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“你留下房子，我为你养老”。老人将自有产权的房子抵押给银行等机构，机构每个月付给老人“养老金”或者提供养老服务——“以房养老”逐渐进入人们的视野。这在中国能推广吗？横亘在其中的障碍有多少？
“中信银行日前宣布率先在国内试点以房养老业务，成都分行正在抓紧做前期准备工作，不久后会在成都推出这项业务。”这是最近众多媒体报道的内容。中信银行推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，即凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
以房养老，这种在一些国家已经比较成熟的辅助养老模式，中国对此探索了数年，但至今仍没成为较普遍的选择。除了观念问题，以房养老也存在现实操作层面的问题。
▌房屋产权70年决定了以房养老难以推行
住宅建设用地使用期70年到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的“以房养老”计划？国土资源部副部长贠小苏表示，虽然目前尚无具体规定，但应该不会影响到有“以房养老”想法的人的计划。
国土部认为不会影响，可9月28日，民政部等12个部门与全国政协讨论养老工作进展时，银监会负责人在会上就明确表示：中国现有的制度规定房屋产权为70年，决定了以房养老的难以推行。两个部门的不同解读，虽然各有各的出发点，但考虑到推行以房养老最终要靠银行、保险等金融机构的配合，银监会的此番表态，似乎预示着以房养老的推行难度不小。
以房养老近几年才被国人关注，而美国、日本、新加坡、英国等不少国家已先行一步。
然而与他们的土地产权私有相比，横亘在我们以房养老面前的最大障碍，当属房屋土地的70年有效使用期。根据现行的有关规定，对建房子的土地，我们只有70年的使用权。70年后，使用权不再归自己，届时如何续期，有偿还是无偿，几年前就有传闻说在征求意见，但直到现在仍无音讯。
《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，也只有寥寥四个字“自动续期”。物权法实施一年后，2008年的“土地管理法草案”明确表明“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”。然而到了2009年，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》就以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。由“无偿”变“有关规定”，为70年产权之争又增添了变数。
尽管我们相信70年期满后，政府不会收回土地，让房屋成为“空中楼阁”，但倘若续期收费过多，对以房养老的推行必将造成不小的阻力。
▌中信银行的养老按揭如何操作？
中信银行的“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务比较类似，但根据中国的国情进行了改进。中信银行上海分行相关负责人介绍，国外的以房养老业务在期满后，银行会收回房产。但是，中信的以房养老按揭不同，贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定，银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人，将来也可留给孩子，更符合当前中国人的习惯。
中信银行的养老按揭如何操作呢？借款人以自己拥有所有权的住房抵押，中信银行核定一个养老贷款额度，最高不超过房屋估价的60%，贷款期限内约定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。对老年客户每月发放不超过2万元，最长贷款年限不超过10年。
如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？中信银行相关负责人介绍，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
▌“倒按揭”与房屋出租相比，哪种更划算？
粗略地估算，以北京一套价值为200万元的房子为例，如果出租，目前每月租金收益大概为4000元；如果抵押10年，按照价值的60%则可获得贷款120万元，平均每个月可贷1万元（扣除利息，实际到手不到1万元）。当然，这本息都是要还的。在此期间，老人可以同时获得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4万元。
显然，如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件，适用人群比较有限。
▌要想推行以房养老，必须先解决房屋的土地产权问题
到底如何自动续期，不能总成为悬挂在房屋拥有者头上的一把利剑，随时担心会刺痛自己。不能以为距离70年产权还有些年头，因而问题并不急迫。至于农村的宅基地能否抵押，也应提上案头。一个忽视了人数更多的农村人口的以房养老政策，很难说是个好的政策。
