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“创业空间越来越多、越来越大，反倒是创业者不够用了”
2016年8月的一个周五，下午6点，下班高峰期出现，北三环东路的拥堵拉开了序幕。
此时，三元桥的无界空间里，却是另外一番景象。
这个以北京老胡同、王府大院命名各个办公区域的新型办公空间内，一间咖啡厅旁边是一个下沉式小广场休闲区，懒人沙发、可伸缩变形的创意长椅、投影幕布和小黑板随意摆放，散坐在其间的几个年轻人正在进行热烈讨论。
方糖小镇
用环保材料麦秸板搭建起来的大大小小数十个会客间，几乎把2000多平方米空间面积的“边角料”统统“变废为宝”。
“这里入驻的企业，80%以上是创业团队。”无界空间创始人万柳朔告诉《瞭望东方周刊》。
像这样装修富有设计感、个性化、环境开放、工作氛围活跃的办公区，是众创空间的典型特色。
“截至目前，保守统计全国大概有3000家众创空间。”克而瑞咨询中心总监陈珏告诉《瞭望东方周刊》，但由于统计口径不一，不同机构的数据存在巨大差别。
对任何一个众创空间的运营商来说，接近于满租、以创业者居多的空间使用情况，都堪称理想的商业状态。但这并非常态。
2016年以来，部分空间倒闭、老板跑路、拖欠业主租金被强拆等消息不时见诸媒体，众创空间一度陷入了“泡沫破灭”的阴影。
大筐里装了太多“萝卜”
“之所以存在统计数据上的不同，是因为众创空间这个概念从来也没有被明确定义过，这个大筐里装了太多需要分成不同类别的‘萝卜’。”办公租赁平台优办创始人兼CEO卢阳告诉《瞭望东方周刊》。
业内人士普遍认为，这些“萝卜”至少涵盖了创客空间、创业咖啡馆、孵化器、联合办公、商务中心等多种办公业态。
“商务中心可以算是今天大部分众创空间的初级模型，但与后者在理念上完全不同。商务中心更注重隐私感，众创空间则是开放式社区，强调人和人、团队与团队之间的互动。”卢阳说。
“而真正的众创空间，其实最开始指的是面对一些极客、硬件爱好者的Makerspace或者叫Hackerspace，即创客空间。”联合创业办公社（又名People Squared）创始人郑健灵向《瞭望东方周刊》介绍说。
以其位于上海静安寺的创客中心项目为例，“里面就有一些自发组织的兴趣小组，他们自己动手做车、做模拟飞行器等等，会员可以使用空间里面所有的材料、3D打印机、激光切割机等电子、机械设备。”
更早出现的创客空间在深圳。成立于2011年的深圳柴火空间因为李克强总理2015年初的一次考察而名声大噪。此后，包括柴火空间、上海新车间、杭州洋葱胶囊、北京创客空间等在内的一批企业备受追捧，国内的“创客”群体也因此得以集聚、壮大。
创业咖啡馆最有知名度的莫过于3W，“让创业者以一杯咖啡的成本，得到一天的免费开放式办公环境及其他创业服务”是其口号。其早期的盈利来源也确实以卖咖啡和餐点的日常经营收入、会员服务费、场地租金为主，但随着提供培训、安排路演、对接投资人等业务不断扩大，部分咖啡馆也开始参与对创业团队的股权投资，逐渐演化成了孵化器。
谈及孵化器，郑健灵认为更值得关注的是与之相关的另一个概念——加速器。
“这种商业模式对服务方的专业性要求非常强，他需要知道一个项目在什么阶段需要什么样的资源，并进行快速、准确的匹配。比如中国最早的加速器之一中国加速，光是来自世界各地的导师团队就有200多人。所以，这种业态在国内其实并不多。”郑健灵说。
他告诉本刊记者，常见的孵化器以政府或国资背景的企业居多，部分投资机构为了方便培育、观察所投项目，也以孵化器的形式运营了一些空间，“孵化器是个通用的词，但是这种模式这两年正在往下走。”
