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摘 要：《物权法》第七十七条以及《建筑物区分所有权司法解释》第十条规定我国“住改商”同意规则制度，但由于制度过于原则化，导致无法具体应用于司法实践；同时规定了利害关系的业主享有一票否决权，未区分“住改商”类型以及业主所受不利影响程度的不同，而赋予其相同的表决权，在一定程度上过分提高了“住改商”的门槛，导致严重的不合理。本文通过对我国“住改商”同意制度的分析，提出自己的合理性建议。
关键词：住改商；一票否决制；同意方式
一、住改商“一票否决制”的法律规制
《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。”由此条文可知，业主将住房改为经营性用房，除遵守法律、法规及其管理规约外，应经得有利害关系业主的同意。《建筑物区分所有权司法解释》对业主“住改商”进行了补充规定，其第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”该条文确定了有利害关系业主的一票否决制，否定了多数决。但是一票否决制过分提高了业主“住改商”的门槛，使得“住改商”几乎无法在现实生活中实际操作，违背了立法本意。此时应当对业主的同意表决程序加以完善，采取一种更为合理的表决程序，使得“住改商”在我国存在适用的空间。
二、住改商“一票否决制”的完善
根据《建筑物区分所有权司法解释》第十条第一款，“住改商”需经利害关系业主一致同意。根据第二款规定，“住改商”业主以多数利害关系业主同意进行抗辩的，人民法院不予支持，否定了多數决，再次强调“一票否决制”。此时，我们需要分析司法解释为什么否定有利害关系业主多数决的原因。如果采用多数决，极有可能出现多数不受不利影响或者受不利影响较小的业主对“住改商”行为持同意的态度，而相邻业主或者受不利影响较大的业主不管同意与否，拟“住改商”业主都可以合法进行住房商用。此时将会极大损害相邻业主或者受不利影响较大业主的切身利益，为了防止此类情况的发生，更好的保护业主的利益，采取一票否决制。虽然一票否决制保障了相邻业主的切身利益，但也肆意扩大了其他业主的权利，严重侵害了“住改商”业主的利益。这种“一刀切”的方式，过分提高了“住改商”的门槛，使得“住改商”业主的权利受到不合理限制。在实践中，由于过分加大了“住改商”的难度，使其在实际上根本无法操作。为了更好地解决“住改商”的问题，我们应当不断细化该规定，完善相关法规。针对“住改商”的同意规则问题，笔者认为应基于用途标准和地理标准，采纳不同的表决方式。
由于“住改商”的产业类型不用，对有利害关系业主造成的影响也不同。例如，在小区开设便利店，不仅不会对利害关系业主造成太大的影响，设置还给予较大的便利。而有些“住改商”，如一些油烟较大的饭店或者噪音较大的KTV等，则会给利害关系业主带来极大的困扰。如果不对“住改商”进行类别划分，统一采取“一票否决制”，明显是不合理的。笔者建议，根据便民作用、扰民程度、环境影响等综合因素考虑“住改商”的情形，可将其分为以下几类：居民服务型、教育培训型、商业经营型、加工制造型。不同类型的“住改商”，表决通过的形式也不同。居民服务型的“住改商”，可以列入宽松范畴，半数以上利害关系人通过即可；教育培训型的“住改商”，可以列入较严准入范畴，三分之二利害关系人通过即可；商业经营型的“住改商”，可以列入严格准入范畴，适用一票否决制，其中若有法律明确禁止的，则不适用表决机制，直接绝对禁止；加工型的“住改商”，可以列入绝对禁止范畴，由法律进行明确规定。
从地理角度分析，与“住改商”业主距离的远近，利害关系业主受到影响的程度也不同，那么给予每位业主相同而又严格的一票否决权，也会造成严重的不合理。基于相邻关系，相邻业主受到“住改商”影响的可能性最大，应当将相临业主的利益凸显出来。也就是说，不管何种类型的“住改商”，相邻业主都应有一票否决权。因为相临业主深受“住改商”影响，只有其才能体会其中的困扰，应给予其“一票否决权”。距离较远的业主可能对表决结果漠不关心，也许会卖“住改商”业主一个人情，投上其同意的一票；也许与“住改商”存在其他的利益矛盾，投上其否决的一票。哪些业主才是相邻业主呢？笔者认为应将相邻业主界定为居住于同层、下一楼层以及上一楼层的业主。因为这些楼层的业主所受通风、通行、采光以及噪声污染等环境影响程度最为严重，将其界定为相邻业主，并赋予一票否决权，才会最大的限度地保护其利益，同时也避免其他业主对“住改商”业主利益的过分侵害。但是并不排除其他业主所受不利影响的程度与相邻业主相近，此时该业主提供证据证明，也应当赋予其一票否决权。
因此，应根据利益所受影响的不同，区别对待，给予有利害关系业主不同的表决权。最终的表决结果，应根据“住改商”用途类型的表决比例和相邻业主的“一票否决制”进行综合判断。这种综合表决方式，既能最大限度的保护相邻业主的切身利益，也能进一步限缩其他业主的权利，真正平衡“住改商”双方的利益冲突。
参考文献：
[1]杜万华、辛正郁、杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件、物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用.判解研究.2009年第2期
[2]彭梓铃.浅谈“住改商”问题.中国工商管理研究.2015年第4期
[3]刘阅春.住改商中“利害关系人”之界定.湖北社会科学.2013年第8期
[4]方志东.《物权法》司法解释实施后“住改商”的矛盾及对策.中国物业管理.2009年第6期
