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最近苏宁云商和中信证券的一桩交易备受关注，分别在商业地产圈和金融圈引起不小的波澜，对于这两个近年来高速发展又都陷入某种困境而在积极谋求突破的行业来说，这桩交易的革命意义要远大于其本身的商业意义，就像中信证券为这个产品取的名字一样，人们期盼一个被崭新的时代尽快“启航”。
这桩交易的双方在各自的圈层都扮演着开路先锋的角色。作为传统卖场式零售业的巨人，苏宁一直在寻求着转型之路，不甘于被电商打败的苏宁选择了O2O的模式作为反击，试图通过线上线下联动的模式反击“天猫”、“京东”们的疯狂进击。当越来越多的零售商以关店的方式宣布在这场战争中的失败时，业界太需要一个强者来捍卫实体店的生存空间。中信证券这些年在券商整体低迷的情况下强势崛起，依靠的就是对市场变化的敏锐把握和产品创新能力，对于资产证券化更是早有布局，当各家还在揣测到底中国版REITs何时能出台时，他们决绝地拿出自用的资产来做了第一个准REITs产品，当外界还在质疑这个产品的成色有多高以及这种“关联交易”有多少可复制性时，他们的第二单产品就已经公诸于世，而且不仅跟苏宁未来还有极大的合作空间，与其他家的合作可以预见已经在排队中，真是“快者为王”！
这真是一桩“等风来”的交易！电商冲击不了商业地产的根基，线上的消费永远无法取代线下的体验，不过，以往重资产的经营模式让商业地产从一开始就背负沉重的经营枷锁，举步维艰，这让与电商的竞争从一开始就处于不公平的地位，实体店甚至有沦为线上“试衣间”的可能，白白负担高额的租金成本却只能为他人做嫁衣！而很多背负高额原始投入的实体店迫于现金流压力，就只能杀鸡取卵，关注短期利益，将竞争直接导向价格之争，以己之短攻人之长，不败都难！已经有越来越多的有识之士（比如万科）发现，轻资产才是商业地产的未来，而如何“轻”而不“浮”，不会因为失去了对物业产权的控制而丧失长期的经营权，出路就在于资产证券化！而此时，原本只是作为融资对象出现的金融机构，其实也在面临一个巨大的生存压力，金融市场化改革已经把这个原本封闭神秘的大门打开，大资管的格局让更多人有机会参与资本的运作，民间资本也有机会与国家资本同台竞技，少数人的贵族游戏眼瞅着就变成一个混战的血腥杀阵，传统的制度套利模式已经走到尽头，死守传统的业务模式，等大客户上门，恐怕只会是自掘坟墓。对于他们来说，出路也只有創新，顺应政策的方向，占领潮头，这显见的大蛋糕不是别的，正是资产证券化！
一个看似巧合的大背景是央行的“9·30”新政，当地产圈的很多人为其中取消限贷又再现七折按揭贷款优惠而欢欣鼓舞时，很快冰冷的事实又让人清醒，如今的商业银行已很难对“央妈”言听计从，金融市场化叠加互联网金融大潮的直接结果是融资成本的透明化和市场无风险利率的高企，生生的就把个人房屋按揭贷款这个原本优质的银行产品变得如同鸡肋，商业银行盈利空间有限，自然执行动力不强，让这个原本有“核武器”效果的新政大打折扣！不过大家都明白，如果房地产的风险不能释放，对于所有的金融机构来说，就不是利润损失的问题，而可能会是系统性风险。于是大家再去仔细研读新政，发现原来其中另有“大杀器”，就是资产证券化！如何化解整体金融风险，如何盘活存量资产价值，如何吸纳巨量的民间资本，答案都在资产证券化，这就是风之所在。