无界空间北京朝阳大悦城店
站在创业的风口
在卢阳看来，一个颇有意思的现象是，很多之前标榜自己是众创空间的运营商，如今因为创业热开始降温，便开始急于与这一概念撇清关系。
2015年1月28日，中央文件第一次提到“众创空间”，之后一系列以“推进大众创新创业”、“服务实体经济转型升级”等为目的，鼓励发展众创空间的支持政策从中央到地方陆续出台。
天津市政府《关于发展众创空间推进大众创新创业的政策措施》（津政发〔2015〕9号）就明确规定，“到2016年，全市每所普通本科高校、独立设置的高职学院、独立学院至少建设1个众创空间，各区县、滨海新区各功能区至少建设3至4个众创空间，全市众创空间超过100个。”
杭州则要求“到2017年，全市创建市级众创空间60家以上”，并提出“2015～2017年期间，每年分别给予国家、省、市级各众创空间30万元、25万元、20万元的资助，专项用于房租、宽带等企业运行费用的补贴”。此外，众创空间开展创业活动，空间内企业获得融资或者被其他公司收购等情况，也将获得相应资助和补贴。
类似的支持力度和大手笔，在北京、上海、深圳等创业氛围浓厚的一线城市更是寻常，就连青岛市崂山区都开出了“新建众创空间最高补助500万元”的诱人条件。
于是，原本为数不多的咖啡馆、孵化器等众创空间迅速在全国遍地开花。 科技部火炬中心的统计数据显示，截至2015年底，全国众创空间数量达到2300多家。而投中研究院给出的数字为1.6万家，相比之下，2015年初，这一数字仅为70余家。
其中既有一些做空间的创业企业，也有很早就存在的商务中心。借创业东风，受困于商业、写字楼、工业地产项目过剩的开发商似乎找到了去库存的妙招。
“做众创空间，一方面可以获得政策优惠，另一方面也是为了让投资人相信自己就站在风口。”卢阳透露。
但尴尬随之而来。
“创业空间越来越多、越来越大，反倒是创业者不够用了。”卢阳笑称，一些三四线城市乃至北京、上海等热点城市的偏远郊区，创业空间空置率居高不下，甚至出现免费也招不来租客，仅靠政府补贴勉强维持运营的企业。
盈利困境
实际上，几乎在“双创”风潮渐劲的同时，美国联合办公空间鼻祖WeWork的全球扩张步伐也在加快，而伴随着WeWork的估值一路走高，一些号称面向创业者的国内众创空间纷纷改口，自称是联合办公。
“联合办公空间不只是面向创业者，WeWork的客户中只有20%是创业团队，其余则是成熟的中小企业、有灵活办公需求的自由职业者，等等。”陈珏对《瞭望东方周刊》说。
因此，过去两年充斥着盲目跟风者、投机分子的众创空间行业，逐渐演变形成了两大阵营。“一派倾向于以投资、孵化项目为驱动，一派是做共享办公或社区运营。”陈珏总结称。
而在卢阳看来，无论哪种形式的众创空间，盈利都是一个普遍难题。
“从商业模式上来看，有些空间运营商以低租金甚至免租金的形式吸引创业者，以投资或直接占有其股权的未来收益作为盈利来源是不可持续的。”上海方糖小镇创始人万里江对《瞭望东方周刊》分析，“好的企业不太愿意让你占股，那些差的公司你投它也没用，投完它倒闭了还是你的损失。另外，即使有资金，只投空间里的企业也是不对的，应该去找全国、全世界最优秀的企业来投。”
因此，市场上侧重于为创业团队提供创业指导、资金与技术对接等专业服务，通过投资占股获取回报的新型孵化器常常以成熟基金、大型企业的面目出现。
以微软创投加速器为例，“其目的其实是培育与自身业务有关的用户，它更希望未来这些小企业可以更早地使用微软的平台和产品。”郑健灵对本刊记者介绍说。
更多对标WeWork的国内众创空间普遍不参与对空间内企业的投资，而是以出租办公场地、工位为基础，同时还提供包括法务、工商注册、招聘、融资牵线等增值服务，从中收取租金、服务费或会员费，乃至融资佣金等。
