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2016年大环境比较复杂，经济运行进入关键阶段，这种情况下，影响中国需求有几个重要的因素。
中国经济的下行，目前已经到了一个没有退路的阶段。这话如何讲呢？
在全球金融危机之后，2009年经济在四万亿强有力的政策的推动下，经济又被拉动起来；2010年GDP增速回归两位数，之后经济增长速度回落，从10%降到8%；后来在2012年和2013年，连续两年经济增长速度保持在7.7%；2014年进一步下滑，从7.7%下滑到7.3%；2015年可能降到6.9%。在2016年很可能会保持下行状况。
如此一来，是不是会接近或者是贴在6.5%这个水平上来运行？那么6.5%是“十三五”规划很明确的一个底线，它不是一个目标，它是一个底线。
美联储会不止一次的加息
美联储加息最终靴子落地。它会走上一个加息的通道，会有不止一次的加息。这次美联储加息不是通胀，而是目前的利率水平（0到0.25），和整个经济运行的总体状况不匹配。从经济增长来说，2%以上是没有问题，至少美国的联邦基金利率在没有升息前是0到0.25，我们认为应该达到1%左右，这样的话，在2016年可能会有一到三次。
美联储对中国经济的影响不容忽视
8月9月之后，连续两个月外汇占款是负的，最近两个月还是有几千亿人民币的外汇占款的减少。这就意味着，有的人民币资金兑换成外汇，继续还在中国银行体系中间，有的兑换成外汇，资金出境了。总之，第一是资本流出的压力加大，第二是持有外币这种资产的需求明显的增加。
对于这样一个长期以资本流入为主，在中国境内有大量外来资本积累的情况下，美国加息，中国的货币政策目前处在降息的通道中，2016年会不会再降息？不管怎么说，整个市场的利率水平由于六次降息之后它的效应还再继续发挥。我们的利率水平进一步下降，美国的利率水平往上提升。影响国际资本流入，短期最重要的因素就是利差。
从美国加息来看，不能简单的一言以避之，中国的经济基本面不错，经济速度比较高，财政、金融各方面比较平稳。这些积极的因素都摆在那里，但也不要对于目前中国经济事实上所存在的状态（有利于资本流出的状态）加以忽视。2016年美国的货币政策从原来极度宽松走向相对谨慎，现在开始向紧的方向进行调整。
2016中国出口增速将回升
2016年大环境比较复杂，经济运行进入了关键阶段，影响中国需求有几个重要的因素：出口是重要的因素。
出口在2015年持续的负增长，上半年的负增长力度大，下半年有所改善，进口也有所收窄，但由于进口大幅度的负增长，两位数以上这种月度比较多。进口也是-5、-7、-8，顺差比较明显。顺差对于2015年GDP的增长贡献是0.1。也就是说它还是一个正的东西。
中国出口的竞争力就全球而言并不差，全球的数据都不好看，尽管中国的也不好看。强不强要看它的市场占比。2014年底的时候，在全球出口中间的比重来说，中国是最高的，达到12.33。到2015年3季度，突破了13。年底可能还会有所上升，这个比重是世界上最高的。过去正常情况下，德国和日本达到过12%点几，但没超过13%。
因此现在来看，中国出口竞争力，整体来看还是不错的，但我们必须要承认，大量的比较传统的出口产品、行业受到激烈的挑战。初级产品、技术含量低的劳动密集型产品，我们跟印度等人口大国在市场上的竞争，已经比较困难。这些方面的痛苦导致沿海地区好多企业都倒闭。但同时，我们具有较好的技术含量的产品，新兴的一些行业，都得到了快速发展。如果说，在2016年，全球出口增速能够有所回升，全球出口市场状况有所改善的话，我想中国出口的增速的回升也是可以预期的。
房地产库存压迫经济增长
短期来看，拉低投资主要的因素，第一个是制造业投资回落，但最大负面因素是房地产，这条绿线持续向下，尽管基建投资在回升，但整个投资增速还是难有好表现。
房地产的回落太明显了，在2014年初，房地产投资的增速还在10%左右，2013年初还在20%左右，连续从20降到10，10降到现在11月份的1.3，估计12月份有可能会降到0点几，2016年年初有可能见到负值。
整个投资被房地产投资拖累。制造业产能过剩，房地产库存过高，这两个东西压迫了经济增长，使得需求难以得到很好的释放。房地产目前的“库存高”是不均匀的，主要集中在三四线城市，一二线城市可以说基本不存在这个问题。这也跟很多三四线地方上政府的乱作为有关，地方政府为了要GDP就把房地产企业拉进来投资。
中国楼市还有平稳的增长点
不要因为高库存就认为房地产由此一蹶不振，这个行业就不能再干了，我认为中国未来的房地产市场还是会平稳发展一段时间。