且不论资产证券化未来会在国有资产盘活和拯救地方政府债上发挥多大的作用，就说这事对于商业地产的意义就值得大家去努力尝试。资产证券化最简单的逻辑是将一个资产的价值通过契约（证券）的方式份额化，将不动产的价值流动化，而无需根据实际物理空间去分割产权。这样的好处是直接的，一方面资产价值可以均匀切分，更方便定价和转让；另一方面由于真实的产权仍保留完整，就仍可以统一经营，投资和经营有效分开，可以让“专业的人干专业的事”，大大提升经营效率。而因为每个份额的价值与整体经营结果密切相关，也就会对经营团队的要求大大提高，一个好的经营团队本身就是一大块增值空间。从凯德模式我们可以看到，无论是私募过程还是最终的REITs上市，也许其中的投资人都进行了替换，但实际进行经营的团队始终是凯德商用，甚至投资人会要求经营管理必须与其进行锁定。这就让商业地产的价值跳脱传统地产开发的土地价值依赖，而凸显经营的价值，无疑是有利于商业地产的健康发展。万科如今摸索出来的商业地产轻资产模式，其实也是脱胎于凯德模式，只不过采取了更直接快捷的路径，直接锁定单一机构作为财务投资人，虽然也保留了未来REITs上市的可能，但从流动性角度和定价角度无疑还是差了一点主动性。
就本桩交易来说，苏宁在完成资产套现大幅改善当期报表的同时，以“售后返租”的方式保留了自己的经营权，同时以一个远期兜底的角色预期保留了回来资产回购的可能；而中信证券不仅通过这单实现了业务模式的对外对接，让业务模式具备可复制性，拓宽了业务收入来源，而且成功的掌握了此类业务的话语权，成为当仁不让的权威，可以有效主导行业的风向，形成“赢家通吃”的局面，无疑是更大的赢家。当然，这其中仍有不完美的地方，比如苏宁在变现完资产之后，其本身的运营能力能否有效提升，能否实现从简单卖场模式转入更有生命力的体验商业模式，还有待检验；而中信证券的这个私募型准REITs产品虽然从时间性、避税处理和份额可转让性上实现了突破，但毕竟债性特点还是比较明显（比如加上了隐性的兜底），相对来说收益率特点还是迁就了国内短期资本的需求，多少还是有些无奈，短期内还是更适合与大企业的对接。
不管怎样，我们都应该为这桩交易的双方喝彩！在这个雾霾笼罩的时代，在这个全面进入过剩的时代，若不想迷失自己找不着方向，若不想陷入红海玩死亡游戏，就必须尽早的跳脱，换一种活法。那句话说得好，我们永远都不要与趋势为敌！我们需要做的，只是去认清趋势，做好准备，等风来了，御风而行！
这桩交易的双方在各自的圈层都扮演着开路先锋的角色。作为传统卖场式零售业的巨人，苏宁一直在寻求着转型之路，不甘于被电商打败的苏宁选择了O2O的模式作为反击，试图通过线上线下联动的模式反击“天猫”、“京东”们的疯狂进击。当越来越多的零售商以关店的方式宣布在这场战争中的失败时，业界太需要一个强者来捍卫实体店的生存空间。中信证券这些年在券商整体低迷的情况下强势崛起，依靠的就是对市场变化的敏锐把握和产品创新能力，对于资产证券化更是早有布局，当各家还在揣测到底中国版REITs何时能出台时，他们决绝地拿出自用的资产来做了第一个准REITs产品，当外界还在质疑这个产品的成色有多高以及这种“关联交易”有多少可复制性时，他们的第二单产品就已经公诸于世，而且不仅跟苏宁未来还有极大的合作空间，与其他家的合作可以预见已经在排队中，真是“快者为王”！
这真是一桩“等风来”的交易！电商冲击不了商业地产的根基，线上的消费永远无法取代线下的体验，不过，以往重资产的经营模式让商业地产从一开始就背负沉重的经营枷锁，举步维艰，这让与电商的竞争从一开始就处于不公平的地位，实体店甚至有沦为线上“试衣间”的可能，白白负担高额的租金成本却只能为他人做嫁衣！而很多背负高额原始投入的实体店迫于现金流压力，就只能杀鸡取卵，关注短期利益，将竞争直接导向价格之争，以己之短攻人之长，不败都难！已经有越来越多的有识之士（比如万科）发现，轻资产才是商业地产的未来，而如何“轻”而不“浮”，不会因为失去了对物业产权的控制而丧失长期的经营权，出路就在于资产证券化！而此时，原本只是作为融资对象出现的金融机构，其实也在面临一个巨大的生存压力，金融市场化改革已经把这个原本封闭神秘的大门打开，大资管的格局让更多人有机会参与资本的运作，民间资本也有机会与国家资本同台竞技，少数人的贵族游戏眼瞅着就变成一个混战的血腥杀阵，传统的制度套利模式已经走到尽头，死守传统的业务模式，等大客户上门，恐怕只会是自掘坟墓。对于他们来说，出路也只有創新，顺应政策的方向，占领潮头，这显见的大蛋糕不是别的，正是资产证券化！