“二房东”靠谱吗
从运营方式上来看，联合办公通常是先从业主手中把空间整租下来，然后设计、改造、再出租。在所有的众创空间业态中，这被认为是门槛最低的一种。
“其实说白了就是‘二房东’。”万柳朔对本刊记者直言。
但这样的“二房东”并不意味着好当。
“首先你得有钱。”万柳朔说，联合办公空间前期投入主要在于租金和装修成本，以无界空间三元桥店为例，“我们拿到的物业是5年起租，空间内租户的工位租金只需要‘押一付三’，设计、装修的花费就达到400多万元。”
按照万柳朔的经验，一个联合办公空间只有在出租率达到60%以上，租金收入才有可能覆盖经营成本。“新开的空间要养，但对于很多本身也是创业公司的众创空间来说，由于同质化竞争激烈，2015年下半年以来融资已经变得越来越难。”卢阳告诉本刊记者。
2016年2月，深圳一家名为地库的联合办公空间在运营4个月、烧掉100万元之后宣布倒闭，原因是空置率高、运营商帮助创业团队对接资源的能力不足，等等。
仅两个月之后，被认为是深圳最早出现的联合办公空间孔雀机构，因拖欠业主租金、物业费等被拆除。
2016年8月，上海一家经营13年的大型联合办公空间又被媒体曝出疑因资金链断裂导致网点全关闭、老板失联。
在陈珏看来，即使是在行业内有品牌知名度的众创空间，现阶段也很难因为一两个项目运作成功，就判定其模式成功。卢阳也认为，“但凡有点社交资源，在朋友圈发发广告，把一个空间、几百个工位填满不是什么难事，难的是怎么把十个空间、几千个工位填满。”
对于空间运营商本身来说，要吸引到租户或会员，当然不能只靠租金价格优势或者办公空间的“高大上”。
“经营联合办公空间更主要的是经营生态，初创团队、成熟企业甚至是自由职业者，更希望从空间里得到资源、机会，这就要看运营商能提供给他们什么样的服务、资源和氛围，这才是最大的考验。”郑健灵告诉本刊记者。
2016年8月的一个周五，下午6点，下班高峰期出现，北三环东路的拥堵拉开了序幕。
此时，三元桥的无界空间里，却是另外一番景象。
这个以北京老胡同、王府大院命名各个办公区域的新型办公空间内，一间咖啡厅旁边是一个下沉式小广场休闲区，懒人沙发、可伸缩变形的创意长椅、投影幕布和小黑板随意摆放，散坐在其间的几个年轻人正在进行热烈讨论。
用环保材料麦秸板搭建起来的大大小小数十个会客间，几乎把2000多平方米空间面积的“边角料”统统“变废为宝”。
“这里入驻的企业，80%以上是创业团队。”无界空间创始人万柳朔告诉《瞭望东方周刊》。
像这样装修富有设计感、个性化、环境开放、工作氛围活跃的办公区，是众创空间的典型特色。
“截至目前，保守统计全国大概有3000家众创空间。”克而瑞咨询中心总监陈珏告诉《瞭望东方周刊》，但由于统计口径不一，不同机构的数据存在巨大差别。
对任何一个众创空间的运营商来说，接近于满租、以创业者居多的空间使用情况，都堪称理想的商业状态。但这并非常态。
2016年以来，部分空间倒闭、老板跑路、拖欠业主租金被强拆等消息不时见诸媒体，众创空间一度陷入了“泡沫破灭”的阴影。
大筐里装了太多“萝卜”
“之所以存在统计数据上的不同，是因为众创空间这个概念从来也没有被明确定义过，这个大筐里装了太多需要分成不同类别的‘萝卜’。”办公租赁平台优办创始人兼CEO卢阳告诉《瞭望东方周刊》。
业内人士普遍认为，这些“萝卜”至少涵盖了创客空间、创业咖啡馆、孵化器、联合办公、商务中心等多种办公业态。
“商务中心可以算是今天大部分众创空间的初级模型，但与后者在理念上完全不同。商务中心更注重隐私感，众创空间则是开放式社区，强调人和人、团队与团队之间的互动。”卢阳说。