一个就是城镇化，一个就是人均GDP的收入。
中国的城镇化水平跟许多发展中国家相比尚属偏低，真正中国的经济现代化，我想最终还是要使城镇化水平达到一个比较高的水平，至少接近发达国家的状态。在目前城镇化水平处在不高的状态下，房地产市场由此就一蹶不振、再也没有成长的空间，这是绝对不可能的。
人均GDP，2015年可以达到8千美元，从房地产市场的各国历史来看，在5千美元以下的时候，房地产市场的增速是非常高的。中国也经历了这样的过程，有的叫做是黄金十年，未来应该还会有一个阶段，因为要真正房地产市场达到饱和的话，要在一万三千美元人均GDP之上，现在8千美元到一万三千美元还会有很长一段路要走。这还不是“十三五”规划五年所能够走得完。我们认为在未来五到十年，还会有平稳的增长，但不会像过去那么快。
银行仍然会支持房地产行业
一些数据和状况表明，其实从2015年以来，房地产金融状况总体是改善的，一是表明金融部门对于房地产的支持力度是在加大，二是融资成本大幅度下降。
近年来，商业银行的按揭贷款放的比较多。从商业银行来说，近年以来按揭贷款的投放，总体是积极的。大家都知道，商业银行面临着一个明显问题，就是所谓的资产化。因为经济下行压力很大，银行有钱，却没有很好的项目来进行投放。
银行按揭贷款，在过去曾经低过一段时间，现在持续向上，根据我们的研究，从各国的经验来看，未来这个比重不是下降，还会继续上升，现在是22多一点，至少在“十三五”规划这几年间，会超过25%。
房地产企业在境内的发债融资增长非常快。利率水平低了，大的房企，2到3%的利率就可以发债。现在，融资迅速扩大，发债规模在下半年大幅度上升，因为利率水平非常低。一部分的房企，利用这样的机会，在利率水平大幅度下降的情况下，获得低廉的融资来进行房地产投资，这对于促进未来一段时期的房地产投资有积极作用。
将加大力度发展城际和高铁
投资方面，在2016年会有两个方面加大力度，第一个是城际。确定了21个城镇化发展的区域，里面有一批城市，相互之间的交通，主要是两个，一个是高速公路，现在差不多都有了，第二个就是高铁，把高铁使它们都连成一片现在在推进。
还有就是城内，每个城市的内部，尤其是一二线城市的一些骨干大型的城市，中间里面有许多的基础设施，包括管囊建设，还有现在在建的轨交，有的城市是六条轨交同步进行，整个城市尘土飞扬都在搞。这对于长期来说都有必要，短期起到稳增长的作用，主要是对投资有积极的贡献。
中国经济的下行，目前已经到了一个没有退路的阶段。这话如何讲呢？
在全球金融危机之后，2009年经济在四万亿强有力的政策的推动下，经济又被拉动起来；2010年GDP增速回归两位数，之后经济增长速度回落，从10%降到8%；后来在2012年和2013年，连续两年经济增长速度保持在7.7%；2014年进一步下滑，从7.7%下滑到7.3%；2015年可能降到6.9%。在2016年很可能会保持下行状况。
如此一来，是不是会接近或者是贴在6.5%这个水平上来运行？那么6.5%是“十三五”规划很明确的一个底线，它不是一个目标，它是一个底线。
美联储会不止一次的加息
美联储加息最终靴子落地。它会走上一个加息的通道，会有不止一次的加息。这次美联储加息不是通胀，而是目前的利率水平（0到0.25），和整个经济运行的总体状况不匹配。从经济增长来说，2%以上是没有问题，至少美国的联邦基金利率在没有升息前是0到0.25，我们认为应该达到1%左右，这样的话，在2016年可能会有一到三次。
美联储对中国经济的影响不容忽视
8月9月之后，连续两个月外汇占款是负的，最近两个月还是有几千亿人民币的外汇占款的减少。这就意味着，有的人民币资金兑换成外汇，继续还在中国银行体系中间，有的兑换成外汇，资金出境了。总之，第一是资本流出的压力加大，第二是持有外币这种资产的需求明显的增加。
对于这样一个长期以资本流入为主，在中国境内有大量外来资本积累的情况下，美国加息，中国的货币政策目前处在降息的通道中，2016年会不会再降息？不管怎么说，整个市场的利率水平由于六次降息之后它的效应还再继续发挥。我们的利率水平进一步下降，美国的利率水平往上提升。影响国际资本流入，短期最重要的因素就是利差。
从美国加息来看，不能简单的一言以避之，中国的经济基本面不错，经济速度比较高，财政、金融各方面比较平稳。这些积极的因素都摆在那里，但也不要对于目前中国经济事实上所存在的状态（有利于资本流出的状态）加以忽视。2016年美国的货币政策从原来极度宽松走向相对谨慎，现在开始向紧的方向进行调整。
2016中国出口增速将回升
2016年大环境比较复杂，经济运行进入了关键阶段，影响中国需求有几个重要的因素：出口是重要的因素。
