑。国家统计局数据显示，今年5月，全国房地产开发投资同比名义增长14.7%，增速比前4月再回落1.7个百分点，创57个月新低。
　　国内地产市场滞销，一些地产商已悄悄转战海外，做起了生意。龙头企业万科正在谋求中国香港上市，为扩大海外市场架桥铺路。事实上，万科早在5年前就开始耕耘海外市场，在今年较早时候，万科就联手美国两家公司和一家中国投资基金，在曼哈顿破土兴建61层住宅楼，这是定位于国内富裕客户的高端公寓。6月中，万达收购马德里地标西班牙大厦的消息，再度提醒投资者，地产商越来越把心思投向了国外。
　　如果说，国内楼市还有热点，那无疑是华远地产董事长任志强莫属。
　　作为中国房地产市场的“死多头”，即使在多数人认为地产市场已出现“拐点”的大势下，任志强仍然不失乐观。他连续驳斥多个看空言论，并指在宏观经济下滑的情况下， 房地产行业肯定会一并下行，但紧接着会迎来反弹。对于有能力或有需求的购房者，他的建议是“该买就买”。 在有报道传出，深圳的空置率高达85%时，任志强发飙了，他连续撰写多条长微博对该报道内容进行“批斗”。
　　反观眼下，虽然各地限购陆续出现松动，但目前取消限购的尝试仍然停留在“一日游”的阶段，显示地方政府虽然“神女有心”，但中央政府仍是“襄王无梦”。此外，央行定向降准，对地产市场刺激有限，再加上前5个月地产商销售不畅，在政策维持不变的情况下，楼市下半年可能迎来新一轮的降价。
　　两极分化
　　所谓墙倒众人推。今年以来，楼市形势急转直下，于是，各种崩盘论、泡沫论、拐点论和冰山论等观点大行其道。潘石屹更是把中国的房地产比喻为泰坦尼克号，指其马上就要撞到前面的冰山。
　　然而，最早提出“拐点论”的万科却没有这么悲观。万科总裁郁亮一再强调，内地楼价增长减速，只是反映中国房地产业的黄金时代结束，但行业前景仍然健康，中国楼市仍然有“白银时代”——政府的城市化进程，将在未来15年继续拉动需求。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭旗帜鲜明地反对“泡沫论”和“崩盘论”，并坚持认为中国楼市还有“白银十年”。他认为，中国楼市只是出现小拐点，长期仍然谨慎看好。
　　事实上，该机构6月17日发布了《5月份一线城市楼市报告》指出，5月份，一线城市虽看跌情绪加重，但房价仍然坚挺。当月，一线新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比增长3.7%，同比增长10.6%。在地产市场一片下跌的舆论中，有人把一线城市的房价仍然看涨比喻为“假摔”。
　　《CM华夏理财》调查所知，在上海，投资客撤离的情况并不多见，不少手上持有资金的人，仍然在等待合适的入市机会。“地段好的楼盘不要说下跌20%，就算下跌10%都会有人接盘。”一位地产从业者说，比如上海自贸园区附近的房子，今年以来还在继续上涨，看不到下跌。
　　事实上，即便是本轮最早发动降价的万科，也并不看空一线城市房价。郁亮认为，一线城市房价每年涨幅应该在10%左右。
　　与一线城市房价坚挺相比，不少三四线城市以及一些存库高的二线城市形势则较为悲壮。比如温州，从2011年开始房价就进入下跌通道，经过2013年的暴跌，现在还没有止跌的迹象。
　　事实上，不少开发商早就看到了三四线城市的风险。早在2013年，一系列“回归一线”的行动已经展开。这样做的结果是，“鬼城”与“天价地王”并存着，且都是中国楼市的现实写照。
　　因此，对于中国楼市，过分悲观和过分乐观似乎都不可取，分化是未来几年的重要关键字，一线城市与三四线城市无法放在同一个纬度上讨论。但无论是易居杨红旭的观点，还是万科的观点，都说明中国地产行业最甜的那段甘蔗，已被啃噬完毕。接下来，甘蔗还是甜的，但不是最甜。轰轰烈烈的投资不能永续，中国楼市回归平淡，也许是长久之计。
　　买房宜缓不宜急
　　纵使房价正在经历波动，但大家对房地产投资的热情未减。在各种论坛上、微博上，大家不停地讨论着什么时候能出手买房的问题。
　　不过，在房价走向仍然不明朗的情况下，任志强的“该买就买”言论，并没有得到大多数人的肯定。《CM华夏理财》从上海、深圳多个房地产商和中介处了解到，除了超刚需，多数购买者都处于观望状态，尤其是以投资为目的的购买者。在6月8日至14日这一周，深圳新房市场5个楼盘扎堆开盘，推盘量创下年内的最高纪录，但平均开盘销售率仅为四成左右，与去年同期相比足足少了三成。
　　由于前5个月销售不畅，多位市场人士预言下半年地产商为完成全年销售目标，不得不“以价换量”，也就是说，楼市下半年仍有降价空间。
　　北京中原地产首席分析师张大伟指出，由于去年结转的部分销售额，地产商的实际压力可能要高于预期，他预计，下半年地产商将有更多项目主动加入降价行列。言下之意，目前仍不是买房的最佳时机。
　　对于何时出手，杨红旭给出这样的建议：投资需求宜暂停，超刚需不必久等，多关注“内火旺、库存少、暂被抑”的城市。他指出，全民炒房时代已经终结，城市分化、地段分化、产品分化，注定只有少数人才能从 “白银十年”中分得一杯羹，这些人包括懂行者、一线和少数二线城市居民。
　　除了住宅，实际上，养老地产也是近年房地产最大的热点，各大地产商的参与，保险机构的介入，各路资本虎视眈眈，使得这个年轻的产业变得炙手可热。
　　早在2010年，国内第一家养老产业投资基金公司便已经成立，旨在发起、运作养老产业投资基金。不过，时至今日，养老产业基金仍然没有迎来它的“黄金时代”。 目前，市场上成型的养老产业投资基金，主要是由养老地产项目开发方自行成立，如深圳平安不动产有限公司发起成立的养老产业投资基金，计划募集资金100亿元人民币，其中平安集团认缴30%，社保基金认缴规模的40%，普通合伙人认缴10%，其他投资者认缴20%。另外，卓达集团发起成立了中科创·卓达养老地产基金，募集资金2亿元。
　　一边是庞大的市场，一边是较长的投资回报期，众多资本在养老产业的门外徘徊，静静等待更好的时机。对PE而言，养老产业极具吸引力，但是其操作性仍需探索，主要原因是作为财务投资者，PE更偏爱短周期项目，而投资养老地产，周期较长，一般在8年至10年。PE与养老产业之间，还需不断实践与磨合。
　　不过，已有一些PE机构明确把养老产业投资基金作为自己今后的投资方向之一。早在2011年，复星国际董事长郭广昌就表示，公司未来看好旅游地产及养老地产——特别是养老地产，会加大这两个产品类型的投资。
　　近年来，也有PE在养老产业投资基金上跃跃欲试。常青藤基金把养老产业投资基金作为旗下6只子基金之一。据悉，该公司对投资养老产业表现出深厚兴趣，近年也有积极寻找适合的养老项目。