目前全球已有近40个国家地区推出了REITs，包含在NAREITs Global指数里的就有近500只REITs，截至2020年四季度，FTSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的总市值达到1.5万亿美元，其中52.4%是美国以外国家地区的REITs。
　　不同国家地区之间的REITs市场具有一定的相关性，其中，北美和欧洲REITs股价变动的相关系数略高，在0.84倍左右，而北美和亚洲REITs股价变动的相关系数略低，在0.78倍左右，亚洲和欧洲REITs股价变动的相关系数居中，为0.82倍。总体上，全球REITs的变动趋势大体同步，但收益率和波动幅度有所不同。

全球REITs市场的收益率和波动幅度

　　过去20年（2001-2020年），北美REITs的总回报率最高，年化的总回报率达到9.06%（这里的北美REITs包含了权益型REITs和抵押贷款类REITs），其中，47%来自于资本利得的贡献，53%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.77%;其次是欧洲REITs，过去20年的年化总回报率为8.78%，其中53%来自于资本利得的贡献，47%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.11%;而亚洲REITs过去20年年化的总回报率为6.39%，42%来自于资本利得的贡献，58%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.72%。
　　考慮风险因素后，单位风险回报（夏普比率）最高的仍是北美REITs，为0.55倍;其次是欧洲REITs，单位风险回报达到0.45倍;而亚洲REITs由于收益率较低，价格波动又比较大，所以单位风险回报最低，为0.38倍。
　　2020年以来，受到疫情冲击，全球REITs股价一度面临较大幅度的下跌，随着疫苗的普及，REITs市场开始复苏，截至2021年4月底，过去16个月北美REITs的累计总回报率为7.0%，其中74%都来自股利收益的贡献，累计的股利收益为5.2%，当前股息率为3.37%;而欧洲REITs过去16个月的累计总回报率为1.1%，累计的资本利得为-3.7%，全部收益都来自股利的贡献，累计的股利收益为4.8%，当前股息率为3.31%;亚洲REITs过去16个月的累计总回报率为-1.8%，累计的资本利得为-6.6%，全部收益也都来自股利的贡献，累计的股利收益为4.8%，当前股息率为3.72%。

表1：全球不同REITs市场间股价变动的相关系数

图1：全球REITs的股价变动趋势基本同步

图2：各市场REITs投资指数与标普500的比较

　　截至2021年4月底，过去5年北美REITs的年化总回报率为6.89%，其中40%来自资本利得的贡献，60%来自股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.15%;欧洲REITs过去5年的年化总回报率为5.64%，其中，33%来自资本利得的贡献，67%来自股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.80%;而亚洲REITs过去5年的年化总回报率为4.85%，其中，22%来自资本利得的贡献，年化的股利收益率为3.78%。
　　总之，全球REITs市场之间具有一定的相关性，波动趋势大体一致，但收益率和波动幅度不同。过去20年，北美REITs的总回报率最高，达到9.06%，亚洲REITs的总收益率最低，为6.39%，欧洲REITs居中，为8.78%;各区域REITs的总收益中都约有一半来自股利收益的贡献，一半来自资本利得的贡献;考虑波动风险后，北美REITs的优势更加明显，亚洲REITs最低。过去5年，受到疫情冲击，全球REITs的回报率都有所降低，但截至2021年4月底，北美REITs仍贡献了6.89%的年化总回报率，优于欧洲和亚洲，股利收益更成为过去5年全球REITs的主要收益来源。

亚洲REITs市场的回报率

　　具体到亚洲REITs，截至2020年底，过去10年，年化总回报率最高的是中国香港REITs，年化总回报率达到10.8%，其次是日本REITs，年化总回报率为8.9%，新加坡REITs，年化总回报率为8.8%;但过去5年，随着新加坡REITs市场的创新不断，其优势开始显现，年化总回报率达到10.7%，而中国香港REITs则减少到7.1%，日本为4.6%;2020年受疫情影响，各主要REITs市场均呈现负收益，但由于新加坡政府积极的政策推动，再加上新加坡REITs市场上物流地产、数据中心、基础设施等REITs占比较高，所以其REITs市场受到的疫情冲击最小，全年的总回报率为-2.7%，与之相对，2020年，中国香港和日本REITs市场的总回报率分别为-13.0%和-13.1%。

图3：全球REITs市场的总回报率比较（截至2021年4月底）

图4：过去5年全球REITs市场的回报率比较（截至2021年4月底）

图5：亞洲主要REITs市场的收益率比较（截至2020年底）

表2：不同区域间REITs市场的风险收益比较

　　由于资本市场的波动较大，所以，亚洲REITs的主要收益都来自于股利的贡献。其中，日本由于常年处于零利率状态，REITs的股息率通常是最低的，平均在3-4%水平，2020年底平均的股息率（过去12个月的股利收益/2020年12月31日的股价）为4.8%;而新加坡REITs的股利收益率一直较高，2020年底的股息率为6.4%;中国香港居中，但由于2020年股价降幅较大，所以2020年底的股息率也上升至6.3%。
　　2021年上半年，亚洲REITs的股价普遍出现回升，其中日本REITs的升幅最大，1-6月平均的股价升幅达到23.1%，平均的总回报率则达到25.4%，不仅收复了疫情冲击的损失，还为投资人贡献了正回报，截至2021年6月底，平均的股息率已降至3.6%;其次是中国香港REITs，1-6月平均的股价升幅为10.3%，平均的总回报率为14.0%，截至2021年6月底，平均的股息率为5.65%;而新加坡REITs由于疫情期间受冲击最小，所以2021年的回升幅度也较小，1-6月平均的股价升幅为5.9%，平均的总回报率为8.5%，截至2021年6月底，平均的股息率为5.45%。
　　总体上，亚洲REITs的收益表现虽然逊色于北美REITs，但在长期中还是为投资人提供了一个相对稳定的回报，并逐步成为亚洲投资人的一项重要投资选择。
　　作者为北京贝塔咨询中心合伙人