[5]陈玉祥.论“住改商”的法律规制.盐城工学院学报（社会科学版）.2010年第3期
作者简介：
史月强（1990～），男，河南濮阳人，湘潭大学法学院知识产权学院2014级民商法学硕士研究生，研究方向：民商法，导师：曹艳芝教授。
关键词：住改商；一票否决制；同意方式
一、住改商“一票否决制”的法律规制
《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。”由此条文可知，业主将住房改为经营性用房，除遵守法律、法规及其管理规约外，应经得有利害关系业主的同意。《建筑物区分所有权司法解释》对业主“住改商”进行了补充规定，其第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”该条文确定了有利害关系业主的一票否决制，否定了多数决。但是一票否决制过分提高了业主“住改商”的门槛，使得“住改商”几乎无法在现实生活中实际操作，违背了立法本意。此时应当对业主的同意表决程序加以完善，采取一种更为合理的表决程序，使得“住改商”在我国存在适用的空间。
二、住改商“一票否决制”的完善
根据《建筑物区分所有权司法解释》第十条第一款，“住改商”需经利害关系业主一致同意。根据第二款规定，“住改商”业主以多数利害关系业主同意进行抗辩的，人民法院不予支持，否定了多數决，再次强调“一票否决制”。此时，我们需要分析司法解释为什么否定有利害关系业主多数决的原因。如果采用多数决，极有可能出现多数不受不利影响或者受不利影响较小的业主对“住改商”行为持同意的态度，而相邻业主或者受不利影响较大的业主不管同意与否，拟“住改商”业主都可以合法进行住房商用。此时将会极大损害相邻业主或者受不利影响较大业主的切身利益，为了防止此类情况的发生，更好的保护业主的利益，采取一票否决制。虽然一票否决制保障了相邻业主的切身利益，但也肆意扩大了其他业主的权利，严重侵害了“住改商”业主的利益。这种“一刀切”的方式，过分提高了“住改商”的门槛，使得“住改商”业主的权利受到不合理限制。在实践中，由于过分加大了“住改商”的难度，使其在实际上根本无法操作。为了更好地解决“住改商”的问题，我们应当不断细化该规定，完善相关法规。针对“住改商”的同意规则问题，笔者认为应基于用途标准和地理标准，采纳不同的表决方式。
由于“住改商”的产业类型不用，对有利害关系业主造成的影响也不同。例如，在小区开设便利店，不仅不会对利害关系业主造成太大的影响，设置还给予较大的便利。而有些“住改商”，如一些油烟较大的饭店或者噪音较大的KTV等，则会给利害关系业主带来极大的困扰。如果不对“住改商”进行类别划分，统一采取“一票否决制”，明显是不合理的。笔者建议，根据便民作用、扰民程度、环境影响等综合因素考虑“住改商”的情形，可将其分为以下几类：居民服务型、教育培训型、商业经营型、加工制造型。不同类型的“住改商”，表决通过的形式也不同。居民服务型的“住改商”，可以列入宽松范畴，半数以上利害关系人通过即可；教育培训型的“住改商”，可以列入较严准入范畴，三分之二利害关系人通过即可；商业经营型的“住改商”，可以列入严格准入范畴，适用一票否决制，其中若有法律明确禁止的，则不适用表决机制，直接绝对禁止；加工型的“住改商”，可以列入绝对禁止范畴，由法律进行明确规定。
从地理角度分析，与“住改商”业主距离的远近，利害关系业主受到影响的程度也不同，那么给予每位业主相同而又严格的一票否决权，也会造成严重的不合理。基于相邻关系，相邻业主受到“住改商”影响的可能性最大，应当将相临业主的利益凸显出来。也就是说，不管何种类型的“住改商”，相邻业主都应有一票否决权。因为相临业主深受“住改商”影响，只有其才能体会其中的困扰，应给予其“一票否决权”。距离较远的业主可能对表决结果漠不关心，也许会卖“住改商”业主一个人情，投上其同意的一票；也许与“住改商”存在其他的利益矛盾，投上其否决的一票。哪些业主才是相邻业主呢？笔者认为应将相邻业主界定为居住于同层、下一楼层以及上一楼层的业主。因为这些楼层的业主所受通风、通行、采光以及噪声污染等环境影响程度最为严重，将其界定为相邻业主，并赋予一票否决权，才会最大的限度地保护其利益，同时也避免其他业主对“住改商”业主利益的过分侵害。但是并不排除其他业主所受不利影响的程度与相邻业主相近，此时该业主提供证据证明，也应当赋予其一票否决权。
因此，应根据利益所受影响的不同，区别对待，给予有利害关系业主不同的表决权。最终的表决结果，应根据“住改商”用途类型的表决比例和相邻业主的“一票否决制”进行综合判断。这种综合表决方式，既能最大限度的保护相邻业主的切身利益，也能进一步限缩其他业主的权利，真正平衡“住改商”双方的利益冲突。
参考文献：
[1]杜万华、辛正郁、杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件、物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用.判解研究.2009年第2期
[2]彭梓铃.浅谈“住改商”问题.中国工商管理研究.2015年第4期
[3]刘阅春.住改商中“利害关系人”之界定.湖北社会科学.2013年第8期
[4]方志东.《物权法》司法解释实施后“住改商”的矛盾及对策.中国物业管理.2009年第6期
[5]陈玉祥.论“住改商”的法律规制.盐城工学院学报（社会科学版）.2010年第3期
作者简介：
史月强（1990～），男，河南濮阳人，湘潭大学法学院知识产权学院2014级民商法学硕士研究生，研究方向：民商法，导师：曹艳芝教授。