“而真正的众创空间，其实最开始指的是面对一些极客、硬件爱好者的Makerspace或者叫Hackerspace，即创客空间。”联合创业办公社（又名People Squared）创始人郑健灵向《瞭望东方周刊》介绍说。
以其位于上海静安寺的创客中心项目为例，“里面就有一些自发组织的兴趣小组，他们自己动手做车、做模拟飞行器等等，会员可以使用空间里面所有的材料、3D打印机、激光切割机等电子、机械设备。”
更早出现的创客空间在深圳。成立于2011年的深圳柴火空间因为李克强总理2015年初的一次考察而名声大噪。此后，包括柴火空间、上海新车间、杭州洋葱胶囊、北京创客空间等在内的一批企业备受追捧，国内的“创客”群体也因此得以集聚、壮大。
创业咖啡馆最有知名度的莫过于3W，“让创业者以一杯咖啡的成本，得到一天的免费开放式办公环境及其他创业服务”是其口号。其早期的盈利来源也确实以卖咖啡和餐点的日常经营收入、会员服务费、场地租金为主，但随着提供培训、安排路演、对接投资人等业务不断扩大，部分咖啡馆也开始参与对创业团队的股权投资，逐渐演化成了孵化器。
谈及孵化器，郑健灵认为更值得关注的是与之相关的另一个概念——加速器。
“这种商业模式对服务方的专业性要求非常强，他需要知道一个项目在什么阶段需要什么样的资源，并进行快速、准确的匹配。比如中国最早的加速器之一中国加速，光是来自世界各地的导师团队就有200多人。所以，这种业态在国内其实并不多。”郑健灵说。
他告诉本刊记者，常见的孵化器以政府或国资背景的企业居多，部分投资机构为了方便培育、观察所投项目，也以孵化器的形式运营了一些空间，“孵化器是个通用的词，但是这种模式这两年正在往下走。”
站在创业的风口
在卢阳看来，一个颇有意思的现象是，很多之前标榜自己是众创空间的运营商，如今因为创业热开始降温，便开始急于与这一概念撇清关系。
2015年1月28日，中央文件第一次提到“众创空间”，之后一系列以“推进大众创新创业”、“服务实体经济转型升级”等为目的，鼓励发展众创空间的支持政策从中央到地方陆续出台。
天津市政府《关于发展众创空间推进大众创新创业的政策措施》（津政发〔2015〕9号）就明确规定，“到2016年，全市每所普通本科高校、独立设置的高职学院、独立学院至少建设1个众创空间，各区县、滨海新区各功能区至少建设3至4个众创空间，全市众创空间超过100个。”
杭州则要求“到2017年，全市创建市级众创空间60家以上”，并提出“2015～2017年期间，每年分别给予国家、省、市级各众创空间30万元、25万元、20万元的资助，专项用于房租、宽带等企业运行费用的补贴”。此外，众创空间开展创业活动，空间内企业获得融资或者被其他公司收购等情况，也将获得相应资助和补贴。
类似的支持力度和大手笔，在北京、上海、深圳等创业氛围浓厚的一线城市更是寻常，就连青岛市崂山区都开出了“新建众创空间最高补助500万元”的诱人条件。
于是，原本为数不多的咖啡馆、孵化器等众创空间迅速在全国遍地开花。 科技部火炬中心的统计数据显示，截至2015年底，全国众创空间数量达到2300多家。而投中研究院给出的数字为1.6万家，相比之下，2015年初，这一数字仅为70余家。
其中既有一些做空间的创业企业，也有很早就存在的商务中心。借创业东风，受困于商业、写字楼、工业地产项目过剩的开发商似乎找到了去库存的妙招。
“做众创空间，一方面可以获得政策优惠，另一方面也是为了让投资人相信自己就站在风口。”卢阳透露。
但尴尬随之而来。
“创业空间越来越多、越来越大，反倒是创业者不够用了。”卢阳笑称，一些三四线城市乃至北京、上海等热点城市的偏远郊区，创业空间空置率居高不下，甚至出现免费也招不来租客，仅靠政府补贴勉强维持运营的企业。