当然，抛开这些技术障碍不说，无论以房养老有多急迫，都不能脱离养老体制的改革和完善。以房养老充其量只能作为养老制度的一个补充，就如同“养儿防老”一样，不能以此而淡化养老体制的改革。城镇企业职工基本养老保险、新型农村社会养老保险，乃至养老“并轨制”，这才是“老有所养”的关键所在。（钟 荷）
“中信银行日前宣布率先在国内试点以房养老业务，成都分行正在抓紧做前期准备工作，不久后会在成都推出这项业务。”这是最近众多媒体报道的内容。中信银行推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，即凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
以房养老，这种在一些国家已经比较成熟的辅助养老模式，中国对此探索了数年，但至今仍没成为较普遍的选择。除了观念问题，以房养老也存在现实操作层面的问题。
▌房屋产权70年决定了以房养老难以推行
住宅建设用地使用期70年到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的“以房养老”计划？国土资源部副部长贠小苏表示，虽然目前尚无具体规定，但应该不会影响到有“以房养老”想法的人的计划。
国土部认为不会影响，可9月28日，民政部等12个部门与全国政协讨论养老工作进展时，银监会负责人在会上就明确表示：中国现有的制度规定房屋产权为70年，决定了以房养老的难以推行。两个部门的不同解读，虽然各有各的出发点，但考虑到推行以房养老最终要靠银行、保险等金融机构的配合，银监会的此番表态，似乎预示着以房养老的推行难度不小。
以房养老近几年才被国人关注，而美国、日本、新加坡、英国等不少国家已先行一步。
然而与他们的土地产权私有相比，横亘在我们以房养老面前的最大障碍，当属房屋土地的70年有效使用期。根据现行的有关规定，对建房子的土地，我们只有70年的使用权。70年后，使用权不再归自己，届时如何续期，有偿还是无偿，几年前就有传闻说在征求意见，但直到现在仍无音讯。
《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，也只有寥寥四个字“自动续期”。物权法实施一年后，2008年的“土地管理法草案”明确表明“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”。然而到了2009年，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》就以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。由“无偿”变“有关规定”，为70年产权之争又增添了变数。
尽管我们相信70年期满后，政府不会收回土地，让房屋成为“空中楼阁”，但倘若续期收费过多，对以房养老的推行必将造成不小的阻力。
▌中信银行的养老按揭如何操作？
中信银行的“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务比较类似，但根据中国的国情进行了改进。中信银行上海分行相关负责人介绍，国外的以房养老业务在期满后，银行会收回房产。但是，中信的以房养老按揭不同，贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定，银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人，将来也可留给孩子，更符合当前中国人的习惯。
中信银行的养老按揭如何操作呢？借款人以自己拥有所有权的住房抵押，中信银行核定一个养老贷款额度，最高不超过房屋估价的60%，贷款期限内约定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。对老年客户每月发放不超过2万元，最长贷款年限不超过10年。
如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？中信银行相关负责人介绍，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
▌“倒按揭”与房屋出租相比，哪种更划算？
粗略地估算，以北京一套价值为200万元的房子为例，如果出租，目前每月租金收益大概为4000元；如果抵押10年，按照价值的60%则可获得贷款120万元，平均每个月可贷1万元（扣除利息，实际到手不到1万元）。当然，这本息都是要还的。在此期间，老人可以同时获得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4万元。
显然，如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件，适用人群比较有限。
▌要想推行以房养老，必须先解决房屋的土地产权问题
到底如何自动续期，不能总成为悬挂在房屋拥有者头上的一把利剑，随时担心会刺痛自己。不能以为距离70年产权还有些年头，因而问题并不急迫。至于农村的宅基地能否抵押，也应提上案头。一个忽视了人数更多的农村人口的以房养老政策，很难说是个好的政策。
当然，抛开这些技术障碍不说，无论以房养老有多急迫，都不能脱离养老体制的改革和完善。以房养老充其量只能作为养老制度的一个补充，就如同“养儿防老”一样，不能以此而淡化养老体制的改革。城镇企业职工基本养老保险、新型农村社会养老保险，乃至养老“并轨制”，这才是“老有所养”的关键所在。（钟 荷）