一个看似巧合的大背景是央行的“9·30”新政，当地产圈的很多人为其中取消限贷又再现七折按揭贷款优惠而欢欣鼓舞时，很快冰冷的事实又让人清醒，如今的商业银行已很难对“央妈”言听计从，金融市场化叠加互联网金融大潮的直接结果是融资成本的透明化和市场无风险利率的高企，生生的就把个人房屋按揭贷款这个原本优质的银行产品变得如同鸡肋，商业银行盈利空间有限，自然执行动力不强，让这个原本有“核武器”效果的新政大打折扣！不过大家都明白，如果房地产的风险不能释放，对于所有的金融机构来说，就不是利润损失的问题，而可能会是系统性风险。于是大家再去仔细研读新政，发现原来其中另有“大杀器”，就是资产证券化！如何化解整体金融风险，如何盘活存量资产价值，如何吸纳巨量的民间资本，答案都在资产证券化，这就是风之所在。
且不论资产证券化未来会在国有资产盘活和拯救地方政府债上发挥多大的作用，就说这事对于商业地产的意义就值得大家去努力尝试。资产证券化最简单的逻辑是将一个资产的价值通过契约（证券）的方式份额化，将不动产的价值流动化，而无需根据实际物理空间去分割产权。这样的好处是直接的，一方面资产价值可以均匀切分，更方便定价和转让；另一方面由于真实的产权仍保留完整，就仍可以统一经营，投资和经营有效分开，可以让“专业的人干专业的事”，大大提升经营效率。而因为每个份额的价值与整体经营结果密切相关，也就会对经营团队的要求大大提高，一个好的经营团队本身就是一大块增值空间。从凯德模式我们可以看到，无论是私募过程还是最终的REITs上市，也许其中的投资人都进行了替换，但实际进行经营的团队始终是凯德商用，甚至投资人会要求经营管理必须与其进行锁定。这就让商业地产的价值跳脱传统地产开发的土地价值依赖，而凸显经营的价值，无疑是有利于商业地产的健康发展。万科如今摸索出来的商业地产轻资产模式，其实也是脱胎于凯德模式，只不过采取了更直接快捷的路径，直接锁定单一机构作为财务投资人，虽然也保留了未来REITs上市的可能，但从流动性角度和定价角度无疑还是差了一点主动性。
就本桩交易来说，苏宁在完成资产套现大幅改善当期报表的同时，以“售后返租”的方式保留了自己的经营权，同时以一个远期兜底的角色预期保留了回来资产回购的可能；而中信证券不仅通过这单实现了业务模式的对外对接，让业务模式具备可复制性，拓宽了业务收入来源，而且成功的掌握了此类业务的话语权，成为当仁不让的权威，可以有效主导行业的风向，形成“赢家通吃”的局面，无疑是更大的赢家。当然，这其中仍有不完美的地方，比如苏宁在变现完资产之后，其本身的运营能力能否有效提升，能否实现从简单卖场模式转入更有生命力的体验商业模式，还有待检验；而中信证券的这个私募型准REITs产品虽然从时间性、避税处理和份额可转让性上实现了突破，但毕竟债性特点还是比较明显（比如加上了隐性的兜底），相对来说收益率特点还是迁就了国内短期资本的需求，多少还是有些无奈，短期内还是更适合与大企业的对接。
不管怎样，我们都应该为这桩交易的双方喝彩！在这个雾霾笼罩的时代，在这个全面进入过剩的时代，若不想迷失自己找不着方向，若不想陷入红海玩死亡游戏，就必须尽早的跳脱，换一种活法。那句话说得好，我们永远都不要与趋势为敌！我们需要做的，只是去认清趋势，做好准备，等风来了，御风而行！