盈利困境
实际上，几乎在“双创”风潮渐劲的同时，美国联合办公空间鼻祖WeWork的全球扩张步伐也在加快，而伴随着WeWork的估值一路走高，一些号称面向创业者的国内众创空间纷纷改口，自称是联合办公。
“联合办公空间不只是面向创业者，WeWork的客户中只有20%是创业团队，其余则是成熟的中小企业、有灵活办公需求的自由职业者，等等。”陈珏对《瞭望东方周刊》说。
因此，过去两年充斥着盲目跟风者、投机分子的众创空间行业，逐渐演变形成了两大阵营。“一派倾向于以投资、孵化项目为驱动，一派是做共享办公或社区运营。”陈珏总结称。
而在卢阳看来，无论哪种形式的众创空间，盈利都是一个普遍难题。
“从商业模式上来看，有些空间运营商以低租金甚至免租金的形式吸引创业者，以投资或直接占有其股权的未来收益作为盈利来源是不可持续的。”上海方糖小镇创始人万里江对《瞭望东方周刊》分析，“好的企业不太愿意让你占股，那些差的公司你投它也没用，投完它倒闭了还是你的损失。另外，即使有资金，只投空间里的企业也是不对的，应该去找全国、全世界最优秀的企业来投。”
因此，市场上侧重于为创业团队提供创业指导、资金与技术对接等专业服务，通过投资占股获取回报的新型孵化器常常以成熟基金、大型企业的面目出现。
以微软创投加速器为例，“其目的其实是培育与自身业务有关的用户，它更希望未来这些小企业可以更早地使用微软的平台和产品。”郑健灵对本刊记者介绍说。
更多对标WeWork的国内众创空间普遍不参与对空间内企业的投资，而是以出租办公场地、工位为基础，同时还提供包括法务、工商注册、招聘、融资牵线等增值服务，从中收取租金、服务费或会员费，乃至融资佣金等。
“二房东”靠谱吗
从运营方式上来看，联合办公通常是先从业主手中把空间整租下来，然后设计、改造、再出租。在所有的众创空间业态中，这被认为是门槛最低的一种。
“其实说白了就是‘二房东’。”万柳朔对本刊记者直言。
但这样的“二房东”并不意味着好当。
“首先你得有钱。”万柳朔说，联合办公空间前期投入主要在于租金和装修成本，以无界空间三元桥店为例，“我们拿到的物业是5年起租，空间内租户的工位租金只需要‘押一付三’，设计、装修的花费就达到400多万元。”
按照万柳朔的经验，一个联合办公空间只有在出租率达到60%以上，租金收入才有可能覆盖经营成本。“新开的空间要养，但对于很多本身也是创业公司的众创空间来说，由于同质化竞争激烈，2015年下半年以来融资已经变得越来越难。”卢阳告诉本刊记者。
2016年2月，深圳一家名为地库的联合办公空间在运营4个月、烧掉100万元之后宣布倒闭，原因是空置率高、运营商帮助创业团队对接资源的能力不足，等等。
仅两个月之后，被认为是深圳最早出现的联合办公空间孔雀机构，因拖欠业主租金、物业费等被拆除。
2016年8月，上海一家经营13年的大型联合办公空间又被媒体曝出疑因资金链断裂导致网点全关闭、老板失联。
在陈珏看来，即使是在行业内有品牌知名度的众创空间，现阶段也很难因为一两个项目运作成功，就判定其模式成功。卢阳也认为，“但凡有点社交资源，在朋友圈发发广告，把一个空间、几百个工位填满不是什么难事，难的是怎么把十个空间、几千个工位填满。”
对于空间运营商本身来说，要吸引到租户或会员，当然不能只靠租金价格优势或者办公空间的“高大上”。
“经营联合办公空间更主要的是经营生态，初创团队、成熟企业甚至是自由职业者，更希望从空间里得到资源、机会，这就要看运营商能提供给他们什么样的服务、资源和氛围，这才是最大的考验。”郑健灵告诉本刊记者。