出口在2015年持续的负增长，上半年的负增长力度大，下半年有所改善，进口也有所收窄，但由于进口大幅度的负增长，两位数以上这种月度比较多。进口也是-5、-7、-8，顺差比较明显。顺差对于2015年GDP的增长贡献是0.1。也就是说它还是一个正的东西。
中国出口的竞争力就全球而言并不差，全球的数据都不好看，尽管中国的也不好看。强不强要看它的市场占比。2014年底的时候，在全球出口中间的比重来说，中国是最高的，达到12.33。到2015年3季度，突破了13。年底可能还会有所上升，这个比重是世界上最高的。过去正常情况下，德国和日本达到过12%点几，但没超过13%。
因此现在来看，中国出口竞争力，整体来看还是不错的，但我们必须要承认，大量的比较传统的出口产品、行业受到激烈的挑战。初级产品、技术含量低的劳动密集型产品，我们跟印度等人口大国在市场上的竞争，已经比较困难。这些方面的痛苦导致沿海地区好多企业都倒闭。但同时，我们具有较好的技术含量的产品，新兴的一些行业，都得到了快速发展。如果说，在2016年，全球出口增速能够有所回升，全球出口市场状况有所改善的话，我想中国出口的增速的回升也是可以预期的。
房地产库存压迫经济增长
短期来看，拉低投资主要的因素，第一个是制造业投资回落，但最大负面因素是房地产，这条绿线持续向下，尽管基建投资在回升，但整个投资增速还是难有好表现。
房地产的回落太明显了，在2014年初，房地产投资的增速还在10%左右，2013年初还在20%左右，连续从20降到10，10降到现在11月份的1.3，估计12月份有可能会降到0点几，2016年年初有可能见到负值。
整个投资被房地产投资拖累。制造业产能过剩，房地产库存过高，这两个东西压迫了经济增长，使得需求难以得到很好的释放。房地产目前的“库存高”是不均匀的，主要集中在三四线城市，一二线城市可以说基本不存在这个问题。这也跟很多三四线地方上政府的乱作为有关，地方政府为了要GDP就把房地产企业拉进来投资。
中国楼市还有平稳的增长点
不要因为高库存就认为房地产由此一蹶不振，这个行业就不能再干了，我认为中国未来的房地产市场还是会平稳发展一段时间。
一个就是城镇化，一个就是人均GDP的收入。
中国的城镇化水平跟许多发展中国家相比尚属偏低，真正中国的经济现代化，我想最终还是要使城镇化水平达到一个比较高的水平，至少接近发达国家的状态。在目前城镇化水平处在不高的状态下，房地产市场由此就一蹶不振、再也没有成长的空间，这是绝对不可能的。
人均GDP，2015年可以达到8千美元，从房地产市场的各国历史来看，在5千美元以下的时候，房地产市场的增速是非常高的。中国也经历了这样的过程，有的叫做是黄金十年，未来应该还会有一个阶段，因为要真正房地产市场达到饱和的话，要在一万三千美元人均GDP之上，现在8千美元到一万三千美元还会有很长一段路要走。这还不是“十三五”规划五年所能够走得完。我们认为在未来五到十年，还会有平稳的增长，但不会像过去那么快。
银行仍然会支持房地产行业
一些数据和状况表明，其实从2015年以来，房地产金融状况总体是改善的，一是表明金融部门对于房地产的支持力度是在加大，二是融资成本大幅度下降。
近年来，商业银行的按揭贷款放的比较多。从商业银行来说，近年以来按揭贷款的投放，总体是积极的。大家都知道，商业银行面临着一个明显问题，就是所谓的资产化。因为经济下行压力很大，银行有钱，却没有很好的项目来进行投放。
银行按揭贷款，在过去曾经低过一段时间，现在持续向上，根据我们的研究，从各国的经验来看，未来这个比重不是下降，还会继续上升，现在是22多一点，至少在“十三五”规划这几年间，会超过25%。
房地产企业在境内的发债融资增长非常快。利率水平低了，大的房企，2到3%的利率就可以发债。现在，融资迅速扩大，发债规模在下半年大幅度上升，因为利率水平非常低。一部分的房企，利用这样的机会，在利率水平大幅度下降的情况下，获得低廉的融资来进行房地产投资，这对于促进未来一段时期的房地产投资有积极作用。
将加大力度发展城际和高铁
投资方面，在2016年会有两个方面加大力度，第一个是城际。确定了21个城镇化发展的区域，里面有一批城市，相互之间的交通，主要是两个，一个是高速公路，现在差不多都有了，第二个就是高铁，把高铁使它们都连成一片现在在推进。
还有就是城内，每个城市的内部，尤其是一二线城市的一些骨干大型的城市，中间里面有许多的基础设施，包括管囊建设，还有现在在建的轨交，有的城市是六条轨交同步进行，整个城市尘土飞扬都在搞。这对于长期来说都有必要，短期起到稳增长的作用，主要是对投资有积极的贡献。